房屋工程保修管理办法
房屋工程保修、维修管理办法
1. 目的为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本管理办法。
2. 适用范围适用于美林基业中国美林湖开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。
3. 术语和定义
3.1. 保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包单位对发展商的保修
期。发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。
3.2. 房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。
3.3. 房修工程师：指保修中心各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。
3.4. 地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目保修服务中心处理房屋保修期内房屋质量问题的专
职工程师。
4. 职责
4.1 保修服务中心：
4.1.1 负责自交付之日起的工程保修工作，各项目物业保修服务中心经理为工程保修管理的第一责任
人，进行统一的协调和监督管理。
a. 负责受理房屋维修报修接待（接报、填单）。
B. 负责分类派单，根据业主保修情况分为紧急（30 分钟内到场查看并给出处理意见），非紧急
（24 小时内到场查看并给出处理意见）。
4.1.2 负责制定和完善相关房屋保修制度文件，并严格执行；
4.1.3 负责对各服务中心按规定配置房修管理人员，定期组织培训考核，房修管理人员必须具有房修
相关专业和管理能力，详见《房修管理人员岗位职责》；
4.1.4 负责房屋保修管理，协调处理业主提出的各类问题，落实维修整改；发现房屋系统性、普遍性
质量问题，及时汇报、沟通，提出改进建议；及时向地产提供房屋维修有关信息；建立一户一档房修档案资料库；
4.1.5 每月定期上报房修工作半月报和工程质量保修记录；
4.1.6 负责选定专业维修队伍，在原保修施工单位违反保修协议规定或无法及时保修的情况下，保修服
务中心有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。
4.1.7 负责提交由第三方进行维修的房屋维修相关记录及完工验收资料，提交到建总成本部，由建总成
本部审核结算及扣款。
4.1.8负责设立维修材料存放仓库，保存好各种建筑、装修维修材料，以便可以实现快速维修,
建立进出仓台账。
4.2保修服务中心工作流程图:
4.2工程建设总公司（包含下属各分公司）：
4.2.1负责督促地产项目部确保新项目达到交付标准，及时合格完成新项目物业移交；集中入
住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在保修服务中心上班，直接接受服务中心经理管理，配合完成入住期间验房问题的整改，负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和及时性。
4.2.2负责各保修服务中心工程保修工作的对接；行使保修服务中心与地产其他部门之间的总协调职责以
及重大投诉的指导、处理。保修中心经理负责牵头质量问题保修的补偿谈判，
确定补偿、维修方法、善后处理，参与重点房修工作。
423负责对由第三方进行维修的房屋维修费用进行审核结算及相应责任单位保质金的扣款。
4.2.4根据房修工作需要，审定和要求物业制定、完善相关房屋保修制度文件，并按此内容督促实施；425通过物业服务中心和销售部门对业主满意度回访，以季度为周期对保修服务中心进行房屋保修管理工作考核，依据考核得分给予保修中心经济奖励或扣罚；
426对房修工作进行检查和督促，建立激励机制，对工作不称职的房修人员要求维修中心予以撤换；对保修工作按每季度零星维修、急修及时率》90%，给予保修服务中心全员基本工资5%勺奖金作为激励奖金，客服回访调查服务质量满意率》95%合予全员基本工资10%勺奖金作为激励奖金。4.2.7负责第三方维修费用的结算及甲供材料的供货；授权保修服务中心零星维修材料采购权，预支壹万
元整（10000.也整）的零星维修材料采购资金，每月按实际使用所采购的票据报销，循环使用。
4.2.8负责协调施工单位完工验收后，提供部分室内装修施工材料作为维修备用材料，移交到
保修服务中心仓库，办理移交手续后方能办理结算。
4.2.9负责落实新项目签订总承包合同时，在合同相关条款中明确新项目交付后，施工单位必须与保修
服务中心、工程建设总公司，另外签订细化的《房屋保修三方协议》并作为总包合同附件”。总承包单位有义务接受保修中心的保修管理和监督。
4.2.10负责在新项目物业移交的二周内牵头落实签订《房屋保修三方协议》。如建总及其下属单位（各
工程管理中心、装修部等）未能按时办理书面移交手续，或未按时落实《房屋保修三方协议》签订的维修责任仍归建总各工程管理中心及装修部，一切责任由相应单位承担。
附：《房屋保修三方协议》样本
4.3采购中心：
4.3.1负责房屋维修甲供材料的采购及按时供货，对于比较少见少用、维修常用的施工材料
要
备有一定量的维修备料，保修服务中心每半月定期申购、领用或领到保修中心维修材料仓库入库保存。
4.3.2负责组织与协调甲供材料供应商，如甲供材料在质保期内，出现质量问题应积极配合处理，及负责
甲供材料质保金的扣除。
4.4物业公司：
4.4.1 负责每天18:00 至次日8:00 钟时段内的业主报修及急修抢修工作，并做好记录每天提交到保修
中心。8:00 至18:00 时段内的保修负责电话转接至保修服务中心接报分机，房屋工程维修报修接单以报修服务中心为主。
4.4.2 负责美林湖区域内日常的水电维修，以及水电抢修工作，做好相关记录每天提交至保修服务中
心，由保修服务中心统一提交到建总成本部结算。
4.4.3 负责处理工程维修以外的业主投诉或诉求，及时取证，耐心解释、沟通，按有关规程执行。4.4.4负责每月维修服务满意度回访，根据维修服务中心提交的维修半月报、月报，回访率达40%以
上。
5. 项目保修阶段
5.1. 项目保修阶段工作定义：指集中入住开始至房屋保修期限内，保修中心承接业主报修的房屋质量
问题，及其引发的投诉处理、索赔谈判、维修整改、协调、档案记录等保修管理工作。
5.2. 项目保修阶段保修工作操作规程房屋维修管理具体操作详见《房屋维修管理作业指导书》
5.2. 1 新项目集中入住期间，业主提出的验房问题，在完成维修验收时业主不能来现场签认的，必须在
入住验房表单“业主验房记录单”的复验结果栏内作出相应记录。
5.2.2 新项目集中交付结束后，业主的每项报修，必须执行房修相关表单的填写操作。5.2.2.1以下情况必须填写3 联单：
a. 需要持续入户维修作业2天（含2天）以上的；
b. 需要打开房屋结构进行维修并随后恢复的：
如：涉及空鼓、裂缝；各类渗漏；拆换木地板；拆装铝门窗框架、调换铝型材；拆装进户门、内门框架；电气、给排水管线拆装；橱柜拆装；饰面砖、大理石调换等对业主生活影响较大的保修项目；
c、已过保修期属有偿维修，但由于某些特殊原因，作让步无偿保修的；
d、业主反应较激烈、已有投诉或可能引发重大投诉的其它保修项目；
5. 2. 2.2更换配件等一般小项维修，可填写《零星房屋维修处理记录单》；
5.2.3 房修工程师接到业主报修，应认真解答业主询问，作好记录并填写报修单，及时会同
保修单位、业主现场查看，商议处理意见和维修时间，操作中需注意以下事项：
a. 判断质量问题避免含糊，尽量避免二次以上到业主房屋中查看质量问题，对质量问题的判断前
