华夏幸福基业招聘及面试手册
华夏幸福基业股份有限公司
招聘面试手册
人力资源中心
总论
招聘面试选拔人才是公司人力资源管理工作中最重要的环节之一，错误的选拔不仅给公司带来直接招聘成本增加，还会影响公司员工士气、破坏企业文化、减低客户服务质量。
在招聘面试中，经验告诉我们，判断候选人所具有的知识和技能是否与岗位需要的一致并不难，难的是如何判断他/她的个性特征和资质与岗位匹配的一致性问题。
在美国，有人研究最优秀员工和最差员工为公司所创造的经济价值并进行比较，发现：
1）就简单工作而言，如一般事务性工作，属于1%优秀员工所创造的价值比最差的那1%高3倍。
2）就中等难度的工作来讲，如工程师，最优秀员工创造的价值是最差员工的12倍，也就是说，一个最优秀的员工顶12个最差的员工。
3）对难度大的工作，如销售人员，财务经理，高级管理人员等，他们将最优秀员工业绩与平均业绩水平比较，结果发现，1%明星员工创造的直接价值和间接价值的总和为平均水平的127倍。
一个高效的招聘面试选拔系统能帮助组织提高：
1）产出率（工作业绩/工作时间）
一般平均来说，最好员工的产出率至少是最差员工的两倍。通过高效的招聘面试选拔系统，我们
能发现谁是未来最好的员工。
2）减少培训时间
现在很多公司都想通过培训提高员工各种能力和产出率，但前提是在招聘中选拔出良好资质的员
工，否则花费在员工培训上的成本将会数倍增加。如果我们能通过面试，选拔出未来优秀的员工，将令公司减少在培训上的投资。
3）减少经理在员工花费过多的个人培训和辅导时间
我们可能会听到有些经理抱怨：“我在XX员工身上花费了太多的时间了，但是，他的变化实在
是太慢了，我实在是无法忍受。如果我把时间腾出来更好地做业务，我想我们部门能做的更好”。
我们如果做好招聘面试选拔工作，我们可能会避免这样的情况发生。
4）降低员工流动率
有研究显示表明，传统的面试方法和行为面试方法比较，后者所产生的流动率要比前者低非常多。
这样能为我们节约：
a)招聘广告费用
b)面试时间和面试人工成本
c)培训费用
d)在试用期内的较低的产出率
e)员工离职，对公司产生的间接损失（如销售额、客户、技术流失等）
人员招聘面试的真正目的在于择优汰劣，将真正有才干、适合企业需要的人才甄选出来。这不仅仅是人力资源部门工作的重要内容，同时也是各部门管理者的重要职责！
一般招聘面试选拔系统包括以下程序：
1）简历筛选
2）电话面试
3）深度面试
4）背景调查
结合我公司特点，简历筛选、电话面试和背景调查主要由人力资源部招聘负责人完成，部门经理及其他部门面试人重点对应试人进行深度面试。
通用知识技能篇本篇主要介绍面试的几种方法和技巧，以及在面试中应当注意的若干问题。
一、各种面试方法的比较与技巧详解
1、单一面试
定义：指同一时间只有一个应聘者的面试。
面试的环境：在会议室等较安静的场所，关闭手机，避免干扰。
座位的摆放：用一样高度的椅子
开场：建立融洽的氛围
1.目的: 初步相识, 让应聘者感到自然, 友好与礼貌, 同时为公司建立良好的形象.
2.内容:
a.欢迎应聘者, 并核对是否是约见的人
b.询问应聘者较轻松的问题, 如来公司的路途是否顺利等
c.自我介绍与介绍其他面试者, 并简介面试程序
3.时间: 2-3分钟
核心：提问与考核
1.目的: 按照准备好的面试程序, 考核应聘者与工作相关的经验与能力
2.内容: 分两部分
a.了解/核实背景
?学历, 户口
?工作经历, 职位发展及具体时间
?与工作相关的组织结构图
?具体职责
?离职原因
?应聘动机与期望薪水
时间: 大约为整个面试时间的30%
b.考核个性品质、能力与资质
?询问以个性品质、能力为基础的问题
?用过去的工作事例预测将来的工作方式、业绩
?根据STAR 原则, 询问完整行为事例
?总结具有的资质并分类分级
时间: 大约为整个面试时间的50%
首选
3.注意事项
a.保持目光接触并仔细聆听
b.多听少讲: 把70%以上的时间留给应聘者发言, 因为如果面试者讲得越多, 得到的信息就
越少
c.恰当使用各种询问技巧
d.用STAR 原则, 跟进问题
e.做记录
f.避免对应聘者的回答发表个人意见
g.当应聘者滔滔不绝时，适当打断，控制回答的方向
h.观察应聘者的身体语言
i.时间控制
收尾：介绍公司与回答应聘者的问题
1.内容
a.公司与职位简介, 如时间有限，提供“公司简介”和“岗位情况”给应聘者
b.让应聘者提问
c.检查是否疏漏的问题
d.向应聘者说明下一步面试时间或结果通知，
e.再次感谢应聘者的时间与对公司的兴趣
如：“今天为第一次面试，在综合评估后，我们会于一周内通知复试者，由于本次应聘人员较
多，对未能通过初试的人选，恕我们就不再一一通知了。再次感谢您的时间与对华夏的关注。”
2.时间:约5-10分钟
面试后：及时评估
1.目的: 比较应聘者的综合素质, 选择2-3位应聘者复试
2.内容: 完成面试记录, 填写面试评估表
集体面试
定义：集体面试指多个应聘者同时参与的面试。
1.优势
1.1.与单一面试方式比较具有如下优势
?快捷, 可迅速淘汰不合适人选
?比较性强
?公平, 即兴问题可减少因事先的准备带来的差异
?新颖, 恰当的集体面试可使应聘者对公司留下较深的印象
2.适用职位
2.1.集体面试适用于符合下列要求的职位:
?对应聘者个人素质要求高于对其学历与经历要求的职位，如：销售人员
?初级职位，如：前台，助理
?应聘者很多的职位：如：招聘应届大学生
3.面试方法及过程
3.1.面试者
人力资源招聘负责人或与用人部门直线经理共同进行(至少2个人), 以保证初选的准确性. 3.2. 电话预约
集体面试以5-8人一组为宜,根据面试安排酌情调整。在电话预约时,须向应聘者说明公司将采取集体面试方式, 经应聘者同意后方可确定面试时间。 3.3. 面试场所
集体面试应在会议室中进行, 配备白板及水笔, 并为每人准备纸笔以便记录. 桌子摆成长方形或椭圆形为宜, 应在每人桌上摆放《公司简介》。 3.4. 面试时间
一组面试以1小时左右为宜。 3.5. 座位摆放
集体面试中, 面试者应特别注重言行的礼貌性与得体性, 因只要有一名应聘者对面试者不满意, 就会影响其他应聘者对公司及面试者的印象, 所以面试者必须注意以下问题:
4.1.为了记住应聘者的姓名，应为应聘者准备名签
4.2.安排好迟到与提前到的应聘者
?电话预约时, 强调准时
?因集体面试时间比较紧张, 且每个步骤均需大家参与, 所以应与公司的接待人员事先说明, 拒绝迟到15分钟以上的应聘者参加本组面试, 顺沿到下组.并安排好早到者. 在面试过程中,
面试者尽量减少被此类事务打扰。
4.3.应将面试的步骤与所需的时间向应聘者说明
4.4.在应聘者做演讲、辩论时, 面试者应目视发言者, 认真做记录
4.5.仔细观察应聘者的身体语言，尤其是在其他人发言时
4.6.严禁接听电话或出入会议室等不礼貌的行为
4.7.言行得体, 礼貌
?面试开始前, 面试者应主动为应试者安排座位, 准备水
?如果迟到的人较多，可延迟5分钟左右，但要向大家解释
?面试者在解释问题时, 语言应清晰明确
?面试过程中, 面试者应鼓励应聘者积极发言, 并控制发言的时间与方向
?面试结束时, 面试者应起身相送, 再次感谢应试者应试
情境模拟
1.定义：
情景面试应用于人才选拔是基于心理学家勒温的著名公式：B=f(P×E)。这个公式的意思是说：一个人的行为(Behavior)是其人格或个性(Personality)与其当时所处情景或环境(Environment)的函数。换句话说，候选者面试时的表现是由他们自身的能力和当时面对的情景共同决定的。如果考官能够恰当地选择情景并保证情景对不同候选者的一致性，那么，不仅可以诱发候选者的相应行为，而且能够说明候选者行为的不同是由其能力不同所致。
