重庆建材项目商业计划书

投资分析/实施方案

报告摘要

建筑防水材料是一种使建筑物具有防渗透、渗漏和侵蚀的材料，是建筑功能材料的组成部分；具体而言，建筑物的围护结构要防止雨水、雪水和地下水的渗透，要防止空气中的湿气、蒸汽和其他有害气体与液体的侵蚀，以及建筑物的分隔结构要防止生活用水的渗透。防水材料主要分为柔性材料和刚性材料，柔性材料防水原理是通过卷材、涂料、密封材料、堵漏灌浆等材料来阻断水路，刚性材料防水原理是所采用的砂浆或混凝土本身具有很好的水密性；其中，柔性防水材料是建筑防水材料的主要产品，在建筑防水工程应用中占主导地位。

2018年建筑防水协会统计的防水材料生产量合计22.1亿平方米，近5年和10年的复合增速分别为7.2%和10.6%。统计局发布的主营业务收入超过2000万元的规模以上防水企业784家，主营业务收入累计1147亿元，利润总额79.5亿元。主业营收近5年和10年复合增速分别为6.0%和13.6%。

该防水卷材项目计划总投资18980.90万元，其中：固定资产投资15867.39万元，占项目总投资的83.60%；流动资金3113.51万元，占项目总投资的16.40%。

达产年营业收入23879.00万元，净利润4324.88万元，达产年纳

税总额2558.52万元；达产年投资利润率30.38%，投资利税率36.26%，投资回报率22.79%，全部投资回收期5.89年，提供就业职位442个。

重庆建材项目商业计划书目录

第一章项目概论

第二章背景、必要性分析

第三章产业分析

第四章项目建设内容分析

第五章土建工程说明

第六章运营管理模式

第七章风险评价分析

第八章 SWOT分析

第九章项目实施安排方案

第十章项目投资方案分析

第十一章项目经营效益分析

第十二章综合结论

第一章项目概论

一、项目名称及建设性质

（一）项目名称

重庆建材项目

（二）项目建设性质

该项目属于新建项目，依托某产业基地良好的产业基础和创新氛围，充分发挥区位优势，全力打造以防水卷材为核心的综合性产业基地，年产值可达24000.00万元。

二、项目承办单位

xxx科技公司

三、战略合作单位

xxx（集团）有限公司

四、项目建设背景

防水材料市场也主要体现在规模、特色方面。比如美国为坡物面，油毡、瓦类材料应用普遍，另外三元乙丙橡胶也是主要防水材料之一，但是我国现代防水事业从无到有、从小到大，尤其自20世纪80年代改革开放以来得到迅猛发展。

防水卷材主要用于建筑墙体、屋面、以及隧道、公路、垃圾填埋场等处，是一种可以起到抵御外界雨水、地下水渗漏的一种可卷曲成卷状的柔性建材产品。随着我国技术的提升，部分骨干企业的产品质量已接近或达到国际同类产品先进水平。

某产业基地把加快发展作为主题，以经济结构的战略性调整为主线，大力调整产业结构，加强基础设施建设，积极推进对外开放，加速观念创新、体制创新、科技创新和管理创新，努力提高经济的竞争力和经济增长的质量和效益。该项目的建设，通过科学的产业规划和发展定位可成为某产业基地示范项目，有利于吸引科技创新型中小企业投资，吸引市内外、省内外、国内外的资本、人才、技术以及先进的管理方法、经验集聚某产业基地，进一步巩固某产业基地招商引资竞争力。

五、投资估算及经济效益分析

（一）项目总投资及资金构成

项目预计总投资18980.90万元，其中：固定资产投资15867.39

万元，占项目总投资的83.60%；流动资金3113.51万元，占项目总投

资的16.40%。

（二）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（三）项目预期经济效益规划目标

项目预期达产年营业收入23879.00万元，总成本费用18112.49

万元，税金及附加321.51万元，利润总额5766.51万元，利税总额6883.40万元，税后净利润4324.88万元，达产年纳税总额2558.52万元；达产年投资利润率30.38%，投资利税率36.26%，投资回报率

22.79%，全部投资回收期5.89年，提供就业职位442个。

十、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某产业

基地及某产业基地防水卷材行业布局和结构调整政策；项目的建设对

促进某产业基地防水卷材产业结构、技术结构、组织结构、产品结构

的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx投资公司为适应国内外市场需求，拟建“重庆建材项目”，项目的建设能够有力促进某产业基地经济发展，为社会提供就业职位

