日本房地产泡沫的历史原因
中国正在重蹈日本地产泡沫破灭覆辙
前言、日本房地产泡沫的基本特征
1、日本人文地理概况
2、日本房地产市场概况
3、日本房地产泡沫的基本特征
一、房地产泡沫发生时的背景
1、日本的城市化进程已经接近尾声
2. 土地价格的阶段性表现及其原因
3、日本宏观经济面的变化
4、金融自由化
二、房地产泡沫的形成及扩大
1、日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施
2、金融自由化导致金融机构行为扭曲
3、企业行为的扭曲
4、人口再次向三大都市圈迁移，东京成为金融中心
5、金融加速器机制起到推波助澜的作用
三、房地产泡沫期间的调控政策
1、土地政策
2、货币政策
四、房地产泡沫的破灭
直接原因有效需求与有效供给关系发生逆转
五、房地产泡沫破灭后日本政府采取的政策
1、泡沫的代价
2、泡沫破灭后日本政府采取的外汇政策
六、日本房地产泡沫的启示
前言、日本房地产泡沫的基本特征
1、日本人文地理概况
如图所示，日本由1都1道2府43县组成。日本有三大都市圈，即东京圈(包括东京都，琦玉县，千叶县和神奈川县)，大阪圈(包括大阪府，京都府和兵库县)和名古屋圈(包括爱知县和三重县)。三大都市圈囊括了六个最大的工业城市，即东京市、横滨市(属于东京圈)、大阪市、京都市、神户市(属于大阪圈)和名古屋市(属于名古屋圈)。
1985年，日本人口1.21亿，面积37.8万平方公里，人口密度达到325人/平方公里，其中三大都市圈人口占日本总人口的比重达50.5%，但是面积占比仅10.4%，三大都市圈人口密度高达1578人/平方公里。
同年，日本城市化率达到76.7%，城市化进程进入稳定发展阶段。其住房自有率达到59.5%。
2、日本房地产市场概况
日本采取住宅分类供应，低价公房调节住房市场价格的机制。由地方政府及住宅公团建设公营住宅，出售或出租给中低收入阶层；由私营发展商提供商品房，满足中高收入阶层需求；政府通过低价公房来调节住房价格，1966-2000年，新建公营住宅占全部新建住宅的比例达45%左右。住宅金融公库为地方政府及住宅公团提供建房资金，为所有居民提供个人住房抵押贷款，其资金来源主要是财政拨款和邮政储蓄贷款；1960年后民间金融机构开始参与个人住房抵押贷款业务。
日本实行土地私有制，一般情况下，家庭是土地的净出让方，而政府和企业是土地的净买入方。企业是土地价格上涨的最主要推动者。在1985-1992年，日本企业购买了价值45.97亿日元的土地，而家庭出让土地的收入高达83.42万亿日元。
3、日本房地产泡沫的基本特征
(1)特征1泡沫巨大
1984年到1988年，东京都宅基地的资产额由149万亿日元升至529万亿日元，增加2.6倍。东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP增加额(72万亿)的5.3倍。
(3)特征3跌幅大、时间长
1986年到1991年，日本六大城市地价上涨2.07倍，CAGR为25.2%；
1992年泡沫破灭之后，日本地价持续下降14年，直到2006年才有所回升；
2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%；绝对价格也只相当于25年前，也即1982年的水平；
一、房地产泡沫发生时的背景
日本房地产泡沫的形成和扩大，离不开当时日本所处的特定历史环境。因此，在分析日本房地产泡沫的扩大机制之前，我们首先看下在1985年以前，包括土地市场在内的日本宏微观经济的情况。
1、日本的城市化进程已经接近尾声
战后日本在创造举世瞩目的经济高增长奇迹的同时，也创造一个至今无人打破的城市化发展纪录1947年到1965年，仅仅18年的时间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94个百分点，年新增城市人口约228万人。其中1947年到1955年，城市化率每年提高2.9个百分点，城市人口每年增加305万。到1985年，日本的城市化已经达到76.7%，日本的城市化已经接近尾声。
2、1980年代以前日本土地市场情况“土地神话”
(1)土地价格的总体趋势
与快速城市化相伴的是土地价格和房价的快速上涨。这在日本形成了所谓的“土地神话”。
土地神话是指土地价格的上涨幅度会永远高于物价上涨幅度。主要是因为日本国土面积非常狭小，土地被认为是最为可靠的财富，生产技术可以不断发展，商品可以不断生产出来，国土面积却无法扩大，因此，土地价格似乎会只升不降。
日本统计局公布的资料显示从1956年到1985年的30年间，日本名义GDP 增长了约38.6倍，而全国土地价格和六大城市平均土地价格分别增长41.8倍和56倍。这正是土地神话的现实依据。
(2)土地价格的阶段性表现及其原因
如下表1956年到1985年期间，日本土地价格经历了两轮爆发式增长和一次下跌。
第二轮暴涨发生在1968-1974年，土地价格在7年内上涨了近2倍，年均复合增长率高达20.1%；
主要原因是战后婴儿潮陆续进入婚姻年龄以及个人住房抵押贷款大规模增长。
婴儿潮1947-1949年是战后日本的人口出生高峰期，到1968-1974年，这群婴儿的年龄达到19-27岁，陆续进入婚姻年龄，更为重要的是，当时正处于日本城市化的高峰期，这些进入婚姻阶段的年轻人大多集中在城市，因此形成了对城市住房的刚性需求；
住房抵押贷款这一时期日本的个人住房抵押贷款呈现爆发式增长，仅1972年民间金融机构发放的个人住房抵押贷款额比1966年增长了34倍，加之于前期GDP高速增长带来的财富积累，以及日本土地私有制导致日本的居民购房的自由资金非常充裕。
1975年，受通货膨胀的影响，人口迁出城市，城市地价下跌8%；这是1956-1985年期间唯一的一次下跌。其主要原因是受两次石油危机的影响，日本经济滞胀(即高增长高通胀)，通货膨胀达到2位数，城市生活成本大幅上升，导致人口迁出城市。
3、日本宏观经济面的变化
1970年所发生的两次石油危机是日本宏观经济的重要转折点。经济增长的速度和方式均发生了重大变化。
(1)宏观经济由“高速增长”转为““稳定增长”
如图所示，在第一次石油危机以前，日本宏观经济年均增长率超过10%，但是从第一次石油危机开始，日本的实质GDP增长率下降到4%左右的水平。
战后日本，进入工业化进程和城市化进程的高潮。这一时期最为显著的特点就是基础设施建设滞后，产品供不应求，国内缺乏资金，投资利润率高涨。固定资产投资成为这一时期，经济增长的主导方式，而出口的主要任务在于获取资金，以便于引进技术和设备。到1970年初，日本的重工业化进程和城市化进程基本结束，国内产能过剩，产品供过于求，国内投资增速放缓，投资主导型经济增长方式面临瓶颈，日本经济开始向外需求突破。出口的主要任务变为消化国内过剩产生，维持经济增长。经济增长方式逐渐由“投资主导型”转变为“出口主导型”。
日本的出口额在1979年突破1000亿美元大关，1986年突破2000亿美元。而经常项目顺差的增长更为惊人1979年和1980年，经常项目顺差仅分别为18亿美元和21亿美元，但是1981年暴涨了近10倍，达到200亿美元，此后逐年上升至1986年的928亿美元。
1983年2月，在出口的推动下，日本经济进入了新一轮的景气周期，即里根景气。
(3)日元的国际化
日元国际化进程起步于1970年代初，1985年《广场协议》后基本实现。
日元国际化包括日元汇率改革和外汇管制改革。前者的最终目标是汇率自由化，后者的最终目标是外汇进出自由化。如下图所示
在日元汇率改革方面1971年，布雷顿森林体系开始解体，美元贬值，日元一次性升值14.4%。1973年布雷顿森林体系最终解体，日本开始实行浮动汇率制(当然其实质是在政府控制下的管理的浮动汇率制，日元对美元基准汇率并未发生变化)。1985年9月《广场协议》之后，日本汇率基本实现了市场化。
在外汇管制改革方面1980年代基本完成外汇进出自由化。日本首先于1980年修改《外汇和外贸管制法》允许外国人购买日本股票，同时外汇交易由“原则禁止”变为“原则自由(按实际需求来定)”，随后于1984年进一步取消了“外汇实需原则”。
4、金融自由化
金融自由化包括三个方面的内容，即融资自由化，利率自由化和业务管制自由化。日本的金融自由化进程于1979年起步，1985年日本政府发布《关于金融自由化、日元国际化的现状及展望》后，金融自由化进程全面加速。
融资自由化以1979年颁布无担保国内公司债及可转债的使用标准，并允许美国的希尔斯·罗巴克发行了日元本位制无担保公司债，允许松下电器产业发行完全无担保可转换公司债，为起点，日本开始了融资自由化进程。附带新股承销权的公司债(1981年)，欧元债券(1983年)，完全无担保普通公司债(1985年)等先后被引入资本市场，至1985年，日本融资自由化的法律框架基本搭建完成，此后日本政府进一步放宽了对上述融资方式融资额度，利率和发债标准。
利率自由化以1979年导入可转让存款为标志，日本开始了利率自由化进程。1984年启动定期存款的利率自由化进程，1985年市场利率联动型存款和自由利率的大宗存款先后获准发行，1986年起，日本政府进一步发松了对上述存款的最低存入额度和存款期限的限制。至1990年代初基本完成利率自由化。
