大中城市基准地价评估中土地定级方法的两种尝试-北京国地解析
所以有
对于一个拟合得好的模型，总体平方和与回归平方和应该比较接近。或者说，可以选择总体平方和与回归平方和的接近程度作为一个评判模型拟合优度的标准。和 R 统计量根据上述关系，可以用 r2
检验模型的拟合优度。如果模型与样本观测值完全拟合，即（i=1,2,…n）此时模型与样本观测值完全拟合的情况是不可能发生的， r 2 不可能等于 1，但该统计量越接近于 1，模型的拟合优度越高。在样本容量一定的情况下，增加解释变量虽然可以增加模型的解释功能，但必定使得自由度减少，所以用检验拟合优度的统计量必须能够防止这种倾向。实际应用中，统计量是在对 r 2 进行调整后的 R 2 。具体表达式为其中（n-k-1）为残差平方和的自由度，（n-
1）为总体平方和的自由度。 R 越接近于 1，模型的拟合优度越高。 3.土地定级中街区的应用 3.1 土地级别划分的基本原理以往土地定级是在计算完成网格分值的基础上，采用总分频率曲线法绘制频率直方图，以频率曲线分布突变处为级间分界，定级单元边界按照以下顺序优先采用：（1）定级图上依比例尺表示的自然线
状地物；（2）铁路；（3）交通道路（具有商业、娱乐等多重作用的道路除外）； 2 6
（4）权属界线或权属单位内部的土地类型界线；（5）行政区划界线；（6）其他地物。以网格分值作为土地定级最基本的定级单元，在土地定级范围内划分5-12 个级别，网格是采用 1/4 或 1/16 公里大小面积相等的虚拟网格，覆盖整个定级范围，在划分级别界限时虚拟网格一是不能自动识别上述阻隔物作为土地级别界限，二是会产生在一宗地块内被划分为两个或者多个土地级别的不合理现象，对于大中城市来说，以网格分值作为基本定级单元划分级别需要大量的人工识别阻隔物进行级别界限调整，以及数据量处理巨大，操作起来比较复杂。 3.2 街区的定义及划分标准“街区”一般被认为是一个舶来词汇，是从英文“block”直接翻译过来的，在中国的传统习惯里与之对应的词汇大约是“街坊” 。在中国的《辞海》、《现代汉语词典》中都没有收录“街区”一词。简单来讲，“街区”就是说是以四条街道为边围成的地区。街区的概念应该与以下几个要点有关: （1）街区是由城市道路以及河流、绿化带、围墙等边界元素划分的城市区域，一般有其明显的轮廓范围；（2）从形态上和功能上看，街区是构成城市的基本单元，绝大多数城市都是由一定数目的街区以某些方式组合而成并维持运转的；（3）街区内元素之间不是简单的并置关系，而是通过某些关系达到共生(其中最常见的是元素的向心性关系，即由街区形态中心或功能中心统领街区内元素；（4）街区是市民生活、工作、休闲的基本单元，也是政策法规执行和公众参与的基本单元。 3.3 引入街区作为土地定级单元土地定级中，引入街区作为土地级别划分的基本的定级单元。定级单元从虚拟网格到最终定级成果划分为三个层次：网格单元、街区单元、土地级别，将土地级别划分落实到街区层面，对土地定级单元的界定如下：网格单元：采用 1/4 或 1/16 公里大小面积相等的虚拟网格单元；街区单元：由城市道路、河流等阻隔性质地物围合成的最小封闭区间，现实状态下的最小定级单元；土地级别：由若干街区组成，现实状态下规模最大的定级单元。土地定级对街区的划分原则，参照土地定级单元边界划分原则，主要考虑城市道路系统对土地的分割作用，同时加入河流水系、铁路等对地价有明显阻隔作用的地物对不同质量土地的分割作用。街区边界的划分原则如下：（1）以城市现状铁路和轻轨等
轨道线路、城市道路、城市快速路、河流和主要障碍物等作为划分街区的分界线；（2）围合成具有一定规模或某些特定功能的区域（如经济技术开发区边界、规划新城边界、区县行政边界等）；（3）尽量与社区行政管理分区一致，为城市规划和城市管理的统一奠定基础； 3.4 街区参与土地级别划分以街区单元作为基本的土地定级单元，在土地定级范围内街区范围确定的基础上，以所计算的网格单元综合分值为基础，按照面积加权平均的方法计算街区分值，并对街区分值作频率统计，绘制频率直方图，划分级别范围，级别范围涵盖完整的街区，一个级别由若干个完整的街区组成。 7
街区分值计算公式： Ek——第 k 街区单元分值 ai——单元格 i 在 k 街区面积占本单元格面积的比重 bi——单元格 i 的综合分值图3 某城市商业用地以街区分值为定级单元绘制的频率直方图 4.结论与讨论本文考虑结合大中城市特点进行土地定级研究工作，随着城市化建设的提速大中城市空间结构发生了巨大的变化，对城市地价的影响因素也变得更加复杂，用传统的土地定级方法很难全面的平衡一个城市内部土地质量的优劣好坏，因此主要结合大中城市土地定级特点与难点提出定级方法的两种尝试，一种是考虑在多因素综合评价法中增加地价因子参与土地定级，另一种是提出引入街区作为土地定级单元的初步构想。多因素定级方法在全国城镇土地定级过程中已经得到了普遍的应用，该方法利用影响土地质量优劣的经济、社会、自然等因素因子进行综合性评价，但是单从作用型因素因子综合分值评价很难全面反映当前房地产市场情况下土地空间质量优劣，因此增加标识型地价因子参与综合分值评价划分土地级别可以解决现有定级方法下存在的问题。同时，从土地级别划分的基本原理入手，在遵循土地级别边界划分原则的基础上提出街区概念，作为土地定级基本单元，简化了工作，使得级别划分成果更加合理。两种方法创新性尝试是在做城市基准地价更新研究工作的过程中面临着上述的问题和困难后，在研究目前《土地分等定级规程》（GB/T 18507—2001）的基础上，通过实际工作逐步尝试后所提出，以更好的服务于基准地价更新工作。该方法更适用于在房地产市场发达，城市发展规模较大，地价影响因素复杂的大中型城市。 8