后要一致。
b. 维修人员不得单独到业主房屋中查看质量问题。
c. 属保修范围的质量问题，及时与业主沟通协调，约定维修时间，落实维修。
d. 较重大的质量问题（如裂缝、渗漏）不要轻易下结论，待事后判断准确后以书面形式答复业主
（可以将质量问题的结论、维修方案合并在一起），业主签字确认后实施维修。
e. 一般质量问题的维修不予补偿。对于业主提出的额外的补偿，物业公司和保修中心不宜轻易承
诺。
f. 重大质量问题（裂缝、渗漏以及超过5000元维修费用的）保修的补偿以及对于业主提出的额
外的补偿实际损失的补偿（需有有关证明），贰千元以内（2000.00 元）以内的由维修经理协调处理；贰万元（20000.00 元）以内由保修服务中心副总经理全权处理，超过贰万元
（20000.00 元）应上报建设总公司总经理确认。
g. .属业主装修或使用不当等原因产生的质量问题，应及时取证，耐心解释、沟通，按有偿维修规
程执行。
5.2.4 对于正在装修或已完成装修房屋的维修，维修方案中应明确成品保护所用材料、保护方法，在
维修过程中予以监督。
5.2.5 房修工程师或协管员必须每天进行现场巡视，重大质量问题的隐蔽工程施工需安排人员旁站监
理，重点进行维修过程监控和质量验收；增加的人员费用应由保修单位支付。
5.2.6 各维修服务中心每月12日、25 日前向建设总公司上报《房修工作半月报》、
每月25 日前上报《工程质量保修记录表》。
5.2.8 除《住宅质量保证书》外，一般不另外提供有关房屋质量鉴定报告。
5.2.9 不得将维修费用直接赔付给业主，让业主自己维修。
5.2.10 防止施工单位直接与业主谈判、赔偿，改变维修中心已确定的处理方案。
5.2.11 在房屋质量问题性质、保修范围、维修时间等问题与业主存在意见差异的，业主反应较激烈、已
有投诉或可能引发重大投诉的，一周内经与业主沟通、协调无效果的，房修工程师必须及时上报部门经理，并抄报建设总公司。
5.3. 维系中心直接委托第三方专业施工单位修缮的操作流程：
5.3.1 直接委托第三方房修的前提条件：原保修单位违反《房屋保修三方协议》约定条款，保修服务质
量不能满足物业公司和小业主合理要求的。
5.3.2 物业房修工程师填写《房修委托申报单》并附《物业零星工程委托单》（需附“ ** 情况说明”
附件）。
533房修工程师书面或邮件报批-服务中心主管/经理批示回复一房修工程师转报一建设总公司回复—维修中心经理转发—房修工程师执行—第三方施工单位维修。
5.3.4 报批流程在2个工作日内完成，第三方施工单位维修发生的费用按照《房屋保修三方协议》中
规定执行。
5.3.5 超过总包保修期等由地产支付的维修费用，由保修服务中心直接填写《房屋维修委托申
报单》、《物业零星工程委托单》以书面或邮件方式报建设总公司确认，建设总公司应于2
日内给予审批回复。
6. 重复维修升级管理及预警制度：
6.1. 对于相同部位、同一问题重复维修两次及两次以上的房修问题，服务中心应重点跟踪、管理，以消
除客户的抱怨和不满。
6.2. 房修工程师接到业主重复维修两次及两次以上的报修，必须立即上报房修负责任人、客服主管和部
门经理。由房修负责人、客服主管及时与业主协调沟通，处理该项重复维修。处理过程中，房修负责人、客服主管遇有困难难以解决或业主反映激烈有矛盾升级倾向时，应及时上报经理，进入升级管理，由服务中心经理直接主持协调处理该项重复维修。
6.3. 客服接待、房修工程师接到业主对房屋质量问题两次及两次以上维修的投诉（包括口头、书信、电
话、网上等各种形式），房修工程师需及时填写《房修预警报告》，上报建设总公司。由保修服务中心经理亲自主持与业主协调沟通，处理该项重复维修。
6.4 物业管理部、建设总公司应及时跟踪、配合，从技术、协调的政策、策略等方面予以支持。7．交付后设计变更工作流程
7.1 定义：项目交付后发现房屋设施、小区绿化、景观小品、公共设备、设施存在设计不合理，影响使
用功能或物业管理，需要进行设计变更和整改的操作管理。
7.2 房修工程师接到业主报修后，按房修相关表单要求填写（三联单）并上门勘查，如确属设计问题
的，及时提出书面意见报建设总公司总工室，建设总公司总工室协调地产设计部处理，三日内回复处理意见。
7.3 小区绿化、景观小品、公共设备设施，房屋公共部位存在设计不合理，影响使用功能和物业管理
的，由保修服务中心汇总相关情况，提出专题报告上报建设总公司总工室，由建设总公司总工室牵头与地产设计部协调处理，一周内回复审批意见。
7.4 房修工程师陪同设计部工程师到现场进行勘查，由设计工程师出具图纸，地产工程师安排施工单
位整改，房修工程师按房修工作流程处理。
8. 房屋保修扣款流程
8.1 保修服务中心注意保存《维修整改通知》底单、挂号信凭证、电话记录单等书面证据，作为质量维
修有关费用在保修单位保修金中扣除的依据；
8.2 保修服务中心直接委托第三方施工单位修缮的，《房修委托申报单》及《零星工程委托单》作为
扣款依据，报建设总公司、成本部审核，维修费用结算总额包含15％的管理费和补偿业主的10％的费用。
8.3 集团相关部门需在24 小时内给予书面批复。
8.4 保修服务中心在每个月10 日前上报上月份的维修费用结算，按不同维修单位或费用支付单位分类
整理审批表（含所有相关附件），经服务中心经理审核签字后，交报建设总公
司总经理审批；
8.5建设总公司总经理审批签字后，交财务部审核，执行付款流程。
8.6财务部在8个工作日内按流程审批后支付款项。
8.7超过维修费10%的补偿，由保修中心经理、畐U总经理在相关证明资料上签字，报建设总公司总
经理签字确认后，由建总成本部出具《房屋保修扣款通知单》。
8.8委托第三方施工单位修理的维修项目，业主提出索赔的在维修完成后服务中心应通过挂号信通知业
主领取补偿款(补偿款由服务中心先垫支)补偿协议书见附件：
9. 支持文件
9.1.SHVK/QP/PR011《项目保修期阶段工程管理程序》
9.2.SHVK/QP/PR017《顾客投诉处理程序》
9.3 VW/ZY/YW/FX1/01 (F)《保修期内、外房屋维修管理作业指导书》
10. 相关记录
10.1. 零星房屋维修处理记录单
10.2. 房屋维修联系单
10.3. 房屋报修处理登记表
10.4. 维修现场监理记录、验收单
10.5. 维修工程量核定单
10.6. 维修服务中心房修预警报告
10.7. 维修整改通知单/通知留底
10.8. 知会/知会留底
10.9. 工程维修结算审批表
10.10. 房屋保修扣款通知单
10.11房屋维修委托申报表
10.12零星工程委托单
零星房屋维修处理记录单
编号：ZL/VW/ZY/YW3/FX/01(F) 序号:
房屋建筑工程质量保修办法(建设部80号令)
《房屋建筑工程质量保修办法》建设部第80号令 第一条为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》，制订本办法。 第二条在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程（包括装修工程）的质量保修，适用本办法。 第三条本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。 第四条房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程质量保修的监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区 域内房屋建筑工程质量保修的监督管理。 第六条建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。 第七条在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为： 一地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 三供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
