2020年房价走势研究分析

1、经济发展的关键核心要素，是资本+科技，而这两个因素其实对应同一个东西——劳动剩余。

用微观层面举例子，如果一个工厂，把劳动产出全部都分掉，是没法发展的，工厂需要有研发人员来提升效率，工厂需要购入新的设备来提升产能。所以，本质上相当于工人把自己的劳动剩余的一部分让渡出来，用于供养可能暂时没有产出的研发人员；同样的道理，购买新设备的资本也是来源于工人的一部分劳动剩余。

记住这个结论，经济要发展，当前劳动者就必须要让渡一部分劳动剩余。

劳动剩余越多，则对发展越有利，劳动剩余越少，则对发展越不利。

2、经济发展的成果，并不是每个人都能享受到，而且，经济发展的成果，每个人享受到的程度并不相同，于是问题来了，有的人不愿意让渡劳动剩余咋办？动用国家力量强行获取？恭喜你，每个统治者都想过这种方法。强取当然可以拿到任何你想要的的

比例，但又一个问题来，劳动者的能动性下降了咋办？

最极端的情况，你要是想100%都要拿走，那我干脆就不干了，你毛都拿不到。如何在基本保持劳动者能动性的情况下，尽可能多的积累劳动剩余，是一个大课题。

3、建国后，新中国一穷二白，纯农业国家，如何完成积累，如何发展工业？

大道理谁都懂，但真到了要每个人交出劳动剩余的时候，谈何容易。如果直接价税，则会打击生产积极性，并且当时全国绝大多数人口是农民，农业税征收自古都是不容易的事情。

于是，重点方向放到了如何提高企业利润上面来，企业有利润才能完成积累，才能再投资，才能不断发展壮大。如何提高利润呢？

1）提高收入；

2）降低成本。

如何提高收入？

国家直接赋予企业垄断地位，而为了确保企业有了利润之后能够继续再投资而不是挥霍掉，并且防止投资的方向不是国家想要的，于是国家全面接管各大企业。这就是垄断国企的来源。

如何降低成本？

大幅压低员工的工资。但是员工总要生存对吧，与此同时就要压低员工的生活成本。于是乎，生活必需品开始全面管控。因为人为扭曲价格必然造成短缺，而短缺就必然带来管控，粮票等票证制度随之诞生。

对农民来说，由于管控，由于统购统销，意思就是国家要你种什么你就要种什么，你的产出只能卖给国家，而价格是由国家来定。而国家这么做的目的是为了能够压低城市工人的生活成本。所以本质上，相当于通过这样的方式把全国农民的劳动剩余转移到了城市企业。

这就是历史上所谓的剪刀差。同样的道理，人为的扭曲必然造成短缺，什么短缺呢？城市的位置，于是农民纷纷想要进城当工人，但是岗位是不足的，于是，大家都知道的，户口制度诞生。现在碰到跟你说怀念八九十年代的，铁定不是当年的农村人。

农民积极性下降怎么办，基本无解，因为你无法同时满足既要大幅积累劳动剩余还要维系农民的积极性。最后折中的办法——农村合作社诞生，用规模效应来解决。

中国的房价历史与规律剖析：房价涨了35年

中国的房价历史与规律剖析：房价涨了35年目前许多人非常担心北京、上海、广州、深圳火爆的楼市、疯狂的房价、恐慌性的抢房现象，如果一直这样的“火”、“疯”下去，会不会直接导致一线率先楼市崩盘、房价泡沫破灭，会不会中国楼市重蹈日本覆辙。2004年-2016年中国房地产“崩盘论”、房价泡沫“破灭论”的言论，从来就没有停止过，但是却没有发生。最让人放心的，中国的市长到国家住建部，都出口驳斥的讲，中日国情与城镇化率及杠杆、市场不同，结果证明这是对的。但是对没买房的人来讲，最可怕、最悲剧的不是楼市崩盘了、房价泡沫破灭了，比这个更加悲剧、可怕的是房价一直总体上涨了35年[1987-2015年]，暴涨了多轮，最后你还是没有买房。事实证明，中国房价从来不会听专家、经济学家、学者、唱虚派的预测，完全是按照中国特殊的供需与经济运行规律，尽管是计划经济市场转入半市场经济，房价依然上涨。第一是中国的房价历史与规律。1998年之前的房价，从官方统计的数据来看，到了1987年才有全国性的房价统计。1998年7月之前，虽然已有商品房，但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配，其价格很难反映真实的市场供需，也就不是真正的

