南京万科建筑工程防渗漏体系作业指引[1]

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总目录

第一篇：总则…………………………………………………3页第二篇：防渗漏体系预控管理………………………………5页第三篇：防渗漏材料预控管理………………………………10页第四篇：防渗漏节点做法过程管理…………………………22页第五篇：防渗漏施工验收管理………………………………74页

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第一篇总则

根据房屋建筑工程的特点及国内住宅建筑市场现状，目前国内现行防渗漏验收标准难以满足我们的客户要求，所以在集团防渗漏体系验收标准提高至100%验收的前提下，如何保证施工、验收质量将是我们的工作重点。

防水工程作为影响使用功能最大的隐蔽工程，必将强调“预控在前、施工过程监控居中、试验性验收在后”的三步控制法，从而实现过程精品的工程目标。

防水设计的原则：

（一）防排结合，先排后防

坡屋面排重于防，宜排防结合；平屋面防重于排，宜防排结合。

（二）刚柔互补，综合治理

建筑防水体系宜一刚一柔，柔在外、刚在内。

混凝土简称“砼”，顾名思义人工石，是一种抗渗性能良好的结构材料，能够承受（相对）长时间的压力水浸泡，特别是突然遭受水压时不会发生灾难性垮塌、透水事故，是建筑物最重要的一道防水安全防线。但是，无论混凝土的质量如何，混凝土都是具有一定的渗透性能，建筑物内轻微的渗漏水也足以影响到室内空间的使用，甚至导致建筑物无法正常使用。在现代机械化程度高、追求高速度施工的今天，依赖混凝土结构自防水功能具有很高的风险。

柔性防水层是完全不透水的有机薄膜材料，其防水原理是将环境水与所保护的建筑完全隔离开来。柔性防水薄膜的不足是自身承受外界作用力性能不足。而强调混凝土结构的密实性、砌筑工程的灰缝饱满度及后期勾缝、抹灰工程的粘结牢固无龟裂、塞缝做法的饱满密实等，则是整个防渗漏体系的基础，将柔性防水薄膜与混凝土结构复合能取得优性互补。

防渗漏的重点部位：

室外防水（屋面、露台、开敞阳台）、室内防水（卫生间）、外门窗、地下室防水（底板、侧墙、覆土地下车库顶板）、上部结构外围护墙体。

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本体系编制依据如下：

1、《建筑构造通用图集2002年第2版》（地下工程防水）…………………88J6-1

2、《地下工程防水技术规范》…………………………………………………GB 50108-2001

3、《屋面工程质量验收规范》…………………………………………………GB 50207-2002

4、《建筑工程质量控制与验收》……………………………………………中国建筑工业出版社

5、《聚合物水泥防水涂料》……………………………………………………JC/T 894-2001

6、《聚氨酯防水材料》…………………………………………………………GB/T19250-2003

7、《弹性体改性沥青防水卷材》(聚酯胎)……………………………………GB 18242-2000

8、《改性沥青聚乙烯胎防水卷材》……………………………………………GB 18967-2003

9、《聚氯乙烯防水卷材》…………………………………………………… GB 12952-2003

10、《水泥基渗透结晶型防水材料》………………………………………… GB 18445-2001

11、《建筑工程施工质量验收统一标准》…………………………………… GB 50300-2001

12、《聚合物乳液建筑防水涂料》…………………………………………… JC/T864-2000

说明：以上标准除第1项为华北、西北地区建筑标准图集外，其余均为通用的国标和行业标准。《建筑构造通用图集2002年第2版》（地下工程防水）未找到当地相关图集。

注：本体系为指引性文件，设计院、项目经理部、监理单位、施工单位应该在此基础上根据工程项目的具体情况完善项目的设计图纸详图、作业、管理文件等，具体参照本体系文件第二篇要求执行。在具体实施时需要以本体系文件编制参考依据作为设计、项目管理、验收等工作的主要依据。

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第二篇防渗漏体系预控管理

2.1防渗漏体系重点环节

房屋建筑工程防渗漏的重点部位在于室外防水（屋面、露台、开敞阳台）、室内防水（卫生间）、外门窗、地下室防水（底板、侧墙、覆土地下车库顶板）、上部结构外围护墙体，其中：2.1.1室外防水：钢筋砼结构的浇捣、养护质量对防渗漏有重要意义，其次是防水层施工和穿过

