养老基地可行性研究报告

唐山湾国际旅游岛国际安养基地项目

可行性研究报告

二〇一一年六月

第一章概述

1.1 项目简介

1.1.1 项目名称

唐山湾国际旅游岛世界万国城安养基地

1.1.2 项目实施主体

唐山湾国际旅游岛投资有限公司

1.1.3项目地址

项目位于唐山湾国际旅游岛北侧陆域，紧邻祥云岛林场，区位优越，环境清幽。规划占地7685亩，预计费用为 213 亿元以传说中的“灵龟”为传奇文化演绎线，倡导“享受生命”的科学养生理念。

1.1.4项目建设规模及内容

人口规模：园区建成时可以为9万老人提供服务，考虑到来此工作、服务人员的因素，预计园区居住人口规模为100万人。

用地规模：规划园区建设用地5030亩，非建设用地2654亩，总计7685亩。

1.1.5 项目建设工期

本项目建设周期为8年。预计2011年10月前完成可行性研究报告并通过审批，2011年底前完成项目准备工作，2019年底完成项目。

1.1.6 投资估算

本项目总投资预计为213亿元人民币。以多种方式募集项目建设资金：

1、公司投资50亿元；

2、与企业合作的各类养老机构投资10亿元；

3、其他资金来源共计153亿元。

1.2 编制依据

本项目编制过程中遵循三个方面的规定：

1、是老龄服务产业发展依据国家老龄事业规划

（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出“弘扬敬老风尚，营造老有所养、老有所乐、老有所为的社会氛围”。

（2）《中国老龄事业发展“十一五”规划》提出“积极鼓励、引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业的发展。”、“充分发挥各级老年基金会和其他组织的作用，积极引导民营资本和国外资金投入老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业投入机制。”

2、是遵循服务产业发展的相关规定

（1）《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）。提出“大力发展面向民生的服务业，积极拓展新型服务领域，不断培育形成服务业新的增长点。围绕城镇化和人

口老龄化的要求，大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务、家政服务和社会化养老等服务业。”

3、是报告的基础资料和数据是来自唐山有关部门及项目建设单位提供或认可的资料、文件、函件及调查研究得到的资料和信息。

（1）《唐山湾总体规划》。

第二章项目建设背景

2.1项目区位优势

唐山湾国际旅游岛距北京280公里，距天津130公里，距唐山市75公里，距正在规划中的曹妃甸国家级工业区和正在建设中的曹妃甸生态城30公里，形成了唐山市重要三节点。唐港高速直达旅游区，并与京沈、唐津等高速公路相连；沿海高速横贯东西，东接北戴河、西达天津；滨海大道穿区而过,连接海港开发区和曹妃甸生态区贯穿旅游区北侧陆域。随着唐山、昌黎机场的通航，与香港、日本的大阪、东京，韩国的釜山等城市，构成了三小时休闲旅游娱乐圈。京秦城际铁路开通后，北京到国际旅游岛40分钟车程，交通四通八达，区位优势明显。

2.2 唐山湾国际旅游岛旅游发展现状

唐山湾国际旅游岛景区位于河北省唐山市南部滨海处，是“河北省旅游改革示范区”，是2011年河北省重点项目，是唐山“四点一带”经济发展战略的生态旅游功能区。该区辖菩提岛、月岛（月坨岛）和祥云岛（打网岗岛）及其北侧陆地，辖区面积73平方公里。其中陆域面积43平方公里（菩提岛5.67平方公里，月岛10.5平方公里，祥云岛17.35平方公里），三岛之间，内海面积约30平方公里。作为高纬度地区稀缺型海岛，唐山湾国际旅游岛拥有得天独厚的海岛、海鲜、温泉、沙滩、深海淤泥、生态及佛教、渔文化多种资源组合。

总体定位：发挥海岛温泉资源唯一性优势，立足京津冀，面向东北亚，以假日休闲度假和文化商务休闲为先导，以滨海生态观光、海洋休闲渔业、海岛分时度假酒店等为支撑，以海湾生态