市场价格。鉴于1998年在房地产市场上的特殊性，且官方从1987年才有全国性的房价数据可查。1987年商品房销售面积2697万平方米，总量上似乎也不少，可相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均房价是多少，才408元/平方米。看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。一直到1992年，房价维持在单价千元以下，但每年的涨幅可观。1998年，在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。在连续两年的北戴河会议酝酿之后，当年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配，实行货币化。从1999年开始，中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。也就是在1998年，房价的单价跃上2000元。现在回过头来看，房地产市场化之后，房价应该大涨啊。但实际上没有，1998~2000年，房价维持不动甚至略有下跌。想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢?当然，房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。从今天回头看，房价在2001~2003年还是给足了很多人机会，小幅上涨。不过也就是在当时，市场上出现了房价泡沫的声音，现在想想，大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。而从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，再也不给希望下跌者以机会了。全国平均房价的单价一路跃过

关于中国居民对房价感受度的调查报告完整版_1

编号：TQC/K992 关于中国居民对房价感受度的调查报告完整版 Daily description of the work content, achievements, and shortcomings, and finally put forward reasonable suggestions or new direction of efforts, so that the overall process does not deviate from the direction, continue to move towards the established goal. 【适用信息传递/研究经验/相互监督/自我提升等场景】编写：________________________ 审核：________________________ 时间：________________________ 部门：________________________

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我对中国房价未来走势的看法(精)

我对中国房价未来走势的看法前两天与李钟琴先生争论中国房价的未来走势，一言难尽，故此决定写一篇短文(本人主要研究不是房地产，只能说说感觉)。我的一个朋友最近在美国给他儿子买了套房子（位于德州达拉斯，二层小楼200多平米），花了25万，他本来带去30万，省下了5万，问我买点什么股票，我说你买BRT（一个房地产REIT）吧，虽然目前没有分红，但我认为三年后上涨一倍问题不大。许多国人可能认为美国已经衰落了，但我不这样认为。我认为美国已经没有什么问题了，几年后如果美国重新显示出巨大的力量，我奉劝诸位不要露出惊讶的表情。简单地说，对于美国这样的国家，每一次经济危机都是一次机体的自我更新，活下来的都是身强体壮的。08年美国房地产业的崩溃，并不一定是一件出人意料的事，我请大家注意，伯南克曾经说过：处理泡沫的结果比处理泡沫要容易得多。这句话是很耐人寻味的。在美国房地产大跌时，美联储并没有去干预它的走势，这至少表明了他们的一种态度：他们不怕房价下跌。他们能够承受房价下跌所导致的结果。在讨论目前国内房价走势之前，我先说说我知道的以前的一个情况：1994年时，上海城区的房价已经是1万左右了，这个价格维持到2000年时，发生了变动，不是向上，而是大跌了50%，跌到5000（没错，每平米5000块。北京的房价虽然明的没降，但6折7折也是有的），半年后就涨上去了，自此之后就一直大涨小回，直到现在。为什么2000年会有那么一次下跌，简单地说：开发商撑了几年之后，实在撑不下去，断头了，而当时的经济情况好得很，承受的起。 2008年底，受美国经济危机的影响，我国的房价也开始下跌，最明显的是深圳，说它出现跳楼的情况也不为过。但诡异的是，这种情况没有维持几个月，房价掉头又向上了(四万亿的资金注入，有多少去了房地产业？)。还没死呢，怎么又还魂了？房价下跌的影响有多大呢？大家可看以下两个方面： 1。2009年，北京、上海的财政收入分别为2000亿和2500亿，卖地收入分别为922亿和992亿。卖地收入已占财政收入中很大的一块。 2．据abcde网友提供的数据,我国房地产总量有84万亿之巨，如果房价下跌30%（如美国那样），则房地产上的财富损失为28万亿，平均每人2万，实际上的损失肯定不止于此，连锁效应之下，结局如何已经无法估计。

一线城市房价全面降温前9月房地产开发投资增速跌回个位数2020年中国房地产排名

一线城市房价全面降温前9月房地产开发投资增速跌回个位数2020年中国房地产排名 20日，国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一线城市新房和二手房全面降温，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%。业内人士表示，价跌量稳，“金九银十”失色已是市场共识。在多方面因素影响下，房价九月大面积上涨的趋势得到明显缓解。四季度，在调控政策不放松的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计未来几个月市场将整体保持平稳，多项指标涨幅将继续收窄。房价大面积上涨趋势得到缓解数据显示，一线城市房价全面降温。从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%，其中，上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上涨0.4%；二手住宅销售价格由上月持平转为下降0.1%，其中，北京和上海均下降0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。从二三线城市来看，房价依然呈现上涨之势，但涨幅明显放缓。数据显示，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。中原地产首席张大伟表示，在8月房价上涨刷新纪录后，9月楼市涨幅明显放缓，市场出现了退烧迹象。新建住宅9月份环比上涨1%，相比之前6月-8月的高峰期明显回落。 58安居客房产研究院首席分析师张波表示，金九失色并不意外。9月楼市除中央宏观调控外，北京公积金“认房认贷”、深圳731 新政、上海共有产权等“一城一策”，对房地产市场进行精准调控。