参考文献〔1〕全国土地估价师资格考试委员会编. 土地估价理论与方法 .北京: 地质出版社, 2004： 60－94 〔2〕中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布. 城镇土地分等定级规程(GB/T 18507-2001 . 〔3〕北京市基准地价研究编委会编. 北京市基准地价研究 2002. 北京：地质出版社， 2003:128－129 〔4〕王轩轩. 中国城市的小地块街区模式初探[D]. 东南大学城市规划与设计，2007:10 9
哈尔滨市城镇国有土地基准地价
哈尔滨市城镇国有土地基准地价 日期：2010-05-04 阅览次数：6143次字号：【大中小】哈尔滨市城镇国有土地基准地价单位：元/平方米 哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地价的通知 日期：2010-01-13 阅览次数：8974次字号：【大中小】 哈政发〔2009〕17号 各区人民政府，市政府各委、办、局： 为进一步加强土地管理，充分发挥地价在调控土地市场、服务经济建设中的基础作用，按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共 和国城市房地产管理法》、《黑龙江省地价管理暂行规定》和黑龙江省国土资源厅办公室《关于开展城镇基准地价修订测算工作的通知》（黑国 土资办发〔2007〕49号）等相关法律、法规和文件精神，报经省政府批准，市政府决定，结合我市经济社会发展实际，对我市现行城镇国有土地基准地价进行调整。现将有关事宜通知如下：
一、地域范围 本次公布的基准地价地域范围为哈尔滨市区（不含呼兰区、阿城区）土地利用总体规划确定的规划建设用地区域及部分重点开发建设区域范围内的国有土地，市区其它区域的国有土地参照邻近区域土地级别确定其基准地价。 二、基准地价内涵 本次公布的基准地价为完整土地使用权价格（净地价格），其内涵是指在正常土地市场条件下，一定年期土地使用权未来纯收益的现值总和，即土地使用权在现状或规划土地利用条件下的市场价格。其价格构成包括土地取得费（农村征地补偿费或城市拆迁补偿费）、土地开发费（政府对各类基础设施和公共服务设施的历史投入）和政府纯收益，不包括城市基础设施配套费。 本次公布的基准地价是在市区城镇规划建设区及重点开发建设区范围内，对现状利用条件下不同级别国有土地，按照商业、住宅、办公、工业等用途分别评估确定的，以2008年1月1日为估价基准日，各用途法定最高出让年期为：商业用地40年期、住宅用地70年期、办公用地50年期、工业用地50年期，平均容积率为2.0，各级别基础设施平均开发程度下的完整土地使用权区域平均价格。 各用地类型及土地级别基准地价对应的区域基础设施平均开发程度为： 商业用地：一级至六级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），七级至十级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 住宅用地：一级至四级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），五级至八级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 办公用地：一级至四级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），五级至八级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 工业用地：工业用地限制区及一级、二级为“六通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水、排水、供气和场地平整），三级至四级为“四通一平”（指宗地外通路、供电、通讯、供水和场地平整）土地开发程度。 三、其他事项 （一）在基准地价应用中，要按照《哈尔滨市各类城镇国有用地基准地价适用范围》（附件2）准确把握不同用途土地地价评估所适用的基准地价类别；参照《哈尔滨市城镇国有土地级别范围说明》（附件3）对土地级别界限进行确定，最终确定的土地级别以各用途土地基准地价图所载级别范围为准。 （二）土地有偿使用以净地公开出让为主，确需毛地出让时，以净地出让基准地价的40%为基准进行宗地评估。 （三）本通知自2009年10月1日起施行，市规划土地管理局、市物价局、市财政局《关于发布＜哈尔滨市市区城镇国有土地使用权出让基准地价＞的联合通知》（哈规土联字〔1993〕1号）和市政府及有关部门此前制定的与本通知规定不符的有关文件或文件条款，同时废止执行。 （四）呼兰区、阿城区的土地级别和基准地价由呼兰区、阿城区自行制定，并根据省政府有关批复意见自行公布实施。
(完整版)土地评估方法
土地估价方式 一、收益还原法：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 适用范围：适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。 1、首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。 计算公式： a－B·r2＝L·r1 L =（a－B·r2）/ r1= a1/ r1 式中： L—土地价格；B—建筑物的价格(依其他方法求得)； a—建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a为折旧后收益)； r1—土地还原率； r2—建筑物还原率； a1—土地的纯收益。 2、基本步骤 （1）计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。 （2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。