四电气系统、给排水管道、设备安装为2年； 五装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 第九条房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。 第十条发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。 第十一条保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。 第十二条施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。 第十三条保修费用由质量缺陷的责任方承担。 第十四条在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。 第十五条因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。
零星维修管理办法
零星维修管理办法 一、为了进一步规范公司零星维修的管理，有效控制维修费用，确保维修质量，特制定本制度。 二、本制度适用公司对外承揽房屋简易维修、公共设施、基础设施等零星维修的管理。 三、职责 1、公司XX部门负责对外零星维修工程的统一管理、结算。 2、负责根据各部门的零星维修需求，合理安排工程人员进行维修。 3、负责对工程承包人员的资质进行审核。 4、负责对各项零星工程的《工程维修预算》进行审核。 5、负责拟定《零星维修协议》，并按相关程序办理各项审批手续。 6、负责办理零星维修工程费用结算审批、报销手续。 7、负责组织对零星维修工程进度、质量、安全进行检查。 8、负责组织对完工后的零星维修工程进行验收。 9、财务管理部门负责对各类零星维修工程费用的支付进行审核。
10、公司ＸＸ部门负责办理零星维修工程的申报，并协助办理相关手续。 11、参与工程人员要听从领导、服从安排。 12、发现贪图小利、中饱私囊者，一经发现将按照公司有关规定给予重罚或开除处理。 四、工作程序 1、各部门有零星维修需求时，据实填写《零星维修申请单》经领导审批后，交XX部门组织办理。 2、XX部门收到《零星维修申请单》后，按实际需要，及时通知工程承包人到现场查看并组织有关人员初步拟定维修方案。 3、维修方案经领导及有关人员共同审定后，由XX 部门填写《零星维修派工单》交维修人员及时开展维修工作。 五、合同签订 1、XX部门根据工程情况拟定《零星维修协议》，审定后并与甲方签订合同。 2、《零星维修协议》签订后，按公司《合同管理制度》及时移交归档。 六、工程验收及费用结算 1、零星维修工程结束后，由XX部门组织相关人员进行工程验收，并作好验收记录。 2、零星维修工程验收完毕后，由XX部门根据验收情况进行预算申报，办理相关费用结算手续。
房屋建筑工程质量保修书-(示范文本)
房屋建筑工程质量保修书 发包人（全称）：__舟山银誉房地产有限公司 ____________ 承包人（全称）：__浙江银誉建设工程有限公司 ____________ 发包人、承包人根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，经协商一致，对__虾峙镇沙峧移民安置小区三期__（工程全称）签定工程质量保修书。 一、工程质量保修范围和内容 承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担本工程质量保修责任。 质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，以及双方约定的其他项目。具体保修的内容，双方约定如下： ______本工程承包人负责的合同施工范围内的全部内容。 二、质量保修期 双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期如下： 1.地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限； 2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为_5_年； 3.装修工程为__2_年； 4.电气管线、给排水管道、设备安装工程为__2__年； 5.供热与供冷系统为 / 个采暖期、供冷期；
6.住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为__1_年； 7.其他项目保修期限约定如下： / 。 质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。 三、质量保修责任 ⒈属于保修范围、内容的项目，承包人应当在接到保修通知之日起7天内派人保修。承包人不在约定期限内派人保修的，发包人可以委托他人修理。 ⒉发生紧急抢修事故的，承包人在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。 ⒊对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，承包人实施保修。 ⒋质量保修完成后，由发包人组织验收。 四、质量费用 保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。 五、其他 双方约定的其他工程质量保修事项：_本工程质量保修金为工程结算总价的3%。保修金在工程验收合格之日起满一年返还一半，另一半保修金在满二年后返回_。 本工程质量保修书，由施工合同发包人、承包人双方在竣工验收前共同签署，作为施工合同附件，其有效期限至保修期满。 发包人（公章）：承包人（公章）： 法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：
房屋建筑工程保修细则
房屋建筑工程保修合同书 甲方： 乙方： 根据《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《合同法》，经甲乙双方协商一致，对工程签订工程质量保修合同书。 一、工程质量保修范围和内容 乙方在保修期内，按照《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等有关法律、法规、规范等规定，承担本工程的保修责任。 质量保修范围：包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，其中包括： 1、楼地面、屋面、墙面渗漏水； 2、烟道、排气孔道、风道和设备管道等管道不通或泄露； 3、楼地面沉陷、空鼓、开裂、起沙； 4、内外墙及顶棚抹灰、油漆、涂料等装饰面及结合层开裂、脱落或墙面起碱脱皮; 5、门窗变形、门窗五金配件及门锁损坏、开启关闭不灵或缝隙超过规范规定及渗漏水等； 6、厨房、卫生间地面泛水倒坡积水；阳台、露台、走廊、屋面倒坡积水； 7、厨房、卫生间等有防水要求的部位渗漏水； 8、室内外上下水管道及其他管道渗漏水、堵塞； 9、强弱电系统不能正常使用，电气设备、开关、插座故障，漏电、短路； 10、钢筋砼、砖石砌体结构及其他承重结构出现变形裂缝； 11、施工产生的其他质量缺陷。 二、质量保修期 双方根据《建设工程质量管理条例》及《房屋建筑工程质量保修办法》有关规定，约定本工程的最低质量保修期如下： 1、地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限； 2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为10年； 3、外墙保温10年； 4、装修工程为5年； 5、电气管线、给排水管道、供热管道、设备安装工程为5年； 6、住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为5年； 7、其他项目保修期约定如下：其他项目的保修期为5年。