中国房价未来的发展趋势

中国房价未来的发展趋势伴随者世界金融风暴的蔓延，国内一路飙升的房价来了个紧急刹车，这个急刹车让很多正在搭乘楼市这趟高速列车上的炒房人措手不及，一夜间从百万富翁到身无分文的人大有人在。然而这个信息却给许多几乎已经放弃买房的人一线希望。在大环境一片萧条的情况下，各种关于国内楼市泡沫的各种说法一时铺天盖地，大多数专家学者都支持房价下降是必然趋势。于是绝大多数购房者都期待着房价的下降，在两会前一直是一个观望期。但是随着两会的结束，似乎楼市依然比较坚挺，没有大家以前预期的降价幅度，甚至有许多楼盘房价根本就没有降过。同时随着两会后各个地方政府相继出台了许多有利于地产商的政策，同时节后许多刚性需求的释放导致最近房价上涨的趋势。回顾这样一个过程，很多人肯定不明白，为什么伴随着失业率的不断刷新、出口的不断萎缩、股票的不断跌停等不利因素，中国的房价却独树一帜。我个人觉得主要是以下原因造成： 1 、过去相当长的一段时间很多政府的收入都来自土地政策（从最近的消息可以看到政府在推高房价方面有不可磨灭的“作用“），政府和地产商可以说是双赢的局面，如果放弃房市无疑会首先就会影响到政府的财政，保八又何从谈起，所以政府不愿意放弃房地产。 2、银行投入房地产的贷款是海量的，如果楼市一路迅速下跌，势必会给银行造成大量坏账，从而对整个国家的经济可能引发更为严重的破坏，所以银行也不愿房地产这个市场一味的萧条下去。 3．在中国现在积压在地产商的这些看似数量不少房子，对于中国这样的消费市场来说，在相当一段时间肯定是供小于求的，也正是由于如此，给政府和银行救楼市提供了必要条件。中国房地产在过去的几十年间取得了飞速发展和巨大成就。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，而房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。展望未来，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点是： 1、高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全。 2、高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进。 3、高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。 4、总理温家宝在十一届全国人大三次会议上说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。 5、全球经理人采购指数继续下降，PPI深幅下挫，未来有关房地产的建安成本大幅降低，各大城市地价除2008年外，2009年地价继续走低，银行利率经过几次下调，还有下调的空间。也就是说，所有的构成房价的成本都在降低，房价能涨吗？除非房子是黄金做的。 6、中国的地产商一直在囤地，这是事实。近十年来，房企购地面积每年都多于用地面积。最近各地方政府已开始没收一些闲置两年以上的土地。部分被没收地土地闲置长达18年。在以前对囤地毫不干涉的情况下，囤地的利润高于辛辛苦苦盖楼售楼的利润。如没收闲置土地，对有捂盘、囤地行为的房企停发新贷款等政策能严格执行，供应量必然明显增加，显然不利于价格的上涨。

中国房产未来发展趋势

中国未来几年的房地产发展趋势六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购

(完整word版)一线城市的年轻人应该为高房价买单

一辩稿谢谢主席，大家好！今天我方观点是在一线城市打拼的年轻人应该努力为高房价买单。首先从题目出发。在一线城市打拼的年轻人应当是不依赖家庭、靠自己的工资生活，且正在努力工作的一群人。而今天我方所提及的努力是在个人身心可接受范围内的。最后，为高房价买单应当理解为承担以高房价为缩影的一系列压力。基于高房价的成因以及年轻人自身特质和能力，我方认为在一线城市打拼的年轻人应该努力为高房价负责。在当今社会“逃离北上广”成为一种流行时，我方认为，选择在一线城市打拼的年轻人应该坚持初心，留下来，努力为高房价买单，努力承担留下来所要面临的高房价的压力以及其他各种压力。具体论证如下：第一、高房价主要是由选择在一线城市打拼的年轻人们造成的，应该由他们为其买单。《中国流动人口发展报告》指出，北上广深等六大房价最高的城市所在省占全国86.8％的跨省流动人口，而超过半数劳动年龄流动人口是1980年及以后出生的年轻人。大量年轻人涌入一线城市，形成了住房供小于求的局面，客观上推动房价走高。可见在一线城市打拼的年轻人是造成一线城市高房价的主要原因之一。因此我方认为，这些年轻人应当为高房价买单。第二、选择留在一线城市打拼是年轻人自身的主动选择，年轻人应该努力为自己选择的后果买单。一线城市为年轻人们提供良好的机遇和优质的资源条件，但同时，一线城市的生活也是充满挑战与压力的。既然年轻人选择了在一线城市打拼，在享受一线城市的优渥资源时，也理应承担留在一线城市需要面临的压力。高房价是留在一线城市所需要面临的压力之一，而这样的压力年轻人是能够承担的。不难发现，年轻人在遇到房价高付不起全款时，他们可以选择贷款；连贷款也负担不起，可以租房；一个人租不起房子，可以合租……选择留在一线城市的年轻人，在面对高房价的压力时，他们没有选择逃避，而是尝试着为自己的选择后果买单。这样的年轻人才是真正能够留在一线城市，并被一线城市所需要的。今天我方认为在一线城市打拼的年轻人应该努力为高房价买单，是倡导年轻人以积极的心态迎接奋斗途中所要面对的各种压力与困苦。年轻人选择为高房价买单看似是一种妥协，实则是一种不向现实屈服的倔强。在高房价的高压下，选择买单的年轻人才是真正能够留在一线城市为大都市的发展作出贡献的主力军。综上，我方认为在一线城市打拼的年轻人应该努力为高房价买单。