442个，达产年纳税总额2558.52万元，可以促进某产业基地区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率30.38%，投资利税率36.26%，全部投

资回报率22.79%，全部投资回收期5.89年，固定资产投资回收期

5.89年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、民营企业和民间资本是培育和发展战略性新兴产业的重要力量。鼓励和引导民营企业发展战略性新兴产业，对于促进民营企业健康发展，增强战略性新兴产业发展活力具有重要意义。

第二章背景、必要性分析

一、项目承办单位背景分析

（一）公司概况

公司自成立以来，坚持“品牌化、规模化、专业化”的发展道路。以人为本，强调服务，一直秉承“追求客户最大满意度”的原则。多

年来公司坚持不懈推进战略转型和管理变革，实现了企业持续、健康、快速发展。未来我司将继续以“客户第一，质量第一，信誉第一”为

原则，在产品质量上精益求精，追求完美，对客户以诚相待，互动双赢。我们将不断超越自我，继续为广大客户提供功能齐全，质优价廉

的产品和服务，打造一个让客户满意，对员工关爱，对社会负责的创

新型企业形象！

公司依托集团公司整体优势、发展自身专业化咨询能力，以助力

产业提高运营效率为使命，提供全方面的业务咨询服务。公司经过长

时间的生产实践，培养和造就了一批管理水平高、综合素质优秀的职

工队伍，操作技能经验丰富，积累了先进的生产项目产品的管理经验，并拥有一批过硬的产品研制开发和经营人员，因此，项目承办单位具

备较强的新产品开发能力和新技术应用能力，为实施项目提供了有力

的技术支撑和技术人才资源保障。

公司建立完整的质量控制体系，贯穿于公司采购、研发、生产、

仓储、销售等各环节，并制定了《产品开发控制程序》、《产品审核

程序》、《产品检测控制程序》、等质量控制制度。

（二）公司经济效益分析

上一年度，xxx投资公司实现营业收入20796.28万元，同比增长27.07%（4430.70万元）。其中，主营业业务防水卷材销售收入为18404.61万元，占营业总收入的88.50%。