业务管制自由化业务管制自由化进程于1983年起步。1983年银行获准销售公共债和银行公债，并于1987年和1988年先后展开股票期货交易和股指期货交易；金融机构开设分店的规定也于1983年大为放宽。1999年10月，银行、金融信托、证券公司之间的相互渗入完全自由化。
二、房地产泡沫的形成及扩大
1、日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施
(1)日元国际化导致扩张性货币政策的实施
日元国际化对日本的货币政策产生了深刻的影响，是泡沫期间扩张性货币政
策的主要诱因。其影响机制如下图所示
日元国际化，尤其是1985年9月，《广场协议》之后，日元进入升值通道；
日元迅速升值，导致外需放缓。广场协议后日元升值，日元计价的出口额同比负增长，一直持续到1988年6月左右，形成了“日元升值萧条”；
为了维持宏观经济的稳定增长，日本政府势必要实行扩张性的货币政策和财政政策。就货币政策而言，降低利率和增加货币供给成为必然的选择。
1986年1月开始，日本银行连续五次降低利率至2.5%，并维持到1989年5月。与此同时货币供应量年均增速比81年到85年提高了2个百分点，达到了10.5%。
(2)低通胀导致扩张性货币政策的实施
日本宏观经济持续增长，但是CPI指数非常低，日本政府缺乏提高利率的动力。
期间，日本低通胀的主要原因是过剩的资金并没有进入商品市场，引起通货膨胀，而是进入股票市场和房地产市场，引起资产价格膨胀。
(3)扩大内需的具体政策
在日元升值出口下降以及国际社会的压力下，日本确立了扩大内需的发展战略主要思路就是增加投资和消费，减少储蓄，这势必要求政府实施扩张性的货币政策。
1986年和1987年“前川报告”确立了扩大内需的基本思路
第一，增加政府公共投资，兴建公共工程；第二，调整产业结构，扩大企业设备投资，扩大对外直接投资；第三，转变居民消费结构，减少储蓄。
1987年5月出台了“紧急经济对策”，扩大内需政策正式实施。该政策主要内容包括
补充增加4.3万亿日元资金用于公共建设项目；减税1万亿日元；增加7000亿日元资金，以期通过住宅金融公库等机构强化住宅金融制度。
2、金融自由化导致金融机构行为扭曲
(1)融资自由化导致银行贷款业务规模和利率面临下降趋势
如下图所示，随着融资自由化的深入发展，大型制造企业积极寻求低成本的
直接融资来筹集资金，1986-1990年，直接融资额年均增速55.8%，是同期银行贷款年均增速的4.5倍左右。企业对银行的依赖程度有所下降。
3、企业行为的扭曲
企业行为发生扭曲，购买大量土地并作为资产而保有，导致有效供给不足。企业行为之所以发生扭曲，主要原因有两点即1)房地产投资收益(包括股票投资)高于一般商品，其预期高涨。2)“低保有税，高交易税”的土地税收政策抑制了土地供给。
(1)房地产投资收益高于一般商品，且预期高涨
我们无法计算房地产投资收益率与一般商品投资收益率，但是我们可以通过对比土地价格年收益率与CPI指数收益率看出。如下图所示1986-1990年房地产投资收益率比一般商品收益率高出近23个百分点，考虑到一般商品的周转速度快于房地产，两者的年化收益率的差异可能没有这么大。但是这也足以对企业和个人构成了强大的吸引力。
泡沫期间，日本政府所征收的保有税主要是固定资产税，但是实际税率不足0.15%。
但是泡沫期间，日本政府所征收的转让税主要包括针对转让的所得税和法人转让所得税，按照持有时间的不同，税率不同。保有期在两年以内的土地转让法人税税率合计达84.5%，保有时间越长，所需交纳的转让税越低。
在这种情况下，企业将土地作为资产而保有，那么几乎不用交税，但是仍然可以享受土地价格上升给企业带来的好处(融资成本下降，贷款易于获得)；一旦企业在短期内将土地出售，那么他几乎要将增值收益全部交给政府。因此企业将土地作为资产保有而不愿投放市场。
(3)企业大量净买入土地是地价上涨的主要推动力量
日本实行土地私有制，企业是土地的净买入方，是地价上涨的主要推动力量。
1985-1992年，日本企业共购买了约47.3万亿日元的土地，企业购买的土地量占家庭出让土地量的比重由1984年的10%，迅速攀升至1985年的46%，最高点达到了70%。
1992年房地产泡沫破灭之后，企业变成了土地的净出让方。经过我们的测算，1993-1998年，日本企业出让的土地占1985-1992年土地购入额的64%，占土地购入面积的72%。
这说明，企业是土地价格上涨的最主要推动力量，企业将大量剩余土地作为资产保有而未有效利用，对其他人的需求形成了挤出效应，导致有效供给不足。
企业是土地价格上涨的主要推动力量。企业在高涨的预期背景下，企业购买了大量的土地。企业购买大量土地并作为资产而保有，既不开发也不出售。这导致市场上流通的土地越来越少，土地的有效供给不足。
必须指出的是，居民是除政府以外的最大地主。受益于土地价格上升，1985-1992年，日本居民通过出售土地获得了83.4万亿日元的收入，在住房抵押贷款的支持下，83.4万亿日元相当于约278万亿日元的购买力，这相当于1992年日本名义GDP的57.8%，相当于1985-1992年年均名义GDP的70%。
4、人口再次向三大都市圈迁移，东京成为金融中心
(1)人口再次向三大都市圈迁移
随着宏观经济步入新的景气周期，日本人口再次向三大都市圈聚集(主要是东京圈)。
如图所示两次石油危机和期间的日元升值萧条，导致部分居民迁出三大都市圈。自1981年开始，日本人口再次开始向三大都市圈迁移，1981-1991年，年均10万人净迁入三大都市圈。
5、金融加速器机制起到推波助澜的作用
金融加速器机制如下图所示
资产价格上涨，拥有较多资产的企业(假设为A企业)的净值增加，融资成本下降，A企业增加融资。
新增资金有两条使用途径即1)增加投资，扩大生产规模，2)购买资产。
A公司投资增加导致A企业的预期利润上升，进而推动股价上涨，拥有较多A公司股票的企业(假设为B企业)的净值增加，B企业融资成本下降，接下来的循环与A公司相同。
A公司继续购买资产，导致资产价格进一步上涨，A公司及相关公司资产价格上涨，并进入一个新的循环。
这样就形成了一个相互交叉，螺旋加速上升的机制。
三、房地产泡沫期间的调控政策
在泡沫期间，日本政府主要从土地政策和货币政策两个方向进行调控。
土地政策调控不仅没有效果，反而助长了房价的上涨。货币政策中的利率政
策和不动产贷款总量控制政策效果显著。
1、土地政策
日本政府1987年开始意识到房地产泡沫的问题，开始有意识的通过土地政策来抑制土地价格上涨。如下图所示到1991年为止，主要出台了六个方面的政策。这些政策总体是非常失败的。
2、货币政策
货币政策包括调整利息和控制贷款两个方面
提高利息在日本房地产泡沫期间的大部分时间里，银行基准利率都维持在2.5%的超低水平，直到1989年5月，日本银行开始加息。此后的15个月内，日本银行连续5次加息，将基准利率提高到6%；
控制贷款在加息的同时，1990年3月大藏省推出了不动产贷款总量控制政策，即规定银行对不动产贷款时，增长率不能超过其贷款总量增长率。
四、房地产泡沫的破灭
从表面上来看，在直接融资缩减的情况下，货币政策突然刚性收缩，企业破产猛然增加，导致内外融资环境恶化，导致土地的有效需求减少；而企业破产增加，企业前期购买土地量的72%左右被迫出售而重回市场，导致有效需求与有效供给发生扭转，不断减少的货币去追逐猛然增加的土地，土地价格因而下降。金融加速器的逆作用加剧了土地价格下降。这是房地产泡沫破灭的直接原因。
更深层次来看，与前两次价格暴涨不同，1986-1991年的这轮价格暴涨缺乏住宅基本需求的支撑土地价格的上涨离不开居民的基本住宅需求，这取决于人口数量、人口年龄结构和人口的区域结构。但是到1992年，这些因素已无法支撑高涨的土地价格。
1、直接原因有效需求与有效供给关系发生逆转
(1)初始原因内外融资环境极度恶化，企业在1991年的土地购买量缩减64%
股市下滑，1990年后，直接融资额按50%的速度缩减；
不动产贷款总量限制政策导致银行贷款同比缩减85%，由9.5万亿日元降至1.4万亿日元；
1991年，破产企业增加，破产企业负债总额增长5.7倍，由1.2万亿日元升至8万亿日元；
外部融资(新增不动产贷款+直接融资)与倒闭企业负债总额的差额由1989年的35.2万亿日元，下降到1991年的0.8万亿日元，到1992年变成了-1.6万亿日元。企业所面临的恶劣的内外融资环境不言而喻。
控制贷款政策效果非常显著，房地产贷款增长率由1989年的30.3%，突然下降到1990年底的3.5%，成为了房地产泡沫破灭的诱导因素之一。
由于内外融资环境极度恶化，企业购买土地的能力和积极性显著下降1990年日本非金融法人企业购买了12.43万亿日元的土地，但1991年的土地购买额仅4.46万亿日元，同比缩减64%。企业购买量占居民土地出售量的比重由70%下降到45%。
(2)决定性因素被作为资产保有而囤积的土地在短期内进入市场
企业由土地的净买入方转变为土地的净卖出方，成为了捅破房地产泡沫的决定性因素。
股票和土地的担保价值随着两者的价格下降而下降。这导致企业净值下降，企业被迫提前偿还贷款；
企业被迫出让股票，土地等资产以避免破产，与此同时大量的破产企业之前所抵押的土地，被银行强制性变现。而金融加速器机制加速了这一进程；
前期被企业大量囤积的土地被迫投放市场。