保修期内工程维修管理办法
保修期内工程维修 管理办法 （工程部） 重庆市公共住房开发建设投资有限公司编制 二０一六年三月
目录 第一章总则 (2) 第一条原则 (2) 第二条范围 (2) 第三条名词解释 (2) 第二章工程维修管理组织机构与职责 (4) 第四条工程维修管理组织机构 (4) 一、领导小组 (4) 二、工作小组 (4) 第五条工程维修管理职责 (4) 一、公司质量维修管理职责 (4) （一）公司工程部质量维修管理职责 (4) （二）公司项目部质量维修管理职责 (4) 二、公租局质量维修管理职责 (5) （一）房屋管理中心 (5) 三、物业公司质量保修管理职责 (5) 四、监理单位质量保修管理职责 (5) 五、责任施工单位质量保修管理职责 (6) 第三章保修期内报修工作流程及争议解决 (7) 第六条保修期内报修工作流程 (7) 一、受理报修 (7) 二、查勘初判 (7) 三、责任判定的争议解决流程 (7) 四、监理单位受理分类并安排落实 (8) 五、责任施工单位组织维修 (8) 六、组织验收 (8) 七、核对、销项、备案并形成书面报告 (9) 第七条争议解决 (9) 一、监理、责任施工单位对物业公司责任认定产生争议 (9) （一）责任施工单位推诿、拒不执行的解决 (9) （二）使用方推诿、拒不认可的解决 (9) （三）第三方原因和不可抗力因素造成质量争议的解决 (10) 二、施工单位对监理单位责任划分产生争议 (10) （一）交叉作业造成质量、产品问题的争议解决 (10) （二）使用不当造成质量问题的争议解决 (11) 第四章维修质量和安全文明施工 (12) 第八条维修质量要求 (12) 一、执行标准 (12) 二、验收要求 (12)
2000年版房屋建筑工程质量保修办法
房屋建筑工程质量保修办法。 中华人民共和国建设部令 第80 号 《房屋建筑工程质量保修办法》已于2000年6月26日经第24次部常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。 部长俞正声 二○○○年六月三十日 房屋建筑工程质量保修办法 第一条 为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》，制订本办法。 第二条 在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程（包括装修工程）的质量保修，适用本办法。 第三条 本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。 本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。 第四条 房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程质量保修的监督管理。 县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程质量保修的监督管理。 第六条
建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。 第七条 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为： 一地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 三供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 四电气系统、给排水管道、设备安装为2年； 五装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 第八条 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 第九条 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。 施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。 第十条 发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。 第十一条 保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。 第十二条 施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。 第十三条
房屋工程保修管理办法
房屋工程保修、维修管理办法 1. 目的 为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本管理办法。 2. 适用范围 适用于美林基业中国美林湖开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。 3. 术语和定义 .保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包单位对发展商的保修期。发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。 .房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。 .房修工程师：指保修中心各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。 .地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目保修服务中心处理房屋保修期内房屋质量问题的专职工程师。 4. 职责 保修服务中心： 负责自交付之日起的工程保修工作，各项目物业保修服务中心经理为工程保修管理的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。 a.负责受理房屋维修报修接待（接报、填单）。 B.负责分类派单，根据业主保修情况分为紧急（30分钟内到场查看并给出处理意见），非 紧急（24小时内到场查看并给出处理意见）。 制定和完善相关房屋保修制度文件，并严格执行； 负责房屋保修管理，协调处理业主提出的各类问题，落实维修整改；发现房屋系统性、普遍性质量问题，及时汇报、沟通，提出改进建议；及时向地产提供房屋维修有关信息；建立一户一档房修档案资料库； 保修服务中心有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。 保修服务中心工作流程图： 工程建设总公司（包含下属各分公司）： 集中入住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在保修服务中心上班，直接接受服务中心经理管理，配合完成入住期间验房问题的整改，负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和及时性。 保修服务中心工程保修工作的对接；行使保修服务中心与地产其他部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。保修中心经理负责牵头质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、