（3）计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 （4）确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。 （5）选择公式求算地价：根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。 二、市场比较法：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。 适用范围：从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 1、直接比较过程：
估价理论方法模拟题基准地价评估
估价理论方法模拟题基准地价评估 [判断题] 1、基准地价评估的任务是以城镇整体为单位，评估出土地的平均价格，并在基准地价基础上，建立起评估宗地价的修正体系。（X ） 2、基准地价评估时的土地用途以现在实际用途为主，但对某些城市规划实施造成地价上涨的局部区域，必须评估出规划条件实现后的基准地价标准。（X ）来源： 3、土地位置是决定土地收益和价格的最主要因素。（V ） 4、基准地价与宗地样点地价的差异一般是由于影响地价的区域和个别因素差异造成的。（V ） 5、基准地价图上，商服业用符号要依比例尺表示各级商服中心位置。（X ） [单选题] 1、（B ）是土地收益在土地市场中的直接反映。 A、基准地价 B、市场交易价 C、标定地价 D、出让底价 2、基准地价评估时土地用途以（D ）用途为主。 A．商业B．规划C．住宅D．现实 3、用收集的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特别和（C ），分析各土地级别或均质地域内土地质量与地价的相关关系，建立合适的基准地价评估模型。 A．土地用途B．土地质量 C．影响地价的因素条件D．影响级别的因素条件
4、确定基准地价的原则之一是：以实际数据测算的结果为准，以（C）、修正的结果为辅。 A．统计B.分析C．比较D．选择来源： 5、Ａ市原先下辖Ｂ、Ｃ两区，Ｄ县及Ｅ经济技术开发区，于１９xx年编制基准地价，当时，工作范围包括Ｂ、Ｃ两区和Ｅ经济技术开发区。到２０xx年，Ｂ、Ｃ两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，Ｄ县撤县成立Ｆ区，其中，邻近Ｃ区的Ｇ地区成为Ａ市新的房地产热点，Ｅ经济技术开发区由于引进大型项目，地价也迅速上升。因此，Ａ市决定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是（D）。 A．Ｂ区、Ｃ区、Ｆ区、Ｅ经济技术开发区 B．Ｂ区、Ｃ区、Ｅ经济技术开发区 C．Ｂ区、Ｃ区、Ｇ地区、Ｅ经济技术开发区 D．Ｇ地区、Ｅ经济技术开发区 6、在中等城市进行基准地价评估，其工作底图的比例尺一般为（C ）。 A．1：10000~1：100000B．1：10000~1：50000 C．1：5000~1：10000 D．1：1000~1：5000 7、地价样点图要反映调查到的地价样点的位置、土地用途、相应地价及城镇道路等，地价样点图按（ C ）分别绘制。 A．土地级别B．均质区域C．土地用途D．估价方法 8、用于基准地价评估的数据要符合（B ）的要求。
北京基准地价评估收费新标准
北京基准地价评估收费新标准 北京市物价局、市房屋土地管理局最新颁布的基准地价评估收费标准： ------------------------------------------------ 档次城镇面积（平方公里）收费标准（万元） 1 5以下（含5） 4－8 2 5－20（含20） 8－12 3 20－50（含50） 12－20 4 50以上 20－40 ------------------------------------------------ 北京房地产价格评估收费新标准 以下是北京市物价局、市房屋土地管理局最新颁布的房地产价格评估收费标准：------------------------------------------------ 档次标的总额（万元）累计计费率‰ 1 100以下（含100） 5 2 101以上至1000 2.5 3 1001以上至2000 1.5 4 2001以上至5000 0.8 5 5001以上至8000 0.4 6 8001以上至10000 0.2 7 10000以上 0.1 ------------------------------------------------ 注：1、本标准执行中可下浮，但下浮幅度不得超过20％。 2、差额定率分档累进制收费方法举例说明： 例如：标的总额40000万元，计算评估收费额。 100万元×5‰＝0.5万元 （1000－100）万元×2.5‰＝2.25万元 （1000－1000）万元×1.5‰＝1.5万元 （5000－2000）万元×0.8‰＝2.4万元 （8000－5000）万元×0.4‰＝1.2万元
土地价格评估委托协议书正式模版
( 协议范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 土地价格评估委托协议书正式 模版 The agreement concluded by the parties after reaching a consensus through equal consultation stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.
土地价格评估委托协议书正式模版 委托方：_________（以下简称甲方） 受托方：_________（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议： 一、甲方委托事项： 宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________