2.面试设计的步骤：
a.对某一职位进行有系统的工作分析，寻找出工作重点及导致成功的核心能力；
b.根据工作重点设计假设情境；
c.以开放式的问题让目前从事该职位的优秀员工回答，作为评价的标准参考；
d.让应聘者在规定时间内回答假设情境问题，并根据评价标准评估；
e.应聘者回答情境问题时，由至少2人参与评价。
3.种类及举例：
a.角色演练：
面试销售人员时，面试者可扮演为一刁难的客户，让应聘者推销产品。
b.编写工作或项目计划：
将一典型项目背景介绍清楚，让应聘者做项目计划。根据公司背景与部门任务，制订3个月内工作计划并说明原因
c.案例分析：
事先准备一篇文章或一段录像，让应聘者看后做案例分析。
例如：有人说管理有两个黄金法则：
a.人类的行为总是向受鼓励的方向发展；
b.人类的行为总是在自己尊重的人面前表现得更为完美。
请问：您同意这两个法则吗？请结合自己过去的实际谈谈如何把这两个法则用在您的工作中。
时间：10分钟
d.无领导小组讨论
即在没有主持人的情况下，通过让几个应聘者共同完成一项与职位相关的具有一定难度的任务，来考察应聘者在团队活动中的角色与能力。一般适用于面试管理人员，可以考察管理者的影响力、决策力、分析能力、应变能力等。为了保护应聘者，小组成员可以由公司员工扮演。
二、面试者应特别注意避免的面试错误
面试是面试者和应试者双方进行沟通互动的过程，在这一过程中面试者应努力避免以下常见的面试错误影响对应试者进行客观公正的评价：
首因效应：个体在信息加工的过程中，首次获得的信息对印象的形成起很大的作用。这就是首因效应。先入为主留下的印象是深刻的，但往往也是片面的和表面的。主试者通常在面试开始前的几分钟就对候选人做出判断。随后的面试通常并不能增加改变这一决定的信息。
晕轮效应：也称“光圈效果”。晕轮效应是一种影响个人无意偏见的心理因素。个体对他人的认知判断主要是根据个人好恶得出的，然后再从这个判断推论出认知对象其它的品质。如果认知对象被个体表明是好的，就会被一种好的光圈笼罩着，并被赋予一切好的品质，反之亦然。晕轮效应以点概全，是一种十分普遍的无意认知偏见。通常，主试者受不利信息的影响要大于有利信息的影响。
刻板印象：刻板印象是指社会上对于某一类事物产生一种比较固定的看法，也是一种概括而笼统的看法。比如人们常说的“物以类聚，人以群分”。在日常生活中有些刻板印象与职业、地区、性别、年龄等方面有关。社会刻板印象普遍存在于人们的意识中，人们不仅对曾经接触过的人会形成刻板印象，即使是从未见过面的人，也会根据间接的资料和信息产生刻板印象。
雇佣压力：当主试需要雇佣较多求职者的压力下时，进行的面试可能就会很糟糕。
非言语行为：作为一名主试者，可能还会受到求职者的非言语行为的无意识的影响。有研究表明，表现出更大量眼接触、头移动、微笑以及其他非言语行为的求职者得到的评价更高。
人力资源部工作篇
本篇主要介绍人力资源部门在面试过程中主要负责的工作程序和内容，包括简历筛选、电话访谈和背景调查等。
一、简历筛选
目的：迅速筛选出最合格的应聘者
执行者：人力资源部招聘负责人
程序：
1.筛出不合格简历
1.1.阅读招聘职位的<<职位描述>>或<<招聘申请表>>,
确定在简历中要寻找的任职资格和能力要求；
1.2.迅速搜索以下主要信息, 淘汰不合格简历
?个人信息: 年龄, 户口等
?教育背景: 毕业院校, 学历, 专业
?工作经历: 服务的公司与服务期, 是否有相关经验等
1.3.如果以上主要信息不符合职位要求, 还要考虑是否该简历适合其他职位, 如适合, 将按职位分类
保留简历.
2.仔细阅读合格的简历
2.1.观察简历的外观, 检查是否
?干净整齐, 格式清晰, 重点突出
?语言简练, 易于理解
?明确应聘职位
2.2.寻找时间的间断与重叠
?任何时间段的空白
?是否现已离职
?是否有过兼职
?是否有上学与工作冲突的时间段
2.3.寻找任何不一致的地方
?专业与所从事工作的不一致
?现从事职业与应聘职位的不一致
?现收入与应聘职位市场价不一致
2.4.注意工作更换的频繁程度
2.5.注意应聘者在各家公司的职业发展状况
2.6.注意应聘者对以前的工作职责描述得是否清晰
2.7.注意应聘者所获得的奖励与成就, 这可反映应聘者的进取心
2.8.在初选简历时不要淘汰薪资要求稍高的应聘者，但在电话面试时大致说明薪金的范围以便双方互
相选择
2.9.在认为不符合常理的或难以理解的地方做记录, 以便进一步核实
3.分类方法
3.1.可把简历分成三组：
?资格非常合适, 可以安排面试的应聘者
?资格比较合适, 如第一组的应聘者都不合适时可考虑的应聘者
?不合格本职位, 但可能适合其他职位的应聘者, 将其简历保留或销毁。
二、电话访谈
目的：核对不明确简历，淘汰关键条件不符者，节省面试时间
执行者：人力资源部招聘负责人
程序:
1.与应聘者联系, 最好在非工作时间, 使用其私人电话取得联系
2.介绍自己并解释打电话的意图与所须时间
3.询问应聘者是否方便接受此次电话面试
4.电话面试时间一般为10分钟左右
5.感谢应聘者接受此次电话面试, 并说明结果。
内容：
1.核实在初筛简历时发现的遗漏与不清晰的信息
1.1.学历, 院校, 与专业
1.2.任何时间上的空白与重叠
1.3.工作内容的相关性
1.4.期望的薪酬是否与该职位相符
1.5.是否仍然服务于现任公司
1.6.离职原因
1.7.工作动力是否与招聘职位匹配
2.在询问时, 应注意应聘者的回答是否有与简历相冲突的地方
3.处理不同的结果
3.1.确认合格的应聘者, 安排面试时间
3.2.如不能确定是否安排该应聘者面试, 应感谢应聘者接受电话面试, 并说明下一步骤与大约的通知
期
3.3.如确定该应聘者不符合应聘职位, 可参考以下两种方式:
?说明公司将综合考虑应聘者的条件, 并于XX日前通知合格的应聘者面试.
?诚恳地解释虽然应聘者的条件非常好, 但背景与该应聘职位不太相符, 公司将保留其简历并欢迎应聘者继续关注公司的招聘信息, 申请其他职位.
举例：
A——申请人B——面试者
B：您好，我姓XX，是XX公司招聘负责人。我们收到了您的简历，应聘我们的XX职位，现在想跟您谈谈应聘的事，时间大约10分钟, 不知您现在是否方便？
A：。。。。。
B：您在简历中的最后一个职位是在XX公司担任XX职位，现在的工作有变化吗？
A：……
B：您能大概讲讲主要工作内容吗？
A：……
B：您现在的工作中让您最感满意的是什么？最不满意的是什么？为什么考虑换工作？
A：……
B：您在找新工作时，认为哪些方面应该满足您的要求？
A：……
B: 您对应聘职位的期望薪水是多少?
A: ……..
B: 关于应聘职位, 您有何问题吗?
A:……..
B：我们希望在XX (时间)约您来我们公司面试, 可以吗？
A：……
B：面试地点在XX。如果有变化，请提前与我们联系，我的电话号码是 XX。非常感谢您的时间, 我们面试时再详谈, 再见。
三、背景调查
目的：核实应聘者提供材料的真实性，或澄清某些疑问，以提高招聘准确度。
执行者：人力资源部招聘负责人, 且执行者必须已对应聘者进行过面试。
时间：在正式面试之后、决定录用之前，每次不宜超过15分钟。
形式: 以电话调查为宜。
调查前应做的工作
1.准备电话背景调查问题目录
2.选择咨询对象和询问重点
3.如果询问应聘者的现任经理, 必须征得应聘者的同意
4.在面试时向应聘者说明, 背景调查的满意度会直接影响公司的录用决定.
