海南旅游房地产营销策略分析
旅游房地产营销策略分析—以海南为例
学期：2009-2010学年第2学期
课程：旅游房地产
班级：07旅游管理（本）
学号：200711302158
姓名：周蜜
时间：2010年6月10日
摘要近几年来,随着我国房地产业和业持续升温,旅游房地产逐渐成为新的投资热点。由于国际旅游岛的建设，海南旅游房地产也随着这一理论应用于县域房地产发展。以东山岛作为研究对象,分析了东山岛旅游房地产发展的机遇与制约因素,在此基础上提出了东山岛旅游房地产的营销思路与对策。
关键字旅游房地产营销策略
目前,我国对旅游房地产的概念没有确切的定义,比较多用的定义是:旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、销售及经营的模式,全部或部分实现了旅游的功能。还有些人注重旅游房地产的环境依托,认为旅游房地产周边必须有丰富的旅游资源。但无论是哪种表述,在对旅游房地产的核心涵义的认识上还是基本一致的,主要概括为以下三个特征: 一是特殊的地理位置和环境要求——必须是在旅游风景区、度假旅游地或附近。
二是特殊的功能,满足人们度假旅游的特殊需要。
三是特殊的开发和营销模式。
因而，在建设海南国际旅游岛这一有利的形势下，只有建立有效地营销策略，才能获得更大的利润，获得更大的知名度。
1 旅游房地产背景
1.1国外旅游房地产的发展状况
上世纪初，在旅游业和经济发达的国家和地区，二者相互渗透，互动发展，极大的促进了当地旅游度假业和房地产业的发展。上个世纪的地中海沿岸开发的大量海滨别墅，吸引欧美政府要员、贵族、富商蜂拥而至，使地中海沿岸成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。这种风景区里的休假公寓是旅游房地产产品的重要形式。旅游房地产获得迅速发展和国际分时度假业务的开展是分不开的。60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户，这种销售模式的创新极大的促进了旅游房地产的发展。70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压和空置。为充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，把大量的积压房产改造成度假物业，取得了巨大成功，创下了旅游救活房地产的佳话。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全;配套的服务、管理和交换等方面也迅速成熟。
1.2 国外旅游房地产的发展状况
在我国，90年代初，改革开放比较早的省市由于盲目开发，房地产项目的建设供大于求，出现了大量的空置房。其中集中在旅游城市的部分房地产项目经过改造成产权酒店、老公寓等形式盘活了部分资产，这种现象引起了房地产业界和旅游刘艳红旅游房地产业形成的分孽理论分析
旅游业的发展离不开“吃、住、行、游、购、娱”，因此，可以认为旅游业与房地产业有着天然的联系，作为旅游业组成部分的旅游酒店、度假村本身就是特殊的房地产项目。1992年，我国批准了12个国家级的旅游度假区，每一个高质量的国际度假区在划分功能区时，无一例外都布局了较大面积的度假别墅区，并把其作为度假区重要的配套设施来建设，由此，旅游度假区的开发和建设使旅游业和房地产业的关系更加的密切。
旅游房地产的形成大致有两种途径，一种是依托旅游资源和旅游项目的开发而建设的旅游房地产项目，另一种是通过改造的方式形成的。应该说，旅游和房地产越来越紧密的结合既是房地产业在新形势下主动适应市场、开拓市场空间的结果，也是我国旅游业发展到一定程度的标志。旅游房地产的发展对于充分利用旅游资源、调整旅游产品结构，拉动旅游消费热潮有着重要意义，对于促进地方经济发展，提高城市品位和竞争力也有着重要作用。
2 海南旅游房地产发展现状
2.1海南房地产发展回顾
海南的旅游房地产发展最初是在上世纪八十年代末海南最初建省时期。当时，海南曾经引发了十万人才涌海南的壮观景象，同时也引发了海南的第一轮海南房地产开发狂潮，建立了许多了住宅区，以及花园小区，广场之类的大众休闲娱乐住房设施。但是最终由于，经济泡沫的影响，海南房地产的发展草草收场。到了90年代末期，随着海南旅游的发展，海南房地产又迎来了新一轮的热潮，旅游房地产这一新兴的房地产行业如雨后春笋般的发展起来，如当时建立的万绿园，以及开发的大大小小的景区等等，从此海南房地产进入了一个鼎盛时代。
2.2 海南旅游房地产现状
随着国际旅游岛的建设，海南的旅游房地产又进入了新一轮的高潮，极大的推动了旅游房地产乃至整个房地产业的发展。
海南省政府制定的《海南国际旅游岛建设行动计划》已经出台。可以说，建设国际旅游岛已经有了一个良好开端。而海南旅游房地产市场也借助国际旅游岛的建设稳步发展。2008年海南省房地产完成投资189.31亿元，同比增长48.4%。全省商品房施工面积1390.52万平方米，同比增长17%，商品房竣工面积233.32万平方米，商品房累计销售面积336.99万平方米，同比增长7.8%，商品住房累计销售金额171.12亿元，同比增长39.5%，继续成为海南省固定资产投资增长速度及上缴利税增长最快的重要支柱产业。并且除海口、三亚外，文昌、琼海、五指山、陵水、保亭等城市的商品房岛外销售也有了较大增长，市场走势良好。海南省的一些重点旅游房地产项目如神州半岛、海棠湾、石梅湾、铜鼓岭、美丽沙等度假休闲旅游区建设加快，投资总额达75.17亿元，其中购买土地投资50亿元，占投资总额的66.7%。工程项目投资25亿元，占投资总额的33.8%。进入2009年，海南的房地产市场收到经济危机影响依然很小，房价基本比较稳定，并没有出现大的波动。1-3月份，海南完成房地产开发投资41.28亿元，同比增长36.1%，商品住宅完成投资35.76亿元，同比增长32.1%。例如海南清水湾雅居乐地产“五一”期间三天销售额达到4.8亿元人民币。
海南国际旅游岛的建设不但对海南旅游房地产的实际销售与未来发展带来了实质的影响。而且使“海南高速”等在海南有多个旅游地产开发项目的公司股票逆市上涨。海南的旅游房地产也搭乘上了海南对“国际旅游岛”宣传的快车，在提升知名度等方面与海南国际旅游岛的建设实现了共赢。相信随着海南国际旅游岛的建设，海南旅游房地产市场会不断的完善，产品质量会进一步提高，而且会随着海南旅游的国际化，其旅游房地产产品也会逐渐走向国际。