如下图所示从1993年企业由土地的净买入方变成了净卖出方，到1998年，日本企业将占1985-1992年购入土地额的55%，购入土地面积的72%。
五、房地产泡沫破灭后日本政府采取的政策
1、泡沫的代价
房地产泡沫和股市泡沫破灭，日本付出了惨重的代价。根据瑞穗证券的数据统计，1992-2004年
日本企业和银行处理泡沫经济的成本约208万亿日元，年均处理成本占GDP 的比重高达3.5%。日本的实质年均GDP增长率不足0.3%；
日本法人企业经常利润累计374.4万亿日元，特别损益-特别利润累计111.3万亿日元，扣除有关税收后净利润70万亿日元，年均5.4万亿日元，年均销售净利润仅率0.4%；
日本银行累计利润86.4万亿日元，坏账处理损失累计额96.4万亿日元，净损失10万亿日元。
2、泡沫破灭后日本政府采取的外汇政策
如下图所示，泡沫破灭之后，日元继续升值，1995年4月底达到最高点84.3日元兑1美元。与之相对应的是，日元计价的出口额同比下降。日本经济增长几乎停滞。
1995年，日美之间签订了反广场协议，允许日本政府干预日元汇率。此后日元加速贬值，日本出口(日元计价)逐渐恢复，对于扭转日本经济衰退起到了一定的作用。
六、日本房地产泡沫的启示
对我国的启示。由于我国向市场经济的转轨尚未完成，特别是投融资体制改革远远没有到位，经济运行中出现一些非理性投资膨胀的体制性因素干扰，如不及时加以控制，就有可能演变为投资过热。
当前，经济学家也都普遍认为我国宏观经济过热，尤其对房地产业争论较多。一派认为房地产业发展过热，房地产投资过度，具有泡沫化倾向；另一派认为我国房地产业起步晚，远没有达到过热程度。前者的观点占据了主流，后者的影响也颇为可观。
房地产泡沫现象存在于三个层次：一是短期内的暴涨暴跌，反映出微观房地产市场供求的不平衡；二是宏观层次的房地产供求的不平衡，如高价房和经济适用房之间的结构性矛盾；三是宏观层次的房地产发展与国民经济发展的不协调。
房地产业景气的原因。房地产被认为是世界上最大的买卖。据估计，房地产的建造、销售、租赁及各种有关的收益，在发达国家约占国民生产总值的１５％左右。在美国，房屋建筑业曾和汽车、钢铁并列为三大工业支柱；日本在二战后经济重振中，建筑业也发挥了重大的作用；房地产业对亚洲“四小龙”的经济起飞也是功不可没的。近几年，西方国家的经济大都不大景气，有的还出现了通货紧缩。在一般情况下，经济不好房价就会下跌。但目前许多国家在经济萎靡不振的情况下，房地产业稳中有升，主要原因体现在以下几个方面：
世界股票市场的持续下滑，特别是高技股的暴跌，使大量资金从股市流出，转而投向房地产，促使房地产市场的红火，不断上涨的房价抵消了股票财富的损失。房产上涨的马太效应使得一些养老基金、各种基金会、信托公司从股票市场和债券市场中退出来，越来越多地插手房地产业。在一些国家，房地产还成为弥补ＩＴ产业下跌的损失，支撑着整个经济不至于陷入严重的衰退。
为剌激经济增长，许多国家均采取低利率政策，放大了购房者的购买力，壮大了投资者的队伍，也导致了房价的非理性上涨。
在我国，福利分房的取消、城市化进程的加快、旧城改造的实施，对住房的需求推动了房价的上涨。特别是沿海城市，强有力的经济基础和供需矛盾使房价
出现跳跃性上涨。
英国《经济学家》经过大量调查后得出结：“在最近的住房市场的繁荣表明在一些国家里正在使泡沫膨胀”。主要表现在房屋价格虽然还在上涨，租金却在下跌，特别是商用房的租金下跌更为严重。美国纽约曼哈顿地区，２００３年办公楼每平方米的价格上涨了１２％，而租金却下跌了１０％左右；今年４月发表在《中国经济时报》上《高房价危机已然显现》一文中指出，上海的租赁市场，租金价格从２００２年起就出现了与房价背离的走势。浙江省第十一届房展会５月１８日落下帷幕，据组委会的统计数据显示，本届展会的成交面积和成交额都分别比上届下降了，一些知名楼盘，实际销售不到３０％。杭州楼市也同样出现了高房价低租金现象，西湖景区营业房招租遭遇了寒流。种种迹象确实令人担心，至少可以说是向人们响起了警钟。１０多年前日本房地产的泡沫破裂也是从商用房开始的，只是一个泡沫破灭以前，它永远也无法得到积极的确认，一旦出现问题，日本经济就是“前车之鉴”。
股票、房地产泡沫的危害程度不同。房地产的泡沫一旦破灭，其危害程度要远超过股票泡沫的破灭。国际货币基金组织最新的《世界经济展望》中说，富裕国家中房价暴跌所造成的产出损失平均为股市暴跌所造成的损失的两倍多。这是因为房地产交易和股票交易有其不同的特点：持有股票的人数确实愈来愈多，但毕竟还是拥有住房的人数更多；股市、楼市泡沫均造成居民的财产“缩水”，但炒股票者买股票的钱大多是自己拥有的，而买房、炒房地产者却大多是从银行贷款的。因此，房地产业与银行业的关系要比股市密切。房价下跌会直接造成银行不良贷款的增加，甚至诱发金融危机。银行是国民经济的循环系统，一旦循环系统出了问题，对国民经济的健康发展和正常运行极为不利。
解决土地问题是今后经济发展的关键。据统计，房地产开发成本总量中，土地成本占３５％～４５％，建筑安装工程成本占２５％～３５％，税费占３Ｏ％～３５％。我国是人口高密度的国家之一，且分布很不平衡，可居住的土地面积很少。随着经济的高速增长，城市化的推进也造成地价猛涨，土地需求量激增。土地问题已成为社会经济中的一个严重问题，解决土地问题是今后经济发展的关键。
在发展房地产业的过程中，政府需要对以下几个方面有充分的认识：
地价高涨不一定会促进土地的高度利用，空置增加只会造成土地的低度利用；投机成风容易扭曲劳动价值，阻碍劳动和储蓄的积极性；社会资本过于集中房地产业，会妨碍社会资本的合理化配置，使资本的生产率下降，成为经济结构改革、实现协调发展的障碍；房地产投资过热、房地产炒作投机成分的不断增加，将加剧社会的分化。同时，土地政策应区分短期性的应急对策和长期性的结构政策。为了切断由投机需求造成现实地价上升的恶性循环，就需要在需求和供给方面采取有效对策，在金融方面采取有效的措施。
“成也萧何，败也萧何”，如果房地产业盲目发展形成泡沫，泡沫破灭后就会对经济产生巨大破坏。“泡沫经济有百害而无一益”这是日本经济、政治界已
普遍得出的结论。
3、市场的均衡是短暂的
人是理性的，更是贪婪的。当市场的均衡一旦被打破，若没有有效的调控措施，市场会加速上涨或下跌
日本当年，人们形成了土地上涨的预期，市场的参与者都在疯狂地追逐着土地银行的行为扭曲了；企业的行为扭曲了；值得一提的是，普通民众的行为也发生了极大的扭曲当年股票市场和房地产市场上涨，日本民众为了逐利，不惜压缩消费甚至节衣缩食以将资金投入股票市场和房地产市场。压缩消费的一个结果就是86年日本的CPI居然还出现了负数；
日本当年泡沫捅破之后，市场的参与者也都在疯狂了抛售土地，引致了市场巨幅的惨重下跌。
“前事不忘，后事之师”，中国目前的房地产市场虽然不会发生日本当年那样的情况，但就市场的均衡而言，确有几分神似
前年和去年上半年，市场的参与者忽然都一致看好房地产市场的长期前景，居民在囤房，地产公司在囤地。市场的均衡被打破，房价猛烈上涨；
而今，在紧缩性的货币政策下，市场的参与者都预期房价要调整，开发商在降价，居民在观望。市场的均衡同样被打破。房价已经在开始下降。但市场预期房价还将不断下降。而政府认为还需要继续宏观调控，还没出手。
日本经济曾经以令人惊讶的年增长率保持了数十年的增长，同时还保持了在工业国家内最低的通货膨胀率，在20世纪80年代被许多分析人士和学者预言将成为世界上规模最大的经济体。然而从1991年起，日本经济突然陷入崩溃，房地产价格狂跌，多家日本大银行宣布破产，日经指数迅速跌至1990年的不足一半。是什么因素造成了日本经济的崩溃？它带给中国的教训有哪些？
低效的政府投资计划
日元升值以后，出于对国际贸易形势恶化、产品需求减少和GDP增幅降低的担忧，日本当局各部门通力配合，采取了包括低利率、金融缓和政策以及一些结构性改革和放松管制等措施来刺激国内需求。
从1987年春季，日本中央政府摆脱从紧的财政政策，采取了规模庞大的紧急支出政策，通过了一笔用于公共投资的总值达 6 万亿日元的附加预算。公共支出项目给相关行业，特别是建设行业、原材料和重工行业，首先带来了繁荣增长。政府宏伟的开发计划将土地价格推到了一个非常高的水平。
在公共投资的示范下，公众相信地价一定会持续增长，国内需求也将会进一步提高。地价在公共工程和低利率政策的刺激下急速上升，吸引了来自国内外大量资金。这种投资驱动的经济造成了生产与消费之间的扭曲。投资驱动所引起的过度投资爆炸式增长，并最终使得信用与生产循环破裂。
宽松的金融、货币政策
宽松的金融政策，是泡沫生成的必要条件。为应对“广场协定”后日元升值给经济带来的不利影响，日本央行在1986年分四次把基准利率从5%下调到3%，并且在1987年2月再次下调0.5%，达到当时的历史低点2.5%。这种超低利率维持了两年零3个月，直到1989年5月31日才上调到3.25%。
低利率的长期持续使货币供应量大幅增加，出现了所谓的“流动性过剩”。在日本政府扩大内需政策的鼓励下，全国掀起了国土开发热潮。大量资金流向了股票及房地产行业，使得资产价格出现暴涨。
由于迟迟没有出现通货膨胀，日本央行将汇率及物价稳定作为首要目标，忽视资产价格的上升，结果导致了资产的通货膨胀。而在“流动性过剩”传递到CPI 时，日本央行的紧缩政策终于成为日本资产泡沫破灭的导火线。可见，泡沫吹大的前提条件是持续宽松的货币政策，而物价一旦上涨，宽松的货币政策便无法维持下去，大规模的资产价格泡沫也将不会形成。现在看来，放任泡沫的扩大所造成的损失，远比错误地采取紧缩政策而给经济发展所带来的负面效应更大。