上年度主要经济指标

根据初步统计测算，公司实现利润总额5751.81万元，较去年同

期相比增长1321.02万元，增长率29.81%；实现净利润4313.86万元，

较去年同期相比增长850.10万元，增长率24.54%。

上年度主要经济指标

二、防水卷材项目背景分析

建筑防水材料是一种使建筑物具有防渗透、渗漏和侵蚀的材料，是建筑功能材料的组成部分；具体而言，建筑物的围护结构要防止雨

水、雪水和地下水的渗透，要防止空气中的湿气、蒸汽和其他有害气

体与液体的侵蚀，以及建筑物的分隔结构要防止生活用水的渗透。防

水材料主要分为柔性材料和刚性材料，柔性材料防水原理是通过卷材、涂料、密封材料、堵漏灌浆等材料来阻断水路，刚性材料防水原理是

所采用的砂浆或混凝土本身具有很好的水密性；其中，柔性防水材料

是建筑防水材料的主要产品，在建筑防水工程应用中占主导地位。

防水材料的重要性不言而喻——建筑漏水和受潮不仅会给人们生

活带来不便，更重要的是会缩短建筑物的寿命，一些建筑的漏水和受

潮会造成大量的财产损失甚至危及生命；防水材料的作用不仅在于防

止建筑受潮和漏水，更在于避免建筑物受潮侵蚀对建筑使用期限的影响。由于其功能的重要，防水材料广泛应用于工业/民用建筑和公共设

施与基础设施建设工程。

防水材料在建筑工程中的重要地位以及广泛的应用场景使得行业

空间大。2017年主营收2000万以上的企业（约598家企业）主营收之和达1059亿元，考虑到还有众多中小企业，中性假设下（规模以上企

业和规模以下企业各占一半），行业空间超过2000亿元。

我们也可以根据经验数据来大致测算防水行业空间，一般而言防

水工程（及材料）占工程总额的1%-2%，根据2017年基建投资+房地产投资建安部分测算出防水工程及材料市场空间约1800-3600亿元。

造成防水行业市场格局分散的原因有以下几点：一是行业生产进

入门槛低，固定资产投入额较小，以东方雨虹为例，2017年收入达到103亿元，而固定资产（包含在建工程）只有19亿元。二是防水产品

属于隐蔽工程，业主不容易发现或要鉴别品质需要较长时间，同时不

规范产品的成本明显低于正规产品，建筑商或开发商或装修公司基于

成本考量，使得低端和不规范产品盛行，劣币驱逐良币。以国内常见

的SBS改性沥青防水卷材为例，该产品的制假一般体现在原材料配比

方面，减少高价原材料的比例（如沥青、SBS改性剂），添加低价原材料（如胶粉、机油），或者使用低质量原材料（如使用短丝聚酯胎体

替代长丝聚酯胎体）；在成本方面，正规产品与造假产品每平方米成

本可以相差30%以上。防水行业不规范产品盛行的具体体现是我国建筑渗漏率居高不下（不规范产品虽然价格低，但是质量差，容易渗漏）。三是市场准入和监管不严。

三、防水卷材项目建设必要性分析

2018年建筑防水协会统计的防水材料生产量合计22.1亿平方米，近5年和10年的复合增速分别为7.2%和10.6%。统计局发布的主营业

务收入超过2000万元的规模以上防水企业784家，主营业务收入累计1147亿元，利润总额79.5亿元。主业营收近5年和10年复合增速分

别为6.0%和13.6%。

防水材料下游应用主要为住宅和民用建筑、基础设施建设和工业

相关建筑。在房屋建筑中主要用于屋面、地下、厨卫、外墙等部位，

屋面及地下室占比最高；在基础设施中主要用于铁路、轨道交通、桥梁、隧道、地下管廊、机场、水库水利等领域。具体来看，下游应用

以住宅和民用建筑为主，占比达到约70%，通过图19也可以看出防水

材料市场景气度与房地产新开工面积具有显著一致性；次之为基础设

施建设，应用占比约20%。房地产新开工和翻新市场以及基建投资额成为衡量和预测防水材料市场趋势的重点。

2018年末我国大陆人口14亿，自然增长率3.8‰，虽然老龄化加速，但80年代后期的第三次婴儿潮人口支撑以及二胎甚至不再限制胎

儿数的政策鼓励，我国的人口数量红利仍有释放空间，增长率预计将

长时间大于0。2018年末我国城镇化率59.6%，同比增加1.1个百分点，

距离发达国家的75%及格线仍有较大空间，未来10年国内城镇化率都

将是持续推进的过程。

我国2018年存量城镇住宅面积约为277亿平方米，对应的实际人

均城镇住宅建筑面积约为33.3平方米，简单按照0.7的系数折合为使

用面积仅为23.3平方米。与韩国的28.2平方米、日本的33.1平方米、德国的38.6平方米、法国的39.5平方米和美国的66.9平方米差距较大。参考2000-2010年、2010-2017年中国城镇人均住房建筑面积分别年均增长3.0％、2.3％，假设2019-2030年中国城镇人均住房面积年

均增长1.5％，未来10年人均住宅建筑面积有望达到约40平方米。2030年中国城镇住房存量预计达到约400亿平方米，较2018年新增约123平方米。同时，以1.5％-2％的折旧率计算，2019-2030年将折旧

拆迁约62-82亿平。即2019-2030年城镇住房需新增185-205亿平方米，对应年均新增15.4-17.1亿平方米。从历史经验看，2000-2010年每年约有4亿平方米属于农民带房入城和未纳入国家统计局城镇竣工

住宅面积统计的住房面积。假设2018-2030年这部分仍为年均4亿平

方米，则2019-2030年每年需新增城镇住房11.4-13.1亿平。介于

2018年竣工房屋面积（9.4亿平方米）和住宅销售面积（14.8亿平方

米）之间。在此支撑下，预计未来10年房地产新开工数据难以趋势性下滑。

2009-2018年10年间商品房销售面积复合增速为6.1%，若按照10年左右防水层日常维护周期，那么未来10年住宅防水层日常维护投资理论复合增速应大于6.1%，且随着住宅存量持续扩大，防水层日常维修和翻新需求总量也将持续扩大。

第三章产业分析

一、防水卷材行业分析

目前国外发达国家更加注重材料应用性和耐久性指标，新型环保建筑防水材料已经占市场总量的90%以上。国外防水材料生产企业，拥有足够的科研人员、优良的生产和测试设备、可靠的施工队伍，稳定的原材料供应商，从而使防水体系有了保证、产品质量、产品功能、施工配套和施工质量达到一个较高的水平，施工机械化程度高，防水服务体系业基本建立，防水材料市场也主要体现在规模、特色方面。比如美国为坡物面，油毡、瓦类材料应用普遍，另外三元乙丙橡胶也是主要防水材料之一，但是我国现代防水事业从无到有、从小到大，尤其自20世纪80年代改革开放以来得到迅猛发展。