结构板的管道节点构造是重要的环节。

2.1.2室内防水：钢筋砼楼地面的构造设计和施工质量是重点，其次防水层施工和穿过楼地面的

管道节点构造是重要环节。

2.1.3外门窗：验收门窗拼脚质量是保证门窗自身质量的前提，门窗立樘固定方式及施打发泡剂、

塞缝、打胶的质量是保证门窗无渗漏的要点。

2.1.4地下室底板、侧墙：重点在于底板和侧墙的钢筋砼自身的抗渗等级、构造和施工质量，结

构自防水、防水层的施工质量和穿墙螺杆洞的封堵和预留洞的处理。

2.1.5覆土地下车库顶板：重点在于顶板和墙板的钢筋砼构造和施工质量，以及防水层的施工质

量和穿墙螺杆洞的封堵和预留洞的处理，设计允许荷载对施工材料、机械堆放的限制要求是必须关注的。过程中应严格控制拆模时间和施工荷载（钢筋堆放、砼泵车等）。

2.1.6变形缝、施工缝、后浇带、穿墙管等特殊部位：应采取多道防线进行加强防水处理，提高

防水可靠性。此等部位应联合设计院，确定节点做法。

2.1.7上部结构外围护墙体：强调砌筑结构的灰缝饱满度并且必须按照清水墙标准砌筑、勾缝或

者增加一道抹灰抗裂层是外墙防渗漏的保证，而墙体预留洞口的封堵和外保温层的防渗漏则是一个关键。过程中应注意：外墙砌筑必须满铺砂浆，不允许存在虚（假）缝；外墙螺杆洞、脚手眼等必须建立隐蔽验收制度；外墙砌体梁下后砌及处理措施。

2.2防渗漏体系的组织管理

2.2.1对设计院防水设计的管理

2.2.1.1设计前期阶段,设计部负责与设计院的有关防水工程的工作对接，负责将确定的防水

工程标准节点和防水材料选择标准编入设计指导书并交付设计院，做好交底工作。

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2.2.1.2 设计部负责监控防水工程的过程设计，负责监控设计院将防水工程节点库的成果转

化到施工图中。

2.2.1.3 对设计过程中出现的比较复杂的节点，标准节点库没有表示的，设计部负责组织工

程部、项目部研讨解决。

2.2.1.4 对二次设计过程中的防水节点，由设计部监控二次设计单位按标准节点选用，并通

知设计院将选用的节点图以施工图或洽商的形式下发总包单位

2.2.1.5 施工图出图前，设计部负责组织工程部、项目部审查图纸，填写审图记录。

2.2.2对二次设计防水设计的管理

2.2.2.1 设计部负责监控铝合金门窗、钢结构阳光房、雨棚等二次设计的防水节点设计，监

控二次设计单位按按标准节点库选用防水节点，

2.2.2.2 对设计过程中，出现的比较复杂的节点，无法选用标准成果的，设计部负责组织工

程部、项目部研讨解决。必要时，要求二次设计单位制作样板，并进行必要的试验。

2.2.2.3 二次节点设计完毕，设计部负责组织工程部、项目部审查图纸，填写审图记录。

2.2.2.4 对审查完成的二次节点，设计部通知设计院将选用的节点图以施工图或洽商的形式

下发总包单位。

2.2.3对监理单位防水监控体系的管理

2.2.

3.1 监理应对进场的防水材料按规定抽检，并做现场的见证取样。

2.2.

3.2 对防渗漏样板工程，监理应全过程旁站监理，对每道工序应验收。

2.2.

3.3 对防渗漏工程，监理应做到100％检查,并且完成隐蔽工程验收记录。重要工序为（包括但不限于）：

2.2.

3.3.1门窗洞口防水工程：外门窗的塞口；外门窗口的打胶收口；外墙门窗的淋水试验。

2.2.

3.3.2卫生间防水工程：楼板砼密实度的闭水试验；管根和预留洞口的封堵及闭水试验；

找平层；附加层；防水层；保护层；闭水试验

2.2.

3.3.3屋面、露台和阳台防水工程：保温层；找坡层；找平层；防水层。闭水或淋水试验。

2.2.

3.3.4阳光房防水工程：阳光房的淋水试验

2.2.