房地产泡沫发生和破灭
1985年到1990年的5年间，日本城市地价在已经很高的水平上又上涨两倍，其中东京中央区地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。不仅地价持续飙升，而且与股价产生了疯狂联动，导致泡沫时期地价和股价相互推动、循环上涨。
1990年3月，日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》，对土地金融进行总量控制，这一人为的急刹车导致了本已走向自然衰退的泡沫经济加速下滑，并导致支撑日本经济核心的长期信用体系陷入崩溃。此后，日本银行也采取金融紧缩政策，进一步导致了泡沫的破灭。资产价格的狂跌，导致企业大量账面资产在短短的一两年间化为乌有。房地产价格持续暴跌，使许多房地产商和建筑公司在房地产领域的投资严重失败，无力偿还银行的贷款，不得不宣布破产。由此导致日本金融体系发生剧烈动荡，日本银行的各项机能均遭到重创。
值得当前中国汲取的教训
从宏观经济政策检讨，日本泡沫经济的教训告诉我们：第一，要防止由于汇率的调整，特别是本币的升值导致的资产泡沫化和经济泡沫化。第二，尤其在物价的稳定时期，更应该当心资产的泡沫化，否则必遭泡沫破灭的劫难。第三，必须处理好当前的经济繁荣与经济的长期持续健康发展之间的关系，不能为刺激短期经济增长而采取危害长远发展的宏观经济政策。因为不论是财政政策还是货币政策，都解决不了推动经济增长的根本动力问题。
从房地产泡沫的形成来看，金融机构对于房地产泡沫应当保持最高程度的警惕。1985—1990年间，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元的贷款，占贷款总额的1/4。
其次，日本泡沫破灭告诉我们，世界上从来没有只涨不落的房地产市场。在日本
经济高速增长和人民生活水平普遍提高的20世纪80年代后期，日本民众和投资者普遍相信人多地少的矛盾将导致日本地价持续升高，永涨不落。因此即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺，导致地价和房价越走越高。由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣。人们从银行贷款购买房地产，然后用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。最后，政府对房地产泡沫和房地产价格暴涨不能无动于衷，而应积极治理，为经济发展创造良好的外部环境。日本的房地产泡沫最终破灭，很重要的一个原因在于政府在资产市场领域尊崇“无为而治”的思想，对地价和房价暴涨不加干预，成为导致这次泡沫经济的重要原因。从1990年始，日本政府开始介入住房问题，采取了一些平抑房价和抑制土地投机的措施。在对泡沫经济惨痛教训有较深认识的基础上，日本通过政府干预，取得了长达11年的地价、房价稳定的局面，这是值得包括中国在内的其他国家应当学习的。
日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示
日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示 一、日本的房地产泡沫破碎成因 20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。 （一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题 自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。 （二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响 对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金
流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。 （三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂 在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。 （四）中央银行突然的银根收紧政策促使房地产泡沫破灭 在日本的房地产泡沫不断加剧化后，日本政府改变了过去的宽松政策，代之的是日本政府对货币和财政执行紧缩政策并严格限制银行对房地产业的贷款投入。在政府的过度干预下，社会对房地产市场的投资急剧下降，由于资金的供应量下滑过快，致使日本的房地产价格快速下降，这进一步导致投资者迅速把资金退出房地产业，于是，房地产业发展的资金链条彻底断裂了，这最终导致日本房地产泡沫的破灭并导致日本的经济发展一度跌入低谷。 二、中国现有的房地产状况与日本房地产的相似之处 从当前情况看，中国现有的房地产市场状况与日本房地产是有许
日本泡沫经济对中国的启示介绍
日本泡沫经济对中国经济的启示
内容摘要 上世纪80年代到90年代初，日本——这个曾经红极一时的经济体开始陷入泡沫经济危机的泥淖，难以自拔，直到现在还处于恢复期。 当前，从经济学家到平民百姓，许多中国人都在议论人民币升值、房价大涨、股市飞涨，这一切经济的表象与日本当年何其相似。有一些人提出了善意的担忧，中国是否会重蹈日本的覆辙？ 无论如何，探究上世纪80年代到90年代初的日本“失去的10年”对于今天的中国有着重大的启示意义。 本文认为：中国目前经济与泡沫经济前的日本经济有很多相似之处，这些相似之处正是触发日本泡沫经济的原因，为避免重蹈日本覆辙，本文以史为鉴，从中得出重要启示。 关键词：人民币升值启示意义泡沫经济
日本泡沫经济对中国经济的启示 1988中后期日本经历了大规模的泡沫经济，日本在“出口导向，贸易立国”的国策下经济得到了高速增长，日本的制造业中特别是家电制品等称霸世界，日本银行的总资产和股票时价总额也居世界前茅。人均所得一度超过美国居世界首位。泡沫经济崩溃后，日本陷入了长达10多年的经济衰退期。国内有一部分学者认为现在的中国经济和泡沫经济和崩溃前的日本经济相似，如巨额的外汇储备，通货膨胀，资产价格的大幅度上涨等，并暗示中国经济也可能出现长期的萧条。但中国可以从日本泡沫经济失败中吸取教训，防止中国经济出现大规模滑坡。 一、日本泡沫经济的原因 日本泡沫经济的直接原因是日美的贸易摩擦导致日元升值，从而使日本出口商品价格上涨，削弱了日本在
全球贸易市场的竞争力，使采取外向型发展模式的日本出现经济的衰退。为了刺激经济，日本采取了宽松的金融与财政政策。长期的低利率政策使得本来资金充裕的日本到处充斥着廉价的资金，但由于企业的创新能力不足，利润空间小，资金大都投向股票、房地产，引发了泡沫经济。在日元升值期间，日本从本国利益考虑，接受了美国提出的金融自由化的要求。但是由于日本以银行为主导的间接融资体系以及银行投资效率低下，当开始金融自由化改革后，准备不足的日本银行业面对激烈竞争，出现许多问题。而且日本企业的许多治理模式在未开放国内市场时还能适应经济发展的需要，当进行金融自由化改革便成为经济发展的障碍，从而产生了泡沫经济。 二、中国经济与日本经济的相似之处 1.面临着对美巨大的贸易顺差以及由此带来的本币升值问题。
日本泡沫经济的破裂对中国的启示
日本泡沫经济的破裂对中国的启示 日本经济在20世纪80年代中后期出现了严重的泡沫。90年代初，日本泡沫经济破裂，经济发展出现长达10年左 右的萧条。尽管中日经济有很大的不同，但很多专家仍然警告当今中国经济发展中有一些迹象与泡沫经济破灭前的日 本相似，在深刻了解日本泡沫经济形成的前提下，分析我国现阶段与日本那段时期的差异和共性，探索中国预防和应对泡沫经济的措施，从而使中国经济又好又快发展。 日本泡沫经济介绍 泡沫经济的形成过程。日本泡沫经济的形成经历了两个过程。第一个过程，日本于1984年5月发布《关于金融自 由化和日元国际化的现状和展望》，随后实行了一系列的金 融自由化政策，包括外汇资金可自由转换为日元并可作为国内资金使用，实际需求原则的废除，日元转换限制的废除。第二个过程伴随着《广场协议》和金融缓和措施的实施。1985年9月达成《广场协议》后，日元大幅升值，日本海外投资受到巨额的外汇风险和外汇估价损失。日本政府通过抛售美元、购买日元操作来干预外汇市场和接二连三的调低贴现率等积极的金融缓和措施，引起了国内货币供应量猛增，但猛增的货币供应量并没有通过物价上升（流量）而被吸收，而
是急剧扩大了面向不动产的贷款，成了导致存量价格飞涨的原动力。 泡沫经济的膨胀期。银行扩大与中小企业的交易。由于大企业利用通过直接金融方式筹集到的大量资金来偿还银 行借款，因而日本的金融机构迫不得已将重点转向扩大与中小企业之间的交易。中小企业中资金需求旺盛的有流通服务行业、建筑行业、不动产行业、金融和保险行业、租赁行业，上述贷款都是抵押贷款，向这些非金融机构贷款和不动产贷款导致了泡沫经济的膨胀。同时，市立银行不经由中小企业而直接扩大以住房贷款为中心的面向个人的贷款。股票期货交易的扩大，在金融自由化浪潮的影响下，1988年9月起，开始了东京证券交易所股价指数和大阪证券交易所日经平 均股价为对象的股价指数期货交易，更促进了泡沫经济的膨胀。 泡沫经济的崩溃过程。日本的股票市场自1989年12月29日东京证券交易所收盘价创下历史最高纪录（38915.87日元）以来，在一年内股票大幅跌落了两次。接着，三重下跌的结构使泡沫经济彻底崩溃。1990年，在到4月10日为止的时期内，东京股票市场经历了10次股票大幅下跌，在股价下跌的同时，引人注目的是还出现了日元贬值、债券下跌的现象，即所谓的三重下跌。 20世纪80年代的日本与当前中国经济的差异