《房屋建筑工程质量保修办法》
《房屋建筑工程质量保修办法》 UURcNEpZSExZOVhPXmFXQF5lX41iWWRbal1rUGmHaGRyZXhOfWl7WY6VYl2SmWeknKuZ q42JjKOGo4+1i4SLuZqrpXWSv7F3opCffZrHoLuelZy9raykw7HTr4yrnpuc豆丁分享文～分享世界档 中华人民共和建华部令第国号80 《房屋建筑工程华量保修华法》 中华人民共和建华部令第国号《房屋建筑工程华量保修华80 法》已于年月日华第次部常华华华华通华～华予华布～自华会200062624 布之日起施行。 部华,华正声 二???年六月三十日 房屋建筑工程华量保修华法第一华保华建华华位、施工华位、房屋建筑所有人和使用人的条 合法华益～华华公共安全和公利益～根据《中华人民共和建筑法》众国 和《建华工程华量管理例》～制华本华法。条 第二在中华人民共和境新建、华建、改建各华房屋建筑条国内工程;包括修工程,的华量保修～适用本华法。装 第三本华法所房屋建筑工程华量保修～是指华房屋建筑条称工程竣工华收后在保修期限出华的华量缺陷～予以修华。内 本华法所华量缺陷～是指房屋建筑工程的华量不符合工程建华称强制性华准以及合同的华定。 第四房屋建筑工程在保修范华和保修期限出华华量缺陷条内～施工华位华履行保修华华。当
第五华院建华行政主管部华华华全房屋建筑工程华量保修条国国的华督管理。 华华以上地方人民政府建华行政主管部华华华本行政域房屋建区内筑工程华量保修的华督管理。 第六建华华位和施工华位华在工程华量保修华中华定保修范华条当、保修期限和保修华任等～方华定的保修范华、保修期限必华符合双国 家有华华定。 第七在正常使用下～房屋建筑工程的最低保修期限华,条 华地基基华和主华华工程～华华华文件华定的华工程的合理使用体构年限～ 华屋面防水工程、有防水要求的华生华、房华和外华面的防渗漏～华年～5 华供华供冷系华～华与个采暖期、供冷期～2 华华系华、华排水管道、华华安华气装年～2 UURcNEpZSExZOVhPXmFXQF5lX41iWWRbal1rUGmHaGRyZXhOfWl7WY6VYl2SmWeknKuZ q42JjKOGo4+1i4SLuZqrpXWSv7F3opCffZrHoLuelZy9raykw7HTr4yrnpuc豆丁分享文～分享世界档 UURcNEpZSExZOVhPXmFXQF5lX41iWWRbal1rUGmHaGRyZXhOfWl7WY6VYl2SmWeknKuZ q42JjKOGo4+1i4SLuZqrpXWSv7F3opCffZrHoLuelZy9raykw7HTr4yrnpuc豆丁分享文～分享世界档华修工程华装年。2 其他华目的保修期限由建华华位和施工华位华定。第八房屋建筑工程保修期工程竣工华收合格之日起华算条从。 第九房屋建筑工程在保修期限出华华量缺陷～建华华位或条内者房屋建筑所有人华向施工华位华出保修通知。当
工程保修管理办法
工程保修管理办法 1.目的 提高客户报修处理的速度和质量，树立公司品牌形象。 2.适用范围 适用于公司各项目保修期内的工程维修；及保修期外投诉的处理。 3.原则 分清责任、及时处理、有据可查、不留后患。 4.职责： 4.1.总经理 4.1.1.审批维修费用、补偿金。 4.2.物业部 4.2.1.协调物业接待客户报修； 4.2.2.与业主协商，达成适当的维修协议或补偿协议； 4.2.3.协调施工单位以适当的方式进行保修或者补偿； 4.2.4.自行安排专业施工队伍维修； 4.2. 5.实时跟踪维修，保证维修的质量和进度； 4.2.6.负责保修金结算； 4.2.7.建立工程保修档案，每月形成保修统计报表。 4.3.财务部--法务 4.3.1.审核客户补偿协议、终结协议，提供法律意见； 4.3.2.协助物业部处理保修过程中的争议。
5.保修程序 5.1.物业管理处接到报修后，填写工程维修单交由现场工程师处理； 5.2.现场工程师进行现场勘查，初判为质量问题的通知保修单位； 5.3.采取电话、传真、特快专递方式通知保修单位，电话、传真通知到场后在书面通 知上签字，电话、传真通知后不到场的或到场拒绝维修的，物业部必须以特快专递方式发出通知，以特快专递方式通知的须注明通知内容，回执及时存档； 5.4.现场工程师根据现场勘查结果，与保修单位及业主一起协商制定维修方案； 5.5.如保修单位拒绝维修或支付补偿费用的，财务部—法务负责以适当的法律方式要 求保修单位承担责任，物业部负责找第三方维修或支付给业主维修补偿费用； 5.6.业主和保修单位已确定维修方案的，现场工程师组织保修单位严格按照维修方案 进行维修，物业部及时跟进，保证维修工程的质量和进度； 5.7.现场工程师组织业主及维修负责人对维修结果进行验收，并在工程维修单中记录 维修结果； 5.8.现场工程师将工程维修单移交给物业部存档； 5.9.委托第三方进行维修的，造价管理部核算费用，物业部负责按照付款流程进行审 批，并通知保修单位，此类款项从保修单位质量保修金中扣除； 5.10.业主拒绝维修或维修确实存在实际困难的，物业部负责按下述流程协商维修费 用补偿； 5.10.1.物业部协同造价人员与客户、保修单位进行接洽，确定赔偿方案（含赔偿 金额）； 5.10.2.赔偿方案确定后，业主、保修单位分别出具确认函； 5.10.3.物业部报送总经理审批赔偿方案； 5.10.4.赔偿方案批准后，物业部负责按照付款流程进行审批，此类款项从保修单 位质量保修金中扣除。
基建维修项目管理规定
基建维修项目管理规定 一、总则 1、为规范公司基建工程和维护修缮工程行为;加强对房屋的维修维护，保障房屋的住用安全和使用功能，提高房屋的完好率，充分发挥房屋的使用价值，制订本制度。 2、本制度是实业公司进行房屋维修维护的标准，也是对房屋维修验收的依据。 二、术语 1、房屋维修，是指对已建成的房屋经过一定年限使用后需要进行的大修、中修、小修。 2、房屋维护,是指房屋及其水、电、暖、卫、气等设施设备的常规检修与维护。 三、管理范围 本办法管理范围，包括： 基本建设项目(新建扩建项目); 构筑物的技术改造与更新项目; 房屋维修工程(翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程、综合维修工程); 其他建筑施工项目。 其他公司认定的基建工程和维护修缮工程。 四、房屋维修责任的划分 1、保修期内的房屋维修，由建设单位负责。
2、凡属使用不当或人为因素造成房屋损坏的，由行为人负责修复或给予赔偿。 3、保修期满后的房屋小型维修：由工程科监督检查，费用各使用单位处理。 4、房屋大、中型维修：由工程科负责，列入公司计划后实施，维修费用由总公司承担。 五、施工管理 1、公司工程管理科负责负责基本建设、技改项目和常规维修工程; 2、公司对较大预算额的基建施工项目，成立项目领导组，由工程、生产、安全、机动等部门派员共同组成。 3、公司对重大基建施工项目，成立项目领导组由公司分管领导任组长，协调各部门和外部关系，调动必要的资源。 4、公司按照国家基本建设程序和建筑施工规程，制定本公司内部基本建设的申请、设计、发包、监理、验收、移交的管理体系。 5、对凡国家规定基建项目须申报的，按规定向政府部门申报。 六、工程申报与核准 1、中小维修工程，工程费在万元以下的，经报分管领导批准后，工程科负责监督检查，费用由各使用单位自行处理。 2、大中维修工程，工程费在元以上的，经报总经理批准后，由工程科负责办理。 3、基建和技改工程，工程费在万元以上的，经公司经理办公会事会批准后，成立项目组负责执行。 各部门将拟办工程项目，按规定编制项目资料和申请报告，逐级上报，按不同权限审核批准。 根据工程费的高低，确定不同的发包方式。