调查咨询来源
1.应聘者提供的证明人/推荐人
2.通过其它渠道了解到的相关人员，如原单位的人力资源部人员、原上级主管或同事等。
3.尽量避免询问应聘目前工作的单位。
调查咨询内容：
1.在各任职机构的服务时间，职位，晋升或降职情况, 离职原因，
2.实际工作内容和责任, 业绩评估情况
3.现任职位的薪酬福利状况
4.工作能力、态度和性格特征等
5.有无长期缺勤或病假(身体健康状况)
程序
1.自我介绍，说明意图，强调电话内容是保密的
2.告诉对方你可能问到的问题，问对方这时候谈话是否方便
3.调查咨询内容
4.询问被调查人在招聘职位所需能力上是否有良好的表现并请对方举行为事例
5.请对方介绍另一些咨询人
6.感谢对方支持，并说明如对方有同样需求, 公司将尽力配合
7.再见。
特别注意事项
1.询问与工作有关的问题
2.注意咨询人的语调、停顿、暗示、没有说明或避而不答的问题
3.询问具体事例
4.确保咨询所得资料保密
5.在面试后，咨询应及早进行。
部门面试人工作篇
部门面试人（部门经理以上管理者和指定的面试人员）在熟悉基本的面试方法和技巧（参看“通用知识技能篇”）的基础上应着重考察应试者的个性品质（包括态度、情绪、价值观、气质、性格、动机等）以及通过对应试者描述的完整行为事例的分析总结个人资质同公司资质要求的匹配程度。
本篇主要重点介绍行为描述面试的基本知识和技巧以及公司资质的内容和相关面试题目，有关个人个性品质方面的面试题目详见附件。
一、行为描述面试（STAR ）基本知识
原理：人的思考与做事方法是具有惯性的，过去的行为可以较好地预测将来的工作绩效。
STAR 是基于完整行为事例原理的一个缩写，代表：
S ituation 情景 “遇到的情景或当时的背景” T ask 任务
“在上述情景下与需要完成的任务” A ction 行动
“怎么说的？”，“怎么做的？” R esult 结果
“上述行为带来的结果”
Situation or Task （情景）
应聘者做决定与采取行动的背景，说明应聘者为何采取这样的行为。 常涉及到如下情形： ? 工作职责发生变动
? 被客户、直线经理、同事要求做某事 ? 挑战完成任务的最后期限
例如： “我们需要在比以往少1/3的时间内完成新产品的上市”. “当我向潜在客户介绍产品时，得到没有可能购买的回答”。
Actions （行动）
在上述情形下，应聘者当时自己是如何做的。行动是STAR 的关键，让我们了解应聘者在特定的情形下是如何反映的。行动可能包括： 完成一项工作任务的步骤 对特定项目是如何做计划的 如何说服客户购买产品的 如何指导属下
应聘者经常用“我们”的行为来代替“我”的行为；用“应该做的“、“我想做的”代替“我做的”。这时，
面试者应用探索性问题跟进。
面试者在发问时，必须要留意用词。应用：“怎么”、“如何”、“什么”；而不是“为什么”；因为当面试者问
为什么时，它便引导应聘者去解释，一旦开始解释，应聘者便可在答案中引入理论、个人观点、甚至猜测，而非描述他的行为。
Results （结果）
指应聘者行为带来的结果。它让我们了解行为的有效性与恰当性。
二、行为描述面试（STAR ）的技巧
在面试中，一定要：
1） 在你面试时是在收集被面试者岗位所需的行为，你一定要得到一个完整的故事，要包括他当时做事的
情况，他为什么那样做，和那样做的结果是什么。
2）不断地提出连续性问题，对申请人回答的过去行为用STAR 方法判断他/她的行为是否是一个完整的STAR 的行为或是一个完整的没有具有STAR 的行为 发现完整的STAR 的行为
S ituation
T ask A ction R esults
以情景（S）或任务（T）为基础的提问：
（1）请描述当时的情景…。
（2）为什么你当时要…？
（3）当时的环境是什么样的…？
（4）你现在记忆最深当时事件发生中最重要的时间是哪一段？
以行动（A）为基础的提问：
（1）请准确解释你当时做了什么？
（2）请解释你当时是怎样做的？
（3）当时，你首先做了什么？然后你又做了什么？
（4）请描述你在这个项目中起到什么样的角色？
（5）请把当时你怎样做的一步一步地告诉我。
以结果（R）为基础的提问：
（1）结果是什么？
（2）哪件事情是怎样结束的？
（3）你能不能解释哪件事情的结果后存在怎样的问题或有什么样的成功与我们分享？
（4）那件事结束后，你得到了什么样的反馈？
如何将一个完整的没有具有STAR的行为变为有STAR行为的提问方法
（1）你能把最近发生的一个典型事例讲给我听吗？
（2）请把当时发生时，最有代表的时间段将给我听？
（3）请把当时你怎样做的一步一步地告诉我，并解释你在当时起到什么的角色？
（4）请准确告诉我你在当时起到什么样的角色？
如何进行继续提问并获得更多的STAR
(1) 能否再给我另外一个事例…。
(2) 象这样的事件，你是否还经历过…。
(3) 你能否再给我在其它时间里发生的同样事件？
在面试之后：
(1)根据面试指引，整理和分析每一个STAR事例
(2)把STAR事件根据资质类别进行分类
(3)分析每个STAR是有资质项或对立面
(4)根据如下要求考虑每个STAR的重要性：
- 相似性他/她所说的情景与所面试的岗位是否有关？
- 影响程度他/她所说的情景或结果有多重要？
- 时间性他/她描述的行为是什么时间发生的？
提出行为问题时应注意：
（1）问题调整
我们会为要发现的资质设计好如何提问，但是，可以应当时的情况把问题做一些调整。
如：
设计好的问题是：请描述一下在你采取行动前，当时你感觉你要咨询你的主管的情况是什么样的？
调整后的问题是：请描述一下当时在你做XX项目前，当时你感觉你要咨询你的主管的情况是什么样的？
（2）可以省略已设计好的问题
在提出问题时，你会发现，在你前几各问题提问中，你能发现你要的并计划后面通过
提问要寻找的资质。如何你在前已经发现了你所要的资质，你可以省略你计划要问的
问题。
（3）重新排列问题顺序
有的时候，你会发现，被面试者没有准备好你已排好顺序的问题，如何你按顺序提问，可能会引起副面效果。在这时，你可以重新调整提问顺序。
（4）添加新的问题
在面试之前，我们会准备好计划提问的问题，但是，当你用了计划好的问题提问时，你并没有发现你要的行为，或你已经调整了问题，但是问题不能很好使用并发现你要的行为。你就可以新添加问题。
行为面试提出方法
(1) 一定要问行为问题
(2) 避免问概念问题
(3) 不要提出引导问题
提出不断发现行为的连续性问题（STAR）
(1) 用STAR方法提问
(2) 提出问题时要找出事件的某一情景或某一任务
(3) 提出问题时要找出在事件的某一情景或某一任务下的行为
(4) 提出问题时要找出事件的某一情景或某一任务下的行为所完成的结果
面试结束后，整理行为面试记录
（1）确认什么是完整的STAR，是正向的还是反向的
（2）确认发现的STAR行为的等级
（3）根据实际情况，为已经设计好的问题做必要调整
STAR面试记录
请对照选定资质的说明及级别描述，回顾面试纪录。
根据面试所获取的信息，在对照本项资质描述后，本人判断被面试者的资质属于第_____级。
三、公司资质及对应的常用面试问题
资质：战略思考——战略导向
说明：业务思考的战略性以及思考的复杂程度
1.在公司战略的引导下考虑日常工作问题
●不因为日常的工作压力或习惯而放弃对华
夏公司战略执行和发展情况的考虑
●经常衡量自己日常工作对公司战略执行的
影响
2.以华夏公司战略及核心价值观为准绳应对各类
业务情况
●进行业务决策时权衡其对战略执行的作用
和影响，评估其与公司价值观的吻合程度
●在战略及价值观要求的引导下复核原有的
业务流程和管理思路
3.创立团队战略目标以引导员工的日常工作
●分析公司的组织战略以形成团队战略
●通过有效的沟通让员工了解公司战略、团
队战略及其与自己工作的关联
●引导员工经常对照组织战略评价自己的工
作和业绩情况
4. 提供战略反馈，以调整或发展公司战略
● 根据工作实践向管理层反馈公司战略的执
行情况
● 提出战略调整或发展的具体思路
● 推动相关人员共同探讨并拟定战略调整或
发展的方案
常用的面试提问：
1. 请您举例说明您当前/之前所服务的公司战略和您所领导的团队完成的工作目标之间是如何影响的。
2. 请你举例说明您如何判断自己的日常工作是否做得出色？
3. 请您举例说明您是如何在您领导的团队内制定重大的业务决策的？
4.