中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念
中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念 中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几 亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这 个概念本身就是一个伪概念。 如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗?显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。 房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。 目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故?显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本 就是一个伪概念。 当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破， 而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应 该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。
日本房地产泡沫破灭的后果是什么
日本房地产泡沫始末 从上世纪70年代后期开始，日本经济进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”。经过战后20多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头，索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。 进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。走私货如“808”双卡收录机也在中国市场泛滥，甚至中国的城市家庭中，几乎家家户户都有了日本的TDK录音带。 为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场。而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。
已于2001年同住友银行合并(成为三井住友银行)的日本樱花银行前总裁横田昭义在接受《第一财经日报》采访时回忆道，当时由于日本的产品大量出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。银行收到这么多存款后开始犯傻：该怎么办？于是，放贷成为日本各大银行的当务之急。樱花银行从董事到各支店的员工，每人都有放贷指标。最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。那些背负指标的银行职员如同做传销一般，先从自己的亲戚朋友下手。只要你有工作(哪怕是临时工)、有住址，都可以轻易地获得贷款。如果你有房子或土地作担保，那么贷款的金额都可以超过百亿日元。 于是，东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保。更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭，也被16人当作私产抵押，在银行申请到了共计630亿日元的贷款。 以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手。第一家银行找到他时，建议他投资夏威夷的五星级酒店：“日本人成群结队地跑到夏威夷去举行婚礼，在那里建一座五星级酒店绝对有必要，而且一定能够赚钱。”千昌夫困惑地说：“我没有东西可以担保。”银行说：“你的名字就是最好的担保。”结果，先后共有五家银行向千昌夫放贷。他在夏威夷不仅投资了酒店，还投资了高尔夫球场，五家银行贷给他的总金额达到2700亿日元。 “那时候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说：什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。一年后，三菱地所果
日本1989年泡沫经济危机的启示
1992年，查莫斯·约翰逊的《通产省与日本奇迹》中译本在原版发表10周年后问世，甫经推出，顿时风靡国内发展经济学界。然而具有讽刺意味的是，就在学人热议“日本奇迹”之成因时，它却正在以一场愈陷愈深的经济萧条贡献给世人一个新的议题——“失去的十年”。 事实上，就宏观统计数据、特别是GDP与政府 负债比率的变化而言，当今日本失去的或许已经是20年了。总体说来，第二次世界大战后的日本经历过五大经济危机：1970年代的石油危机、1989年的泡沫经济危机、1997年的亚洲金融风暴、2000年的互联网泡沫危机以及最近的全球经济危机。创伤最深者，莫过于1989年末那场似乎祸起萧墙的泡沫经济大崩盘。1989年底至2001年秋，日经平均指数由38915.87点直线下挫到10195.69点，缩水70%;而1991年至2002年，日本住宅用地价格累积下跌36%，商业用地价格下跌了62%，其中东京、大阪、名古屋三大城市圈，跌幅高达 52.1%和76.1%。这些触目惊心的数字不仅刺痛了日本社会，也撩动着许多中国人的敏感神经。因为今日中国与经济泡沫破碎前夜的日本有许多类似的表征：中国已经成为美国最大的债权国、中国已经开始向海外大规模输出资本、所谓的“北京共识”或“中国模式”为许多国际学者所追捧……在种种“历史惊人的相似”中，人民币面临的巨大升值压力与以房地产为首的资产价格飙涨更让人们疑问：“中国会不会是下一个日本?”本文结合时代大背景来透视1989年的危机，以便更深入地理解日本经济危机的启示意义。 对比：时代背景发生了巨大变化 在马克思主义学者看来，资本主义经济危机发生的周期性昭示着这样一个论断：发生经济危机是不可避免的，问题在于它什么时候发生、诱因又是什么。对于1989年日本经济崩溃而言，通过事后的回顾，许多人得出了《广场协定》签署——日元大幅升值——房地产等资产价格飙涨——经济泡沫破碎这样一个线性的因果链。有人甚至以阴谋论的解释认为日本遭遇了一场“货币战争”。这也成为某些经济学家担心中国重蹈日本覆辙的基本逻辑。无疑，他们接受了这样一种假设，那就是当年的日本如果能采取更合理和稳健的经济政策，如暂缓日元升值、及时提高储蓄利率以及其他相对紧缩的货币政策，本可能降低经济泡沫膨胀的风险。这当然有一定道理，只是，如果站在历史大背景的视角下梳理基本史实，我们或许可以摆脱一味评判经济政策得失的窠臼，对1989年日本经济危机的必然性有更全面的理解。 二战后日本遭遇了第一次经济大危机——1970年代的石油危机。这次危机的起点在能源供给领域，对日本整个产业结构的既有格局产生了巨大的冲击。不过相比1989年，日本卷入这场危机具有客观上的无奈性，因为当时美苏冷战正在进一步向第三世界蔓延，南北矛盾激化之下，日本作为资本主义阵营的一分子被拖拽进这场整体性的危机。石油危机并没有导致日本经济的长期低迷，这恰恰是因为日本尽管经济实力猛增，可尚未被要求在国际经济格局中承担领军性的责任。虽然美日贸易不时擦出火花，可美国及其盟国(特别是一些东南亚国家)相对开放的市场与原料供给一直是日本维持出口导向型经济的根本前提。在金融秩序方面，布雷登森林体系虽然渐渐走向末路，但还在确保日本企业享受固定汇率的便利。 到1980年代后半期，时代背景发生了巨大的变化，国际格局多元化的趋势让日本对自身的定位产生了重新判定——它在国际上越来越渴望充当游戏规则的制定者而不是美国身后的游戏参与者。对此时的日本来说，要实现“政治大国”的身份，首先就要正式确立自己世界经济新中心(至少是中心之一)的地位。1985年，日本政府发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告，拉开了日本经济金融全面自由化及国际化的序幕。这是一项壮举，因为在之前的石油危机时代，美日之间曾经就日本减少金融贸易的国内壁垒而进行了拉锯战式的谈判，最后美国是以政治筹码为要挟才取得了有限的成果。由此看来，似乎并不能轻易惋叹说当时日本政府采取了一种冒失的经济金融战略，因为就当时历史契机来
日本房地产泡沫原因及过程