基础设施和旅游基础设施建设为基础，把唐山湾国际旅游岛建设成为东北亚国际温泉海岛休闲度假区。

开发建设唐山湾国际旅游岛是贯彻唐山市推进“四点一带”经济发展战略，以发展唐山“红、绿、蓝”三色旅游格局为背景，依托三岛得天独厚的自然资源，建成各具特色、错位发展的海岛休闲度假区。打造京、津、唐城市的“后花园”。唐山湾国际旅游岛自2009年9月成立以来，大规模的基础设施工程前期工作全面展开，已完成投资几十亿元，朝着建设世界一流休闲度假胜地的目标迈进。

2.3项目建设背景

1、科学发展观的要求：党的十七大报告提出“社会建设与人民幸福安康息息相关”，“促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会”。

2、中国“银色浪潮”：老人的幸福关乎和谐社会大局

2009年，我国60岁以上的老年人已经达到1.67亿，占全国人口的1／8，约占世界老龄人口的1／5，是世界上唯一一个老龄人口过亿的国家。与此同时，2009年，我国80岁以上的高龄老人已达1899万，占老年总人口数的11.4％。

2020年，中国老年人口将超过2.4亿。到2040年，将达到3.97亿，超过法国、德国、意大利、日本和英国目前人口的总和”。我国如何应对这一挑战，将在一定程度上决定我国是否能

够成为繁荣和稳定的发达国家。

3、社会对新型养老方式的需求：随着社会不断发展，传统的养老方式暴露出诸多问题，调查显示大多数缺少子女照顾的老人生活在空巢家庭中。

第三章项目建设必要性、可行性分析

3.1 项目建设的必要性

国际安养基地项目建设是加快唐山湾国际旅游岛经济发展增加地方收入的强大引擎；是深化旅游主题提高旅游知名度的助推器；是完善城市功能的有力支撑；是促进地区经济创新跨越发展的重要载体；建设养生养老基地是应对老龄化问题的长远大计。

3.2 项目建设可行性

社会老龄化现状：我国已进入人口严重老龄化阶段，据民政部发布的《2008年民政事业发展统计报告》显示，60岁以上老年人口已达1.59亿，占全国总人口的12%，65岁以上老年人口已达1.1亿，占全国总人口的8.3%，到21世纪中叶，中国老年人口将到达4亿人；养生养老项目前景极佳：根据我国老年工作委员会提供的数据：目前我国老年人市场的年需求缺口约为5千亿，而目前我国为每年为老年人提供的产品不足一千亿元。中国老年科学研究中心的调查显示：老年人消费潜力巨大，城市老年人口中，42.8%的人拥有储蓄存款，退休金一项到2020年就增加

28145亿元，到2030年增加73219亿元。而现有养老机构远远低于市场需求，中高端养生养老机构严重不足，现有的养老机构专业性不强，形式单一，缺乏服务意识。

2、家庭结构改变："421家庭"大量涌现,由两个独生子女结合的年轻夫妇难以同时赡养和伴随四位老人,这就使中国社会沿袭几千年的家庭养老向社会化养老模式转变,社会养老机构和养老基地将承担以往子女的赡养任务,异地养老有可能成为一种普遍现象。发展新型社区养老的优越性：弥补家人照料的不足，减轻家人照料的压力：随着收入水平的提高，更多的人具有以社会化服务平台来尽孝道的愿望和能力。

改变集中养老的单调，在享受天伦之乐中养老：更好的满足老人在熟悉环境中享受专业服务，并能随时保持和家人的接触。

缓解机构养老的压力，采取灵活多样的养老模式：新型社区养老模式在国外发达国家养老的主要模式，对国内有积极的借鉴意义。可结合国内实际情况，形成“家——机构——社区”养老的多样化养老模式。

3、政策支持：从中央到各级地方政府均出台若干政策法规及一系列优惠政策，鼓励企业进军养生养老产业。国家“十二五规划”提出，积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。因此，目前是进军养生养老产业的绝佳机会。