评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：________年____月____日 交付报告时间：________年____月____日 交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料： 国有土地使用证 宗地规划要点 宗地图 宗地规划平面图 甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。 三、工作要求：
东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告
东明县建制镇土地级别 与基准地价更新报告 Revised by Petrel at 2021
2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价 更新报告 东明县国土资源局 二〇一七年十二月
目录 第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况······················································错误!未定义书签。第二节工作步骤······················································错误!未定义书签。第三节工作结果······················································错误!未定义书签。第四节取得的主要成果和经验体会 ·····························错误!未定义书签。 第二部分技术报告·····································错误!未定义书签。第一章概述 ······························································错误!未定义书签。第一节自然与社会经济概况·······································错误!未定义书签。第二节建制镇基准地价更新概述 ································错误!未定义书签。第二章资料调查 ························································错误!未定义书签。第一节工作底图数据收集与整理 ································错误!未定义书签。第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 ··············错误!未定义书签。第三章土地定级 ························································错误!未定义书签。第一节土地定级的基本方法·······································错误!未定义书签。第二节定级因素、因子体系的建立 ·····························错误!未定义书签。第三节土地定级因素整理与分析量化 ··························错误!未定义书签。第四节土地级别划分················································错误!未定义书签。第四章基准地价更新··················································错误!未定义书签。第一节基准地价更新评估的主要步骤 ··························错误!未定义书签。
基准地价工作方案
土地定级与基准地价更新工作实施方案
土地定级与基准地价更新工作方案 一、目的意义 开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。合理调控土地市场，促进土地正常交易，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。 二、对象与范围 根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求：土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地”。土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定”。本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为基础，并考虑到城镇发展的趋势，确定本次工作的评估的范围。 三、基准地价内涵与期日 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。 此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。 设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地内场地平整），工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下
水，宗地内场地平整）。 法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。 四、技术路线
土地估价的五种方法