《房屋建筑工程质量保修办法》(建设部80令)
中华人民共和国建设部令 第80 号 《房屋建筑工程质量保修办法》已于2000年6月26日经第24次部常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。 部长俞正声 二○○○年六月三十日 房屋建筑工程质量保修办法 第一条为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》，制订本办法。 第二条在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程(包括装修工程)的质量保修，适用本办法。 第三条本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。 本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。 第四条房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，
施工单位应当履行保修义务。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程质量保修的监督管理。 县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程质量保修的监督管理。 第六条建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。 第七条在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为： (一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； (三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； (四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年； (五)装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 第九条房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修
《房屋建筑工程质量保修办法》建设部第80号令[1]
《房屋建筑工程质量保修办法》建设部第80号令
第一条为保护建设单位、 施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，根据《中华人民共和国建
筑法》和《建设工程质量管理条例》，制订本办法。 第二条在中华人民共和国境内新建、 扩建、改建各类房屋建筑工程（包括装修工程）的质量保修，适用本办法。 第三条本办法所称房屋建筑工程质量保修， 是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指
房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。 第四条房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程质量保修的监督管理。县级以上地方人民政府建设行政
主管部门负责本行政区 域内房屋建筑工程质量保修的监督管理。 第六条 建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修
范围、保修期限必须符合国家有关规定。 第七条在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为： ㈠地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； ㈡屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； ㈢供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； ㈣电气系统、给排水管道、设备安装为2年； ㈤装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 第九条房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷， 建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核
查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，
施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。 第十条发生涉及结构安全的质量缺陷， 建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单
位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督
。 第十一条保修完后，
房屋工程保修管理办法
房屋工程保修、维修管理办法 1. 目的为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本管理办法。 2. 适用范围适用于美林基业中国美林湖开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。 3. 术语和定义 3.1. 保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包单位对发展商的保修 期。发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。 3.2. 房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。 3.3. 房修工程师：指保修中心各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。 3.4. 地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目保修服务中心处理房屋保修期内房屋质量问题的专 职工程师。 4. 职责 4.1 保修服务中心： 4.1.1 负责自交付之日起的工程保修工作，各项目物业保修服务中心经理为工程保修管理的第一责任 人，进行统一的协调和监督管理。 a. 负责受理房屋维修报修接待（接报、填单）。 B. 负责分类派单，根据业主保修情况分为紧急（30 分钟内到场查看并给出处理意见），非紧急 （24 小时内到场查看并给出处理意见）。 4.1.2 负责制定和完善相关房屋保修制度文件，并严格执行； 4.1.3 负责对各服务中心按规定配置房修管理人员，定期组织培训考核，房修管理人员必须具有房修 相关专业和管理能力，详见《房修管理人员岗位职责》； 4.1.4 负责房屋保修管理，协调处理业主提出的各类问题，落实维修整改；发现房屋系统性、普遍性 质量问题，及时汇报、沟通，提出改进建议；及时向地产提供房屋维修有关信息；建立一户一档房修档案资料库； 4.1.5 每月定期上报房修工作半月报和工程质量保修记录； 4.1.6 负责选定专业维修队伍，在原保修施工单位违反保修协议规定或无法及时保修的情况下，保修服 务中心有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。 4.1.7 负责提交由第三方进行维修的房屋维修相关记录及完工验收资料，提交到建总成本部，由建总成 本部审核结算及扣款。