3.3.5砌体结构外墙:砌筑灰缝饱满度并按照清水墙标准勾缝；外墙抹灰(如有)；外墙淋

水试验

2.2.

3.3.6地下室底板、侧墙:对混凝土浇筑应充分震捣密实，防水层单层改性沥青卷材的厚

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度不得小于4mm，涂膜类防水涂层的厚度不得小于2.5mm(可根据不同材料物性指标

进行调整)。

2.2.

3.4其他工序按规范检查

2.2.

3.5工序检查过程中，监理应在现场做好标记，填写相应的检查记录

2.2.

3.6监理单位应该在进驻现场后完善<<监理实施细则—防渗漏篇>>,并作为正式监理文件

报送项目经理部及工程管理部审核后执行。

2.2.4对施工单位防渗水施工的管理

2.2.4.1 投标阶段，投标单位应在技术标的质量保证体系中明确防水工程质量管理架构，建

立以技术负责人为组长的防水工程质量管理小组，施工过程中严格落实《南京万科防渗漏体系》

2.2.4.2施工单位在正式进驻现场接到甲方移交图纸15天内完善《防渗漏专项施工方案》，并

作为正式工程文件同时报送监理单位、项目经理部及工程管理部审核，并在基础垫层

施工完毕后遵照执行。施工单位必须在正式防水工程施工前完善技术交底制度，项目

经理部及监理单位应该随时抽查施工单位的技术交底落实情况并形成日志文件，工程

管理部将作为监督部门有权在项目工程管理月度评估中抽查

2.2.4.3防水工程实行样板引路制度，大面积施工前，施工单位应按《防渗漏专项施工方案》

进行样板工程施工，每道工序应报请监理和甲方验收，通过验收后方可进行下道工序。

样板施工通过验收后，方可大面积施工,样板施工过程应该以照片或录象的形式作为工

程施工资料存档，提交备份资料

2.2.4.4 施工过程中，甲方和监理如对防水材料和施工质量有疑义，可随时抽样或抽查，并

将抽样交由有资质的检测单位进行检测。

2.3本防渗漏体系的强制要求（以下采用黑体强调）

2.3.1本体系作为招标文件的组成部分并结合招标图纸执行,投标单位在投标阶段均可以对该体

系提出质疑,作为招标答疑的组成部分进行澄清,如果没有提出质疑视同接受；

2.3.2中高层(九层及九层以下)的项目,有防水要求的房间及屋面穿楼板管道必须采用预留套管

(带环型止水环)做法,见后附图，管道安装完成后按照不少于30%的比例做闭水试验；高层(十层(含)以上)的项目, 有防水要求的房间及屋面穿楼板管道推荐采用预留套管(带环

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型止水环)做法,如未采用,则在管道安装完毕、管根封堵完成后进行100%专项闭水试验,试验合格后才可以进入下一道工序；

2.3.3穿楼板孔洞(管道、烟风道等)封堵完成后，有防水要求的房间及屋面应该做专项闭水试验

（比例参照3.2执行）；管道或烟风道根部须做“八”字弧度，卷材加强层（满粘法）完成后，方可进行后续防水施工；

2.3.4上人屋面及非上人屋面必须设计为排气屋面，见后附图；

2.3.5开敞阳台穿楼板管道处必须做防水,防水范围以管道为中心向外平面扩展不小于300MM；精

装修交房的项目此部位防水可以满做；

2.3.6地下室与地下室侧墙的施工缝、变形缝、地下穿墙管、工程桩桩头与承台等处必须做防水。

2.3.6防渗漏体系要求设置的基本验收工序点 (包含但不限于以下内容)

2.3.6.1有防水要求的房间及屋面穿楼板洞专项蓄水试验

2.3.6.2有防水要求的房间防水砂浆（细石砼）找坡层蓄水试验

2.3.6.3防水基层(包括含水率、找坡、阴角处理等)

2.3.6.4室内防水层蓄水试验

2.3.6.5室外防水层淋蓄水试验

2.3.6.6防水层切片验收实际厚度

2.3.6.7防水保护层(用于有装饰面层的工程)

2.3.6.8预埋止水套管材料验收

2.3.6.9钢筋砼结构穿墙螺栓洞

2.3.6.10砌体部分灰缝饱满度（随砌随抹）及抹灰层

2.3.6.11砌体部分外墙面在施工装饰面层前淋水试验

2.3.6.12外门窗四周企口（见后附图）

2.3.6.13钢副框后塞口(如果有)

