酒庄旅游规划计划书

圣媞纳谷酒庄项目经营可行性报告

（初概）

一项目大环境背景分析

1. 北京葡萄与葡萄酒发展的现状

延庆县位于北京市西北部，距北京市区74公里，是北京的北大门。县域地处东经115°44′-116°34′，北纬40°16′-40°47′，东与怀柔相邻，南与昌平相连，西面和北面与河北省怀来、赤城接壤。延庆是一个北东南三面环山，西临官厅水库，与河北怀来同属桑干盆地，即延怀盆地，延庆位于盆地东部，与相邻的著名葡萄酒产区沙城具有相近的自然条件。总面积1993.75平方公里，其中山区面积占72.8%。全县林木覆盖率高达70%。，平均海拔高度在500-600米左右，气候宜人，夏季平均气温比北京城区低4-5℃，因此又被誉为“夏都”。境内旅游资源丰富，承载着中华民族历史文化底蕴的举世闻名的万里长城即坐落于此。

2 . 北京延庆县发展葡萄酒酒庄的条件

（1）、独特的生态资源优势

延庆县生态环境状况、生态资源条件居北京郊区前列，已经是国家级生态示范区之一。延庆县属温带与中温带、半干旱与半湿润的过

渡带,大陆性季风气候。川区年平均气温8.4℃，无霜期185天，昼夜温差大（13.6℃）、光照充足，全年大于等于10℃的有效积温达3394.1℃，且同期降雨相对较少，适宜葡萄果实生长。在土地资源方面，延庆县北山和南山山前坡地土壤多为石砾土壤和沙性土壤，这种土壤属于碳酸盐褐土，母质为洪积物及黄土母质，其特点是矿物质丰富、质地适中、疏松多孔，非常适宜葡萄生长。所以，延庆县具有发展葡萄酒产业独特的生态资源优势，其气候条件和土地条件适宜发展高品质葡萄酒。

（2）、特殊的区位优势

延庆县处于环渤海经济圈中的北京经济圈内，距北京市区74公里，是首都的北大门，与河北省怀来、赤城相邻，内有举世闻名的八达岭长城，是北京的政治、文化和国际交流中心的一个重要组成部分。

依托北京独特的智力资源、资金资源、信息资源、经济资源和庞大的消费市场，无疑是葡萄酒产业发展非常有利的外部条件。这为县域产业结构调整、生产服务基础设施改善与人才引进方面都提供了良好的依托条件，大大降低了产业自身的启动成本，同时也会加速产业集群和生产、生活氛围的快速形成，具有明显的产业优势。

（3）、丰富的旅游资源

妫河流域拥有森林、草场、湿地、鸟类栖息、湖畔等自然风光，流域内植被盖度在60%以上。生态环境优良，交通发达，旅游资源丰富。

在延庆县近2000平方公里土地上，星罗棋布着6大景区26个景点。其中有闻名遐迩的八达岭长城和龙庆峡，有国家自然保护区松山；还有北京市自然保护区野鸭湖、妫河漂流、妫海远航、玉渡山、滴水壶、乌龙峡谷、木化石、珍珠泉、莲花山等。人文景观有康西草原、古崖居、八达岭野生动物世界、石京龙滑雪场等。

旅游业配套设施完善，交通便捷、通讯发达，年均接待游客已超过千万人次，是京郊第一旅游大县。同时，延庆气候冬冷夏凉，是著名避暑胜地，素有首都北京的“夏都”之称。这为发展葡萄酒生态产业提供了得天独厚的条件。

（4）、生态资源和土地资源约束性强

延庆处于环渤海经济圈中的北京经济圈内，是北京的西北生态屏障。在北京市城市发展总体规划中定位为生态涵养发展区，因此土地资源有限，环保要求高。随着规模开发与产业发展，企业将面临土地资源和环境越来越强的约束。这就要求企业正确处理好加快发展与生态环境建设的关系，从过去老产区的投资拉动型、管理粗放型、资源浪费型、环保污染型向循环经济型、节约能源型、清洁生产型、精细管理效益型发展，以新的发展思路适应新的社会发展需要，这必须要加大技术投入，生产更环保、健康的精品葡萄酒，才可满足生态资源要求，提高土地资源综合利用率。