国家规定开发商对房屋保修条例
房屋建筑工程质量保修办法 中华人民共和国建设部令第80号 《房屋建筑工程质量保修办法》已于2000年6月26日经第24次部常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。 部长俞正声 2000年6月30 日 第一条为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益，维护公共安全和公众利益，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》，制订本办法。 第二条在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程（包括装修工程）的质量保修，适用本办法。 第三条本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。 本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。 第四条房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程质量保修的监督管理。 县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋建设工程质量保修的监督管理。 第六条建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。 第七条在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为： （一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
（五）装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 第九条房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。 第十条发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。 第十一条保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。 第十二条施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。 第十三条保修费用由质量缺陷的责任方承担。 第十四条在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。 第十五条因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。 第十六条房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和其他有关规定。 第十七条下列情况不属于本办法规定的保修范围： （一）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷； （二）不可抗力造成的质量缺陷。 第十八条施工单位有下列行为之一的，由建设行政主管部门责令改正，井处1万元以上3万元以下的罚款。 （一）工程竣工验收后，不向建设单位出具质量保修书的； （二）质量保修的内容、期限违反本办法规定的。
建设工程质保期内工程维修管理办法
江苏顺通建设集团有限公司 南通分公司 建设工程质保期内工程维修管理办法
2013年12月20日
建设工程质保期内工程维修管理办法 根据国家《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等有关法律法规，特制定质保期内工程维修管理办法。 一、房屋建筑工程质量保修是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内现出现的质量缺陷，予以修复。 二、质量缺陷是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现的质量缺陷，原项目部负责人应当履行保修义务；发生涉及结构安全的质量缺陷，由原设计单位提出保修方案，原项目部负责人实施保修。保修完后，由基建处负责组织验收。 三、质保期限 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。 （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为５年。 （三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期。 （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为２年。 （五）其他项目的保修期限依据学校与原项目部负责人的约定执
行。 （六）建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 四、发现保修期内的工程质量缺陷应当及时整改： 1、一般质量问题主要有，墙面粉刷、涂料、刷面板等的脱落；吊顶、墙面、伸缩缝、踢脚线等板块破损或缺少；门、窗变形、渗水，栏杆生锈、变形和破损等；安装灯具、控制器、管道破损、生锈及脱落等。3日内通知原项目部负责人维修。原项目部负责人应在10日内维修完毕。 2、屋面、墙面、楼层地面渗漏，要求原项目部负责人找出原因，提出维修方案，报基建处审查后落实。其中，墙面（含伸缩缝部位）、屋面的渗漏属于外界渗漏的，修补后要经雨水考验，确认不渗漏为止；属于管道破裂及其它安装方面的问题，必须先将安装方面的问题修好，再补好渗漏。 3、墙面、地面裂缝分为粉刷性裂缝和结构性裂缝两种。粉刷性裂缝一般缝宽在0.3mm以内。粉刷性裂缝按常规修补方法进行修补。修补完以后，基建处安排有关技术人员和用户共同验收，办理相关手续。结构性裂缝要组织设计、施工、监理等人员进行检查分析，判断其是否对结构和使用功能有影响。如确认影响结构和使用功能，按《房屋建筑工程质量保修办法》和《实施工程建设强制性标准监督规定》有关条款执行，由设计单位提出修补或加固方案，原项目部负责人负责修补或加固。
工程维修管理制度
陕西金泰恒业房地产有限公司工程维修管理制度 项目管理中心 2016年1月
目录 陕西金泰恒业房地产有限公司维修实施细则 (1) 附件1 维修人员不当行为处罚标准 (8) 附件2 工程维修时间标准 (10) 附件3 维修联系单 (14) 附件4 质保期内维修任务推进表 (15) 附件5 陕西省住宅工程质量常见问题专项治理技术措施 (18) 一、住宅工程常见的渗漏问题及治理措施 (19) 二、住宅工程常见的裂缝问题及治理措施 (23) 三、住宅工程水暖安装常见问题及治理措施 (27) 四、住宅工程电气安装常见问题及治理措施 (28) 五、住宅工程节能保温常见问题及治理措施 (29)