3 海南旅游房地产发展存在的问题
3.1.损害景区环境
旅游风景区、旅游度假区往往以天然的野趣韵味吸引着越来越多的城市居民到此休闲、观光和度假。而在这些旅游区开发的过程中，一些旅游房产项目过多的强
调经济效益，而忽视社会效益和生态效益，过分突出商业气息，破坏了原本朴实、
恬淡、怡然的自然境界和野趣韵味，导致景区人工化、商业化和城市化现象严重，
破坏了旅游区的自然氛围，严重影响了旅游区的持续发展。
3.2.破坏旅游区的规划格局
海南的旅游景区、度假区大都制定有相关的旅游区开发规划，然而在实际开发过程中，开发失控的现象十分普遍。以亚龙湾国家旅游度假区为例，出于对经济利
益的追逐，房地产开发商依托旅游度假区优越的自然条件，建设了大量的高档商品
房不断的蚕食着度假区，使目前度假区的范围越来越小。而且这些高档商品房很多
并没有按照规划要求开发建设，破坏了旅游区原有的规划格局。
3.3.部分房地产项目定位不明确
旅游房地产本身是介于饭店、度假村和房地产产品之间的一种中间产品，海南
有部分房地产项目市场定位不准，既面向本地居民，也面向海南以外的居民，在配
套设施上比普通的房地产项目强调了休闲和娱乐，但又没有完全按照休闲度假的标准设计，因此，从表面上看这些项目和普通住宅区别不是非常明显。
3.4.房产项目开发水平低
海南的一些房地产在设计和建设中，往往不经科学论证，盲目开发造成不少项
目低水平重复，缺少文化品位。比如海南的标志性景区天涯海角五星景区的落选，同样是由于景区项目更新的滞后，以及管理的缺陷。
4 旅游房地产的营销策略
4.1品牌营销
建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。
要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中，由于资金的周转，市场的激烈竞争等问题，导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累，往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终，不是个别的，而是整体的。只有这样，才能使得品牌成为企业的竞争优势；另外，企业往往将品牌理解成为案名，只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分，品牌应该注意“内外兼修”，即要有好的案名，更要有好的质量及服务，做到“名实双具”。这样创造出来的品牌，才是真正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信赖的品牌。
4.2.人文营销
房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。
4.3.知识营销
目前，对于大多数消费者而言，他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念，而想了解，又苦于没有途径。因此，房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会，在宣讲会前可以进行问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍，然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题，最后以上的内容，达到让消费
者获得知识的目的。可见，宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时，又宣传了企业的品牌，提高大众的认知度，增加购买欲望；同时，对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求，促使房地产开发商运用新技术，创造新工艺，推动市场的前进。
4.4.绿色营销
居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是，企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。
在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。
4.5.合作营销
和其他商品一样，对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。
作为两大产业的结合发展的一种新的边缘产业，旅游房地产所涉及到的问题既有旅游领域的，也有房地产领域的，笔者在对旅游房地产的研究中主要是从旅游业的角度进行，从房地产发展的角度所进行的研究相对较少。此外，目前旅游房地产的发展中一个很重要的问题就是法律制度的保障，这是制约青岛乃至我国目前旅游房地产发展的一个非常重要的问题。还有关于分时度假产品的交换系统的构建，这些问题都是应该进行深入分析和研究的。
参考文献
(1)李长坡当前我国旅游房地产的问题及对策.许昌学院学报2003(2).56一59
（2）宋丁关于旅游住宅地产的十点提示.特区经济2003(3).40一43
(3)孙红亮王珊处置积压房地产有效方式.商业研究2002(10).136一138
(4)戈产权饭店、旅游房地产运作模式.中外饭店与餐饮2002(11).20一20
(5)曹绘疑论海南发展旅游房地产的可行性和必要性.海南大学学报(社科版)
2002，20(3).90一95
（6）冯雁军旅游房地产:浮躁之后是理性.中外房地产导报2002(18).18一19
附表：
《旅游房地产》课程论文评分表
2020年1月29日星期三13:42:37
1.29.202013:4213:42:3720.1.291时42分1时42分37秒Jan. 29, 2029 January 20201:42:37 PM13:42:37
海南旅游市场调查报告