对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解 每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索 一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算 然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下： 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用； 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索 在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索 在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索 （）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索 房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用
基准地价和地价
1、基准地价和地价的定义及内容 1.1、《土地基本术语》（GB/T19231—2003） P26 5.5.5.1 基准地价 中国各城镇按土地的不同区段、不同用途和不同等级评估和测算的土地使用权的平均价格。 5.5.1 地价 土地价格 1.2、《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） P80 基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益（地租）的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。 1.3、广东省地价管理规定广东省人民政府令第４６号 1998年 第二条本规定所指的土地价格包括基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。 基准地价是城镇不同级别、不同用途的土地使用权单位面积平均价格。 标定地价是地产市场正常供求关系和正常经营管理条件下具体宗地的价格。 出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。 交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。 2、基准地价和地价的区别 2.1、土地基准价和每宗地的成交价格是不一样的，基准地价反映的是一个地区中长期的趋势，是更长时间的变化，所以价格相对低。这是它们之间最本质的区别。 2.2、基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价； 2.3、基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。 2.4、土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价； 标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价； 标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。 3、土地定价的依据 《城镇土地估价规程》（GB-T 18508－2001） 3.1、6.3 商业金融业用地宗地价格评估
土地评估报告格式模板
土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树
木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行； （2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻
基准地价法
基准地价修正法(land datum value method)是我国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。 基本公式：利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下： V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：V：土地价格 V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价 ∑Ki：宗地地价修正系数 Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资料；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。 修正程序 a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价； c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表； d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正法表 ,确定待估宗地地价修正系数； e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正； f.求出待估宗地地价。 1.确定基准地价 （1）确定基准地价 根据甘肃省国土资源局公布的陇西县基准地价报告，待估宗地属于陇西县1级工业用地，基准地价374元/㎡。 （2）确定修正系数 A．期日修正系数（k1）的确定 陇西县基准地价估价基准日为2007年，本次评估基准日为2018年3月31日，根据当地土地供求关系与企业发展状况，在待估宗地地段内，地价有一定上升，需进行期日修正。 经测算，地价指数k1=1.67 （3）土地使用年限修正系数（k2）的确定 由于陇西县基准地价为法定最高使用年限50年，而待估宗地剩余土地使用年限为47年。年期修正系数k2=0.94 （4）容积率修正 待估房地产的容积率=18968/41845.8=0.453 根据容积率修正系