文件名称陕西金泰恒业房地产有限公司维修实施细则 编制人审核人批准人 发布单位工程管理部页数共5页 发布日期2016年1月生效日期 目的 作为工程质量保修书的补充文件，提高维修满意度，保证维修及时性和有效性，加强现场维修的监督管控。 适用范围 陕西金泰恒业房地产有限公司各项目参建单位 名词解释 甲方—陕西金泰恒业房地产有限公司 乙方—参建总分包单位 总分包单位保修负责人—各施工单位指定的保修期内现场负责人 监理单位保修负责人—监理单位指定的保修期内现场负责人 甲方维修工程师—甲方在工程保修期内指定的现场负责人 第三方维修单位—因原施工单位维修不及时不合格由甲方指定的第三方维修单位 编制依据 合同
建设工程质量管理条例 房屋建筑工程质量保修办法 其它国家相关法律法规 金泰恒业工程质量维修体系标准文件
一、保修期限及保修范围 （一）、保修期限——质量保修期从工程竣工备案之日算起，具体为 1.地基基础与主体结构工程：设计文件规定的合理使用年限； 2.屋面防水、有防水要求的房间（如卫生间、洗衣间、厨房等）、外 门窗四周和外墙面的防渗漏：为5年； 3.供热与供冷系统：为两个采暖期、供冷期； 4.电气管线、给排水管道、设备安装工程：为2年； 5.装修工程：为2年； 6.建筑保温工程：为5年； 7.其他部分：为2年。 8.针对以上分部工程质保期限，维修后质保期按照维修成功并验收 合格之日起从新计算。 （二）、保修范围： 1、本合同所包含的所有工程项目、设计变更、现场签证、合同条件 约谈记录以及双方会议纪要约定等全部内容均属保修范围； 2、由于乙方原因造成的工程质量缺陷或材料设备质量缺陷问题，造 成甲方和业主的全部直接和间接损失，由乙方无条件承担。所有费用从甲方支付乙方的任何款项中直接扣除，无需乙方认可。二、保修要求 保修实施要求，包括但不限于如下内容： (一)维修人员管理： 1.总包单位、监理单位在保修期内必须在现场留有常驻维修人员；
工程质量保修书标准
附件3：工程质量保修书 发包人（全称）： 承包人（全称）： 发包人、承包人根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，经协商一致，对XXX （工程名称）签订工程质量保修书。 一、工程质量保修范围和内容 承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章规定和双方约定，承担本工程质量保修责任。 质量保修范围包括：地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装，装修工程，市政道路、桥涵、隧道、给水、排水、燃气与集中供热、路灯、园林绿化，以及双方约定的其他项目。 二、质量保修期 双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期如下： 1.地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限； 2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏 年； 3.装修工程为年； 4.电气管线、给排水管道、设备安装工程为年； 5.供热与供冷系统为个采暖期、供冷期； 6.小区内的给排水设施、道路等配套工程为年； 7.其他工程保修期限约定如下： 质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。
三、质量保修责任 1、属于保修范围、内容的项目，承包人应当在接到保修通知之日起7天内派人保修。承包人不在约定期限内派人保修的，发包人可以委托他人修理。 2、发生紧急抢修事故的，承包人在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。 3、对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，承包人实施保修。 4、质量保修完成后，由发包人组织验收。 四、保修费用 保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。 五、质量保证金 质量保证金的使用、约定和支付与本合同第二部分《通用条款》第65条赋予的规定一致。 六、其他 双方约定的其他工程质量保修事项： 本工程质量保修书，由施工合同发包人、承包人双方共同签署，作为施工合同附件，其有效期限至保修期满。
《房屋维修加固工程监理实施细则》
《房屋维修加固工程监理实施细则》 工程概况 工程名称： 建筑面积：结构类型： 层数：基础类型： 工程造价：工期： 建设单位： 建设地址： 监理工作范围： 工程设计单位： 施工总承包单位： 地质勘察： 二、监理工作依据 1、国家关于工程建设的政策、法律、施工验收规范，材料检验和工程质量评定标准，地方主管部门的有关规定。 2、政府有关部门批准本工程的建设计划。 3、地质勘察资料、设计文件和图纸资料。 4、监理委托合同 5、施工承包合同 6、监理大纲（根据需要编写）、本监理规划、监理细则（重要工程另行编制） 三、监理组织 ×××××××建设监理咨询有限公司 ××××××××××××××××××××××工程项目监理组织架构 四、监理工作目标及主要内容 对进度、质量、投资三大目标实施控制，为实现该三大目标而搞好合同管理、信息资料管理、组织协调工作，并进行安全监督。 1、工期目标： 2、质量等级： 3、投资控制目标： （一）进度控制 审查施工单位编制的施工方案和施工进度计划，看是否能够保证实现工期要求，是否可以调整加快。对不合理的方案和计划安排提出意见。 提出合理的施工建议，如具体施工方案、工序穿插等，以加快施工进度。 对下一步施工的准备予以提醒，使准备工作做得足够充分，各方面问题考虑周到，确保施工按部就班地顺利进行。 督促施工单位做好施工过程中的施工进度调整。
熟悉图纸，尽早发现图纸存在的问题，提请设计人员处理，以防延误工期。 做好施工进度表的填写。 （二）质量控制 质量控制的三个阶段 1、事前控制——对施工准备工作进行检查，审批单位工程开工报告和工序开工申报表，对可能发生的情况进行提醒，提出具体要求。 ①审查有关手续办理情况（施工报建、消防报建、噪音申报、临时用路申报、特殊工序施工方案审批等） ②审查施工方案、技术交底。（特殊部位、特种专业、难度较大的施工内容，要求施工单位提交专项施工方案，且须有施工单位总工签字、施工单位盖章。项目总监理工程师对施工方案进行审批，提出建议和要求。其中，层高4.5米（含4.5米）以上的模板顶架的搭设、深度2米（含2米）以下的基坑开挖，其施工方案必须经建设局建工科审批。 ③审查人员资质，证件 ④审查材料合格证（主材必须提供建材产品使用认证书、生产厂家资质证明），试验报告，混凝土、砂浆配合比设计报告 ⑤审查机械设备证件，状态是否正常，部件是否完备 ⑥审查有关的前道工序是否通过验收 ⑦对其他施工准备工作进行检查、提醒，如停水、停电的应急措施，防雨措施等。 ⑧对可能发生的质量、安全问题进行提醒，提出具体要求，督促做好预防措施。 2、事中控制——加强巡视、旁站检查、复核。发现问题及时处理。 3、事后控制 验收检查，把住质量关，签证（不符合要求的不予以签证），总结，汇报，调整计划。 （三）投资控制 研究图纸，避免因图纸问题造成投资损失。对于业主方应尽的协助施工的责任事宜及时督促解决，避免因业主方失误造成投资损失。对于由业主方原因造成的增加施工内容严格按实签证。严格按照合同及施工进度情况签发付款证明书。严格核对施工合同中所包含施工内容是否确实完成。严格核查所用材料、构件、零件是否与合同要求符合。 协助业主选择物料和供应商、分包商，进行经济技术分析。 审查工程决算。审查、处理调整费用。 （四）合同管理 杜绝工程转包，审查分包是否合理、符合条件。公正调解合同争议。随时掌握合同履行的条件，在合同无法履行或不能正常履行、应当解除合同时提示解除合同。预防施工方的索赔。处理索赔事宜。