2.3.6.14窗框与钢副框间发泡胶填充

2.3.6.15外门窗外侧抹灰层与门窗框间打胶凹槽清理(见附图)

2.3.6.16外门窗密封胶

2.3.6.17外门窗淋水试验

2.3.6.18屋面雨落水口处的防水节点处理

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2.3.6.19地下室穿墙管处的防水节点处理

2.3.6.19地下室工程桩桩头处的防水节点处理

2.3.6.19地下室施工缝、变形缝、后浇带处的防水节点处理

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第三篇防渗漏材料预控管理

3.1防水材料品牌

为保证防水工程质量，公司推荐一些防水材料品牌，品牌名称由采购部发布，但不要求各项目在实施过程中强制执行。

3.2防水材料检验

监理公司必须严格按规范规定对防水材料进行进场检验，并核对材料的来源。项目经理部应根据现场实际材料到场及使用量，按批次向防水定点采购厂家核实供应量，核定结果及时录入施工日志，采购部及工程管理部均有责任分别向总包单位和防水定点采购厂家定期核实。

3.3防水材料介绍

3.3.1防水涂料（优先选用聚合物水泥<简称JS>防水涂料）

3.3.1.1聚合物水泥防水涂料（简称JS防水涂料）（JC/T 894-2001）

3.3.1.1.1分类

以进口改性丙烯酸酯等聚合物乳液和多种添加剂组成的有机液料，再以高铝高铁水泥及多种填充剂组成的无机粉料为主要原料，加入其他外加剂制得的双组份水性建筑防水涂料，产品分为Ⅰ型和Ⅱ型两种。

Ⅰ型：以聚合物为主的防水涂料；形成的涂膜延伸率高、耐候性好。

Ⅱ型：以水泥为主的防水涂料。形成的涂膜强度高（1.8MPa以上）、耐水性好。

3.3.1.1.2 品牌选用推荐：“雨虹牌”JSA-101聚合物水泥防水涂料。

3.3.1.1.3用途

Ⅰ型产品主要用于非长期浸水环境下的建筑防水工程；

Ⅱ型产品适用于长期浸水环境下的建筑防水工程。

3.3.1.1.4使用部位：

最适合于非暴露屋面、厕浴间及外墙的防水、防渗和防潮的工程。也可用于地下室洞库、水池、游泳池工程等涂膜防水。

Ⅰ型产品用于外墙(非地下)；

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Ⅱ型产品用于卫生间、厨房墙、地面；

3.3.1.1.5厚度要求：可单独涂膜防水构造，也可根据工程实际情况或设计要求增铺胎体

增强材料，屋面工程多道设防的每一道涂膜厚度不应小于1.5mm,一道设防时厚度应不应小于2mm,地下工程不小于2mm。厕浴间不小于1.5mm。地面不小于2mm；墙面不小于1.5 mm （厚度仅供参考，需根据单体设计合理确定，下同）