请您举例说明您在制定团队目标的时候综合考虑了哪些因素？
资质：战略思考——洞悉市场
说明：对市场及其它宏观因素进行预测，并采取行动的提前程度和复杂程度
1. 预测短期的业务机会或情况，并采取相应的行
动
● 分析区域市场或客户的短期变化
● 采取具体的措施以利用短期变化产生的机
会或避免可能的不利影响
● 分析和行动涉及半年左右的时间范围
2. 预见到中长期的市场变化或机遇，并制定具体
的应对行动方案
● 分析中期市场趋势和波动情况，关注各类
经济事件、体育事件所产生的中长期效应 ● 对眼前的工作进行有计划的调整以适应变化或趋势
● 分析和行动涉及一到两年的时间范围
3. 将业务问题放在宏观、全局的环境中进行考虑，
并进行长期分析，采取应对行动
● 不间断地对宏观经济和体育产业变化趋势
进行全面地跟踪分析和预测 ● 制定相应的长期战略和行动计划 ● 适时调整预测及相应的战略计划
● 分析和行动涉及数年的时间范围，如：着
眼北京奥运以后的体育产业
常用的面试提问：
1. 您对您服务的公司所处的市场现状和发展趋势有什么看法？基于这些看法，您在工作中已经和将要进行怎样的应对行为？请举例说明。
2. 您了解到目前您公司的竞争者正在采取哪些措施来与你所在的公司展开竞争？
资质：推动执行——迅速行动
说明：推动执行时间观念和推进力度
1. 制定明确而紧迫的工作时间表
● 明确对特定工作的时间预期 ● 督促员工严守时间进度计划 2. 克服或排除行动阻碍
● 面对任何行动障碍均努力采取行动予以克
服或迂回避开
● 在未做充分努力的情况下，不将客观阻力做为延迟行动的理由
3. 建立崇尚时间管理和速度的工作方式和文化
● 处理问题不拖拉，主动推进工作的迅速开
展
● 将时间做为业绩的一部分进行评估或予以
明确
● 推行时间管理的方法，提升工作节奏
常用的面试提问：
1. 请举例说明您是如何给下属分派任务的？
2. 请举例说明您在日常工作中最常碰到的阻力或障碍，您是如何面对的？
3. 请举例说明您当前所服务的公司或部门里遇到的最大困难或任务，您是如何面对的？
资质：推动执行——执守标准
说明：制定、实现业绩标准的卓越程度
1.制定明确标准
●对工作及任务制定相应的标准以衡量绩效
●分派工作或任务时同时与员工明确相应的
业绩标准
2.制定极富挑战的业绩目标
●制定具有一定风险的业绩目标
●对照公司竞争对手的水平制定有竞争力的
业绩目标
3.采取行动鼓励或督促他人达成高标准或高业绩
目标
●鼓励、督促他人针对挑战性目标或按照高
标准进行工作
●经常向员工强调公司战略、价值观及总体
业绩标准等，以强化员工对卓越标准或目
标的理解
4.在压力下不轻易改变原定的高工作标准或目标
●在遭遇公司内部挑战的情况下能够坚持原
定的高标准，并通过沟通取得支持
●在市场情况发生短期变化时，不轻易放弃
原定的高业绩目标，积极分析目标的可行
性
●激励员工抵御压力，承担风险，以达到高
标准
常用的面试问题：
1.您最近一次为自己的团队制定了一些怎样的工作目标？您是如何衡量这些工作目标的实现情况的？
2.您所管理的团队当前所接手的最具挑战的工作是什么？您将如何评价这项工作的完成情况？
3.请举例说明您在因为客观原因而无法完成原定目标或按原定标准完成工作的情况时的想法和具体做法。资质：推动执行——发展员工
说明：发展员工的投入程度及发展手段的员工自主程度
1.参考公司的资质资料，分派任务时权衡员工的
资质
●分析任务与员工资质的匹配程度
●适当提高任务的难度以培养员工特定的资
质
2.给予反馈以激励持续的绩效发展
●对员工的高绩效表现或绩效改善予以经常
性的鼓励
●针对明确的绩效问题以建设性的态度引导
绩效改善
3.投入相当精力辅导或培训员工
●以提高资质为目的，对员工绩效问题予以
有意识的辅导
●评估员工在接受培训和辅导后的业绩改善
●定期与员工讨论资质、业绩、和职业发展
的相关问题
4.鼓励、引导员工用自己的方式达到业绩目标
●关注业绩结果，通常不强行要求员工以特
定的方式工作
●引导员工探索适合自己和团队的有效的工
作方法
5.有意识地让员工参与决策
●鼓励员工主动参与团队决策，并为决策的
执行提供反馈
●与员工详细沟通决策的意义和影响
常用的面试提问：
1.请举例说明您在给员工分派工作任务时主要考虑哪些因素？
2.请举例说明您是如何让员工达到业绩目标的？
3.请举例说明您是如何提升员工的个人能力的？
4.请具体谈谈您对您员工的看法？
5.作为团队领导，您最近一次所做的重要决策是什么？您是怎样制定这个决策的？
资质：内外兼修——全局视野
说明：考虑及影响业务问题的广度
1.寻求职责范围内问题的解决
●发现并解决本职能内部存在的问题
●不拖延解决职能内的问题
2.解决本职能问题时考虑对其他部门及公司整体
经营的影响
●分析本职能的工作或决策对其他部门的影
响
●根据公司团队利益优先的原则制定本职能
决策或解决本职能的问题
3.在观点不同的情况下积极执行已做出的跨职能
决定或积极协助其他部门解决业务问题
●按照决定执行相应的工作任务，不因个人
观点消极阻挠
●以促成任务的顺利完成为目标，建设性地
予以协作，不敷衍了事
4.主动联合跨职能人员共同解决特定业务问题
●发现并提出存在于跨职能之间的业务问题
●提出解决问题的思路，并联合跨职能人员
进行探讨
5.联合企业内资源及企业外合作伙伴共同解决特
定业务问题
●寻求企业内外各方共同利益，合作解决问
题
●寻求建立平等、长期的合作伙伴关系
常用的面试提问：
1.您所在的部门目前面临哪些主要的业务问题？为什么这些问题还没有被解决？
2.请举例说明当您的个人意见和公司或上级决定不一致时，您是如何处理的？
3.请举例说明在团队外部因素影响您的团队整体工作绩效情况时，您是如何处理的？
4.您在公司外的主要合作者主要是哪些？请具体描述一下您是如何处理和他们之间的关系的？资质：内外兼修——借鉴求新
说明：收集和吸纳外部信息的广度和深度
1.寻求公司内相关人员的意见
●以积极的态度听取他人提出的意见，不
消极抵触
●在公司内主动听取各职能、各级层员工
的意见和想法
2.调查了解竞争对手及相关领域的情况
●通过各种渠道广泛调查了解行业及对手
情况
●保持与行业内或邻近行业人士的接触，
交流相关信息
3.将外界的业务经验及模式借鉴到本公司的工
作中
●分析吸取外界的经验和教训，并结合本
公司实际借鉴、应用
●不刻意自己开发新的方法，鼓励高效借
鉴
●经常与员工分享并共同分析外界的信息
常用的面试提问：
1.您和您的同事在工作上的沟通方式有哪些，他们给您提得最多的意见是什么？
2.请谈谈您是如何了解竞争对手及相关领域的情况的？
3.外界成功的业务经验和模式您改进自己工作的有多大的影响？请举例说明。
资质：追求卓越——主动变革
说明：推动变革的主动性和难易程度
1.有变革的愿望
●表现出变革的意愿、或能够积极接受变革
●鼓励他人寻求变革
2.提出改变现状的方案
●提出具体的变革思路和行动方案
●与相关人员沟通变革方案
3.实施新的方法改善工作绩效
●采取行动改变惯例做法以促进绩效
●发现局部或较小的不足时，立即着手改善
4.在有较大阻力的情况下推动变革
●坚定地实施变革，不为阻力所扰
●排除或逾越变革中产生的障碍，迅速推进
实施
●寻求各种资源或支持以有效推进变革
常用的面试提问：
1.您觉得自己当前服务的公司中或团队中最需要改变的是什么方面？您对此做过些什么？
2.与您的前任比较，您和您的团队现在的工作方式与从前有什么变化？这些变化是怎样发生的？资质：追求卓越——冠军品质
说明：表现出对事业的信心与热情的程度
1.对自身的能力表现出自信
●将自己定位为某一领域的专家或行家
●明显地表述对自己能力的信心
2.持续承担或克服各类压力或挑战
●为挑战所激励，或喜欢接受挑战
●在较长时间的压力下保持积极的心态和旺
盛的精力
3.激发他人对体育事业的热情
●经常向他人表述自己对事业的积极看法和
信心
●以自身的专注与投入激励他人对事业的热
情
常用的面试提问：
1.请举例说明您在工作中最擅长的领域和曾取得的业绩，您认为您取得成功的关键因素是什么？
2.请举例说明您在压力下是如何工作的，影响您工作的因素有哪些。
3.请举例说明是否因为您的工作而影响了您周围的人对您所从事工作的态度？
资质：激扬文化——领导诚信
说明：信守承诺的难度
1作承诺时谨慎考虑可行性
●权衡对公司、部门、个人的影响，不轻易
做出承诺
●作承诺时设定必要的履行前提
●告知对方履行该承诺可能存在的风险
2在较困难的情况下信守对员工及客户的承诺
●在意外的阻力情况下，做出额外的努力以
履行承诺，不轻易失信于员工或客户
●为履行承诺而牺牲有限的己方利益或个人
利益
3在有较大损失或很大风险的情况下信守对他人的承诺
●在高风险的情况下努力履行承诺，以维护
公司诚信形象
●为履行承诺牺牲较大的己方利益，以确保
公司形象和声誉不受损害
常用的面试提问：
1.请举例说明当现实情况与个人原则发生冲突时，您是如何处理的？
2.请举例说明因为情况变化导致您无法兑现您的诺言时，您是如何处理的？
3.您对员工、同事、客户或合作伙伴所做的承诺中最难以履行的是什么？您是如何处理这个困难的？
资质：激扬文化——崇尚运动
说明：推崇运动、了解运动、实践运动的程度
华夏幸福基业股份有限公司
1.爱好某项体育运动项目，有一定的运动水平或认识水平
●在某项运动项目上达到一定的技能水平，得到团队的公认
●热衷于某个运动项目，对相关体坛动态有相当的了解
2.在特定的运动项目上达到一定的专业水准，或对其有所钻研
●取得过某项运动业余比赛的较好成绩
●对某项运动的理论和体坛情况有广泛的掌握
3.积极实践以体育为核心的生活和工作方式，将体育充分融入生活与工作
●经常参加体育活动，并引导家人和同事共同参与
●借助体育运动的机会发展与他人的人际关系，促进交流
常用的面试问题：
1．业余时间您喜欢从事什么活动，为什么？您认为这样的活动对您有什么样的影响，请举例说明。
2．您最喜欢的体育运动项目和运动员是那些，为什么？
华夏幸福基业招商模式分析
工业园区招商分析 一、销售现状 华夏幸福2014年实现年度销售额亿元，同比大幅上涨37%，而与2011年华夏幸福上市之初的165亿元年销售额相比，增长已两倍有余，2015年一季度，华夏幸福实现销售额亿元，相比去年同期增幅达%。根据华夏幸福的公告，其销售来源主要分为产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、园区住宅配套、城市地产开发等。其中园区住宅配套的销售额占绝对主导，在2014年华夏幸福亿元的年度销售额中，园区住宅配套为亿元，占据69%的比率。 在工业园区招商方面，截至2014年6月底，华夏幸福已为各地产业新城累计引进签约企业600余家，招商引资额突破1200亿元，创造新增就业岗位3万余个。 二、开发模式 华夏幸福并没有园区所有权，而是托管性质的‘轻资产运营’，开创“工业园区+房地产开发”的商业模式。 这个模式是与地方政府签约，垄断该区域一级开发，以垫资的方式进行土地整理和配套设施的建设，并代行政府职能招商引资发展特定产业，为园区提供服务。同时，利用一级开发的优势，公司可以获取大量房地产开发用地。最后，通过园区住宅的销售来回笼资金。 三、招商特点 1、产业升级三段论（固安工业园经验） （1）第一阶段，“从无到有”①，主要工作是产业转移。 起初，固安主要承接来自北京的产业转移，主要是传统机械加工，产业质量不高，但也算有产业成效。 （2）第二阶段：“从有到高” 三四年过去，产业园聚集了几百家企业，就进入到“从有到高”的产业整合升级。华夏幸福基业梳理企业的产业链联系，抓 ①“那时连条路都没有。当时举个牌子，告诉企业老板往里两公里，就是他选的地方，谁来呀？这却是我每天干的工作。”轷震宇表示。