日本房地产泡沫原因及过程 日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。 （一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈 日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。 在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。 对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。
（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话 从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。 据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。 同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51％。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。 更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。
日本房地产泡沫破灭给我们的启示
日本房地产泡沫破灭会在中国重演吗 上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，十几年过去了至今仍无完全恢复的迹象。最近有人认为中国将发生类似日本泡沫破裂的危机，由于目前中国经济与泡沫破裂时日本所处的阶段和状况完全不一样，中国绝对不会发生类似情况。但是由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义。 现在中国房地产业经过了一个高速发展时期，房地产价格在短短二三年时间里上涨了百倍，有人说中国房价疯狂了，疯狂的结果是和日本一样的下场，在这种论调下，我认为日本房产破灭是内在原因决定的必然结果，而中国在十年之内不太可能出现日本式的房产泡沫破灭危机。 从市场分析来说，假设房地产市场是一个自由市场，只有卖方和买方，主要矛盾为供给和需求之间的矛盾，当供给大于需求的时候，房价就降，供给小于需求的时候，房价就涨。房屋作为一种产品有其特殊性，一批房屋从开工建设，到投入使用，一般需要一到两年的时
间，而土地资源是有限资源，因此每年房屋供给量因此比较固定，所以在一般情况下，我们可视供给为一个固定值，这个时候，房价的起伏就决定于需求量，决定于买方。但在中国，房地产市场并不是一个完全的自由市场，它还受到政策调控影响，而政策调整主要是提高买房门槛和买房成本，就是控制和减少需求。但不管怎么调控，这都是外部影响。由于住宅的不可替代性，而现有投资渠道狭窄，通货膨胀高企，政策调控长期来说对于需求总量影响较小，即使在一段时间内受到压抑，消费反弹也将随调控结束而来。 我们认为，房屋购买需求取决于三个内在因素，即城市年龄结构，经济发展水平，城市人口增减。 基于这三个因素我们来分析日本90年代的情况。 日本的城市化率由1960年的60%到1989年的87%之后一直递减，到1995年都稳定在85%左右，也就是说在日本经济腾飞的20年，日本持续推进城市化，人们不断由农村涌入城市，这给房地产市场带来了巨大的需求。而到90年代末，城市化停滞，甚至倒退，需求的增长业就嘎然而止。 日本在上世纪60年代到90年代，经济腾飞期间，经历了一波生育高潮，平均年龄也稳定在35岁左右，就全球来说，个年龄相对来说比较年轻，而到1989年之后，社会经济发达，生育率低，人
浅论日本泡沫经济的教训和警示意义
青岛农业大学 《日本经济与社会》 课程论文 论文题目浅论日本泡沫经济的教训及其警示意义学生专业班级软件外包1405班 学生姓名（学号）李冰（20142833） 完成时间2016年5月30号 2016年05月30日
浅论日本泡沫经济的教训及其警示意义 摘要 在中国经济十几年的高速增长的背景下，自2004年以来，很多一线城市股价、房价持续飞涨，许多人惊呼中国的股票市场、房地产市场出现了严重的泡沫经济。特别是最近北京、上海等城市房地产价格出现回落，有人断言中国的房价达到了“拐点”，膨胀的经济泡沫很快就要破灭了。于是，泡沫经济又引起了更加广泛的关注，“泡沫经济”这个词也越来越多的出现在各种媒体和学术杂志上。 我们对“泡沫经济”再熟悉不过了，追述历史，从第一次泡沫经济出现至今已有三百多年了。历史上有荷兰的“郁金香泡沫”、法国的“密西西比股市泡沫”、英国的“南海股票泡沫”；从上世纪90年代初开始，日本就挣扎在经济破灭的萧条中长达时间年之久；在1997年的金融风暴中，泰国、马来西亚、印度尼西亚的经济泡沫破灭。使得金融系统乃至整个经济社会都受到重创。 在经济全球化的背景下，日本经济在二战之后保持了将近半个世纪的高速增长，相比于西方发达国家，日本经济令人称羡，但是到了上个世纪八十年代中后期日本却出现了严重的经济泡沫，并最终导致泡沫崩溃，应该说这种泡沫经济的崩溃给日本带来了相当大相当深远的影响，不但使经济出现滞带，更为严重的是此后的日本竟然出现了长达十年之久的经济停滞。因此，“泡沫经济”和“失去的十年”成为以后相当长时间里经济学界探讨的话题。历史或许不会重复事实，但历史会重复规律，这也是人们研究历史的原因所在。 我们中国今天的情况和日本当年有些相似。都经历了多年的经济高速增长，都是以出口为导向的经济发展模式，都面临着本币升值的压力，都需要金融制度的改革等很多相似点。因此对于我们中国经济来说，无论如何都应该仔细研究日本经济泡沫的那段历史，以寻找到经济泡沫产生、扩张的原因，研究如何对经济泡沫进行控制，以及如何应对经济泡沫的崩溃。我相信对于这段历史的研究会对我国目前的经济状况更加保持一种理性的清醒的认识，尤其我国面临的经济环境非常复杂，大家对经济状况的判断也不是很明朗。因此我觉得对日本泡沫的原因危害以及应对措施的研究对我国经济的稳定发展有着重要的理论和现实意义。
日本经济泡沫崩溃及其启示(精)
日本泡沫经济崩溃及其启示 国际贸易研究室李众敏 20世纪80年代、90年代及此后的相当长时间里,“泡沫”和“失去的十年”是日本学界讨论最多的问题,经过了长达十多年的讨论之后,这些争论终于尘嚣落定,不再成为研究的焦点。这一方面反映了日本经济已经走出了衰退的阴影,另一方面也说明在对“泡沫”和“失去的十年”的研究中,已经逐步形成了共识。 历史总是惊人地相似。中国今天的情况对许多日本经济学家而言,只能用“似曾相识”来形容。对于日本经济来说,再谈泡沫显然已经过时,而对中国经济而言,如何对发生在日本的情况能有清醒认识,则是当务之急。尤其在一些不够细致的研究中,出现了对日本经验与教训的种种误读,使得事物的原本面貌变得尤为珍贵。 一、日本泡沫形成的背景 20世纪80年代发生在日本的泡沫,有着错综复杂的背景,它既与日本战后的经济高速发展有关,也与日本的货币政策有关,甚至与日本的发展规划也或多或少有些联系。 1.长期高速增长带来的财富积累和乐观情绪 二战后,日本经济经历了两轮快速增长时期。第一轮增长从二战后一直持续到1973年,年均增长率都在8%~10%之间,最高的年份在11%以上。在1974年,日本经济增长经历了短暂的放缓之后,便开始了第二轮的高速增长。这一轮增长从20世纪70年代末期持续到80年代末期,虽然增长率不及第一轮增长,但考虑到日本的经济总量,3%到7%的增长速度仍然非常可观(图1。 伴随着日本经济高速增长的,是日本的高储蓄。与大多数亚洲国家一样,日本的储蓄率非常高,在经济高速增长时期,日本的储蓄率始终维持在30%以上,最高的年份超过了40%。 图1 1956—2006年日本的实际GDP增长率
日本房价启示录世界经济史上空前的房地产泡沫
日本房价启示录:世界经济史上空前的房地产泡沫 核心提示：作为亚洲经济强国，日本的经验值得后来者学习借鉴。从日本的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，与整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来；而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。 他山之石，可以攻玉。作为亚洲经济强国，日本的经验与教训值得后来者学习与借鉴。 从日本的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，与整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来；而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。 目前的中国，伴随房地产价格高涨而红火的经济，尚未到达日本鼎盛时的高度，但房地产泡沫所带来的一些隐忧已经显现。 2012年7月13日，一套位于东京都南麻布，面积约410平方米的公寓标出18亿日元的售价，成为全球最贵的公寓。 这套公寓目前由日本苏富比国际地产公司挂牌出售，地产公司起初未料想会有多少人问津，但结果颇让人吃惊，已经“有好几对夫妇来咨询了相关情况”。