目前我国建筑防水材料已形成包括SBS、APP改性沥青防水卷材、高分子防水卷材、建筑防水涂料、建筑密封材料、刚性防水和堵漏材料、瓦类材料等新型材料为主的高、中、低档不同品种，功能比较齐全的完整防水系列。2010年主要建筑防水材料的总产量达103130万平方米，同比增长13.6％；其中新型防水材料产量达89710万平方米，占建筑防水材料总产量的86.99％，沥青油毡类防水卷材的产量为13420万平方米，占13.01％。2010年应用量位居前三位的是SBS/APP

改性沥青卷材为27100万平方米，占26.28％，防水涂料23840万平方米，占23.12％，高分子防水卷材15600万平方米，占15.13％。与先

进国家比，我国在产品质量、应用技术、人员素质、市场培育和标准

化等方面还存在许多问题，尤其高品质的产品所占此例较小、整体水

平不高更为突出。

二、防水卷材市场分析预测

防水卷材主要用于建筑墙体、屋面、以及隧道、公路、垃圾填埋

场等处，是一种可以起到抵御外界雨水、地下水渗漏的一种可卷曲成

卷状的柔性建材产品。随着我国技术的提升，部分骨干企业的产品质

量已接近或达到国际同类产品先进水平。

防水卷材有较高的耐水性，温度稳定性，机械强度、延伸性和抗

断裂性，柔韧性和大气稳定性。由于防水卷材应用市场广泛，近些年

来越来越多的企业进入，从而造成产品参差不齐的局面。在这样的背

景下，我国出台了相关准入条件。

目前，防水材料已形成以sbs、app改性沥青防水卷材、bac自粘

卷材和聚氨酯、丙烯酸酯、喷涂聚脲弹性(spua)、聚合物水泥(js)、

水泥基渗透结晶型防水涂料为主的产品体系。当前，sbs、app改性沥

青防水卷材是新型防水材料的主流产品，是我国首推优选的防水材料，

一直是生产量最大、使用量最多、占主导地位的新型防水材料，市场

占有率逐年提升。

为引导建筑防水卷材行业健康发展，抑制产能过剩和重复建设，

加快产业结构调整，我国已经出台了建筑防水卷材行业准入条件。在

生产规模、工艺与装备方面，规定新建改性沥青类(含自粘)防水卷材

项目单线产能规模不低于1000万平方米/年，生产规模、工艺与装备，改性沥青类(含自粘)防水卷材生产线胶体磨总流量不低于40立方米/

小时。聚氯乙烯(pvc)防水卷材生产线总挤出能力不低于1200千克/小时，热塑性聚烯烃(tpo)防水卷材生产线总挤出能力不低于1000千克/

小时。

随着科学技术的发展，将产生更多的新型防水材料。随着国民经

济的发展和国家产业结构的调整，我国防水材料的行业将继续鼓励应

用新型，淘汰落后产品，新型防水材料向节能、环保方向发展。

第四章项目建设内容分析

一、产品规划

（一）产品放方案

项目产品主要从国家及地方产业发展政策、市场需求状况、资源

供应情况、企业资金筹措能力、工艺技术水平的先进程度、项目经济

效益及投资风险性等方面综合考虑确定。该项目主要产品为防水卷材，具体品种将根据市场需求状况进行必要的调整，各年经营纲领是根据

人员能力水平，并参考市场需求预测情况确定，同时，把产量和销量

视为一致，本报告将按照初步产品方案进行测算，根据确定的产品方

案和建设规模及预测的防水卷材产品价格根据市场情况，预计年产值23879.00万元。

（二）营销策略

相关行业是一个产业关联度高、涉及范围广、对相关产业带动力

较大的产业，根据国内统计数据显示，相关行业的发展影响到原材料、能源、商业、金融、交通运输和人力资源配置等行业，对国民经济发

展起到很大的推动作用。采取灵活的定价办法，项目承办单位应当依

据原辅材料的价格、加工内容、需求对象和市场动态原则，以盈利为

目标，经过科学测算，确定项目产品销售价格，为了迅速进入市场并