华夏幸福基业招商模式分析
华夏幸福基业 工业园区招商分析 一、销售现状 华夏幸福2014年实现年度销售额512.54亿元，同比大幅上涨37%，而与2011年华夏幸福上市之初的165亿元年销售额相比，增长已两倍有余，2015年一季度，华夏幸福实现销售额130.95亿元，相比去年同期增幅达20.07%。根据华夏幸福的公告，其销售来源主要分为产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务、园区住宅配套、城市地产开发等。其中园区住宅配套的销售额占绝对主导，在2014年华夏幸福512.54亿元的年度销售额中，园区住宅配套为355.02亿元，占据69%的比率。 在工业园区招商方面，截至2014年6月底，华夏幸福已为各地产业新城累计引进签约企业600余家，招商引资额突破1200亿元，创造新增就业岗位3万余个。 二、开发模式 华夏幸福并没有园区所有权，而是托管性质的‘轻资产运营’，开创“工业园区+房地产开发”的商业模式。 这个模式是 与地方政府签 约，垄断该区域 一级开发，以垫 资的方式进行土 地整理和配套设 施的建设，并代 行政府职能招商
引资发展特定产业，为园区提供服务。同时，利用一级开发的优势，公司可以获取大量房地产开发用地。最后，通过园区住宅的销售来回笼资金。 三、招商特点 1、产业升级三段论（固安工业园经验） （1）第一阶段，“从无到有”①，主要工作是产业转移。 起初，固安主要承接来自北京的产业转移，主要是传统机械加工，产业质量不高，但也算有产业成效。 （2）第二阶段：“从有到高” 三四年过去，产业园聚集了几百家企业，就进入到“从有到高”的产业整合升级。华夏幸福基业梳理企业的产业链联系，抓住龙头企业围绕其招收项目，利用人为干预和促进形成一个个产业集群。如今，固安产业园内产业集群有16组之多。 （3）第三阶段：创新，嫁接新技术。 中国未来十年，不可能再依靠牺牲环境和廉价劳动力去进行粗犷发展了。怎么融入到全世界大的产业链集群呢？答案是，从创新源头抓起，嫁接新技术。2014年3月3日，华夏幸福基业发布公告称，在美国加利福尼亚州硅谷设立全资子公司，打造硅谷高科技孵化器，投资方向集中于清洁能源、信息技术、生物医药、硬件等高科技领域的高质量、可产业化的项目。 2、带不走的招商能力② （1）该公司在产城规划方面非常专业，拥有自己的博士团队和研发部门，产业策划能力甚至达到国家部门级研发水平。 ①“那时连条路都没有。当时举个牌子，告诉企业老板往里两公里，就是他选的地方，谁来呀？这却是我每天干的工作。”轷震宇表示。 ②每个招商人员都长期反复对区域进行扫描式招商、参加展会，名片都积累了几盒子，手中都沉淀下几百个资源。”轷震宇表示。
华夏幸福基业公司介绍
华夏幸福基业，中国领先的产业园区投资运营专家！ 华夏幸福基业股份有限公司，成立于1998年，是专业的产业园区投资运营企业集团，致力于为企业提供各种工业、物流及商业设施，以及完善的投资、生产、商务、政务及生活配套服务。 华夏幸福基业投资运营的产业园区包括：位于天安门正南50公里的固安工业园区，位于国贸正东30公里的大厂潮白河工业区，以及位于八达岭长城脚下、官厅湖畔的怀来生态新城等等。 投资运营产业园区是华夏幸福基业的核心业务，战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力是华夏幸福基业的三大核心能力。 华夏幸福基业集聚全球专家团队为每一个区域制定精准的产业发展战略定位，构建产业集群；投资基础设施建设，特别是城市核心区的建设，全方位匹配企业和产业链发展的需求；拥有庞大的专业招商团队和客户数据库，迅速为园区实现企业招商落地和持续发展。 服务企业生产经营，推动区域经济起飞，是华夏幸福基业的光荣和使命！ 发展历程 【起步】 抢抓机遇、准确定位、艰苦创业，华夏地产确定了房地产为基础的企业立身之本 1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。 1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏城市地产事业领域。 1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。 【转型】 拓展企业事业版图，华夏以全新的模式、全新的机制承担一个综合性园区的开发、建设与运营。 2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启综合性园区开发与运营事业领域。 2002年6月，三浦威特园区建设发展有限公司成立。 2006年9月，孔雀城一期盛大开盘，创立生态小镇连锁品牌。 2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。 【积累】 专注园区事业，积淀华夏方法，打造产业新城，以综合性园区建设，促进区域经济快速发展。 2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。 2007年5月，大厂鼎鸿投资开发有限公司成立。 2007年10月，公司被建设部批准为房地产开发一级资质企业。 2007年12月，华夏幸福基业股份有限公司成立，完成股份制转型。 2008年9月，华夏幸福基业接受怀来县委县政府的委托，开发建设怀来生态新城。 2009年底，孔雀城品牌享誉北京城，随着大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城的推出，形成了
完整版华夏幸福基业模式简析
华夏幸福基业模式简析 一、华夏幸福基业简介 （一）基本情况 华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开 始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。 （二）业绩情况 2014年度销售目标为500亿，截止2014年上半年，实现销售额共计242.13 亿元，同比增长52.20%,截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长 56.21%;实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。 表1:华夏幸福基业各年度主要财务指标：
二、华夏幸福基业模式 (—)业务模式 1、业务结构 华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务(招商引资服务) 、物业管理、厂房 建设租赁等。
华夏幸福基业基本信息
1.基本信息 华夏幸福基业，中国领先的开发区投资运营专家！ 华夏幸福基业股份有限公司，成立于1998年，是专业的开发区投资运营企业集团，致力于为企业提供各种工业、物流及商业设施，以及完善的投资、生产、商务、政务及生活配套服务。 华夏幸福基业投资运营的开发区包括：位于天安门正南50公里的固安工业园区，位于国贸正东30公里的大厂潮白河工业区，以及位于八达岭长城脚下、官厅湖畔的京北生态新区?怀来等等。 投资运营开发区是华夏幸福基业的核心业务，战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力是华夏幸福基业的三大核心能力。 华夏幸福基业集聚全球专家团队为每一个区域制定精准的产业发展战略定位，构建产业集群；投资基础设施建设，特别是城市核心区的建设，全方位匹配企业和产业链发展的需求；拥有庞大的专业招商团队和客户数据库，迅速为园区实现企业招商落地和持续发展。 服务企业生产经营，推动区域经济起飞，是华夏幸福基业的光荣和使命！ 2.愿景：成为全球领先的开发区投资运营专家 3.公司发展历程： 【起步】 抢抓机遇、准确定位、艰苦创业，华夏地产确定了房地产为基础的企业立身之本 1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。 1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏城市地产事业领域。 1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。 【转型】 拓展企业事业版图，华夏以全新的模式、全新的机制承担开发区的开发、建设与运营。 2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启开发区投资运营事业领域。 2002年6月，三浦威特园区建设发展有限公司成立。 2006年9月，孔雀城一期盛大开盘，创立生态小镇连锁品牌。 2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。 【积累】 专注园区事业，积淀华夏方法，打造开发区建设，促进区域经济快速发展。 2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。
华夏幸福基业商业运营模式分析
华夏幸福基业商业运营模式分析 一、企业运营模式 以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”做为盈利模式，公司在园区还未起步之时，就与政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理服务，政府仅提供行政方面的服务和管理（类似于现在的PPP模式）。企业运作更类似于中介服务，通过对产业新城进行整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业各方资源，进行园区的建设和运营管理工作。 ?资金整合： ?借壳上市（股票代码600340）
?华夏幸福基业还是廊坊银行、廊坊农村合作社的股东，并且全资拥有廊坊鼎顺信用担保公司和华夏幸福创投公司。 ?地方政府资源整合 协调相关部门将区域规划纳入土规、城规整体规划；协调相关部门进行区域内前期土地征转用并形成建设用地；负责对开发的建设用地进行供地。签订战略框架协议的地方政府包括：房山区人民政府、河北省固安县人民政府、霸州市人民政府、河北省任丘市人民政府、保定市人民政府、辽宁省沈阳市铁西区人民政府、秦皇岛市人民政府等。 ?高新产业资源整合 华夏作为园区运营方，引进创新性企业，为战略性新兴产业搭台，引领产业升级，同时与具有全球行业引领价值的企业进行战略合作，带着企业去找地。签订战略框架协议的高新企业包括：京东电商、A PG-ALARM-ASIA亚洲智能家居公司，国能集团是卓越全球的可再生能源供应商，清华大学重大科技项目（固安）中试孵化基地、中国卫通集团、北京电影学院等。 ?技术资源整合 公司主导运作的有房地产开发、园区基础设施建设、园区物业服务、土地一级开发，但是产业新城的打造涉及土地、规划、工程等各个方面，其余诸如土地整理复垦等工作可以聘请相应的机构开展。