一、海南旅游业概况 海南岛－中国南海上的一颗璀璨的明珠，是仅次于台湾的第二大岛．中国陆地面积最小，海洋面积最大的省。海南岛处于亚洲太平洋经济圈的中部，北隔琼州海峡与雷州半岛相对,包括海南岛和西沙群岛、南沙群岛、中沙群岛的岛礁及其领海。全岛面积约为万平方公里，人口为700万，其中有黎、苗、回等少数民族约120多万人。海南岛与美国夏威夷处在同一纬度，在长达1528公里的海岸上遍布可以开发建设成为世界一流旅游圣地的旅游资源，当北国千里冰封的时候，这里依然暖风和煦，可以海浴。岛内有已成为中国十大空港之一的海口美兰机场和三亚凤凰机场，环岛高速公路，遍布全省的高星级酒店等现代化设施，为人们提供了高档次的食品、住、行、游、购、娱旅游条件。自从我省建省办特区以来，旅游业的发展迅速，成为海南省各个行业中发展最快的行业，从1987年接待人数总量万人次，亿元的旅游总收入到2004年接待人数总量万人次，亿元的旅游总收入，17年间接待人数总量和旅游总收入分别增长了倍和将近100倍（上述统计资料来源与海南省旅游局统计数据库）。旅游业成为了海南省的支柱产业，也是海南人民最值得骄傲的行业。 1、旅游管理机构概况 海南省除直属海南省政府管理的省旅游局外，还有17家市县旅游局。有受理国内外旅游者及旅游经营机构对旅游服务质量投诉的省旅游质量监督管理所。有海南省旅游行业及其相关行业的社团组织、企事业单位和个人，在自愿的基础上组成的全省综合性旅游行业社会团体——海南省旅游协会。 。 2、旅行社概况 经国家旅游局和海南省旅游局审批注册的现有旅行社 158 家。其中国际旅行社 40 家、国内 118 家。 3、景区景点概况 经海南省旅游局评定的现有景区景点 52 个。其中4A级 5 个、3A级 1 个、2A级 1 个，其他为待批的景区景点。（A级景区简介请参看附录）
房地产营销思路及其战略
房地产营销思路及其战略房地产交易是重要的商业活动之一。开发商在土地上投入巨资兴建房地产产品，再将这一产品出售于消费者，这一系列过程属于市场营销范畴。 早期的房地产市场，开发商很少，兴建的房地产产品也很少，而市场需求又很大，其结果当然是供不应求。这时，开发商仅需通过简单的信息沟通便可轻易售出，谈不上市场营销问题。后来，随着开发商的不断加入，房地产业开始起飞，数量逐渐增加，质量不断提高，房地产市场逐渐由卖方市场转向买方市场，房地产营销成了备受重视的学问，房地产开发者与销售者的专业化分工成为必然趋势。特别是80年代中期以来，我房地产市场需求急剧扩大，房地产业也随之迅速发展壮大。时至今日，房地产业市场竞争已日趋激烈，一些有远见的房地产开发商及其经营决策者已开始认识到运用市场营销方法来销售自己物业的重要性。 在这种情况下，广东省协联房地产营销交易服务中心应运而生了。协联中心依靠广东营销学会房地产营销专业委员会200多位房地产专家教授作为强大后盾，从事房地产市场的调查、分析、营销计划及其可行性研究，帮助企业进行营销策划、资产评估、法律咨询、信息中介、代理销售、引进外资，为企业开拓国内外市场提供全方位的综合性服务。 协联中心的服务包括：从房地产前期开发即介入策划，进行全面的市场可行性研究，然后针对价格定位，销售渠道和宣传策划等问题为开发商制订详尽的营销策划报告，最后才把经过精心包装的项目或产品推向市场。对于滞销楼盘，协联中心将组织高层次的房地产研究专家及有成功经验的房地产企业家进行深入的调查研究，找出滞销的原因，提出解决问题的办法。在楼
盘条件相当的情况下，我们将正确引导投资者或消费者“对号入座”，让他 们在滞销楼盘中也能找到闪光点和合适点，从而接受这些楼盘。 要使房地产业步出低谷，走出困境，有待于国民经济的腾飞，有待于合理化规范化开发房地产市场。在当前的形势下，就必须遵循房地产业开展的自然规律，这些规律的关键之处实际上只有八个字，这八个字便是：定位准确、产销对路。 了解投资者或消费者的需求，并运用合适的产品、定价、促销和服务等方法来满足他们的需求，这是现代市场营销观念的核心。开发商应本着顾客需要的宗旨去开发经营房地产，这样才有可能吸引合作者，才有可能赢利。目前，不少企业以赢利为第一目标，盲目大量开发消费者并不需要的房地产项目，结果因位置不妥、价格过高或设计欠佳而难以售出，凭空遭受损失。实际上，一个市场营销者才是一个最好的利润挖掘者和创造者，他们致力于分析各种营销机会的利润潜力，捕捉营利机会。这样做的结果可想而知，由于是有目的地、有针对性地开发房地产，自然不存在市场问题，也就自然不存在资金被“套住”的问题了。有了流动资金，就可开发新的、更有利润的 项目，企业也就必然会得到更大的发展。 广东省是我国房地产业发展较快的地区，在许多方面走在全国前列。然而，大量统计资料表明，各种楼盘总体上还处于阶段性供求失衡状态，具体表现在市场的有效需求不足，仍大有潜力可挖。摆在我们面前的课题便是怎样去打开房地产市场的大门，去激活潜在需求。而增加有效需求，通过正确的市场营销策略，可变无效供给或低效供给为有效供给。 房地产“低迷”状况对整个房地产业来说都是一个“炼狱”过程。它必
万科房地产营销策略分析
2 万科地产概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市
场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以
(完整版)海南省旅游业发展现状及分析
海南省旅游业发展现状及分析 一、海南省基本概述 (2) （一）海南省的地理位置 (2) （二）海南省的经济发展状况 (2) 二、海南省服务贸易发展状况 (3) （一）海南省服务业发展的主要情况 (3) （二）海南省服务业发展存在的问题 (8) （三）加快海南服务业发展的建议 (9) 三、海南省旅游业发展状况 (9) （一）发展优势 (9) （二）现状分析 (10) （三）发展缺陷 (13) 四、海南省旅游业未来发展趋势与规划 (14) 五、对海南旅游业发展的建议 (15) 六、总结 (16) 七、附录 (17)
一、海南省基本概述 （一）海南省的地理位置 海南省位于中国最南端，北以琼州海峡与广东省划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻，是中国唯一的热带海岛省份。全省陆地（包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛）总面积3.54万平方公里，海域面积约210万平方公里，常住人口867.15万人。 海南岛是仅次于台湾岛的中国第二大岛，地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室”的美称，常年有台风，雨量充沛，这里长夏无冬，年平均气温22~26℃，入春早，升温快，日温差大，全年无霜冻，冬季温暖，稻可三熟，菜满四季，是中国南繁育种的理想基地。 （二）海南省的经济发展状况 1、总概况 目前，海南省经济总体保持平稳运行，工业生产较快增长，固定资产投资平稳增长，消费品市场保持旺销，财政收入和旅游市场保持较快增长，但是房地产销售面积降幅继续扩大。 表1-1海南省2014年经济发展基本情况 2、分区域经济运行情况 （1）服务业带动中部地区经济稳步回升，前三季度，服务业对中部地区经济发展的贡献率由上半年的29.9%提高到40.5%。 （2）受房地产影响，东部地区经济发展回落。当前，东部地区贡献了全省近六成经济总量，是全省经济发展的重要影响因素。