客户里面不乏“商界著名人士”，连一年只在东京待一两个月的国际商务人士也对它颇有兴趣。 东京依然是世界上寸土尺金之地，尽管其相对历史最高峰已经大大缩水。作为日本邻国的中国，对日本房价的概念也慢慢从热播电视剧《上海人在东京》时代那种带着不可思议的遥望到现在感慨“和中国也差不多了”。 关于中国的房价，先行的日本人也有许多建议。日本《东洋经济》7月4日刊文称，中国的房地产现状虽然经常被拿来同日本上世纪80年代作比较，但地价并未出现高涨局面，总体上更接近日本上世纪70年代。另外，中国采取“先易后难”的改革路径，这导致接下来的改革课题都分外棘手，整体状况比日本上世纪70年代更严峻。 实际上，《东洋经济》的该文并不以谈房价为主，而是意在探讨中国经济降速下的未来走向。但是从日本经历的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，确实和整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来，而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。 日本房价起伏史 《东洋经济》所指的上世纪70年代，最大的特征就是“日本列岛改造计划”。所谓列岛改造计划，用时任日本首相的田中角荣在1972年的《日本列岛改造论》中的话来说就是：大胆转变向城市集中的洪流，将民族的活力和日本经济的强大余力发散到整个日本列岛。以工业的全国性重新配置和知识集约化、全国新干线和高速公路的建设、信息通信网络的形成为杠杆，一定能消除城市与农村、日本沿海与内陆的差距。 简而言之，就是大力在日本全国普及现代化的基础设施，消除城乡差距，这是以工农业区域的重新规划和高速公路、新干线（高速铁路）为核心的。列岛改造计划是经济历史上经典的以国家指导宏观经济发展的案例，其总体评价正面。 “上世纪70年代前期的日本，为了防止尼克松冲击（即美国放弃金本位导致布雷顿森林体系崩溃）以后的经济恶化，采取了积极的财政政策，导致了地价的上涨。这段时间发表的《日本列岛改造论》对此起了火上浇油的作用。”日本富士通综合研究所高级主任研究员米山秀隆接受时代周报采访时表示。 而上世纪70年代日本房价的上涨也和宽松的金融政策有关，当时日本中央银行实行低贴现率，使得居民住宅贷款额同比增长了1.3倍。实际上这种宽松的金融政策在80年代以后更进一步造就了庞大的资产泡沫。 日本在上世纪70年代经历的大规模的基础建设和城市化过程也确实和现在的中国有较多相
日本泡沫经济分析及启示
目录 前言 (1) 一泡沫经济概述 (1) （一）泡沫经济的含义 (1) （二）泡沫经济的判定 (1) 二日本泡沫经济的形成及破灭 (2) （一）日本泡沫经济的形成 (2) （二）日本泡沫经济的破灭 (2) 三日本泡沫经济形成原因及泡沫经济破灭带来的危害 (3) （一）日本泡沫经济形成原因 (3) （二）泡沫经济留给日本的难题 (4) 四日本泡沫经济的破灭对我国的启示 (6) （一）正确分析我国当前经济形势 (6) （二）对我国防范泡沫经济的建议 (6) 五结束语 (8) 参考文献 (8)
摘要 当前我国经济高速发展，但在高速发展的同时，虚拟经济却呈现非理性态势。放眼世界我们可以发现我们的经济形势与20世纪80年代中后期的日本具有许多共同处。虽然中日经济不同，但是日本泡沫经济的经验教训还是有比较大的借鉴意义的。认真研究日本泡沫经济的形成破灭，再对比我国现状，可以找到一些对我国经济发展有益的一些经验教训。国内有不少研究日本泡沫经济的文章，此类文章从不同方面探讨了日本泡沫经济，可以说他们的研究涉及到了日本泡沫经济的方方面面。笔者也借鉴了他们的部分成果，希望通过本文同读者探讨日本泡沫经济、日本泡沫经济破灭对中国启示的一些问题。 关键词：泡沫经济；投机；经济结构；内需；金融监控
前言 日本经济在战后飞速发展,取得了世界瞩目的成就。然而,80年代末及90年代初,日本出现了被称为“泡沫经济”的经济过热现象,随着经济“泡沫”的破灭,出现了长达10年之久的严重经济萧条,是什么造成了这次危机？“泡沫经济”的产生和破灭,对日本经济造成了怎样的影响？这一事件对同处于经济高速增长时期的我国,有什么样的借鉴意义？ 一泡沫经济概述 （一）泡沫经济的含义 马克思在《资本论》第3卷第5篇中，论述了信用和虚拟资本的关系, 提出了虚拟经济的概念，并分析了泡沫经济的产生。马克思认为虚拟资本是在借贷资本(生息资本) 和银行信用制度的基础上产生的，是定期收入的资本化,以有价证券的形式存在,包括股票、债券、不动产抵押单等。虚拟资本本身并不具有价值，这是它和实际资本的不同之处；但是它却可以通过循环运动产生利润，这是它与实际资本的共同之处。 泡沫经济是指虚拟资本过度膨胀引致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，是虚拟资本增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。[1]其形成过程为一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，价格上涨的预期吸引了大批投机者，这批投机者一般只是想通过投机获取价差、牟取利润，而对所买卖的资产的实际使用价值或盈利能力不感兴趣；由于新买主的不断介入,价格节节攀升,形成泡沫经济现象；一旦价格上涨的预期发生逆转,价格暴跌, 泡沫破裂, 便引发金融危机并导致整个经济衰退。 （二）泡沫经济的判定 泡沫经济指的是对整体宏观经济的描述，具体来讲是资产价格脱离实体经济的基础条件暴涨的现象。实际上，不论是经济泡沫（经济发展过程中经常出现的不均衡现象）还是泡沫经济，所要描述的内容并无本质区别，只不过后者意味着对整体宏观经济的定性，说明了问题的严重程度而已。作为泡沫经济的表象，都有资产价格的大规模上升。但是不能说资产价格的大规模上升就是泡沫经济，判定是否是泡沫经济还要看资产价格的上升是否已经脱离了经济基本面。“在泡沫经济发作的时候，价格越涨，需求越旺，买涨不买落，这是判定是否出现泡沫经济的一个重要识别指标。”[2]如果过激地实施紧缩性货币政策，将会使泡沫经济
从1989年日本人反击日本房产泡沫折射今天中国的市场
1989年，日本经济步入了日本时代的最高峰。“日本人应该说不”、“日本人应该打击日本房地产泡沫”等等，日本媒体大众化思想浪潮充斥在那个最后狂欢的1989年日本年代。2009年中国经济用“零和博弈”的壮举也同样步入最后的中国时代，中国地区房价完成年涨幅50%的“零和博弈”。“零和博弈”的概念是什么？就是中国人2009年白干了一年，完成了一场虚幻的世纪创造。2009年，中国房产市场增值50%。就意味着中国资产市场创造了近30万亿人民币财富，这30万亿房产财富的规模相当今天中国经济规模的总量。这就是说，中国地区有房产的人在2009年发财了；而没有房产的人在2009年沦陷成穷光蛋。从中国地区这个“井底”看中国房产让中国经济2009年保“八”获得重大胜利；从全球化这个视角看，2009年中国人用储蓄存款炒作房产创造了一批富人和一大批穷光蛋阶层。美妙的2009年，美妙的2009年中国经济保“八”成功的胜利。但是，有一点经济常识的人都知道2009年3月，美国中央银行行长亲爱的伯南克先生的1.3万亿美元美国市场债券购买行动会产生一批“美元套利交易者”。“美元套利交易者”交易模式是美元贬值预期下的对冲资产，这些资产是黄金、石油、欧元、人民币资产、印度卢币资产、俄罗斯货币资产、拉美地区资产等等。这些“美元套利交易者”从美国地区拆借了大约5000亿美元——8000亿美元资金，杠杆最保守放大资金规模不低于5万亿美元。这5万亿美元用短短几个月时间，全部进入美元贬值预期下的对冲资产，这就是为什么2009年黄金市场上涨40%，也是中国市场为什么2009年掀起人类历史上罕见的全民地产投机大跃进。2009年，美国中央银行行长伯南克先生的货币政策，让2009年全世界基础货币创世界纪录的增长在18%——23%。现在的问题是：2010年，美国中央银行准备把全球基础性货币供应如何调控。如果2010年，美国是走美元贬值战略，那2010年全球基础性货币供应不会低于20%；而2010年，美国是走美元强力升值战略，那2010年，全球基础性货币供应将达负5%以下。这对2009年购买中国房产或黄金的人意味着什么？意味着——早上出门是艳阳高照的零上25度以上；下午是冰天雪
日本泡沫经济崩溃及其对中国的启示