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告
华夏幸福 工业地产片区开发模式 分析调研报告 2017年9月30日 目录 一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1 二、华夏幸福的模式分析 3（一）组织架构设置： （二）项目拓展策略： （三）业务开展类型 （四）园区开发步骤： （五）盈利模式 （六）核心竞争力分析 （七）城镇化分析
三、结论与建议 18
一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 （一）公司背景 华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。 在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。 （二）公司业绩呈现爆发式增长 2012年，华夏幸福全年完成销售额亿元，同比增长%。公司实现营业收入亿元，同比增长%；实现营业利润亿元，同比增长%；实现归属于母公司所有者的净利润亿元，同比增长%。2012年度公司加权平均净资产收益率为%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。 公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入亿，其中产业发展服务收入为亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到亿，占主营业务收入超过了三成。 2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告
华夏幸福工业地产片区开发模式分析调研报告 2017年9月30日
目录 一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1 二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置： （二）项目拓展策略： （三）业务开展类型 （四）园区开发步骤： （五）盈利模式 （六）核心竞争力分析 （七）城镇化分析 三、结论与建议18
一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 （一）公司背景 华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。 在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。 （二）公司业绩呈现爆发式增长 2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。 公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。
华夏幸福基业的招商运营模式研究
华夏幸福基业的招商运营模式研究 现在仍然能听到很多质疑的声音，觉得华夏幸福的产业地产只是以产业的幌子在做房地产。诚然，华夏幸福在很多新拓展项目上（目前全国委托经营50多个园区）似乎没有当年固安的神奇表现，但是考虑到即便是大势所趋的固安，也是艰苦耕耘了10年才初见成效，加之现在整个中国经济和产业低迷的状况，这些园区运营效果也远非华夏幸福能力所能立竿见影的。 在2015中国产业地产30强榜单评选中，华夏幸福位列榜首，其实私下里我们是清楚的，很多同行不甚服气。其实，我们选择将华夏送上榜首的核心理由也很明确，那就是华夏幸福在整个产业地产界有着最强烈的战略驱动属性，能够坚定地在既定战略之下按部就班地部署行动。其要做的不仅是单单某座新城的建设者，更是中国产业的促动者，而二者原本就是不可分割连为一体的。 在榜单评选之后1个月，华夏幸福在其一年一度的产业中国年会上，明确提
出了“全球技术商业化”是产业升级发展的核心动力，并称将通过产学研互融互通的理念，挖掘和释放产业升级发展的动力源，构建一个基于以“全球技术商业化”为目标的创新生态系统。我们认为，至少从这个理念与随后一系列行动的节奏上，华夏幸福是能够证明它们位列产业地产30强榜首的说服力的。 ▎以产业研一体化促动技术商业化 技术商业化并不是一个离我们十分遥远的词汇，从曾经中关村、光谷的诞生，到如今北上广遍地开花的创客空间，无不是技术商业化在实体空间上的体现。无论对于一个园区，还是一个城市，乃至于整个国家，甚至于整个人类，技术的商业化都是一个永恒的痛点。 具体到我们国家，科学技术成果产业化是科技创新多年来一直面临的课题，技术创新与产业实践的步伐往往不能协同。同时，从产业发展的全过程来看，科技原始创新到成果转化落地，再到商业化拓展，一个完整的技术商业化全过程将成为科技创新的重要根基。 既然是如此大的一个命题，整个人类、国家力量穷竭全力也不能轻易搞掂，区区一个民营企业华夏幸福，即便它心比天高，钱比海阔，又能奈何呢？ 但它又不能不去做。华夏幸福有点像一个农夫，一开始仅仅是靠天吃饭，时有青黄不接，但最后顺藤摸瓜向上寻溯，发现如果可以控制温度，控制基因，改良土壤，改良品种，完全可以获得更好的收成时，它的野心就开始骤然膨胀，正如它现在对于建立全球化的产业促动平台的热忱一发不可收拾一样。
华夏幸福基业财务分析资料报告(1)
大学财经学院 华夏幸福基业股份财务分析团队名称：天明 团队成员：淼 王优美 黄鸿 中良 旭辉 指导老师：忠华 完成时间：2016年10月10号
目录 一、公司简介 二、战略分析 1.公司使命和目标 2.外部环境分析 ①政策环境 ②经济环境 ③人文环境 ④竞争对手分析 3．部条件分析 三、会计分析 1、资产负债分析 ①资产变动的分析与评价 ②资产负债垂直分析 2．资产负债垂直分析 （1）资产结构分析
（2）负债结构分析 3．利润分析 （1）利润增减变动分析 四、财务分析 （一）偿债能力分析 （二）长短期偿债能力分析 （三）盈利能力分析 （四）现金流量分析与评价 五、前景预测 华夏幸福基业股份财务分析 一、公司简介 华夏幸福基业股份(股票代码：600340)创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商，是全球领先的开发区投资运营企业集团。公司核心业务包括产业园区开发经营和城镇房地产开发建设。截止2016年3月底，公司总资产超1860亿元。 华夏幸福始终坚持以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的开发区城市为企业的公民责任，致力于为企业提供各种工业，物流及商业设施，以及完善的投资、生产、商务、政务及生活配套服务。 公司15年发展历程中，牢牢抓住国际产业转移和大都市城市化带来的产业升级、区域分工的历史性机遇，聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，独创出园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”。 二、战略分析 1.公司使命和目标 华夏幸福致力于成为全球产业新城的引领者，坚持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，确立以产业新城为核心产品的业务模式。围
五大产业园区运营模式分析
五大产业园运营模式分析 一、华夏幸福基业 1、企业背景及发展概况 华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。 其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。 2、运营模式和盈利模式 运营模式 以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。与2015年提出的PPP模式不谋而合。 企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。
运营特点 1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区 域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策； 2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早 地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招 商均有利好。对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。 3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调 对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。 4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售， 获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。 5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建 立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司，为园区企 业融资提供担保服务，吸引企业入园。
除了华夏幸福 产业地产这 种盈利模式也很牛
万科恒大等TOP20房企如何分产业地产一杯羹 作者：王亚辉（ID：joleandsophia），来源：明源地产研究院 近日，闽系地产黑马阳光城收购天安中国房地产50%股权，正式介入产业地产领域。这是继绿地、万科、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、首创、远洋、中粮、复星、星河等房企之后，进军产业地产的又一房企新成员。 与此同时，我们也看到，2015年上半年内地产业地产概念上市公司年报显示，13家园区类上市公司中9家营业收入出现不同程度下降，最高下降幅度达85%。 一边是房企转型不断新增产业地产新兵，一边是产业地产领域的中坚公司业绩下滑，房地产企业此刻介入产业地产领域真是最好时机吗？难道是因为找到了发展产业地产的通关密码？ 一、房企跨界产业地产寻找新的利润增长点 高库存率、低利润率似乎已成为房地产住宅领域的新常态，房企跨界转型愈演愈烈，据统计，国内排名前20的房企，目前一半以上涉足产业地产，包括万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城等，成立了专职部门，打造新利润增长板块。 实际上，产业地产由于客户是企业和政府，投资决策更为理性，产品标准更高，开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等因素，进入门槛并不低。那房企为什么要进入产业地产？ 一是低成本乃至免费土地的诱惑。由于产业地产能给地方经济做贡献，自然受地方政府欢迎，