海南旅游市场调研报告
海南旅游市场调研报告 海南拥有得天独厚的地理条件，而欲使旅游真正成为海南的支柱产业，并加速走向发达与成熟，就必须多视角全方位出击新兴旅游产业。又由于海南旅游得天独厚的条件，导致有关旅游的产业十分泛滥。以下是小编整理的海南旅游市场调研报告，欢迎阅读。 海南岛－中国南海上的一颗璀璨的明珠，是仅次于台湾的第二大岛．中国陆地面积最小，海洋面积最大的省。海南岛处于亚洲太平洋经济圈的中部，北隔琼州海峡与雷州半岛相对,包括海南岛和西沙群岛、南沙群岛、中沙群岛的岛礁及其领海。全岛面积约为万平方公里，人口为700万，其中有黎、苗、回等少数民族约120多万人。海南岛与美国夏威夷处在同一纬度，在长达1528公里的海岸上遍布可以开发建设成为世界一流旅游圣地的旅游资源，当北国千里冰封的时候，这里依然暖风和煦，可以海浴。岛内有已成为中国十大空港之一的海口美兰机场和三亚凤凰机场，环岛高速公路，遍布全省的高星级酒店等现代化设施，为人们提供了高档次的食品、住、行、游、购、娱旅游条件。自从我省建省办特区以来，旅游业的发展迅速，成为海南省各个行业中发展最快的行业，从1987年接待人数总量万人次，亿元的旅游总收入到XX年接待人数总量万人次，亿元的旅游总收入，17年间接待人数总量和旅游总收入分别增长了倍和将近100倍。
旅游业成为了海南省的支柱产业，也是海南人民最值得骄傲的行业。 1、旅游管理机构概况 17游者及旅游经营机构对旅游服务质量投诉的省旅游质量监督管理所。有海南省旅游行业及其相关行业的社团组织、企事业单位和个人，在自愿的基础上组成的全省综合性旅游行业社会团体——海南省旅游协会。 2、旅行社概况 经国家旅游局和海南省旅游局审批注册的现有旅行社158 家。其中国际旅行社40家、国内 118 家。 3、景区景点概况 经海南省旅游局评定的现有景区景点 52 个。其中4A 级 5 个、3A级 1 个、2A级 1 个，其他为待批的景区景点。 4、酒店概况 经国家旅游局和海南省旅游局评定的全省星级饭店220 家。其中五星级饭店 11 家、四星级饭店 40 家、三星级饭店 98 家、二星级饭店 62 家、一星级饭店9家。除星级酒店外，还有诸多待批的酒店、度假村、旅游会馆。 5、旅游购物产业概况 目前海南旅游购物主要以海南土特产为主，如以椰子为原料的各类食物以及饰物、咖啡、茶。珍珠以及其相关商品的销售也是海南旅游购物的主要项目。除此之外还有与其他
房地产营销策划方案模板
房地产营销策划方 案模板
房地产营销策划案(全案模版) 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观
.环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量
第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析
龙湖地产营销战略分析
封面 作者： ZHANGJIAN 仅供个人学习，勿做商业用途
龙湖地产营销战略分析 在房地产调控地“严冬” 下，高端住宅产品受到了最大地冲击，作为过国内品质地产地 翘楚，龙湖地产在逆势中依旧保持从容地姿态，稳步向前，龙湖地产如何“过冬”，对其他在宏观调控中迷茫地房企具有很强地借鉴意义. 1.龙湖地产立足长远地战略：“高品质”获得差异化优势，“多业态”分散周期风险龙 湖地产始终保持战略地延续性，早在十年前即开始通过聚焦中高端地产品定位进行差 异化竞争，运用“多业态、区域深耕”地战略争取所进入城市地规模优势，龙湖地产让其高 品质地定位深入人心，在市场向上地环境下，为其从同质化竞争地同行中脱颖而出打下坚实 地基础 .版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 龙湖地产对风险地控制同样从战略着手，不仅考虑了如何顺周期扩张，还兼顾了逆周期地风 险控制 . 龙湖地产多业态地布局在很大程度上弥补了中高端产品逆市时可能需求不足地劣 势.2011 年初，龙湖提出大力发展商业地产地战略实际上是其自起家以来即多年坚持地“多 业态” 战略地延续，而不是为了抵御政策风险地被动之举，这也使得龙湖地产在商业地产上 地发力游刃有余 .早在 2008 年，北城天街项目在重庆就已成功运营.2010年，龙湖就已持有39.8 万平方米商业面积，已建成或发展中地商业项目20 个以上，并储备200 万平方米商业土地 .2012 年，龙湖地产对“多业态”战略进一步细化，将产品组合细分为 5 大品类 12 个产品线，加重了针对首置户地中端产品供应比例(“紫都”系列 )，进一步加强住宅产品地抗风险能力 .版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 通过调节区域扩展速度，强化“区域深耕”战略同样有利于抵御市场风险.在当前市场低潮期，龙湖地产着力于持续提升已进入城市地商业地产价值，减缓城市扩展速度，通过打造以龙湖商业为核心地新城区，推动了2011 年“天街”系列在重庆、北京、成都地热卖.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 在高度持续性战略地指导下，龙湖地产通过“多业态”地产品组合和“区域深耕”地发 展战略竖立了第一道有力地风险控制屏障，而又不失其中高端定位地特色，在顺周期高速发展，在逆周期稳健前行.从龙湖地产地发展中可以看出，战略对房地产企业地重要指导意义， 运用全面、长远地眼光把握行业发展趋势，结合本企业发展特点，制定适合于企业自身地战 略规划以争取竞争优势，是“严冬”下地房企同样需要重点研究地课题.版权文档，请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途
海南旅游市场调查报告
海南旅游市场调查 报告