基准地价报告
基准地价调查技术报告 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率下，对现状利用条件及开发条件下不同级别或不同均质地域的按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高年限土地使用权区域平均价格。 一、基准地价的评估应遵循以下程序： （一）、准备工作：主要有编写基准地价评估任务书，制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图，确定基准地价评估区域。 （二）、土地调查与整理： 1、资料调查与整理： （1）土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级报告、土地估价定级成果的资料。 （2）土地利用收益资料：包括土地利用效益资料，资金利用效益资料，不同行业不同规模的劳动力标准等。 （3）地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料，土地征用补偿，安置补助及地上附着物补偿标准资料，以地换房资料，房屋拆迁补偿标准，房屋拆迁标准等。 （4）影响地价的因素资料：有一般因素、区域因素、个别因素。 （5）其他资料：历史地价资料，土地开发经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的税收种类，税率等，城镇规划有关资料。 2、资料调查的一般要求： （1）调查、收集到有关的地价资料按实地工作位置标注到地图上。 （2）调查以土地级别或均质地域为单位进行（本次实习以上庄村、前庄村为一均质地域）。 （3）样本抽查采用分类不等比调查。 （4）样本要有代表性。 （5）样本分布要均匀。 （6）调查样本每级应不少于30个。 （7）所选样本能同时获得地价利用或利用收益和相对应的土地条件资料。 （8）土地利用收益资料应不少于近期两年的数据。
（9）以人民币为单位，准确到小数点后一位。 （10）调查资料必须填入相应的调查表格或记录手簿。 3、样本资料整理： （1）样本剔除，剔除不符合本次实习要求的资料。 （2）样本资料归类。 （三）基准地价评估： 1、利用级差收益侧算法。 2、利用土地交易资料估算基准地价。 （四）基准地价确定： 1、以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定该均质地域范围内的商业、住宅、工业用途的基准地价为城镇基准地价。 2、以两种方法测算城镇用途基准地价的，应以均质地域为单位，用不同的测算结果，根据当地土地市场和地价水平确定。 3、以两种以上方法测算的，根据不同方法的评估结果，土地市场状况等。以其中最符合市场行情的一种方法结果为标准。 （五）编制基准地价修正系数表： 基准地价系数修正表采用替代原理，建立基准地价，宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。 （六）成果检验： 对测定的成果按《规程》或本地具体情况进行检查和验收。 二、调查结果报告： 经过我们第四组全体成员对调查区域的调查，结合本地情况和具体的实际资料综合分析得出，该区域的土地地价和相关情况： 该区位于兰州市安宁区，是一个典型的城中村，我组主要调查的是上庄村和前庄村。该区域人多地少，人地矛盾突出，平均人均耕地为0.38亩。该区主要进行集约型农业生产，大部分耕地用于蔬菜生产。1997年市政府对该区进行土地征用，以6.9万元/亩的价格进行耕地补偿。2005年后又进行第二次土地征用，耕地补偿为14.8万元/亩，房屋拆迁补偿标准为649元/㎡。实行以房换房的拆迁
横城镇土地定级与基准地价更新成果.doc
横县城镇土地定级与基准地价更新成果 项目工作范围 本轮定级估价范围主要根据《横县土地利用总体规划》（2006～2020年）（2015年调整）和《<横县城市总体规划>（2005～2020年）局部调整（2009）》城区范围内的可作为城镇建设用地使用的土地，以及六景、峦城等16个乡（镇）〔包括乡（镇）合并前，原乡（镇）镇区〕范围内可作为城镇建设用地使用的土地综合确定。估价范围包括城区及六景、峦城等16个乡镇内主要现状建成区、近年拟供地的新增建设用地区域和部分有条件建设区。定级估价面积详见下表： 一、基准地价内涵说明 基准地价为政府定期制定公布、按各土地利用类型现状条件评估的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。 本轮基准地价由商服、住宅、工业和公共管理与公共服务
（分为两类，一类为机关团体、新闻出版、教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育用地；二类为公用设施、公园与绿地用地）四类用途组成。不同用途价格对应的基准条件为： 1.基准地价估价期日为2017年11月1日。 2.基准地价的期限按各类用地出让土地使用权的法定最高年限，即商服用地40年，住宅用地70年，工业用地50年，公共管理与公共服务用地50年。 3.土地开发程度达到“五通一平”标准，即宗地红线外通路，通上水、通下水、通电、通讯，宗地内场地平整。 4.土地利用状况：商服用地容积率1.0；住宅用地容积率3.0；工业用地容积率1.0；公共服务项目用地容积率0.5～1.5（其中一类用地容积率1.5；二类用地容积率0.5）。 5.地价影响因素均在一般状态。 基准地价内涵见下表。 表2 基准地价内涵表 二、土地级别与基准地价更新成果