第四章规划设计方案

4.1项目定位

1、世界级平台依托

以世界老年论坛国际性会展基地为依托，争取国家和省级支持，打造国际老年主题园区，成为唐山湾的国际城市新名片。

2、创新型服务支撑

以高质量、高品位、综合性的老年服务产业为核心，以大型专业养老机构、中小老年公寓和居家养老集聚区为载体，利用公益基金、民间资本、政府扶持资金、国有企业资金参与老年产业的经营模式，打造一个既与国际接轨又有中国特色的创新型的老年服务产业基地。

3、效益与和谐共赢

用高品位的设施和服务打造养老产业品牌，改变人们传统的养老观念，用高端市场带动低端市场，用核心区带动周边地区，既满足高收入老年人的多样化养老需求以实现养老机构运营的效率目标，为唐山湾创造巨大的财源，又能满足低收入老年人基本需求以实现公平性的和谐社会建设目标，确保所辖区域养老无盲点，实现企业的社会责任。

4.2设计理念

该项目创造性的引入了独创的养老理念，主要有：乐活养老、天伦养老、生态养老、科技养老、创意养老、互动养老。

4.3 项目特点

1、国际性主题平台：以世界老年论坛为依托，占据国内老年园区高地。

2、建设规模大：该项目占地面积达7683亩，项目总投资金额达213 亿元，建设规模大，各项配套服务设施齐全，可满足不同收入层次老年人的养老需求。

3、养老服务产业化、专业化:该项目通过市场化的投资方式提供专业化、多样化的养老服务，吸引各类养老机构入驻。在减轻家庭养老压力的同时，增加了就业渠道，推动了养老服务向产业化、专业化的方向发展。

4、多元化功能支撑：该项目集医院、老年大学、酒店、老年商品交易中心、旅行社以及其他健身休闲娱乐设施等多配套设施为一体，功能丰富齐全，可满足老年人的全方位需求。

4.5 设计原则

1、空间开放化。妥善处理各老年住宅的独立性与空间开放性的关系，以开放型的老年社区环境促进各老年住宅间的交流、老年社区与市民的交流，从而带动地区文化和经济跃升，提升竞争力。

2、资源共享化。运用崭新的空间组织模式，设置不同共享程度的共享体系，本着“互利、自愿、利于交流”的原则，提高生活居住、休闲娱乐、文体活动、教学咨询、园林绿化等各类资源的共享程度和利用率，优势互补，极大地减少重复建设。

3、建设弹性化。充分考虑引入老年服务机构的自身特点和自主性，运用“刚性结构”和“柔性结构”的概念，在保证总体规划骨架的前提下，提供多种弹性发展空间和用地组织方式，满足不同类型老年服务机构对用地和空间的要求。