触摸中国房价敏感地带破析真实房价未来走势

触摸中国房价敏感地带破析真实房价未来走势中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨。对于中国高房价之原因，众说纷纭，本文将对此深入探究。首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢？一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢？原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小，如日

本东京。相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，我认为，人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。其实，中国的土地是充足的。中国耕地18亿多亩，按照人均0.8亩地就可以实现粮食自给的国际标准，中国仅需要10.7亿亩耕地即可实现粮食自给，还有7亿多亩耕地可以用来做其他用途。另外城市化的发展，占有的不一定全部是耕地，还有许多非耕地可以使用。况且在城市的过程中，是节约土地的，按照农村住房与宅院用地面积1：3计算，如果城市化之后变成10高的居民楼，则可以节约39倍的土地，这样就有更多的土地可以建居住房。所以，中国人口多导致高房价是站不住脚的。在发展中国家，特别是发展速度很快的国家，由于中小城市经济基础设施和人文设施发展相对比较滞后，加上大城市和城市群的规模效应产生的强大经济要素集聚能力，使人口、经济要素、就业岗位创造等过快的集中于少数大城市，且很容易使这些大城市摊大饼式的发展，而土地在一定地域是有限的，房子又不能像普通商品一样迅速生产出来或运输

中国房地产未来发展趋势(精)

■胡葆森/文中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。当下：细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。

那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型，也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。

一线城市房价未来五年将翻番

一线城市房价未来五年将翻番 2013年02月13日 08:31 来源：中国广播网原标题：陈宝存:一线城市房价未来五年翻番城市化进程至少持续30年中国广播网2月12日消息据经济之声交易实况报道，楼市“春天派”的四大掌门之一、亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存做客交易实况，谈了他对中国房地产业和北京房价未来走向的看法。陈宝存：目前尤其是去年下半年开始，可能越来越明确的大家都认为房价，反正绝大部分人都认为房价还要涨。现在的问题是涨幅的问题，涨与不涨的问题。二手房去年北京的基本上因为是主城区这个为主，去年涨了36%，即使在通州今年1月份的数据跟去年1月份同比也是涨了36%。实际上限购有一个最大的负作用就是土地供应连年的下降，实际上北京市场是特别明确的，连续三年的土地供应都完成计划不足50%，去年是计划供应量的38%。所以说这个因素现在限购虽然说短暂的是压抑住了一部分需求，但是实际上在土地供应上未来将是一个巨大的难题。供应在减，它对房价的因素，我觉得大家越来越明白了，就是楼市春天派这帮人说的很多的观点。我一直在说未来五年房价要翻番，北京是翻番是特定的，为什么呢？实际上我当时说了五个因素。前天任总说了四个因素，但是实际上大家的感觉都是一样的。我不赞同今年蛇年就完全能大涨，因为大涨我是看未来，但是现在这种政策还没有完全明确的情况下，新房的这部分应该是涨的幅度不是很大，二手房压制不住。去年开始北京实际上是二手房发力发的太狠了。实际上现在是城市化进程刚刚所谓的完成了51%，这里面还有1.7亿人人口在租房，没有真正的城市化，这样还有大量的城市化的这种需求，根本不是人口红利，而是城市化进程当中人口涌向城市的这种红利，远远的没结束，至少30年之内结束不了。