土地资源价格评估
土地资源价格评估 发表时间：2012-07-12T11:17:55.803Z 来源：《赤子》2012年第10期供稿作者：杜宇航[导读] 除上述地价估价方法外，还有区段价法、路线价系数法、收益倍数法和农地标准田法等等。杜宇航（哈尔滨国源土地房地产估价有限公司，黑龙江哈尔滨 150010）摘要：目的：讨论土地资源价格评估。方法：查阅文献资料并根据个人经验进行归纳总结。结果：估量和测算地价须因地制宜顺应土地利 用目的和需求而采用多种适宜的计量方法。结论：除上述地价估价方法外，还有区段价法、路线价系数法、收益倍数法和农地标准田法等等。究竞选用什么方法，要根据估价的目的和地价种类及其制约因素的不同而定，可以选用某一特定的方法，也可以多种方法并相互补充验证。 关键词：土地资源；价格；评估 由于土地价格的制约因素十分复杂，要对土地价格做出科学精确的计量是很困难的，但是又必须进行科学合理的估计和计价，否则土地价格的经济意义及其重要作用将会失去。诸如土地所有权与使用权转移在经济上的实现，土地供求关系的调节，土地资源的占用与利用，以及政府对地税的征收和发行土地债券等种种措施，都必须以正确的地价为依据。估量和测算地价须因地制宜顺应土地利用目的和需求而采用多种适宜的计量方法，其常用的基本方法有以下几种： 1 马克思“地租资本化”法 土地价格与地租、利息率具有如下的函数关系，即土地价格与地租成正比例，与利息率成反比例，用公式表示为：土地价格=■ 上式表明地租愈高，地价就愈高；同时，利息率愈高，地价就愈低。 2 西方国家和港台常用的土地估价法 2.1 纯收益资本化法。 纯收益资本化法即西方所称的“收益资本化法”，亦即由利用某地块每年生产的净收入（纯收益）按资本化法推算出的土地价格。西方经济学家认为把土地收益还原为资本价值这个资本化过程是土地估价的核心。纯收益资本化法，也就是把土地的常量收益还原为资本价值。纯收益的概念即“经济地租”，因此其所用公式与马克思“地租资本化法”的公式并无二致。即： v=■ 式中：v—地价；a—地块每年的净收益；r—当时流行的利息率。 2.2 预期价值法（anticipated value approach）。预期价值法即基于期望对“纯收益资本化”所算出的地价增加一个数值。其使用的公式只是资本化的公式中加上一个数值，即： v=■+（-）■ u、a、r的含义与资本化公式中心相同，i代表预期每年增加的地租额，i/r2代表增加地租的资本化值即地价的增值，符号4-（一）代表正增或负增。原地价称为生产价值（productive value），地价的增值部分称为预期价值。因一般地租、地价呈增长趋势，正常情况下应是正增，用“+”号，但在一定时期也可能下跌，而用“-”号，以事调整。 2.3 购买年法。 英国和德国在采用资本化法时，常以“购买年”（purchaseyears）法表示，即以年租金去除地价的方法，说某块土地卖了“20购买年”（20years purchase）、“25购买年”（25 years purchase），其意义在于以多少年的地租之和来表示地价，或以年均地租去除地价来表示利息率。 2.4 土地批租法（grant-land approach）。土地批租法是由国家土地管理机关代表国家把一定面积的地块在规定期限内依据一定条件通过法定合同（契约）租给土地使用者，期满后收回土地及其建筑物。 3 土地估价的其他几种方法 3.1 市场比较法（market-comparison approach）。是将计（估）价地块与已成交买卖的同类地块进行比较对照，以决定本地块的价格。其关键在于要选准比较地块，以已成交的地价为标准进行估价，而不是依据本地块具有的价格因素逐项分析计量。此法的适用程序一般是： （1）首先依据地块的自然条件、社会环境、土地生产力、地上建筑等制约土地价格的主要因素的相似性，选定比较地块；（2）对照以上制约地价因素和市场交换条件，找出两块土地的差异点，分析这些差异点对地价的影响；（3）分析本地块买卖双方的偏好和非经济因素对地价的影响；（4）最后通过权衡，以确定地价。 3.2 替代成本法，或重置成本法（replacement-cost approach）。是把生产成本原理运用于住宅及其他城市不动产估价的一种方法。它以不动产市场价格为标准，通过成本分析的理论方法对计（估）价地块及其地面上的建筑物逐项测算成本，并算出总成本（含场地费和建筑费等），然后扣除折旧和损耗等因素的影响，最终测定不动产价格。 3.3 剩余法（residual approach），又称剥离法等。其基本思路是把土地价格从整个不动产价格中分离出来。它主要应用于有开发价值的土地估价，即利用其开发后预计获得的总收益扣除其开发投资和正常利润，其剩余价值就是土地投资商所能提供的土地价格。这里总收益是指用最适用方法和最佳利用程度估算开发后的总收益，然后估算土地开发的总成本。 3.4 路线价法。此法主要是依据距沿街道的距离近便度，将整片土地划分为等级，通过制定标准宗地单价，以此为基准而评定相邻宗地价格的估价方法。 3.5 基准地价修正法。基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用权年限、建筑容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。该方法的操作步骤是：（1）搜集有关基准地价的资料； （2）查出估价对象所处地段的基准地价；
我国基准地价评估方法研究