4、服务社会化。净化老年服务机构的组织功能，突出老年服务机构的专一、专业、精深、精细等功能，强调老年社区后勤社会化，服务社会化。

5、环境生态化。尊重示范基地自然生态和景观特色，运用复合生态学理论，实现人与自然、园区与城乡的和谐共生。

6、结构秩序化。以规整有序的空间网络确定道路结构及绿色走廊，建立老年社区结构的整体空间格局。

7、管理整体化。设立“老年特区”，实行整体统一的管理、五星级标准的管理、人性化的关爱管理。

8、设施智能化。迎接E时代的挑战，以国际化标准的电子信息和网络系统满足老年社区内部活动和远程服务的各项要求。

9、风格多元化。有机融合世界多元文化，营造具有不同地域特色、不同建筑风格的景观环境。

10、投资市场化。提升老年社区服务产业化程度，明确政府、机构、企业在老年社区建设中的角色和地位，拓宽投资融资渠道，吸引更多老年服务机构、企业进驻老年社区。

4.6 总图规划平面图

第五章项目建设主要内容

5.1 功能分区

四大功能区：养老居住区、商业区、公共设施区、服务区。

养老居住区：在整个养老区被公路分为三块，离高尔夫近的区域部署为别墅养老区。

商业区：在两条市内公路的两侧，包括酒店，商业街、会所等。

公共服务设施区：在基地中部，主要包括老年学校，医务护

理学校、国际学校，形成以老人服务为核心的教育体系。以及医

院、创意产业园、养生馆，等。从医疗、工作、休闲各方面满足老人晚年生活的需要。

服务区：在每个养老区都有服务区。

5.2 用地布局图（附表）

5.3 建设内容

1、会展中心

国际老年会谈及会展中心-老年村（位于公共设施区）国际老年论坛作为一个较为固定的国际性养老理念交流平台，将定期举行不同主题的研讨会，邀请世界各国和地区的政府官员及专家、学者前来探讨。

在会展中心东北侧建设老年村酒店式公寓，用于接待前来参加论坛的社会各界人士。

2、创意产业园：位于公共设施区

3、会所及老年产品交易中心：位于公共设施西南侧，包括商、休闲娱乐、室内运动、保健康复、社区医疗等服务。

4、商业街区：位于公路的两侧。主要提供餐饮、休闲、专卖店等功能。

5、商务酒店：该酒店主要服务于探视老人和旅游休闲人士。酒店位于养老基地规划区范围内公路旁边，靠近对外交通与组团外围快速交通线，交通便捷。整个南部居住组团被水体分隔为6个“生态岛”，商务酒店处于其中一个“岛”上，绿水环绕，增加了酒店的商务品质。酒店内功能完善，能为各种人群提供方便的商务、餐饮等服务。

6、国际学校和老年大学：位于会所南侧。建设从的国际化校区，以利于吸引三代同堂的居家养老者入住。

7、医院：位于创意产业园北侧。打造区域性老年医院高地，在园区内建设综合性医院，占地200亩。

8、居住组团——多元化的养老空间

居家型养老社区：由养老基地内居住用地中的三个组团构成，是本次规划老人居住与养老最为主要的空间形式，是实现现代新型养老的重要空间载体。

居家型养老模式：以家庭为核心，以社区养老服务网络为支撑，立足社区，利用老人现有的住房把养老服务建立在老人家里，充分调动下岗失业女工等的人力资源，对其进行相应培训，在老人家里上岗，把养老服务送到老人家里的一种以居家老人照料为主,社区养老机构照料为辅的新型养老模式。

居家养老的需要与类型

9、居住组团——多元化的养老空间

居家型养老社区：

主要针对人群：本社区主要为具有一定经济能力、身体较为健康的老人、老人家属，以及专门为老人提供上门服务的人员提供居住。并配套为老人服务的日间照顾中心、公交换乘点、休闲

健身区和其他公共服务等功能。

10、居住组团——多元化的养老空间

机构型养老社区：该社区主要采用机构型养老为主的模式，在其中布置敬老院、托老所、疗养院、老年公寓等设施，为老人提供全方位、多层次的服务，是对居家型养老的补充。主要针对人群：对老龄照顾依赖程度较高，同时缺乏或没有家庭照顾资源的老人，如介助老人、介护老人等；也包括一些具有一定经济基础，又愿享受较高质量的专业服务的老人。

福利型养老社区：该社区以居住功能为主，同时布置福利院等由政府主办的养老机构，是一种以传统福利养老模式为基础的居住组团，是对前两种养老模式的补充。主要针对人群：福利型养老社区主要针对那些基本丧失经济来源、生活不能自理的、需要靠社会福利基金救济的老人，如鳏寡老人等。

高端养老生活区：该组团位于养老基地居住区南端，东临唐山湾，周围由快速交通景观道路环绕，是一个宜居型的集居住、商务、休闲娱乐为一体的高端社区。社区理念：该组团以“旅游式”养老为灵魂，以其优越的居住环境、商务酒店服务、游艇娱乐等，为有条件的老人及其亲属，以及其他商务人士提供“候鸟式”的旅游休闲服务。

