2016年南宁房地产政策解读

一、降低首付比例及放宽公积金贷款政策

【首付款比例重回低水平】2016年2月2日下午，央行、银监会共同下发通知，调整个人住房贷款有关政策。

可执行城市：在不实施“限购”措施的城市

首套房：原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

二套房：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%。

下调过程：自2014年“930”新政至今，央行已3次出台政策下调首付款比例，首套房从最高40%下调至20%，二套房（未结清）从最高70%下调至30%，已经回到2010年“国十条”之前的水平。

【经济萎靡房地产消费举足轻重】在连续降息降准仍无有效提振制造业的情况下，刺激房地产消费已成为稳定经济增长的重要举措。

【配合农民工进城购房工作】鼓励农民工进城购房，下调首付款无疑也是起到配合支持农民工购房工作的作用。首付20%对广大工薪阶层、农民工来说是重大利好。这次在春节前出台新政，适逢农民工返乡过年的时间点，可大幅提高农民工的购房能力。

【短期成交火爆但长期趋向平稳】首付款比例再次下调，楼市短期内会迎来销售大幅增长，从长期角度看，需求得到充分满足后，楼市会进入平稳状态。

【利率首付皆低购房已到最佳时机】央行连续5次降息降准后，5年期贷款利率降至4.90，已降至历史最低点，个人住房公积金5年期贷款利率降至3.25，个人住房商业贷款首付比例降至20%，

购房成本已降至极低的水平，现已是最佳购房时机。

【刚需改善住宅将迎成交高峰】本次新政下调首套房首付比例的同时，二套房的首付比例下调至30%，较2014年降低30个百分点，意味着二套房的购买成本也处于极低水平，这将刺激广大有改善需求的群体，促进其购买改善型住宅，故改善型住宅亦将迎来成交高峰。

根据南宁市房管局公布的数据，2016年1月末，南宁市累计可售的商品房中，80-90㎡、120-144㎡的住宅占的比重较大，其中80-90㎡户型可售套数为12446套，面积108.2万㎡，120-144㎡户型可售套数为12615套，面积165.4万㎡。

若南宁执行20%的首套房首付比例及30%的二套房首付比例，再结合目前在南宁市大范围开展的首付分期活动，预计80--144㎡住宅成交将继续保持快速增长，预计新政在未来一个月内将在南宁逐步落地实施，3月份乃至第二季度将迎来一次市场的小高潮。

据最新消息：首付二成的新政出台后，南宁中国银行、交通银行等多个银行也纷纷执行贷款买房首套房首付最低2成，二套房最低3成的通知。江南万达广场，东盟华府等楼盘与合作银行全面落实房贷新政，第一时间执行购买首套房首付2成新政。

二、银行五次降息

央行五次降息将准使得2015年的房贷环境以宽松为主基调。

对于购房者而言：由于银行贷款利息降低，月供减少，购房者的购房成本降低。

对于商业银行而言：降准可增加银行将放宽申请贷款限度，银行折扣利率也将进一步扩大，结合降息政策，将刺激更多的潜在购房者入市。

从楼市方面上看：2015年全国楼市成交量和销售金额增速双双回升，由于贷款利息降低，部分房企开始贷款启动新楼盘项目。

在房价上：2015年70个大中城市中，房价上涨的城市持续增加，来自统计局的数据，70 大中城市新建商品房住宅价格环比上涨的城市由年初的2个，到年末增加到39个，结合降首付和公积金贷款政策的进一步深入，预计2016年房价将持续小幅上涨。

三、广西出台新政农民工购首套商品住房享万元补贴

1、政策基本内容

经自治区人民政府同意，自治区住房城乡建设厅印发《关于支持农民工等新市民购房需求认真做好房地产去库存工作的通知》（以下简称《通知》）。

执行时间：自2016年2月5日至2016年12月31日（以网签合同备案时间为准）

购房平台：棚户区改造货币化安置房源信息平台

补贴要求：购买建筑面积在144平方米以下新建普通商品住房，且所购住房为家庭在购房地唯一住房的农民工等新市民

补贴形式：采取先购后补、定额补贴、分级结算、直补到户的方式，给予每套1万元的补助

2、政策背景-去库存与棚改双任务下的抉择

2016年国家下达广西的棚户区改造任务为16万套。本次《通知》明确，各地要按照年度棚户区改造目标任务（可扣除旧住宅区综合整治任务）50%的比例实行货币化安置，全区全年力争货币化安置8万套棚户区改造。自治区住建厅要求，各地要适当提高棚户区改造货币化安置户配套补助标准，要继续按有关要求，落实棚户区改造货币化安置方式购买商品房减免契税、城镇土地使用税和印花税等政策。

3、对于开发商而言

1、开放商须主动让利降低售价：根据《通知》，可享受补贴的商品房必须是在棚户区改造货币化安置房源信息平台上的房源，商品房项目欲进入购房补贴范围，须先进驻该平台，而进驻的前提条件是取得销售许可证并且有现房在售的，进驻平台的企业应主动让利，在平台的销售价格必须低于对外销售价格。

2、政府税费优惠鼓励政策：

开发项目位于南宁市所在地城区和郊区的，计税毛利率为15%；

开发项目位于其他设区市所在地城区及郊区的，计税毛利率为10%；

开发项目位于其他地区的，计税毛利率为5%；

开发项目属于经济适用住房、限价商品住房和危旧房改造的，计税毛利率为3%；均低于此前计税毛利率。

非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整为1.5%，普通住宅土地增值税预征率按1%执行，均低于此前的预征率。

4、对于农民工而言

降低购房成本：本次住建厅的通知再给农民工购房送上大礼，在20%首付的情况下，农民工购房成功后还可享受1万元补贴，且直补到户，可视为农民工购房首付款再降1万元，这将极大提高农民工的购房积极性。同时，本次政策还惠及拆迁安置户，根据通知要求，各地要适当提高棚户区改造货币化安置户配套补助标准，这将提高拆迁安置户的购房能力。

5、对于县市房地产意义：

各县市房地产分化较大，县域受益或更大，广西各县市房地产市场存在较大分化，南宁供求基本平稳，而北海、防城港等县市面临较大去库存压力。

从价格角度看，县域的房价远低于南宁，首付款和还贷压力均较小，更符合农民工的收入承受能力，且农民工普遍倾向于在家乡县域城镇购房。

再配合中央的“就近城镇化”原则，广西提出的“大县城战略”、“进城农民安居工程”等政策，县域将是农民工的购房热点。