3.3.1.1.6外观：产品的两组分用玻璃棒分别搅拌后,其液体组分应为无杂质、无凝胶的均

匀乳液；固体组分应为无杂质、无结块的粉末。

3.3.1.1.7主要物理力学性能

聚合物水泥(简称JS)防水涂料性能质量要求

3.3.1.1.8验收：以同一类型的10T产品为一批,不足10T的以10T为一批

3.3.1.1.9标志：产品包装上应该印刷或牢固粘贴的标志,包括

A)产品名称

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B)产品标记

C)双组分配比

D)生产厂家名称,厂址

E)生产日期,批号和保质期

F)净含量

G)商标

H)运输及贮存注意事项

3.3.1.2聚氨酯防水材料（GB/T19250-2003）

3.3.1.2.1选用单组分、双组份环保（非焦油型）聚氨酯防水涂料。严禁采用焦油类聚氨

酯。

3.3.1.2.2 品牌选用推荐：“雨虹牌”SPU-301单组份聚氨酯防水涂料和SPU-311双组份聚

氨酯防水涂料。

3.3.1.2.3使用部位或适用范围：

适用于厕浴间、厨房、地下室、水池、冷库、地坪等防水、防潮工程。也可用于非外露工业及民用建筑屋面防水。厨卫间墙、地面；地下室、阳台、屋面等节点处理。

单组分环保聚氨酯防水涂料：

Ⅰ类产品富有流动性，能自动流平，达到厚度均匀一致的效果，可用滚刷或橡皮刮板在水平基层面上涂布

Ⅱ类产品粘度较大，具有非下垂性，不向下流淌，完全满足直接在立面涂刷的需要，容易

达到设计涂膜厚度，可用抹子或滚刷在垂直基层表面涂布。

双组份环保聚氨酯防水涂料：

成份，甲组分（预聚体组分）：异氰酸酯与聚醚多元醇（简称聚醚）的多种型号经缩聚反应得到的聚氨酯预聚体；乙组分：由增塑剂、固化剂、增稠剂、促凝剂、填充剂组成的彩色液体。使用时将甲、乙两组份按一定比例混合，搅拌均匀后，涂刷在需施工基面上，经数小时后反应固结成为富有弹性、坚韧又有耐久性的防水涂膜。该产品具有潮湿基面施工的特点，尤其适用于地下工程防水。

3.3.1.2.4单组分环保聚氨酯涂料物理力学性能见下表：

单组分环保聚氨酯防水涂料技术性能指标

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双组分环保聚氨酯防水涂料技术性能指标

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3.3.1.2.5厚度要求：涂膜厚度，地下工程可为1.5mm～2.0mm，推荐不小于1.5mm，厕浴

间应不小于1.5mm，非外露屋面工程多道设防时，每道厚度不应小于1.5mm，（根

据设防道数叠加），在防水等级为Ⅲ级屋面一道设防时，防水层厚度不应小于2mm，

在涂层间夹铺胎体增强材料时，胎体下面涂层宜小于1mm，上面不小于0.5mm。

平面2.0mm，立面1.2mm

3.3.1.2.6单组分环保聚氨酯防水涂料必须有出厂质量合格证，市级法定检测部门出具的

检测报告，南京市注册备案证，现场使用前应取样复试，复试合格后方可使用。

3.3.1.2.7单组分聚氨酯防水涂料取样要求：现场抽样复试数量：每10吨为一批，不足10

吨按一批抽样。

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3.3.1.2.8外观质量检验：包装完好无损，且标明涂料名称、生产日期、生产厂名、产品

有效期。

3.3.1.2.9物理性能检验：固含量、耐热度、柔性、不透水性、延伸。

3.3.2沥青防水卷材（优先选用弹性体改性沥青(长纤聚酯胎)防水卷材型〈简称SBS〉）

3.3.2.1弹性体改性沥青(长纤聚酯胎)防水卷材(SBS)。（GB18242-2000）

3.3.2.1.1材料定义：以长纤聚酯胎为胎基、苯乙烯-丁二烯-苯乙烯（SBS）热塑性弹性体作改性剂，两面覆以隔离材料所制成的建筑防水卷材（简称“SBS卷材”）

推荐使用：聚酯胎覆以聚乙烯膜隔离材料的卷材，英文简写为：PY—PE

3.3.2.1.2按照物理力学性能分为Ⅰ型和Ⅱ型

3.3.2.1.3使用部位及适用范围：

可广泛用于各种领域和类型的防水工程，最适用于以下工程类型：

各种建筑屋面工程防水；

建筑地下工程的防水、防潮以及室内游泳池、消防水池等的构筑物防水；

市政污水处理工程防水；

屋面、露台防水层应选用Ⅰ型卷材

地下工程防水层选用Ⅱ型卷材

东方雨虹SBS/APP改性沥青防水卷材是采用SBS/APP高聚物作改性剂的沥青做浸渍和涂盖材料，上表面覆以聚乙烯膜、细砂、矿物片(粒)料等隔离材料所制成的可以卷曲的片状防水材料。SBS改性沥青防水卷材产品执行国家GB18242-2000《弹性体改性沥青防水卷材》，APP改性沥青防水卷材产品执行国家GB18243-2000《塑性体改性沥青防水卷材》。