培训学校：该地块对外交通出口处，占地500亩。针对养老基地内大量的护理服务需求，开设专业的护理培训学校，在服务养老基地的同时，也带动了当地的就业。

11 、湿地公园：结合当地水体和植被的优势，建设独具魅力的湿地公园，为养老基地和其他地区的居民提供休闲娱乐的场所。

12、道路建设

原则：安全化、可识别性和无障碍设计原则。

功能：快速道路（红色路道）+慢行交通系统（绿色道路）

结构：两纵一横

道路断面设计：灵活多样、便于步行

5.4建筑风格及设计细则

建筑定位：建筑风格采用欧式，美式，日式，俄式风格。

内外空间定位：从建筑心理学出发，老人一般都较敏感，心理承受能力相对较差，容易产生孤独感和被抛弃的消极心理，因此建筑室内布置应宽敞明亮、居住舒适，建筑造型应富有生活气息。

环境景观定位：以贯穿整个基地的水系为轴线，沿两岸布置绿化带，重视自然与互动性，局部采用溪流等浅水水景布局，在考虑到安全的前提下，使水景环境结合得更加紧密；增加植被覆盖率，在其中布置曲径回廊、亭台楼榭等小品，以竹子作为主题植物，结合圆形拱门、漏窗的运用，营造曲径通幽、步移景异的园林效果。在局部开敞的空间或组团入口，设置尺度适宜的集散广场，方便老人集会、运动。

建筑无障碍设计：

步行无障碍：盲道设计合理，地面无高差，主要步行通道设高低双层栏杆扶手；楼梯3米宽，便于老人通行。

出入无障碍：绝大部分建筑出入口通道设置为无障碍坡道，并设电梯。

轮椅无障碍：通道、走廊、电梯设计要方便轮椅出行。

急救无障碍：房间和重要公共空间角落设置应急呼救按钮；小区内道路平坦宽广，相互连通。

交流无障碍：多层次的聚合空间设计，以此促进老人交流。

雨天无障碍：全通达的步行长廊，雨天无需撑伞即可达到社区各处。

游憩无障碍：游戏与体育设施建筑做柔性设计处理。

5.5建设条件

5.5.1气象条件概况

湾三岛旅游区，属滦河冲积平原，地势平坦开阔，北高南低，海拔1－15米。该地区属暖温带半温湿气候，四季变化明显，冬季干冷，少雨雪，多西北风；春季多风干燥，夏季潮湿炎热多雨；秋季温和凉爽。2009年气象情况如下：

全年平均气温11.5℃；全年最高气温36.5℃；

全年最低气温-11.6℃；全年降水量612mm；

日最大降水量95.3mm；年平均无霜日181d；

年平均日照时数2563h；平均风速2.0m/s。

5.5.2土层分布特征

根据《唐山港起步工程码头及堆场区施工阶段地质勘察报告》，该地区在钻探深度范围内分为8个土层单元.现分述如下: 第一层I-1粉细砂.自标高-2.15m～-3.55m至标高-5.70～-6.35m,黄褐色～灰色,颗粒不均,松散状,该层平均厚度为3米,平均贯入击数7击.

第二层II-1粘土层.自标高-5.70m～-8.25m至标高-5.70m～-8.25,灰褐色,软塑状,高塑性,土质较均匀,平均厚度为1米,平均贯入击数5击.

第三层II-2粉土.自标高-6.35m～-8.25m至标高-8.50m～-9.55m灰褐色,稍密状态.含少量粉细砂,平均厚度为1.6米,平均贯入击数5击.

第四层III-1 淤泥质粘土,自标高-8.50m～-9.55m至标高-10.99m～-12.55m,灰褐色,软塑状,高塑性,局部夹有粉土团,平均贯入击数5击.平均厚度为2.4米.

第五层III-2粉质粘土.自标高-10.90m～-12.55m至标高-11.90m～-12.55m,深灰色,可塑性,中塑性.含有腐植质.平均贯入击数8击.平均厚度为1.0米.

第六层IV细砂.自标高-11.90m～-12.55m至钻探深度范围内,灰褐色,中密～密实状,颗粒较均匀.平均贯入击数40击。

---地下水