中国未来房价趋势分析报告

中国未来房价趋势分析报告专业：环境工程学生姓名：李林宽学号：061400115 完成时间：2015年6月14日

中国未来房价趋势分析当今社会，随着社会的发展，房价问题已成了一个普遍的问题，而房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，从而造就了房价问题。中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨，因此造成了如今的“买房困难”、“房奴”等一系列问题。而要在目前的社会趋势上来对未来房价趋势做出分析首先就得了解我国高房价的秘密。中国房价如今一直居高不下，让人闻房散胆。首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢？一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢？原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小；相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，我认为人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。其次，中国高房价的另一个因素就是贫富差距过大、低工资和低社会保障。由于贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们就有钱买贵房子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低（除房地产外），继

董藩：未来十年一线城市普通楼盘房价超10万 - 徽湖的日志 - 网易博客

董藩：未来十年一线城市普通楼盘房价超10万默认分类 2010-06-30 09:13:18 阅读4547 评论12 字号：大中小有幸聆听了伟大的光荣的、正确无比的董藩教授在石家庄某房地产论坛的演讲，嘿嘿，听完不禁宛然，这其中有不少喷饭的观点值得大家一笑。今天无意中在某网站看到这篇文字，照搬到此，供大家分享。黑字部分大家重点越多，董藩教授不愧学富五车、才高八斗，不但对房地产有深入研究，更是对红灯区、博彩业有浅出分析：我们研究发现，有了钱之后第一位购买的是房子，第二位才是车，所以这里边是有科学道理的，我告诉你们怎么样做房产投资？就选择比较堵的城市，哪个城市比较堵就去买，知道吗，为什么北京房价最高？因为北京最堵，这是我的观点。我的观点全是这样的观点，讲完之后还是有道理的，但是最近老有人批评我，你不能讲，你讲的和中央讲的都不一样，听谁的？听上面的，听中央的，跟总理走，短期的问题我们不谈了，本来我想谈谈这次宏观调控政策出台的内幕以及这次政策会挺长时间、下一步怎么调整，确实今天到场的媒体太多了，我比较怕媒体，所以我跟大家谈一些什么？中央没有谈的，中央没有谈长期趋势，我怎么谈都不能上纲上线。我们要强调谁掌握了经济发展规律，谁就掌握了市场，谁就掌握了未来。我们在未来十年、二十年当中看到一个大变化，人口和财富将发生大的整合和变迁，进而带来房地产市场的大变化，因为过去人流动不了，原因在哪里呢？户口发挥了很强的管制作用，户口像一个锭子那样把人们钉在那里。如果你在这个城市没有户口的话，有很多福利待遇包括小孩上学等等这些事情是没有办法解决的，比如说今天比较高的官员以及财富比较多的企业家们他们没有问题，普通老百姓就有障碍，于是中国人口很难流动。但是现在情况在发生大的变化，什么变化呢？户籍制度越来越放松了，而且从去年开始除了四个直辖市之外，大学毕业生在哪里就业就在哪里落户，这将带来一系列大的变化，从此拉开序幕，我们会看到什么？人口开始由内陆向沿海流动，由村镇、中小城市向大城市流动、由偏远区域向开放区域，由落后区域向发达区域流动、由干旱缺水的地方向资源丰富的地方流动等等，为什么是这样的？比如说一个大学毕业生他原来在甘肃考到石家庄，怎么办？当他留下来的时候，过了十年、八年他的父母会不会过来？于是父母必须来到石家庄给他带孩子，当父母来到石家庄的时候不可能再回去了，于是把老家的房子卖掉，把钱拿出来来石家庄买房子，这个过程就开始了，而且当他来的时候，会说石家庄比甘肃环境好很多啊！我的侄子、我的外甥你们快来啊，于是人越来越多。我刚才已经讲了将发生这样一系列大的变化，在房地产领域当中也会带来一些变化，房地产的需求从内陆向沿海流动，我们知道河北是沿海地区，虽然经济不太发达，沿海的开发规模随之扩大，我们石家庄的开发量是很大的，据说新政在这里几乎不起作用，开盘就光，看来石家庄人还比较有钱；第二大城市人口和投资性效应更强，房地产开发规模会高于中小城市，其实跟大家说一句实话：能在一线，不在二线；能在二线、不在三线。还有落后区域的需求向发达城市流动，马太效应不能讲，每个省都有落后的区域，比如说在河北，下面有一些小的城市，和石家庄相比会落后，所以他们会往石家庄来，过去石家庄在城市建设方面没有什么优势，我们耽误了很多年，但是现在我们“三年大变样”要改变，所以聚集效应会进一步增强。当然了一些落后区域的企业会逐渐陷入困境，这是一个长期的过程，但是十年、二十年之后有一些企业会陷入困境。