我国基准地价评估方法研究 发表时间：2018-07-20T15:57:36.763Z 来源：《基层建设》2018年第14期作者：胡明霞[导读] 摘要：基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据，基准地价评估和更新对于完善土地市场，合理配置土地资源发挥了重要作用。 兰州市国土资源评价研究院甘肃省兰州市 730030，摘要：基准地价是政府进行城市土地管理、地价水平宏观调控的基本依据，基准地价评估和更新对于完善土地市场，合理配置土地资源发挥了重要作用。但是现有基准地价评估更新体系逐步暴露出一些新的问题，需要逐步完善。文章重点就我国基准地价评估方法进行研究分析，以供参考和借鉴。 关键词：基准地价；评估方法；土地管理；研究引言 基准地价是指土地的初始价，在城镇计划的范围内，根据城镇的现状发展（地质的分布、地形状况、土质等级等），按照各行各业的用途进行评估土地最高年限的土地使用权价格，并且由相关政府公布国有土地使用权的平均价格。因此，基准地价具有一定的时效性，城镇在进行土地规划的过程中，必须对基准地价的评估方式进行更新与完善，从而促进城镇快速稳定的发展。 1我国城镇基准地价评估的必要性分析城镇企业与经济的飞速发展，给我国的经济发展带来了一定影响。但是与大城市相比较，仍然存在一定的问题，比如对城镇的土地经济质量缺乏横向比较，市场规划不规范等，使城镇的投入量大，资源利用率较低，从而造成了资金与物力的大量浪费，比如有些土地资源处于闲置状态。因此，为了促进城镇科学合理的发展，必须对其基准地价进行评估，不仅可以为城镇节约大量资源，而且可以促进城镇快速稳定的发展，为其以后的规划奠定良好的基础，同时可以合理利用城镇土地资源，科学性的计算各种基准地价，所以对城镇的基准地价进行评估具有一定的研究意义和必要性。 2我国城镇基准地价评估方法研究 2.1城镇综合基准地价评估方法 边际分析法可用于说明一个典型城市的市区及其周围土地的空间配置过程，当城市很小时，城市为功能单一的生活型城市，商业用途的三角形A及住宅用途的三角形B可能很小。随着城市规模的不断扩大，城市功能的日趋复杂，三角形的高度和宽度分别向上和向外延展。其结果是原来一些住宅用地会转变为商业用地，同时生产性工业用地出现，城市周围的农地则会转化为住宅用地或工业用地，这种土地空间配置发展的原理尽管是一种纯理论的概念，但用于指导将城市不同用途的类别基准地价综合成综合基准地价，仍不失为一种有效方法。 2.2商业用地基准地价评估方法 由于商业对区位条件非常敏感，其用地效益不仅表现为从市中心向外呈现出递减趋势，而且在同一商业区内的不同街道以及在同一街道上的不同区段，也有明显的差异。因此，在级别基准地价或区域基准地价的基础上，应分街道评估路线价，以路线价作为商业用地的基准地价。路线价法的基本思路是对面临特定街道且可及性相等的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价，并附设在该街道上。再据此路线价进行适当的修正，从而计算出临接该街道的其他各宗地的价格。路线价法能快速评估多宗土地价格，但要求有规范的土地，以得到较多的交易实例。采用滑动平均曲线法评估路线价可以消除传统路线价法的不足，其基本思路是按街道绘制样点地价曲线图，消除图上异常地价样点之后，得到能反映街道地价变化趋势的平滑曲线，选择平滑曲线变化明显处作为路线价区段的分界点，依图上的界点相对坐标找到所对应的具体地物，从而得到最终的路线价区段，最后依据平滑曲线图，采用简单算术平均法计算各区段的路线价值。平滑曲线图既消除了异常地价样点，又消除了相邻样点地价陡升陡降的现象，明显且直观地反映了同一街道地价的变化趋势，因此可以依据平滑曲线图，采用简单算术平均法来计算各区段的地价平均值，以此作为各区段的路线价。 2.3工业用地基准地价评估方法 工业用地的特点表现为用地面积大，单位面积的土地收益低，对城镇内的微观区位条件反应并不敏感。影响工业用地效益的因素主要是宏观区位条件、交通运输条件、规模与集聚效益、自然条件及环境保护要求等，所以测算城镇工业用地可采用成本逼近法。成本逼近法的基本思想是把土地的所有投资作为基本成本，再加上这一投资所应产出的相应利润即为土地价格。因此，采用成本逼近法评估工业用地地价时，其地价构成主要如下：第一，土地取得费，即实际取得生地的费用；第二，土地开发费，即三通一平费、基础设施配套费、相关税费和贷款利息等；第三，土地开发利润；第四，地增值收益。因农用地转变为非农用地，其用途的变化必然带来价值的提高，既产生增值收益。增值收益的计算可通过该地区最低自然增值率的确定，再根据不同区位条件进行修正求得。 2.4居住用地基准地价评估方法 2.4.1收益还原的评估方法 在城镇基准地价评估的方式中，采用收益还原法，可以正确评估出土地使用权的价格，在《城镇土地估价规程》中用有限年金法来评估地价公式来计算，在此公式中，包括城镇土地的纯收益、城镇土地的还原率、其中的收益价格以及使用年限，如果使用年限越长，则城镇土地的所有权价格与土地的使用权才能相等，然后根据城镇土地收益还原评估法计算出地价，如根据城镇土地的纯收益与其土地的资本还原率的比率，可以得出土地价格的结果。一般在一些使用方法中，城镇土地基准地价的评估方法都是以收益还原法为基础，此方法在应用中经济且实用，为城镇的地价评估带来了一定的方便，但是收益还原法仍然有一定的不足，比如在计算过程中，需要对其他服务业的地价水平做出相关的反映。一般而言，商业利润远远高于其他各行各业，因此从其中的计算结果中可以看出，商业服务业的地价水平最高，所以城镇在进行地价评估的过程中，以市中心为焦点，使城镇基准地价分布差距较大。根据以上的分析结果，可得出离城镇较远的地区以及上层需扩建的位置可以使用收益还原评估法。 2.4.2路线价的评估方法 路线价法用于城市土地地价的评估，而且不是标准深度图的的价格，它对一些特定的街道以及一些使用价值一样的市街地制定一个离道路远近的一个标准，计算出其中土地的平均价格，从而可以有效的获得该区域的路线价。因此，此方法适用于道路排列整齐，且道路的结构科学合理以及规划较系统的城镇，其中该方法可以用数学方法计算出其他宗地地价的方法。 2.4.3剩余评估法