SBS/APP改性沥青防水卷材类型：

按物理力学性能分为Ⅰ型、Ⅱ型；

按胎基不同，分为长纤聚酯胎(PY)和玻纤胎(G)；

按上表面覆面材料主要分为聚乙烯膜(PE)、细砂(S)、矿物粒料(M)三种。

卷材按不同胎基，不同上表面材料分为六个常用品种。

为保证产品质量， SBS/APP改性沥青防水卷材应提供其原材料采购供应商等证明材料，如材料采购合同、发票等。

3.3.2.1.4品牌选用推荐：“雨虹牌”SBS/APP高聚物改性沥青防水卷材

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3.3.2.1.5物理力学性能要求

SBS改性沥青防水卷材物理力学性能指标

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3.3.2.1.6卷材外观质量要求

弹性体改性沥青聚酯胎防水卷材（SBS）：

3.3.2.2改性沥青聚乙烯胎防水卷材（GB18967-2003）

3.3.2.2.1材料定义：以高密度聚乙烯膜为胎体，以改性沥青为基料，以聚乙烯膜或铝箔为上表

面覆盖材料，经过滚压、水冷、成型制成的防水卷材。

推荐使用：高聚物改性沥青防水卷材，但其采用强度较低的聚乙烯材料为胎基材料，建议采用强度更高的聚酯胎改性沥青防水卷材。

上覆聚乙烯膜的英文简写为：PEE

上覆铝膜的英文简写为：PEAL

3.3.2.2.2按照物理力学性能分为Ⅰ型和Ⅱ型

3.3.2.2.3使用部位：屋面、露台等室外结构防水层应选用Ⅱ型卷材

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地下等非直接暴露于室外的防水层可以选用Ⅰ型卷材3.3.2.2.4物理力学性能要求

3.3.2.2.4卷材外观质量要求

改性沥青聚乙烯胎防水卷材

3.3.2.1.3使用部位：无刚性保护层的屋面、露台应选用PEAL;

非裸露地下室平立面可以选用PEE。

3.3.3 高分子防水卷材

3.3.3.1聚氯乙烯防水卷材(简称PVC) （GB12952-2003）

3.3.3.1.1材料定义：以聚氯乙烯为主要原料制成的防水卷材,包括：

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A）无复合层材料(PVC-N)；

B）纤维单面复合的材料（PVC-L）；

C）织物内增强的材料（PVC-W）。

推荐使用：无复合层聚氯乙烯防水卷材(简称PVC-N) ，由于高分子卷材其粘结性较差，采用以空铺法为主，易造成窜水等现象。

3.3.3.1.2按照物理力学性能分为Ⅰ型和Ⅱ型

3.3.3.1.3使用部位：屋面、露台等室外结构、地下防水层

3.3.3.1.4推荐使用部位:

A）需要裸露使用的防水层

B）种植屋面

C）根据立面效果需要不同色彩的裸露防水层

3.3.3.1.4物理力学性能要求

聚氯乙烯N类防水卷材(简称PVC-N)理化性能

3.3.4刚性防水材料

3.3.

4.1防水混凝土

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防水混凝土是以调整混凝土配合比、掺外加剂或使用新品种水泥等方法提高自身的密实性、憎水性和抗渗性，使其满足抗渗压力大于0.6MPa的不透水混凝土。可分为普通防水混凝土、外加剂防水混凝土和膨胀水泥防水混凝土。适用于地下工程、屋面工程及其他防水工程。

3.3.

4.2防水砂浆

在水泥砂浆中掺入占水泥重3%~5%的防水剂配制成的防水砂浆，适用于水压较小的工程或其它防水层的辅助措施。

3.3.

4.3水泥基渗透结晶型防水材料（简称“ＣＣＣＷ”）

渗透结晶型防水涂料系指以特种水泥、石英砂为基料，内掺可向混凝土内部渗透的活性成分，能够在混凝土中形成不溶于水的结晶体，填塞混凝土内的毛细孔道，从而使混凝土致密防水的刚性防水涂层材料。

以硅酸盐或普通硅酸盐水泥、石英砂等为基材，掺入活性化学物质制成的水泥基渗透结晶型防水材料。

工作原理：该材料与水作用后，材料中含有的活性化学物质通过载体向砼内部渗透，在砼中形成不溶于水的结晶体，填塞毛细孔道，从而使砼致密、防水。

品牌选用推荐：“雨虹牌”PCC-501水泥基渗透结晶型防水涂料

3.3.

4.4水泥基渗透结晶型防水涂料的物理力学性能

表1 受检涂料的物理力学性能