晒美国百年房价曲线中国房价走势已经很清晰了

晒美国百年房价曲线中国房价走势已经很清晰了晒美国百年房价曲线中国房价走势已经很清晰了天涯社区核心提示: 从一百年美国住宅曲线价格看，房价稳中有升，美元的购买能力相对稳定，可以完全看到市场规律的作用。中国是有特色的社会主义，是政策指导下的市场经济，很大层面上房地产价格取决于政府的政策走向，但发达国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。一、美国百年房价分析图1：1890至2009美国房价变化曲线。以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3

万美元。之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。纵观100多年美国房价的变迁，我们可以有以下结论:1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。也就是说，从一个长期角度看，10万美元的房子和10万美元的存款差不多。这是社会稳定所带来的效果。2、没有只涨不跌的房价，涨得快，跌的也快。尽管美国房价相对稳定，但在一个小的时间区间看，房价波动是经常发生的。70年代、80年代尤其是21世纪的第一个10年，都有过较大的波动。每次涨幅和跌幅差不多，涨得快跌的也快。二、国内十年房价变化趋势分析图2：1999年-2009年中房上海住宅写字楼指数曲线以上海中房住宅和写字楼曲线为例，1999年写字楼指数高于住宅，反映了经济的快速发展和需求旺盛;随后住宅指数相应逐步增加，到2002年一直处于理性发展过程中;2002年中期之后，房地产市场高速增长，出现明显过热;2005年3月中央出台调控措施，房地产指数下降并保持平稳态势;2007年中期随着世界经济的严重过热，中

中国房地产未来10年发展趋势

中国房地产未来10年发展趋势的看法前言：房地产项目的开发成功与否，不仅取决于项目自身的条件，同时还取决于房地产市场大环境的状况。中国房地产业的现状：住建部于2011年公布数据：截至2010年底，中国城镇人均住宅建筑面积31.6平米。2010年全国人口13.7亿，城市化率50%，即：全国总可居住建筑面积约216亿平米。2011年全国房屋新开工面积19.01亿平米，即：到目前为止，全国可居住建筑面积（包括已开工尚未竣工的部分）至少235亿平米。 2011房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4%。全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6%。经2010、2011两年国家调控的重压，2011年全国已有40个以上城市房价出现同比下降。那么，中国的房地产供应量是否已达到饱和？我们现在面临的是否为所谓的房地产价格的“拐点”？中国的房地产业是否正在进入衰退期？针对这类问题，我们可以从影响房地产业的因素入手，来推导结论。影响房地产业的因素主要有以下几项： 1、国民经济 2、刚性需求

3、投资预期 4、国家调控 5、文化观念下面为针对各项的具体分析：一、国民经济：目前房地产业在国民经济中所占比重越来越高，它们两项中的任何一项很难单独繁荣或衰退。通常来讲，国民经济的持续繁荣是房地产业繁荣的前提和基础。利用可变参数模型对历年中国GDP和房地产投资数据分析，可推导出：中国GDP每增加1%，房地产投资会增加1.38-1.48%。人均可支配收入每增加1%，会带动房地产投资增加1.2%。表一： 2000-2011中国历年GDP增长率（%） 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 8.4 8.3 9.1 10 10.1 11.3 12.7 14.2 9.6 9.1 10.4 9.2 从表一中可以看出，2000-2011年，中国的GDP持续保持较高的增长率，为这12年间中国房地产业高速增长提高了基础。而未来中国的国民经济发展会怎样呢？以下三个方面可以说明未来十年中国的GDP还会保持较高的增长率： 1、全世界范围内科技进步、生产力水平高，中国同时还具备市场规模巨大、内需旺盛优势。 2、劳动力、人口结构方面具有优势。1982年-2021年间，中国的劳动人口均会占总人口50%以上，整个社会负担较轻，利于经济发展，称为“人口红利”。 3、中国的经济体制、产业结构、消费结构还有很大调整空间，将进一步提高创造力、生产力、市场规模。高盛公司曾于2003年预测中国将于2041超越美国称为世界第一大经济体，后被认为过于保守，修改为2027年。2011年国际货币基金组织预测中国将于2016年经济总量达到19万亿美元，超过美国成为世界第一大经济体，而届年美国的经济总量为18.9万亿。经以上可得出结论：未来十年，国民经济仍会保持较高的增长率。国民经济的持续繁荣为房地产的繁荣提供了前提和基础。

英国爱丁堡一线城市房价不“一线”