低价或免费土地出让自然不在话下，而且有一点非常重要，那就是产业地产可以作为工业用地出让，也能作为综合类商业用地出让，灵活度非常高。 二是低成本融资的诱惑。去年以来，国家限贷政策下开发贷大幅收紧，融资难成本高，而园区类开发商融资渠道更丰富，成本明显低于房地产行业整体融资成本。 三是可能的利润诱惑。君不见，专注于产业地产的开发商华夏幸福基业2015年上半年营业收入168.72亿元，同比增长48.23%，净利润30.31亿元，同比增长31.71%，而在同一时期的市场上，房企利润平均每年下滑1%，2015年上半年4成左右房企净利润下降。华夏幸福可谓一骑绝尘。 二、规模型房企从产业地产赚钱的N种姿势 产业地产以地产为平台、产业为主体、金融为支撑，区别于传统房地产，需要进行地产资源、产业资源、区域资源和社会资源的整合，从单纯的开发商向土地运营商、城市运营商、产业运营商、物业运营商转变，且注重高端产业链聚集。 绿地：金融落地产业基金，产城互动打造企业服务平台 2014年有份年度销售额榜单上，绿地以2408亿元超越万科，不管最后统计口径如何，但此番绿地夺魁，产业地产可以说是其最大杀手锏。 绿地超高楼和综合体拿地模式面临瓶颈，基于本身所有的能源和金融产业，更倾向于以产业思维去思考产业地产发展。而成立全国最大规模的小额贷款公司，联合互联网金融巨头阿里、平安推出“地产宝”，把资金不足的持有经营房地产的中小企业资产变成现金，这些都有利于绿地产业地产平台的搭建。 哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目，无论从自身需求、客观形势、禀赋资源及执行情况来看，绿地都是传统房企转型产业地产的佼佼者，并成功打造出政企联手促进产城一体化发展的“房山模式”。 以产业地产作为润滑剂，让金融落地产业基金，这是绿地寻求产业地产新利润增长点的方式。 万科——项目租售收入、轻资产管理服务收益 产业地产已经作为万科集团核心战略进入其2014年财报，郁亮更是多次提及产业地产对于万科的重要性。把自己定位为“城镇化配套运营商”的万科，进入产业地产无可避免。万科产业地产发展分为重资产模式和轻资产管理。 重资产模式下，有“基金+持有”模式、股权投融资、以产业园区为核心的办公、研发等。该模式赚取租金、管理费和未来土地升值收益。万科的优势在于较强的地产开发能力和较好的现金流，重资产开发正是为轻资产运营提供支撑和载体。
(资料整理)华夏幸福产业新城模式与产业园案例
华夏幸福产业园 目录 华夏幸福产业园 (1) 一、华夏模式 (2) 1、华夏幸福基业模式简析 (2) 2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (18) 4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (21) 6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (25) 7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (28) 8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (33) 9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (36) 10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (43) 二、案例 (47) 1、华夏幸福中心 (47) 2、嘉善高铁新城 (49) 3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (50) 4、高新工业园 (51) 5、清华中试孵化产业园 (52) 6、大厂影视创意产业园 (53) 7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (54) 8、大厂专用车产业园 (57) 9、大厂专用车零部件产业园 (58) 10、人才创业园 (59) 11、大厂检验认证产业园 (60) 12、大厂数字出版产业园 (61) 13、光大We谷 (62)
14、固安产业新城 (63) 15、固安环保产业园 (65) 16、固安科研产业园 (66) 17、固安移动通信设备产业园 (67) 18、固安肽谷生物医药产业园 (69) 19、固安卫星导航产业园 (70) 20、固安航天产业园 (71) 21、固安电子商务产业园 (72) 22、文安经济开发区 (74) 23、香河经济技术开发区 (75) 一、华夏模式 1、华夏幸福基业模式简析 一、华夏幸福基业简介 （一）基本情况 华夏幸福基业股份（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。早期致力于省的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。在环渤海地区成功运
华夏幸福基业融资术
华夏幸福基业融资术 21种手段4年融资3000亿
2012年211.35亿 2013年 374.24亿 2014年 512.54亿 2015年 723.53亿 1、销售输血法 华夏幸福的“销售输血法”就是住宅销售，也是华夏幸福业绩支 撑和血流顺畅的关键保障。住宅销售回款是华夏幸福规模迅速膨 胀和产业新城全国遍地开花的重要保证。
2012年达到73% 1 2013年占比为43% 2 2014年占比为44% 3 2015年占比为40%， 4 信托借款历年来都是占华夏幸福最大比例的融资形式，虽然信托融资成本是所有融资形式中最高的，但由于门槛较低，选择面广，数额巨大，一直是地产公司最为倚赖的融资手段。 2、信托借款 信托占总体融资比例
2016年华夏幸福第二期公司债券发行规模30亿元，期限5年，票面利率5.19% 。 2015年开始房地产行业的资金面宽松，整体融资成本下降是个普遍趋势，从2015年二季度开始的公司债发行成本都在5%左右。这个趋势一直延续到2016年一季度，华夏幸福从2015年开始连续几笔低成本的公司债发行，也成功将其平均融资成本从9.64%拉低到7.92%。 3、公司债
2013年11月，由华澳信托募资10亿元，投入华夏幸福旗下的北京丰科建。其中向北京丰科建增资7.6亿元，向北京丰科建提供 信托贷款2.4亿元。交易完成后，华澳信托对丰科建持股66.67%，九通投资持股 33.33%，华夏幸福变成了“小股操盘”的形式。 夹层融资最大得好处是财务报表更漂亮。由于 华夏幸福成为了小股东，丰科建不再进行并表，负 债也不再体现在华夏幸福的合并报表之中，成为表 外负债，这样就优化了资产负债表。 华夏幸福分别与华鑫信托、长江财富、平安信托等 信托公司用夹层融资，把旗下公司股权转让或直接 增资，华鑫信托、平安信托和长江财富等都有经营 收益权，并可以在相应的时间内选择灵活的退出方 式。 明债实股 多重实施 什么是夹层融资？ 4、夹层融资 表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息，由于介入股债之间，故曰“夹层”。
华夏幸福基业固安工业园
固安工业园区位于北京天安门正南50公里，地处大北京核心位置。十年前，固安是一个典型的农业县，钓具、肠衣、滤芯、塑料是支撑县域工业的“四大金刚”，2002年，全县地区生产总值不足35亿元，全县年财政收入不足亿元，发展水平位列廊坊市十个县（市、区）中的后两名。2002年6月28日，固安工业园区奠基，引入了华夏幸福这一市场力量，拉开了固安快速发展的序幕。华夏幸福集聚全球智慧，通过产业升级促进固安城市跃进，带动高端产业入驻，推动经济总量实现30倍几何级增长。十年间，华夏幸福将固安这个曾经的传统农业县，打造成为集聚以航天航空、生物医药产业为主，生态宜居的产业新城。截止到2013年12月底，全县地区生产总值突破100亿元，财政收入完成近20亿元，主要经济指标增幅居全省前列。 国际视野，融入全球产业升级 2002年，在固安工业园区建设之初，华夏幸福集聚全球智慧，邀请来自9个国家和地区，40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的大师，以“建设产业新城”为目标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区未来发展图景。 在“产城融合”发展的格局下，固安工业园区以国际化的视野，加速现有电子信息、装备制造、汽车零部件三大基础产业的升级，以国家新一轮经济结构调整和产业升级为契机，致力推动城市一二三产协同发展，以国家产业规划政策为指导，战略发展“航空航天、生物医药、电子信息、汽车零部件、高端装备制造、临空产业”六大产业集群，同步推进现代农业及现代服务业发展，构建三产协同的产业体系，推动区域经济全面腾飞。 固安工业园区以资本干预为手段，以大数据战略为保障，引进龙头企业落地，同步搭建金融平台、人力平台、创新创业平台、企业服务平台四大产业促进平台；布局固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电气装备产业园、移动通信设备产业园、汽车零部件产业园等，促进产业集群发展。 截至2013年12月底，华夏幸福已为固安工业园区累计引入企业361家左右，包括北京大学分子医学研究所、博雅干细胞科技有限公司等生物医药类科技研发机构与企业，以航天科技集团、航天科工为核心的航天企业，以京东方为主导的新一代信息技术企业，实现投资额项目总投资投资额达613.5亿元、2.29亿美元，力争在2020年成为1500亿产值的中国北方产业高地。 固安工业园区既关注产业升级，更关注城市生活品质的升级。按照规划，固安工业园区将打造百万人口中等城市功能发展格局，建设功能聚集、层次健全、服务齐备、品质高尚的城市核心，实现现代服务业高端发展，引领县域经济转型升级。截至2013年12月底，华夏幸福为园区累计投资220亿元，在规划范围内实现了“十通一平”：完成全长125公里、97条（或段）道路建设，完成4座供水站、3座热力站、4座变电站以及123公里供热、供气、供电、通信管网、污水管网等相关配套设施建设。
华夏幸福固安工业园区新型城镇化项目调研实录