3 北京延庆县葡萄酒产业发展的战略思路

现在酒庄及酒庄酒已成为高端葡萄酒的代名词。一个酒庄包括葡萄园、酒窖、葡萄酒酿造条件及其相关的建筑，集种植、酿造、罐装和贮藏等于一体，从葡萄种植到陈酿，都在葡萄庄园里进行，这种生产方式代表了严谨的品质管理、小众化的营销模式和追求优雅的生活和生产方式。所以不论从葡萄品种的选择，种植方法和酿造方法都体现出酒庄独一无二的特性。“精工细作”的方式，造就了酒庄酒葡萄酒自己的特点，自己的风格酒庄也不仅仅生产独具特色的优质葡萄酒，酒庄也具有了旅游、休闲、娱乐、传播葡萄酒文化等的功能。但并不是任何地方都可以适合建立酒庄，根据法国1949年9月30日的法令，庄园葡萄酒必须符合以下三个方面的要求：必须是原产地命名（AOC）葡萄酒（产地）；葡萄酒的质量决定于其自有葡萄园和葡萄酒厂（品种和工艺）；庄园葡萄酒只适用于符合相应庄园葡萄酒标准的葡萄酒（标准）。也就说只有在最适合葡萄种植的地区才能生产庄园葡萄酒。

北京市委、市政府对延庆的功能定位是生态涵养发展区，分析延庆的自然条件、旅游资源、区位及用地的总体规划，在资源、环境约束条件下，发展高档的庄园葡萄酒是延庆县的理想选择。在从地区品牌考虑，充分发挥葡萄园基地的田园风光具有观赏性和生态性，建立延庆葡萄酒产业地理标志保护，把延庆葡萄酒产业建设成为具有中国葡萄酒发展特色的酒庄集聚示范点、循环经济产业示范点、葡萄生态示范基地、葡萄酒旅游示范点，形成国内竞争力强，并具有较高国际知名度的“延庆--中国葡萄酒酒庄之都”。生产高档、优质、绿色有机的酒庄酒，建设田园特色浓郁、生态环境优美的花园式葡萄酒庄园。酒

庄设计园林化、生态化，体现“旅游、商务、休闲、观光”功能，在发展道路上走生态文明的都市型现代生态观光农业和精品农业道路。

依托2014年世界葡萄酒节在延庆举办，北京市委，市政府着力打造北山葡萄酒庄产业带的历史契机，本项目顺势而为，依托项目地点的地理地域地貌优势，以红酒为中心主题，围绕红酒与浪漫风情，红酒与养生度假，红酒文化与礼仪社交，红酒工艺酿造与休闲运动等完美的融合为独具特色的精美绝伦的顶级高端酒庄。

二项目经营可行性分析

1，项目地理分析

项目所在地于独山东山脚下，三面环山，南面开阔。区位于延庆县旧县镇旧县村境内，至镇区中心仅3公里左右，旧县镇位于延庆县城中北部，西南距县城14公里，镇驻地旧县村，东与香营接界，西和靳家堡乡为邻，西南与沈家营镇相连，北与河北省赤诚县接壤，旧县镇地处一个断地里，地势北高南底，全镇村址海拔均在500至865米之间，俗称“北靠山，南连川，五万亩山、五万亩滩、五万亩粮田”。处于北温带大陆性季风气候区，属于较暖区，昼夜温差大，无霜期160天左右，年降水量为429.4毫米，地下水丰富，平均水位512.4米，镇域南部有龙湾河，西有古城河，向东南流入金牛湖，汇入妫水河，金牛湖乃妫河漂流之源头，北部隶属该镇，1973年至1980年在镇域西部的古城河口建成古城水库——即“龙庆峡”。发展至今已成为北京新十六景之一的旅游胜地，它以古城水库为主体，有“塞外小漓江”之美称，“古城烟

树”和“独山月夜”，均为延庆古八景之一。项目所在地独山至中外闻名的八达岭长城约30公里左右，至龙庆峡自然风景区约10公里左右。八峪公路由西南向东北穿境而过，旧古公路横穿东西，村村道路通达，交通便利四通八达。

2，项目经营定位可行性分析

（1）本项目依托地理环山优势，以千亩阡陌土地为基础，开发地下水资源，充分利用天然沟壑营造河溪谷川流其间，园林奇景环抱。花语野趣盎然的高端浪漫休闲养生旅游会所酒庄。

（2）本项目经营定位主要以浪漫风情休闲养生酒庄为经营主题，以红酒为中心主题，围绕红酒与浪漫风情，红酒与养生度假，红酒文化与礼仪社交，红酒工艺酿造与休闲运动等完美的融合为独具特色的顶级高端会所酒庄。