英国爱丁堡一线城市房价不“一线” 爱丁堡是英国北部的城市，苏格兰首府，经济和文化中心。虽然爱丁堡不像伦敦那么大，但它有独特的文化与历史，还有不少华丽的建筑，包括古教堂和维多利亚时代的建筑杰作。作为苏格兰的首府，爱丁堡应该算是一线城市，但与伦敦这样的一线城市相比较而言，爱丁堡的房价并不算“一线”。那么居住在爱丁堡的人们，住什么样的房子，过什么样的生活呢？本期“全球楼市”就带您走近爱丁堡，倾听曾在这里工作居住了7年的张楠的讲述。城建新区旧城隔街相望一说起苏格兰的首府爱丁堡，不少人都会想到威士忌、风笛和苏格兰格裙——这些都是苏格兰的独特风情，在爱丁堡的大街小巷展现着苏格兰的浪漫格调。在英国居住多年的张楠看来，“尽管爱丁堡最主要的大街——王子街（Princes Street）将整个城市划分为新旧两个城区，街南老城保持着鲜明的中世纪风貌，街北是18世纪后拔地而起的新城，但苏格兰的独特风情却没什么不同。

“尽管随着城市的发展，爱丁堡有了不少新城区，但新城旧区隔王子街相望，可以算是城市建设的一大特色了。”张楠说。没有大体量住宅开发在城市的住宅建设上，张楠表示，由于爱丁堡本地人口并不多，50万左右，总体的楼市需求量并不高，所以在爱丁堡，很难看到大面积、大体量的住宅开发。“尤其在爱丁堡的旧城区，很多住宅都是石材制造，年龄很多都是一二百年了，现在依然能够居住，而且深受中产阶级欢迎。所以住宅开发相对更慢。”张楠说。社区管理没那么严格社区作为城市建设的重要组成部门，在爱丁堡城市建设中，颇显松散，“那里也是由很多的小区组成，但是每个小区之间没有明显的界限，一般小区门口也没有保安。”张楠说，就连爱丁堡大学也没有围墙，一般的游人很难把它和周围的街市区别开来。大学的各个院、系，都有自己的门牌号码，出了门就是爱丁堡的街市。居住经济有限者多住公寓在爱丁堡，居住形式基本就是公寓和独栋住宅（类似于国内的二三层别墅，有前庭后院）。“后者自然是条件好的家庭居住，而经济条件有限的多会选择公寓，穷人则会在政府提供的房子里居住。”张楠说，居住政府提供的房子，一般是按照这个人的具体经济状况收费，甚至有的不收费，而是给一些补贴。很多独栋住宅上还有阁楼，有的家庭会用来放杂物，也有的家庭装修起来对外出租。“阁楼的租金一般都很便宜，也就是一二百英镑（约合人民币一两千元）。”张楠说。灯饰装修也是重点在爱丁堡，一般家庭都非常重视装修，尤其是地毯、壁纸和大大小小的灯饰，是家庭的装修重点。“总之，都非常注重格调。我去过的很多朋友家，客厅里还有壁炉，冬天用于取暖。还有木制的家具、花纹的橱柜和铜质的把手——一切都具有浓郁的欧式风格，如童话一般。”张楠说。在住宅的格局上，一般老房子的厨房不会是开放式，而近一二十年新建的公寓中，大多都是开放式。租赁 4月~10月房租比较高

中国房价未来走势中国房价租金比

中国房价未来走势中国房价租金比导读:本文介绍在房屋租房，入住小贴士的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。随着我国房价的一路上涨,很多人对于房价上涨用这样一句话来形容:“一平方房子都快赶上我一个月工资了。”的确如此,房价一直处于不断的上升的趋势,今年有部分城市价格开始下降,但是好多地方的房价处于不升不降的状态。中国房价未来走势 1、热点城市涨幅比较明显,根据3月份的数据显示,在3月份70个大中城市,新建的商品住宅价格比2月分相比,上涨的城市有62个,换句话说在3月份70个大中城市都出现在房价一路上涨的趋势。现在,总的来说一二线城市涨幅是比较明显的。 2、政府对购房贷款,降低利率,楼市再次升温,房价步入上涨的趋势,然后,政策又开始调控楼市,通过提高限购门槛和提高二套房的首付比例和增加二套房税的价格,但是在2015年 ,国家又开始出台多个政策,使我国的房价再次呈上升的趋势。 3、所以根据现在的一系列的政策和房产业的飞速发展,有未来的几年里房价还会接着上涨,如果现在正想打算买房子的人,不防赶紧下手,但是在买房的时候一定要看开发商

的五证是否具全, 五证不具全的房子,建议人们不要盲目去购买,不然后吃亏的是自己。中国房价租金比 1、所谓“房价租金比”是指对于一套房屋来说,销售价格与该套房屋用于出租所获租金之间的比值;对一个地区来说则是该地区房屋销售均价与租金均价的比值。如:在北海以每平方米4912来说,租价每个月每平方为26.42,房价租金比为186。 2、又如:广西某小区一套100平方米的住房,目前售价18000元/平方米,月租2700元(无家具),合每平方米租金30元。租售比约1∶600,是1∶300的国际标准线的一半。这意味着人们对房产的越来越小,房地产已快走向泡沫状态。 3、其实用租售比描述房价行情,并不如用售租比描述更加形象,这样将数值反调。后总结:总的来说中国未来的房价将一直处于上升趋势,现在在我国一二线城市的涨幅是比较明显的。中国房价租金比即:是指对于一套房屋来说,销售价格与该套房屋用于出租所获租金之间的比值;了解了这些希望大家对中国房产能够有一个新的看法。本文结束，感谢您的阅读！