海南旅游市场调查报告 一、海南旅游业概况 海南岛－中国南海上的一颗璀璨的明珠，是仅次于台湾的第二大岛．中国陆地面积最小，海洋面积最大的省。海南岛处于亚洲太平洋经济圈的中部，北隔琼州海峡与雷州半岛相对,包括海南岛和西沙群岛、南沙群岛、中沙群岛的岛礁及其领海。全岛面积约为3.4万平方公里，人口为700万，其中有黎、苗、回等少数民族约120多万人。海南岛与美国夏威夷处在同一纬度，在长达1528公里的海岸上遍布能够开发建设成为世界一流旅游圣地的旅游资源，当北国千里冰封的时候，这里依然暖风和煦，能够海浴。岛内有已成为中国十大空港之一的海口美兰机场和三亚凤凰机场，环岛高速公路，遍布全省的高星级酒店等现代化设施，为人们提供了高档次的食品、住、行、游、购、娱旅游条件。自从我省建省办特区以来，旅游业的发展迅速，成为海南省各个行业中发展最快的行业，从1987年接待人数总量75.08万人次，1.14亿元的旅游总收入到接待人数总量1402.89万人次，111.01亿元的旅游总收入，间接待人数总量和旅游总收入分别增长了17.68倍和将近100倍（上述统计资料来源与海南省旅游局统计数据库）。旅游业成为了海南省的支柱产业，也是海南人民最值得骄傲的行业。
1、旅游管理机构概况 海南省除直属海南省政府管理的省旅游局外，还有17家市县旅游局。有受理国内外旅游者及旅游经营机构对旅游服务质量投诉的省旅游质量监督管理所。有海南省旅游行业及其相关行业的社团组织、企事业单位和个人，在自愿的基础上组成的全省综合性旅游行业社会团体——海南省旅游协会。 。 2、旅行社概况 经国家旅游局和海南省旅游局审批注册的现有旅行社158 家。其中国际旅行社 40 家、国内 118 家。 3、景区景点概况 经海南省旅游局评定的现有景区景点52 个。其中4A级 5 个、3A级 1 个、2A级 1 个，其它为待批的景区景点。（A级景区简介请参看附录） 4、酒店概况 经国家旅游局和海南省旅游局评定的全省星级饭店220 家。其中五星级饭店 11 家、四星级饭店 40 家、三星级饭店 98 家、二星级饭店 62 家、一星级饭店9家。除星级酒店外，还有诸多待批的酒店、度假村、旅游会馆。（星级酒店名录请参看附录） 5、旅游购物产业概况
三亚市旅游业发展现状分析与对策
三亚市旅游业发展现状分析与对策 近几年来，伴随着经济迅速发展和人民生活水平的 显著提高，三亚市旅游业较快发展，对经济增长的拉动作用 也愈来愈明显，成为促进三亚市经济持续、稳定、快速发展 的主导力量。当前，海南国际旅游岛建设上升为国家战略， 这给三亚市旅游业带来的历史性发展机遇。如何充分挖掘旅 游市场的巨大潜力，采取相应的措施加快旅游业发展，增强 旅游业对国民经济的拉动作用，推进旅游国际化，这是需要 我们认真研究的问题。 一、旅游业发展现状 近年来，三亚市以“建设国际性热带滨海旅游城市”为 目标，积极实施以旅游为龙头的产业发展战略，创新发展思 路，完善旅游产业体系，加快旅游基础设施建设，加大旅游 市场开发力度，加强对外开放程度，旅游业发展呈现出规模 扩大、效益提高的良好态势。 旅游接待规模不断扩大。近年来，随着三亚市旅游业发 展，旅游接待规模不断扩大，接待旅游过夜人数、旅游收入 均保持较快增长，占全省比重均有较大提高。全市接待旅游 过夜人数由2004 年的363.84 万人次增长到2009 年的669.05 万人次，年均增长13.0%，占全省接待旅游过夜游客人数由2004 年的25.9%提高到29.7%；旅游总收入由2004 年39.14
亿元增长到2009 年的103.77 亿元，年均增长21.5% ，占全省旅游总收入的比重由2004 年的35.3% 提高到2009 年的49.0%。 旅游市场开发力度加大。近年来，三亚市不断加大投入，突出重点，创新机制，加强旅游景点和配套设施建设，积极 开发旅游景点、乡村旅游等旅游资源，取得了明显的成效。 2009 年三亚市拥有共有 A 级景区8 处，其中5A 级景区 2 处，4A 级景区 3 处。海棠湾“国家海岸”开发建设态势强劲， 2009 年累计完成固定资产投资40.27 亿元，配套设施进一步 完善，国家海岸形象进一步提升。槟榔村5A 级乡村旅游区 建设项目顺利推进，乡村旅游开发取得实质性进展。 旅游设施接待能力明显增强。截止2009 年底，全市列 入统计的旅游宾馆(酒店)187 家，其中，五星级宾馆10 家， 四星级宾馆21 家，三星级宾馆25 家，二星级宾馆16 家， 一星级宾馆5 家，待评五星级宾馆15 家；拥有客房32177 间，床位57210 张，旅游接待能力明显增强。 对外开放程度不断加强。近年来，三亚市不断加强对外 合作与交流，积极参与国际旅游宣传促销活动，全力办好国 际性赛事和活动，树立城市整体形象，取得了积极成效。一 是加大旅游营销投入，建立旅游营销系统，积极整合旅游协 会、航空、旅游企业和媒体的力量，巩固传统客源，积极开 拓新客源市场。二是积极参与筹办了首届博鳌国际旅游论
房地产营销策划书(完整版)
香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。
目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布
房地产营销策略分析 论文
毕 业 设 计 题目 绿岛御园营销策略分析 姓 名 陈蕾 学 号 0807240116 系（院）工商管理系班 级_D08营销 指导教师王 瑜 职 称_教 授 年 月 日
目录 摘要 (1) 关键词 (1) 一、绿岛置业公司简介 (1) （一）绿岛公司简介 (1) （二）绿岛御园简介 (1) 二、营销环境分析 (1) （一）宏观环境分析 (1) （二）微观环境分析 (2) 三、绿岛御园营销的关键 (2) （一）深刻洞察市场信息 (2) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (2) （三）有效的销售执行和控制 (2) 四、营销策划的制定 (3) （一）深刻洞察市场信息 (3) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (3) （三）有效的销售执行和销售控制 (3) 五、营销策略的应用 (4) （一）产品品牌策略 (4) （二）产品价格策略 (4) （三）产品渠道策略 (4) （四）产品促销策略 (5) 六、营销过程中存在的问题 (5) （一）绿色营销成为消费者关注的卖点 (5) （二）物业服务贯彻于营销全过程 (5) 参考文献 (5)