红酒与浪漫风情结合的展现主要以项目地点的西边山岭缓坡至高的独特地势营造出世界独一无二的山峦葡萄长廊，葡萄廊阁酒吧雅置其间，体现葡萄酒文化与爱情经典故事的景观小品星罗遍野，置山顶之上，营造中心景观圣媞女神之堂。在冠以情人岭的风情世界之名。得以，风雅于山顶，俯观山下之葡萄沃野千里，山脚园林奇景，溪谷婀娜秀美其间，在品自酿红酒，坐拥精致品味女人，浪漫之情必风情于世界。实际经营中，以情人岭之风情扬名，延伸情人节浪漫之旅，集世界顶级婚庆场所之实，借势扬名，打造世界一流的爱情圣地及为经营目标。

红酒与养生度假结合的展现主要以纯正自酿红酒养生保健为

内涵，史载元朝宫廷太医忽思慧在天历三年(1330年)成书的《饮膳正要》写道：“葡萄酒益气调中，耐气强志。”明朝医药学家李时珍在《本草纲目》记载：“葡萄久贮，亦自成酒，芳甘酷烈，此真葡萄酒也。”他对葡萄酒的功效描述道：“主治暖腰肾，驻颜色，耐寒。”康熙皇帝当年也认为“葡萄酒乃大补之物”。康熙四十八年(1709年)正月二十五日有上谕曰：“前者朕体违和，伊等跪奏西洋上品葡萄酒乃大补之物，高年饮此，如婴儿服人乳之力。谆谆泣陈，求朕进此，必然有益。朕鉴其诚，即准所奏，每日进葡萄酒几次，甚觉有益，饮膳亦加。今每日竟进数次，朕体已大安。”在雍正六年(1728年)完成的《古今图书集成》(陈梦雷编撰)一书中，也有这样的记载：“葡萄酒治胃阴不足、纳食不佳、肌肤粗糙、容颜无华。”

深入挖掘红酒养生的历史皇家贵族遗迹，以高端尊贵养生为切入点，以高端奢华会馆为场面，举办各种养生体验活动，集养生延年,愉悦情操，静朴归思为养生至高经营境界。

红酒文化与社交礼仪结合的展现主要表现在以品赏红酒感受红酒文化的组织体验中如何提升男士的风雅绅士，女士的品味格调，在品味中学习提高与国外贵族高层人士的礼仪社交能力。对于处在高级管理职位的金领们来说，除了所必需的决策及管理技能外，类似于开香槟之类的另类技能也不可或缺，有时候，它们甚至是构成金领人格魅力的主要因素。”譬如在签约酒会、开业典礼、产品发布会、公司周年纪念之类的庆典活动上，作为董事长或总经理，通常要开一瓶香槟来启动庆典仪式。当掌声响起的时候，当摄像师的镜头对准你的时

候，开香槟的动作是否专业、是否优雅，的确关系到形象问题。而在接下来的宴会上，当你与嘉宾、外商交流时，敬酒时机是否恰当，持杯姿势是否正确，谈论到葡萄酒是否有见识，更关系到一个人的品味和文化修养。韩国三星经济研究所发布的一份问卷调查显示，84%的CEO“因为不懂葡萄酒知识而有过精神压力”，95%的CEO认为葡萄酒知识“重要”或“有时重要”。在畅销日韩的“CEO随身必带葡萄酒指南”《神之水滴》中，甚至有这样一句对白：“老板们在交流时喝什么葡萄酒，经常会影响到磋商的方向。”所以，在精英的摇篮牛津和剑桥，分别有历史悠久的“牛津大学葡萄酒协会”和“剑桥大学葡萄酒协会”，经常为同学们组织各种品酒会和葡萄酒知识讲座。英国著名酒评家休?约翰逊(Hugh Johnson)告诉大家：“我对葡萄酒的态度，一直是把它视为社交饮料，而不只是搭配食物的调味品。”

因此开发旅游度假礼仪会议培训，高端媒体发布会等各类会议的度假经营也是酒庄主要经营方向。

红酒的酿造于休闲运动的交汇主要表现在参与体味红酒的制作过程中的休闲怡情生活运动方式。某些特别的商务和私人聚会，开启一支自己酿造制的红酒，和重要的人一起分享这过程所带来的惊喜——这样的时刻，对于亲身参与并成就了这支酒整个生命过程的收获者而言，一定是最有格调和品位的生活休闲运动方式呢。