未来中国房地产价格走势分析

未来中国房地产价格走势分析随着经济的发展，房地产产业迅猛发展，房价不断攀升，目前房地产的发展那现状让很多人在买房子上面有了很大的压力，还有的老百姓更是可遇而不可求。价格持续上涨是第一方面。只要是商品买卖关系存在，市场上的商品保持逐年递增的趋势下，商品的价格应该是上下波动的态势，有涨有跌才是相对合理的价格走向。然而，近些年来，房价除了收到经济危机和金融风暴的影响回落一次以外，始终处于大肆上涨的态势。越调控价格越上涨是第二方面。本来，社会管理者出于民生考虑和稳定市场经济行为对某些行业进行宏观调控，是实现经济健康有序发展的最佳手段之一。各个国家和地区都会选择一个合适的时机，拿出相对合适的政策，达到调控的预期。然而，面对当前的房地产行业，调控政策是密集出台。可是从针对房地产行业的宏观调控的效果来看，一次又一次让普通百姓感到失望。房价并没有按照普通百姓的预期应声回落，反而是继续高歌猛进，实现了再一次的迅速攀升，与近些年的调控结果保持了“惊人和雷人”的一致。越是调控，越是上涨。众人齐走独木桥是第三方面。商品房进入市场流通，实现住房买卖的自由市场行为，让一部分经济实力较强的人有适合自己要求的房屋去居住。保障房进入安居工程和民生工程领域，实现为人民服务这个大视野下的“居者有其屋” 的大众梦想。两者相互配合，彼此共生是最好的。然而，目前的状况有钱人倒是因其资本的雄厚大肆够买任何位置的任何套数的商品房，普通百姓面对居高不下的房价能买得起一套自住房就相当不错了。只在银行贷款上做文章是第四方面。针对贷款来调控。而恰恰是贷款，最欺负普通百姓，与开发商的关联不大。商品房的建设需要资金，但只要有人买，就能通过预售制度从银行获得资金。而要控制商品房建设资金必须限制个人贷款，却没有收效，原因在于，管理者的调控措施只是限制了普通百姓的购买需求，却对富人没有任何制约。他们是不用通过贷款购房的，他们用的是现金，从而规避通货膨胀带来的资产流失。他们的购买力惊人，动辄上千万资金购买多套，甚至整栋楼盘，这样对购买贷款的限制政策显然失去了效力。结果便是针对银行贷款的调控限制了普通人，却让有钱人钻了空子。既让有钱人的财产得到了保值增值，又让房价继续攀升，还连带逼迫百姓的刚性需求去购买有钱人控制的更高价格的房子。这种恶性循环才得以继续下去。然而，需求和供给的变化对房地产价格的影响是非常大的一、房地产市场顾客需求变化趋势。随着房地产市场的发展,房地产市场需求向多档次、多元化、个性化发展。特别是住宅市场的需求变化尤其明显,具体表现有:1.购买主体的变化。——从单位集体购买到个人家庭购买。——从本地人到外地人买房。——从成家购买到不成家也购买。2.购买动机多元化。由于房地产功能不断地被挖掘,从最基本的居住功能，发展到投资保值增值功能、信用担保功能、融资功能、展示身份与地位功能和整合社会资源的功能，近年来房产的资产性功能的强化，不动产属性日益在经济生活中被重视，是得以投资为母的的购房人增加。3、对房地产功能需求的变化。随着生活水平的他提高，人们追求舒适的消费心理，导致了房地产的功能需求向功能齐全，舒适性方向发展。4、价值关联的变化。长期以来，在福利房制度的影响下，我国大部分城镇居民对自由居民的价值缺乏全面认识，住房消费较少，随着房地产市场的星期，住宅已成为家庭主要耐用消费之一，并作为一项重要的家庭资产，成为反映顾客地位与成就的标志。二、需求的变化趋势对价格的影响。价格是房地产市场的核心，它反映了房地产投资者和满足者需求之间的关系，从顾客需求改变到房价改变的影响过程大致可分为三个阶段。第一阶段顾客需求改变，随着房地产市场的发展，房地产市场需求呈现出明显的层次性，高层次的潜在需求转化为现实需求，新的需求还将不断出现第二阶段房地产价值变化。在房地产基本价值得到保证的情况下，房地产的附加