日本泡沫经济崩溃及其对中国的启示 20世纪80年代中后期，日本经历了一次大规模的泡沫经济过程。泡沫经济破灭后，日本进入了长达十多年的经济衰退。目前的中国经济与泡沫崩溃前的日本经济有许多相似的地方：巨额外汇储备、本币升值、流动性过剩，资产价格大幅上扬等，这些因素引起了一部分人对中国是否会重蹈当年日本覆辙的担忧。然而目前的中国经济与20世纪80年代的日本经济存在着很大的差异，出现日本式的长期衰退的可能性很小。但认真吸取日本泡沫经济教训，防止中国经济大起大落，则是当务之急的事情。 日本泡沫经济的形成原因 多种因素作用导致日本的泡沫经济。政策失误，长期实行扩张性政策，市场流动性过剩，大量资金涌向资产市场是直接原因；“股价神话”、“土地神话”，全国上下对未来预期的盲目乐观，是形成泡沫的间接原因。具体来看： 一是政府实行扩张性宏观政策，矫枉过正。为消除“广场协议”之后日元大幅升值的影响，日本政府采取了扩张性的财政和货币政策，以刺激内需。货币政策方面，日本央行从1986 年1 月至1987 年2 月13个月间，连续5 次降低再贴现率，由当初的5％降至历史最低水平2.5%，并将其保持到1989 年5 月。日本政府没有根据经济形势的变化，适时调整政策，在国内需求旺盛、资产价格高涨的情况下仍然维持宽松的货币政策，使得本来资金已经很富裕的经济体系内到处充斥着廉价资金，企业融资便利且成本较低，大量资金进入非生产领域，催生巨大的资产泡沫。 二是市场资金过剩，企业和个人投机活跃。由于企业直接融资成本较低，而股票和房地产市场收益率较高，因此，大量资金并没有像期待的那样流向制造业，更没有流向当时美国重视的IT等带来新的增长点的新经济领域，而是通过特定金钱信托、基金信托、信托银行等渠道更多地流向了房地产、股票和休闲娱乐业，推动资产价格迅猛上涨，形成泡沫经济。据日本央行统计，在1985年到1990年间，日本法人企业筹资405万亿日元，36%用于实际投资，64%用于股票或土地投资。 三是银行支持企业投资房地产市场。20世纪80年代，随着日本金融自由化的推进，大企业纷纷转向依靠证券市场融资，“金融脱媒”现象严重，日本银行面临严重的生存压力和经营危机。1989 年银行贷款占总资产的比重由1970 年的80.5% 降至65.7%。面对这种情况，日本银行将目光转向实际资金需求不大且风险较高的中小企业、房地产企业和个人，通过设立非银行公司，为各式各样从事土地和股票投机的企业和个人提供了大量融资。 四是乐观预期强化投资者信心，使得资产价格不断攀升。日本人多地少，土地紧缺，产生“土地神话”；股票市场规模不大，流通股较少，形成“股价神话”，在升值预期的诱惑下，大量的投资者进入股市、房地产市场。随着股市投机气氛盛行，预期在一定程度上得以实现，也诱使更多的投机者，甚至包括对股票一窍不通的老年人和学生也加入股票买卖的队伍。 20 世纪80 年代的日本与当前中国经济的差异 20 世纪80 年代的日本与当前中国经济的差异体现在：
(房地产管理)日本房地产泡沫的始末
中国正在重蹈日本地产泡沫破灭覆辙 前言、日本房地产泡沫的基本特征 1、日本人文地理概况 2、日本房地产市场概况 3、日本房地产泡沫的基本特征 一、房地产泡沫发生时的背景 1、日本的城市化进程已经接近尾声 2. 土地价格的阶段性表现及其原因 3、日本宏观经济面的变化 4、金融自由化 二、房地产泡沫的形成及扩大 1、日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施 2、金融自由化导致金融机构行为扭曲 3、企业行为的扭曲 4、人口再次向三大都市圈迁移，东京成为金融中心 5、金融加速器机制起到推波助澜的作用 三、房地产泡沫期间的调控政策 1、土地政策 2、货币政策 四、房地产泡沫的破灭 直接原因有效需求与有效供给关系发生逆转 五、房地产泡沫破灭后日本政府采取的政策 1、泡沫的代价 2、泡沫破灭后日本政府采取的外汇政策 六、日本房地产泡沫的启示
前言、日本房地产泡沫的基本特征 1、日本人文地理概况 如图所示，日本由1都1道2府43县组成。日本有三大都市圈，即东京圈(包括东京都，琦玉县，千叶县和神奈川县)，大阪圈(包括大阪府，京都府和兵库县)和名古屋圈(包括爱知县和三重县)。三大都市圈囊括了六个最大的工业城市，即东京市、横滨市(属于东京圈)、大阪市、京都市、神户市(属于大阪圈)和名古屋市(属于名古屋圈)。 1985年，日本人口1.21亿，面积37.8万平方公里，人口密度达到325人/平方公里，其中三大都市圈人口占日本总人口的比重达50.5%，但是面积占比仅10.4%，三大都市圈人口密度高达1578人/平方公里。 同年，日本城市化率达到76.7%，城市化进程进入稳定发展阶段。其住房自有率达到59.5%。 2、日本房地产市场概况 日本采取住宅分类供应，低价公房调节住房市场价格的机制。由地方政府及住宅公团建设公营住宅，出售或出租给中低收入阶层；由私营发展商提供商品房，满足中高收入阶层需求；政府通过低价公房来调节住房价格，1966-2000年，新建公营住宅占全部新建住宅的比例达45%左右。住宅金融公库为地方政府及住宅公团提供建房资金，为所有居民提供个人住房抵押贷款，其资金来源主要是财政拨款和邮政储蓄贷款；1960年后民间金融机构开始参与个人住房抵押贷款业务。 日本实行土地私有制，一般情况下，家庭是土地的净出让方，而政府和企业是土地的净买入方。企业是土地价格上涨的最主要推动者。在1985-1992年，日本企业购买了价值45.97亿日元的土地，而家庭出让土地的收入高达83.42万亿日元。 3、日本房地产泡沫的基本特征 (1)特征1泡沫巨大 1984年到1988年，东京都宅基地的资产额由149万亿日元升至529万亿日元，增加2.6倍。东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP增加额(72万亿)的5.3倍。 (3)特征3跌幅大、时间长 1986年到1991年，日本六大城市地价上涨2.07倍，CAGR为25.2%； 1992年泡沫破灭之后，日本地价持续下降14年，直到2006年才有所回升；
日本经济泡沫的启示
日本泡沫经济启示录连载（长） 一：一个泡沫的膨胀与破裂 上世纪80年代到90年代初，日本——这个曾经红极一时的经济体开始陷入泡沫经济危机的泥淖，难以自拔，直到现在还处于恢复期。 当前，从经济学家到平民百姓，许多中国人都在议论人民币升值、房价大涨、股市飞涨，这一切经济的表象与日本当年何其相似。有一些人提出了善意的担忧，中国是否会重蹈日本的覆辙？ 无论如何，探究上世纪80年代到90年代初的日本“失去的10年”对于今天的中国有着重大的启示意义。 为此，本报推出特别策划“日本泡沫经济启示录”，特派记者组寻访银座这个昔日世界地产之最，采访东京街头的流浪汉，在那些建筑工人和破产者的回忆中追述泡沫时代的片段。 我们拜访昔日的日本首相、主管经济事务的部级官员、参与当年政府决策，并活跃在日本经济界的知名学者、在泡沫经济危机中破产的公司负责人等等。 系列报道将剖析当年日本经济是怎样在泡沫的不断膨胀中被摧垮的，客观地复制关于泡沫的各种观念。而这一切努力的归宿是：日本经济危机对当今的中国经济有何借鉴意义？在推进贸易自由化、资本全球化的同时，中国该如何避免遭遇经济危机的冲击和伤害？ 10月底，深秋的东京已经很有些凉意。走在忙碌的东京街头，随便哪一个日本人都可以给你讲一段泡沫经济的故事。 年轻的出租车司机会感慨地说，如果赶上泡沫经济年代开车就好了，那时候动不动就会有人拿出大把钱来，要求从东京打的到名古屋（大约300公里），东京的出租车司机一年的收入可以达到1000万日元。但现在是钱少车多，出租车的生意大不如前了。言语间满是对泡沫时代的向往。 在地铁老工作人员的记忆中，JR中央线在泡沫破裂的20世纪90年代，似乎成了破产者自杀的最热门地点，只要一报告JR中央线紧急停运，那肯定又有人卧轨自杀了。所以你可以看到，东京的地铁都安装了半高的屏蔽门，其最初的安装目的是为了防范自杀的人。 今天的大学毕业生会告诉你：80年代有一种说法叫“割青麦”，就是公司在学生快毕业的时候就把他订下来，然后以进修的名义送到夏威夷去，因为怕被其它企业抢走。而一进公司的时候，老板就拿出10万日元说“今天不用上班了，你拿着钱去银座买衣服。”市道曾经是如此地景气。 日本在上世纪80年代后期吹起的这一个泡沫，是人类经济史上迄今为止最大的一个。在泡沫破裂后的15年间，日本都在为这个泡沫还债：经济萧条、政局动荡、犯罪率上升。 “1993年的时候，日本人用了22年的时间，终于使人均GDP从世界第18位，达到了世界第一；但到现在，又经过了14年时间，日本的人均GDP从第一回到了第18。”东京电视台著名的经济评论家莫邦富告诉本报记者。 泡沫 那是一个迷乱的年代。在日本的街头巷尾充斥着“炼金术”之类的大众读物，“理财技巧”成为全民流行语，一半以上的日本人都持有股票 东京银座，全球最繁华的商业街之一。三越百货门口那一对石狮子，冷眼看着经济的潮起潮落。 1989年，泡沫经济的最高峰，石狮子眼前的银座四丁目的地价，是每坪(3.3平方米)1.2亿日元。东京的另一个地标——东京帝国广场，广场下面一平方英里土地的价格，居然比整个加利福尼亚的土地价值还高，一个东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。日本正沉浸在一个“地价不倒”的神话中。“把东京的地皮全部卖掉就可以买下美国，然后再把美国土地出租给美国人住。”莫邦富说，“在当时的日本报纸上这样的言论经常可以看到，并且被大部分日本人接受并引以为豪。” 据日本国土厅公布的调查统计数据，80年代中期，随着大量资金涌入房地产行业，日本地价开始疯狂飙升。自1985年起，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年以两位数上升，1987年住宅用地价格竟上升了30.7%，商业用地则跳升了46.8%。1990年，六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。在东京都市圈，从1986年开始，出现了几乎是垂直式的地价上涨，高峰期1990年的地价大约是1983年的2.5倍。