在这个日益标准化的工业年代，大概没有什么能够比一支私藏的、传统工艺的酒庄葡萄酒更能体现人们对品位与个性的坚持。如同人类一样，葡萄酒是具有生命力的，它在生命的每一个阶段都会展现出不

同的风味和品质，它可以划分为若干的品级，若干种形式，在若干的场合，有若干的不同群体，用不同的方法，以不同的喝相去喝。正是因为葡萄酒具有特别的生命气质和非常细腻的体味文化，在西方社会，懂得饮用好的葡萄酒，长久以来都被视为社会、文化地位的象征。而在中国，从将顶级的ChateauMargaux与雪碧混合饮用，到在热闹的晚宴中不知其味地干掉整杯的波尔多干红，中国的财富拥有者们能够沉下心来玩味葡萄酒所具有的生命魅力，则颇费了一些耐心来学习和沉淀。如今，对于中国财富阶层中的一部分精英族群而言，葡萄酒终于得以将尊贵、品位等象征意义与现实的美妙口感融合起来，成为精致生活休闲不可缺少的一部分。

在顶级葡萄酒文化的发源地法国，具有卓越品质的葡萄酒都来自历史悠久的酒庄，“人们总是亲自去酒庄参观葡萄园和酿酒过程，基于对这整个过程的了解，他们才能更好地体味酒的味道，选择出适合自己的酒。”法国食品协会方面介绍说，“葡萄酒庄代表的是一种高雅的文化品位，代表一种精致的工艺态度，代表一种无可挑剔的高质量”。

毋庸置疑，葡萄酒庄反“工业化”的本质，非常契合中国新贵阶层彰显个性和文化内涵的需要。从葡萄酒文化进入中国，到成为构成社会精英族群贵族化生活方式的要素之一，酒庄酒文化的进入，在整个过程当中扮演了重要的角色：世界顶级葡萄酒代理商对葡萄酒文化的宣扬，众多登陆中国的顶级酒庄品酒会，使中国的新富阶层和商业精英们也开始懂得将葡萄酒的鉴赏和品味与其曼妙的形成过程联系

起来，并更愿意为酒庄酒背后的附加值买单。

三酒庄规划和建设方案

1、地下酒窖：建筑面积500平方米，结合地区地质特征，采用了地下结构，由清石拱砌而成，整体高度7米，窖内温度长年保持在15～20℃，湿度在70％～80％之间，窖内温度、湿度相对稳定原酒储存区、瓶酒储存区等区域。

2、度假酒店

总建筑面积为35000㎡，是以葡萄酒文化为主题集客房、餐饮、商务、休闲于一体的度假酒店。①客房：共有193间客房，包括标准间145间，普通单间30间，商务套间6间，豪华商务套间12间。②餐饮：分为中餐厅和西餐厅，在不同的时间段提供各种特色美味佳肴。中餐厅可同时容纳350人就餐，另有可同时容纳240人就餐的包间20间；最多可容纳80人同时就餐。③商务：拥有1个多功能厅和5个会议室。多功能厅内配有齐全的幕布、白板、投影仪、音响、网络等设备，最多可容纳200人。5个会议室分为小型、中型两个类别，分别可容纳20-200人。④休闲：包括葡萄与葡萄酒主题SPA、特色酒吧、球类、游戏类、室内游泳池、洗浴类等。葡萄与葡萄酒主题SPA是一个招牌特色。特色酒吧用于举办国内外著名业内人士和葡萄酒培训师主持的各类葡萄酒主题讲座和品酒会。球类包括乒乓球、台球、桌上足球、沙弧球、气旋球等。游戏类包括射击、射箭、飞镖、游戏机等。

3、红酒生产车间：年产庄园红酒百吨。

4、旅游度假木塑环保别墅;独栋别墅50栋。

5、景观绿化，水景溪谷，景观小品，水上音乐浪漫主题广场。

6、葡萄种植一千亩

7、情人岭风情主题旅游景观建设。

四、投资经营结构分析

设立北京圣媞纳谷酒庄旅游开发有限公司。以北京蓝太植物园林工程有限公司为投资主体，实行股份制经营，引入社会各方优势资本，与有实际运作经验的行业内公司广泛深入合作，吸收整合旅游，酒店，会所，酒庄等行业的高级经营管理人才。

五、投资预算及收益分析

本项目投资总预算近2亿元，预算费用包括：基础设施投入1800万，旅游景观绿化投入2200万，酒店会所别墅投入5000万，葡萄种植投入500万，葡萄酿造设备及厂房投入1000万。