绿岛御园营销策略分析 【摘要】市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，是房地产发展商追求的目标，但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响，房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中，营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。 【关键词】市场营销营销策略营销策划 一、绿岛集团简介 （一）绿岛集团简介 山东绿岛置业有限公司于二OOO年九月成立，自成立以来，公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”，是企业业绩是东营市“放心房”之一。 (二）绿岛御园小区简介 绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘，其位置坐落于垦利振兴路以南，民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构，层高三米，外层保温结构，供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30分钟的路程。 御园小区共有16栋住宅楼，其中共有12栋多层住宅，4栋小高层住宅，共623户，其户型有90型的两室一厅一卫；有110型、120型的三室一厅一卫；140型、160型的三室两厅两卫；130型、170型、230型、260型、280型的顶楼复式，户型种类多样。 二、营销环境分析 （一）宏观环境分析 1、国家政策 为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先，外地户口不允许在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，购房想办理贷 款者如在银行的信用额度不够，不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市
浅析海南岛旅游业的发展
旅游学概论学习心得 <<浅析海南岛旅游业的发展>> 班级：艺设F1004 学号：xxxxxxxxxxx 姓名：xxx
关键字：可持续发展自然环境政策发展对策 摘要：海南是个有独特旅游资源的胜地.走可持续发展道路对海南旅游业有特别重要的意义.海南应充分利用其资源,环境,市场,社会,经济,行政等有利条件,采取一系列有效对策来实现旅游业的可持续发展.我国政府十分重视旅游业的可持续发展及其研究.海南省有必要,也有条件实现旅游业的可持续发展. 为了让海南走可持续发展道路,就必须认识到自己存在的利弊,只有找到利弊才能求发展,才能走想繁荣.走可持续发展道路,按照市场需求合理设计旅游产品,组织旅游开发,保持资源的吸引力和环境的舒适度,协调社会,文化与经济的发展关系,提高旅游服务的质量,是解决问题的唯一途径.这既是由海南旅游业的现状所决定的,也是海南发展旅游业的要求. 一,海南旅游业可持续发展的不利条件 海南以自然风光和淳朴民风为特色的旅游资源属于易损型资源,而海岛生态和热带雨林生态也是比较脆弱的生态类型.游客的大量涌入,已经给资源和环境带来了很大的压力.景观破坏,环境污染,野生生物的生存繁衍遭受影响,社会风俗习惯被改变,游人感受性体验降低等许多问题,已在海南初露端倪:海口海滨泳场白沙门,原以其海水洁净,沙质白细而闻名.但是由于近年来缺乏科学的开发和管理,海水被污染浑浊,沙滩上到处可见瓦砾碎石.慕名而去的游客无不扼腕惊叹. 三亚的天涯海角,是海南的标志性景点,为游人必到之地.近年来客流量的剧增,尤其在旅游旺季,游览区人山人海,摩肩接踵,遍地是垃圾,花草被折踩,景区管理无能为力.虽然1993年以后,该景点采取了扩大游览区范围的办法来分流游客,但仍无法满足迅猛增加的客流要求.目前该景点旺季时客流量为1—2万人/天,春节前后高峰期客流量通常超过3万人/天,远远高于景区的合理容量.过去,一哄而上的旅游开发所导致的严重后果,也逐渐暴露出来了.一些部门和地方从自己的局部小利益出发,在滨海及温泉地区大量兴建度假村,游乐城以及不伦不类的文化村,结果不但破坏了生态环境,淡化了风情,影响了观瞻,还加剧了不正当竞争,使整个行业处于低效益状态.以住宿业为例,1995年全省平均开房率
海南旅游市场调查报告
海南旅游市场调查报告 一、海南旅游业概况 海南岛-中国南海上的一颗璀璨的明珠，是仅次于台湾的第二大岛．中国陆地面积最小,海洋面积最大的省。海南岛处于亚洲太平洋经济圈的中部，北隔琼州海峡与雷州半岛相对,包括海南岛和西沙群岛、南沙群岛、中沙群岛的岛礁及其领海。全岛面积约为3．4万平方公里，人口为70０万，其中有黎、苗、回等少数民族约１20多万人。海南岛与美国夏威夷处在同一纬度，在长达１528公里的海岸上遍布可以开发建设成为世界一流旅游圣地的旅游资源,当北国千里冰封的时候,这里依然暖风和煦,可以海浴。岛内有已成为中国十大空港之一的海口美兰机场和三亚凤凰机场，环岛高速公路,遍布全省的高星级酒店等现代化设施,为人们提供了高档次的食品、住、行、游、购、娱旅游条件。自从我省建省办特区以来,旅游业的发展迅速，成为海南省各个行业中发展最快的行业，从１987年接待人数总量75.08万人次，1．14亿元的旅游总收入到2004年接待人数总量1４02.８9万人次，111.０１亿元的旅游总收入,１７年间接待人数总量和旅游总收入分别增长了17．68倍和将近10０倍(上述统计资料来源与海南省旅游局统计数据库)。旅游业成为了海南省的支柱产业，也是海南人民最值得骄傲的行业。 1、旅游管理机构概况 海南省除直属海南省政府管理的省旅游局外,还有1７家市县旅游局。有受理国内外旅游者及旅游经营机构对旅游服务质量投诉的省旅游质量监督管理所。有海南省旅游行业及其相关行业的社团组织、企事业单位和个人，在自愿的基础上组成的全省综合性旅游行业社会团体——海南省旅游协会。 。 ２、旅行社概况 经国家旅游局和海南省旅游局审批注册的现有旅行社１58 家。其中国际旅行社40 家、国内 11８家。
房地产营销策划方案1
篇一：房地产营销策划方案前言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市