一、调研由来 华夏幸福基业股份有限公司在河北固安工业园成功以PPP模式运营固安产业新城，该项目是2015年国家发展改革委推荐的13个PPP典型案例之一，也是唯一的新型城镇化PPP典型案例。截至2015年6月底，华夏幸福为固安累计投资超270亿元，完工项目有道路、供水、供电等基础设施，中央公园、中国（固安）单车运动中心、华夏幸福医院、北京八中固安分校等公共设施，中央大道金融街区、锦绣大道SOHO办公街区等现代服务业配套设施。 二、华夏幸福及河北固安产业新城情况介绍 华夏幸福创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。公司以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的产业新城为核心产品，在“以人为本、创新驱动”的理念之下，创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作模式，通过环境创新、平台创新、金融创新、产业创新等手段，构建生态绿色的城市底板，铸就创新驱动的发展内核，打造产业集群集聚的抓手，建设以人为本的幸福城市载体。在探索并实现产业新城的经济发展、城市发展和民生保障的同时，有效提升区域发展的综合价值。目前，公司的事业版图主要布局于京津冀、长江经济带和沈阳都市圈，遍布北京、河北、上海、辽宁、江苏、浙江、四川等地，在全国20余个区域投资开发运营超过30个项目。 固安产业新城（省级工业园）位于北京天安门正南50公里，起步区规划面积24平方公里。2002年6月28日，固安工业园区奠基，引入了华夏幸福这一市场力量，拉开了固安快速发展的序幕。在固安工业园区建设之初，华夏幸福集聚全球智慧，邀请来自9个国家和地区，40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的大师，以“建设产业新城”为目标，将国际成功经验和区域实际情况相结合，勾勒园区未来发展图景。 固安产业新城以资本干预为手段，以大数据战略为保障，引进龙头企业落地，同步搭建金融服务平台、人才服务平台、科技创新平台、创业服务平台四大产业促进平台；布局固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电子商务产业园、新材料产业园、清华中试孵化产业园、电气装备产业园、移动通信设备产业园、汽车零部件产业园、机器人产业园、智慧城市产业园、环保产业园、轨道交通产业园等产业载体，促进产业集群发展。截至2015年6月底，华夏幸福已为固安产业新城累计引入企业约440家，包括德益阳光生物技术等生物医药类科技研发机构与企业，以航天科技集团、航天科工集团为核心的航天企业，以京东方为主导的新一代信息技术企业，实现项目签约投资额近千亿元。 以中央公园为核心，建设现代中等规模城市核心区，集中布局国际品牌星级酒店、创业大厦、北京八中固安分校、幸福港湾、规划展馆、体育公园、单车运动中心、幸福医院等高品质城市配套，与北京世界级城市全面对接。 为实现生态环境的持续提升，固安产业新城已建设完成14万平方米的中央公园，200万平方米的城市环线绿廊、13万平方米孔雀大湖、50万平方米大广带状公园、100万平方米中国（固安）单车运动中心等八大公园，形成“一核一环两廊多片”的城市景观体系，园区绿化面积约500 万平方米，助力“产城融合”可持续发展。
产业地产(城综合开发)全流程操作实务与案例解析
产业地产（城综合开发）全流程操作实务与案例解析 课程背景： 2016年随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策两年后，国内房地产企业纷纷出现业务转型的需求。尽管2016年中国房地产在政策错综复杂的形势下依旧创造了成交销售规模最大、地价房价屡创新高的业绩，但受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府进展模式转型的妨碍，房企转型诉求强烈。国内最大的房企万科率先转型，并定位为城市配套服务商，坚持“为一般人盖好房子，盖有人用的房子”。与此同时国内最大的新城开发运营商华夏幸福基业2016年历史性的创造了538.21亿元的营收和89.76亿元的利润，剑指国内前五大房地开发企业。 中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力城市综合运营〔2017年12月22日，受PPP中TOD模式的推进和PPP模式中“轨道+物业”取地模式的妨碍，中国铁建股份有限公司召集内部各地产开发条线在北京开会，要求相关单位各自对接当地的铁路局集团，推进铁路土地综合开发协同经营。〕，然而大部分企业目前关于城市综合开发运营、片区开发、产业地产的认识程度不足，大伙关于城市综合开发的理论、战略选择、产业规划与定位、产业导入以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。鉴于城市综合开发投资大、周期长、获利高、风险大的特点，企业急需城市综合开发的进展模式与手段建议。2016年末，国内进入城市综合开发〔大基本上以特色小镇、片区开发、城市综合项目开发为载体〕的相关企业规模、数量、类型逐步增加，类似关于城市综合开发战略选择、流程操作、政策解读与应用、开发模式选择与制定、操作工具解析与使用、协议保障体系解析的诉求逐步强烈。 2017年受助于2016年国家层面特色小镇政策的密集出台与推广〔特别是2016年3月公布的国民经济和社会进展第十三个五年规划纲要和同年7月住建部、国家发改委、财政部联合出台的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提出的2020年培育1000个特具特色富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、漂亮宜居等特色小镇的政策刺激〕，特色小镇在全国范围内蓬勃进展。 与此同时2017年国内两大房企创历史性记录的并购重组案进一步加速国内房企转型城市综合运营，一桩是亚洲历史上最大一单私募股权并购，2017年7月14号新加坡上市公司普洛斯被万科领衔的中国财团，以116亿美元，折合人民币将近790亿的价格收购。另一桩大伙确实是大伙比较熟悉的融创万达并购案，7月10日早万达商业、融创中国联合公告称，万达商业与融创中国宣布，融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。2017年能够说是中国房地产企业转型升级的重要一年，各大房企针在中国新型城镇化历史性史诗般的进展中纷纷提出自身的战略定位，并大规模的开展战略定位后的区域布局。但企业在城市综合开发运营与特色小镇开发中产业运营环节薄弱的劣势逐步显现，项目开发模式、定位不清晰导致投资举步维艰、进退两难、项目搁置、开发方向迷失案例逐步增多，说到底确实是企业关于产业地产开发此类业务全流程和全生命周期以及产业地产开发的核心本质内涵理解不足。例如许多房地产企业只看到华夏幸福基业模式却忽略中国还有其他的城市综合开发模式，看了华夏幸福基业的营收和利润的增长却忽略其背后在2005年到2017年期间的苦难行军。 2018年政府适时推出了政府和民营资本合作〔PPP〕以及政府购买服务等方式，放大投资效应。2018年李克强总理政府工作报告中提出，在基础设施、公用事业等领域，积极推广政府和社会资本合作〔PPP〕模式。此后地方两会中，各地也纷纷把PPP写进工作报告。由此拉开了中国政府和社会资本合作〔PPP〕模式的序幕，2017年是中国PPP模式爆发增长的元年，发改委的推介项目和财政部的示范项目大幅增长，国家层面PPP项目累计投资总额达21万亿之多，各省级PPP项目也接近甚至超过万亿水平，但2017年只是PPP项目的识别、预备、采购阶段，2018年将是PPP项目采购与执行的关键之年，随着各项法规的健全，国家相关政
华夏幸福商业模式分析调研报告
华夏幸福区域开发模式分析
目录 一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1 二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设置： （二）项目拓展策略： （三）业务开展类型 （四）园区开发步骤： （五）盈利模式 （六）核心竞争力分析 （七）城镇化分析 三、结论与建议18
一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 （一）公司背景 华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。 在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。 （二）公司业绩呈现爆发式增长 2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。 公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。
华夏狂飙,幸福的启示——华夏幸福基业的狂飙时代
狂飙背后，华夏幸福的启示 2008年到2012年，华夏幸福基业销售收入从20多亿跃升至221亿，五年翻十倍，2011年借壳上市以来累计最高涨幅达到376.65%，被誉为?史上最牛地产股?。如今，她北上辽宁，南下长三角，挺进华中，上演着?农村包围城市?的好戏连台。一个偏远的县城，一家小型的地方民企，在已经看不懂的房市中，何以演绎出这场更让人看不懂的炫目大戏呢？ 十年一剑 华夏幸福的成功，首先在于坚持和等待。逆风坚守的船，才能在顺风时一日千里。 2002年，华夏幸福基业在看准北京产业转移的大势后，落子固安，从廊坊一个销售十来亿的住宅开发商，转型成为固安开发区的投资运营商。十年之后，在成就固安模式的同时，成就了华夏速度。 廊坊市固安县，是当年?环北京贫困县?中典型的农业县之一，2001年财政收入还不到1亿。今天，当人们再次提起固安时，都会说到它就在?北京天安门正南五十公里?！视角发生转变，价值就会随之而变。2012年，固安县财政收入已超过13亿元，固安开发区完成财政收入5.23亿！这个巨大转变的幕后推手就是华夏幸福基业。 有时候，时势是等来的。说到2008年至2012年华夏幸福的快速崛起，就不能不提到其在2002年至2007年的坚守。2002年北京房价从4761元上涨至2007年的11377元，住宅地产驶入快车道，除了顺驰被?撑死?外，那个年月绝大多数房企都沉浸在这场海天盛宴中，赚的盆满钵满，而就在天安门正南五十公里的华夏幸福，却一面固守开发区，苦于无商可招，一面固守大本营廊坊，做着住宅开发的老本行。但是，形势开始发生逆转。 2007年一场全球性金融危机，深刻的重构着中国经济，房地产政策开始急剧变化，房地产行业更是风雨如晦，而华夏幸福的幸福时光到来了。2007年华夏幸福基业开始在CBD 正东30里的大厂镇打造大厂潮白河工业区，2008年在海淀区西北方向的张家口怀来县打造怀来生态新城，产业区的运作模式与拓展思路基本成型。与此同时，园区周边的孔雀城住宅产品线取得了成功，2009年正式提出?一个北京城，四座孔雀城?，标志着园区建设与园区住宅互动的模式终于成型，并在察觉到北京2010年北京限购和刚需开始溢出的绝佳机遇后，加速开发孔雀大卫城和英国宫两条刚需产品线，终于，从前的偏远县城，变成了现在的价值洼地。产城融合的花在住宅销售中结了果。 北京的人口外溢比产业外溢给了华夏幸福更多的实惠。如2013年5月28日华夏幸福3073万元在河北怀来县东花园镇南水泉村拿得40861.33平方米的住宅用地，楼面地价为752.06元/平方米，而同期怀来的八达岭孔雀城均价已达到9000左右。 由此，凭借2001年后北京产业溢出和2010年限购后人口溢出的天时，坚守在固安、大厂、怀来等价值洼地的地利，以及深耕廊坊乃至河北如鱼得水的人和，造就了产城融合的固安模式，而2011年借壳上市成功，终于成就了华夏速度。从2009年起，四年来销售收入分别为50亿、106亿、165亿、211亿，每年增长50来亿。那么，华夏幸福基业到底有何魔法呢？