场、酝酿一场热销风暴。二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。三、销售目标及目标分解 1. 销售（招商）目标2. 销售目标分解四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。（一）项目入市时机及姿态1．入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2008年5月份房交会期间开盘（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。
房地产市场营销组合策略分析
相关合集：市场营销论文 相关热搜：市场营销市场营销学 房地产市场营销组合策略指企业根据目标市场需要，综合运用各种可控的营销因素，将市场营销的4P策略——产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略与房地产市场的特点和需求相结合，从而很好地实现企业的营销目标。 四大策略的组合关系到营销活动的成败：（1）四大策略的优良组合所发挥的整体效果大于各个策略单独发挥的效果之和。（2）任何一个策略的使用不当将会导致营销活动的失败。 为此，需对4P策略进行科学的认识和分析。 1.房地产营销产品策略（Product） 产品策略是根据消费者需求为市场开发、建设房地产产品所采取的所有对策和措施。包括产品差异化策略、品牌策略和产品组合策略等。 1.1产品差异化策略 房地产企业通过市场需求调查，结合自身特点，最大限度地挖掘产品的特色，加以创新，进行产品定位，通过产品的位置、产品的设计、产品质量的确定、价格和服务等方面来塑造产品的差异化，使自己的产品与竞争者的产品相区别，并且比竞争者更能吸引顾客，更具优势。差异化是企业立足行业，展现独特和自身优势，并在营销上取得成功的首要因素。例如，在房价高涨、新政策调控的形式下，婚房、保障性住房、改善性普通住房等的需求加大；相较于商业中心、城市中心的高价房，一般居民更偏向于服务设施齐全、环境安静、交通便利的住宅区。房地产商应在客户的消费行为和需求方面认真分析其差异和特性，着重研究目标客户的年龄、职业、收入、文化背景等因素，进行产品方案研究、策划以及选择，打造客户认为“综合性价比高”的产品，满足客户需求。 1.2产品品牌策略 品牌是房地产产品的形象代言，其总是依附于某种特定的房地产产品。品牌的直接作用是，当人们看到某一品牌时，会联想到它所代表的产品品质和服务，如谈到现代城，就会想到SOHO，想到时尚的家居办公。又如看到万科，就会想起各地的“四季花城”，会产生高品质的概念，尽管万科的产品价格高，但各地的销售业绩不菲。 想要取得良好的经济和社会效应，建立一个好的品牌是必须的。房地产商想要在竞争激烈的产业中生存，就必须不断加强品牌的宣传，提升企业整体水平和形象，密切关注对手的品牌战略。 1.3产品组合策略 产品组合一般由若干产品线组成。市场的需求，企业对风险的分散处理，销售量的大小等决定了现代企业多类型、多规模的产品经营。房地产企业也必须开发不同的房地产产品，
海南旅游业swot分析
劣势分析 1．海南居民收入水平低，本省居民旅游消费不足 收入水平决定着居民家庭生活质量，也决定着旅游意识的形成和出游决策。改革开放以来，海南居民收入水平显著提高，但与全国平均水平和其他省区相比，存在收入偏低等问题。2007年，海南城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别为10996.87兀和3791.37元，比全国平均水平分别低2788.94元和348.99元，在全国3 1个省、自治区和直辖市分别居第24位和第18位，与发达省份上海、北京、浙江和广东相比较，城镇居民人均可支配收入分别低12625.86元、10991.84兀、9576.95元和6702.43元，农村居民人均纯收入分别低6353.25元、5648.26元、4473.78兀和1832.67兀。 2．海南经济基础薄弱，对旅游业反哺支撑能力差 2007年，海南国内生产总值1223.28亿元，在全国31个省、自治区和直辖市中居第28位，与发达省份上海、北京．浙江和广东比较，分别低10965.57亿元、8130.04亿元、17557.16亿元和29861.12亿元。 虽然海南旅游收入占全省CDP的比重比较大，但海南旅游收入的绝对量与全国相比仍然偏低。以旅游外汇收入为例，2008年，海南旅游外汇收入31388万美元，在全国31个省、自治区和直辖市中居20位，与发达省份上海、北京、浙江和广东比较，分别低465784万美元、414525万美元、271020万美元和8861 10万美元。可见，旅游经济与某一地区的整体经济实力有密切的关系，经济发达省份的旅游经济也十分发达，反映出地区经济对旅游经济的强大反哺支撑能力。 3．旅游产品结构单一．旅游业综合竞争力不强 目前海南的旅游产品结构单一，基本上以观光型产品为主，缺乏具有国际水平的世界知名的休闲度假产品：因此，在全国旅游观光型产品竞争激烈的形势下，海南缺乏明显竞争优势的旅游产品。由于受旅游资源结构的影响，加之旅游产业结构不尽合理，海南旅游业淡旺季十分明显，旺季时旅游供给基本满足，淡季时旅游供给又相对过剩，既降低了旺季时的旅游服务质量，又抑制了淡季时的旅游经济效益。而且海南旅游企业社会化、市场化、规模化程度低。旅游规模经济不显著，企业组织结构不合理，产业内部竞争过度，外部竞争乏力，从而导致了海南旅游业综合竞争力不强，在全国旅游市场上所占份额较低。由此可见，要想从同质化的观光型产品的激烈竞争中脱颖而出，海南需要建立“人员自由进出、货物自由通关、货币自由兑换、免税品自由购买、旅游项目自由落户、国际旅游规则自由对接”的国际化、开放性的、海岛型国际旅游目的地的休闲度假产品。
海口旅游市场调查报告
海口旅游市场调查报告 一、调查方案 1、调查目的 通过调查海南省的旅游情况，从而对海南省旅游市场方面分析提出更合理的建议，我们进行了这次调查。 2、调查方式 调查问卷 3、调查过程 设计调查问卷，确定调查内容 发放调查问卷 回收调查问卷，整理数据，分析，总结。 2、调查内容 这次调查问卷共设计了12道问题，回收了120份问卷，我对这120份问卷进行了总结并作出分析。调查内容和结果如下：
通过调查发现来海南旅游的男女比例基本平衡，男性为百分之55，女性为百分之45，他们的平均年龄基本是18-25岁，在年龄调查，18岁一下的只占百分之5，18-25岁占百分之65，26-35岁占百分之21，35岁以上占百分之9。由此发现来海南旅游的人多为新生代年轻人，说明海南现在的旅游业深受人们喜欢。 由图表可以直观的看出，人们来海南旅游可以接受的消费大多数为3000-5000，人们预计花销1500一下的只占百分之5，1500-3000的占百分之 25，3000-5000占百分之55，5000元以上的占百分之15，通过这一项调查，我们不难发现，在人们的心中海南是值得花大价钱来游玩的，说明了海南的旅游业在日日上升，越来越受人们的欢迎。
根据调查显示，对于您是怎么知晓海南岛这个问题，有百分之70的人回答都是亲自来游玩体验过，有百分之8的人是看新闻媒体知晓海南岛，还有 百分之22的人是朋友推荐的，说明海南现在的旅游业十分招人喜爱，基本上人们都会选择来海南旅行，海南现在是我国最受欢迎的旅游胜地之一， 通过百分之22朋友推荐的，说明海南省旅游业已经达到的令人满意的地步，人们会推荐的朋友说没都是亲自来过并享受了好的服务。您来海南旅游的 原因，有百分之20的人是因为海南岛现在的名声大噪，慕名而来，有百分之15的人认为海南旅游服务好，有百分之45的人认为海南旅游经景点好，还有百分之20的人认为来海南旅游价格公道便宜，说明人们来海南旅游还是看中海南的著名旅游景点。您对海南景色的评价，有百分之70的人十分满意，有百分之24的人觉得一般，只有百分之6表示不满意，海南岛在这短短几年之内发展到如此地步，真的是进步飞跃，说明改善了很多地方， 但是还有需要继续完善的。您来海南的次数，其中有百分之有百分之35的人是1-3次，百分之55的人来过3-5次，有百分之10的人常来海南度假 旅游，海南四季如春，是度假优先选择的旅游胜地。
海南旅游业发展现状及愿景分析精编
海南旅游业发展现状及 愿景分析精编 Document number：WTT-LKK-GBB-08921-EIGG-22986
摘要 海南作为我国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份，是我国八大重点旅游区之一。旅游业成为海南最具优势、最具特色、最具潜力和竞争力的支柱产业。其快速发展的旅游业却也存在着较多的问题，传统的旅游开发模式已难以适应现代市场发展要求，也缺乏国际竞争力。 通过分析，海南旅游业发展存在的问题主要有环境保护意识淡薄、服务水平较低、政府监管不到位、旅游要素单一、国际化不足、旅游业服务信息化不健全、整体配套不够完善等，这些是目前海南旅游业发展所需要解决且必须解决的问题。要想实现海南旅游的长期健康可持续发展，就必须解决旅游业现状中存在的诸多问题，从政府、企业、个人等各个层面综合进行改变、完善、监管等。 作为海南旅游资源中最重要的自然资源，缺乏保护，没有真正做到生态旅游。生态旅游不仅仅是一个口号，一个吸引客源的噱头，而是一个实实在在需要用于改善生态环境，保护自然资源的行为。通过改变传统的旅游模式，多元化规划发展，打造一个真正生态、绿色、安全的旅游胜地。
关键词：海南，旅游业，发展现状，生态
The present situation and Prospect of tourism in Hainan Abstract Hainan as China's largest special economic zone and the only tropical island province, is one of the key tourist area of China's eight. Tourism has become a pillar industry in Hainan, the most advantage of the most characteristic, the most potential and competitiveness. The rapid development of the tourism industry but also has many problems, the traditional tourism development model has been difficult to adapt to the modern market development, lack of international competitiveness. Through the analysis of the development of Hainan tourism industry, the main problems are the environmental protection consciousness, low level of service, government regulation is not in place, lack of international tourism elements, single tourism information service is not perfect, the overall matching is not perfect, which is currently the Hainan tourism development and the need to solve the problem that must be solved. To achieve a sustainable long-term and healthy development of Hainan's tourism, we must solve the problems of the tourism industry in the present situation, from the government, enterprises and individuals in all aspects of the comprehensive change, perfect supervision etc.. As the most important tourism resources in Hainan's natural resources, lack of protection, there is no truly eco tourism. Eco tourism is not