建筑可行性研究报告

不同的建筑，可研报告的内容都会有一定的差异，本文以棚户区改造安置小区为例，为大家提供一个框架参考。

第一章总论

1.1建设项目简介

项目名称：XX新家园项目（XX五村棚户区改造安置小区）

项目位置：汉陵路以东、汉仓北路以西、兴业路以南、珠泉西路以北

1.2可行性研究编制依据和原则

1.3项目建设必要性

1.4技术经济指标

1.5可行性研究的结论

本项目建设条件及时机成熟，建设规模及方案合理，建设条件成熟，项目建设是可行的。

1、本项目的建设符合国家提高人们的生活质量、改善居民居住条件的思路，符合加快城市化进程的精神，符合秦都区城市发展实际需要，是一项利国利民之举，事关广大群众切身利益，有利于促进当地经济和社会发展，项目可行，项目具有良好的社会效益和经济效益。

2、项目建设选址区域具有良好的区位优势，外部水、电、路等基础设施条件良好，建设场地地块平整，为项目提供了有利的建设条件。

3、项目的建设规模、总平面布置、建设方案、环境影响评价、节能评估、机构设置与人力资源配置、实施进度安排方案均可行。

4、项目总投资为344691万元，资金来源为自筹、发行债券，其中69691万元为项目单位自筹和275000万元债券及其他融资。

5、项目的招投标方案、投资估算和资金筹措方案是可行的。

该项目符合XX市棚户区改造相关政策，符合国家、陕西省及住宅用房建设政策和城市规划要求，项目实施可有效带动区域城市建设和改造，优化区域城市面貌，带动区域经济发展，促进秦都区城市建设平稳、有序和可持续发展。本项目建设的社会效益显著，建设必要性充分。项目建设资金筹措方案己拟定，各项经济指标符合要求。

1.6主要建议

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

XX五村（简称五村）位于XX市秦都区马泉街道办事处辖区，地处关中核心区域，与省会西安“零距离”相接，是西部大开发的桥

头堡、关中——天水经济圈的核心区和西安国际化大都市建设的第一承接地。是咸阳市城市形象重要的展示区域，其改造意义十分重大。五村棚户区改造，对于城市建设、基础设施完善、经济发展、提高城市功能及规模将起到重要作用。对于合理利用土地资源、合理组织道路交通、提高城市品位将起到促进作用。

2.2项目建设必要性

第三章市场分析与定位

3.1XX市经济发展及房地产市场发展概况

3.2秦都区经济发展概况

3.3项目周边房地产项目调研情况

3.4市场分析结论

3.5项目地块分析

3.6项目SWOT分析

3.7项目定位

3.7.1市场定位

1、区位优势明显

项目处于文化历史悠久，地处秦都区，彰显千年文化积淀的历史风韵。区位优势明显，交通极为便利。

2、项目定位

总体定位：安置小区。

物业类型：安置住宅+配套底商。

形象定位：现代安置小区

3.7.2客户定位

本项目物业种类齐全，业态丰富，可以满足客户各方面的需求，同时，公司通过专业的置业顾问为客户量身打造专属化的置业方案，如对于以下具体物业类型，客户群体考虑如下：

住宅目标客户群：项目依托秦都区区域内丰富的自然景观，新建住宅整体品位定位为安置社区，主要客户群体为姜渭赵安查五村村民等。

商业目标客户群：项目地处秦都快速发展区域，地理位置优越，距离高铁站和规划中的地铁11号线均非常近，对人流有一定的虹吸作用，有利于本项目商业部分的后续发展和经营，本项目商业主要以独立商业和底商为主。可以涵盖餐饮、超市、便利店和新的零售业态。

3.8项目定价

3.8.1住宅定价

按照市场比较法及周边房地产项目价格，结合本项目安置房的性质及姜渭赵安查五村安置方案，安置村民价格为1800元/平方米，因房屋户型原因，超过人均安置面积5平米以内的，仍按1800元/平方米的价格进行结算。超出5平米以上部分住宅销售价格为6000元/平方米。

3.8.2商业定价

根据调研周边项目的商业定价，结合本项目的特点，入住的居民主要为姜渭赵安查五村村民的实际情况。入住居民的消费水平不是很

高，故此商业部分定价不适合过高，建议可根据在项目内的位置不同对商业进行差异化定价，均价为12000元/平方米。

3.8.3车位定价

依据调研周边项目车位定价情况，同时结合咸阳市秦都区国有投资公司过去棚改项目车位销售价格情况。车位定价为8万元/个。

根据项目建设内容，结合咸阳房地产市场及政策，项目从市场分析方面是可行的。

第四章项目建设条件

4.1项目建设地址

4.2项目建设条件

4.3项目市政配套条件

4.4建设条件

第五章项目建设方案

5.1建设规模

5.2项目规划设计

5.2.1规划设计依据

1、《中华人民共和国城市规划法》；

2、《城市规划编制办法及实施细则》；

3、《民用建筑设计通则》（GB50352-2015）；

4、《建筑给排水设计规范》（GB50015—2010）；

5、《室外给水设计规范》（GB500l3—2016）；

6、《室外排水设计规范》（GB50014—2006）；

7、《民用建筑设计防火规范》（GB50045—2005）；

8、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50261—2017）；

9、《水喷雾灭火系统设计规范》（GB50219—2014）；

10、《供配电系统设计规范》（GB50052—2016）；

11、《低压配电设计规范》(GB50054—2011);

12、《电力工程电缆设计规范》(GB50217—2016);

13、《通用用电设备配电设计规范》(GB50055—2011);

14、《建筑物防雷设计规范》(GB50057—2010);

15、《建筑设计防火规范》(GB50016—2014)；

16、《绿色建筑评价标准》(GB50378—2019)；

17、《陕西省“十三五”规划》（2016－2020年）；

18、《咸阳市城市发展总体规划》（2015-2030）；

19、《咸阳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

20、建设单位提供的用地红线图和用地坐标。

5.3建筑单体设计

5.4项目结构方案

5.5给排水方案

5.6供电方案

5.7暖通方案

5.8安防方案

5.9绿色建筑

第六章项目节能评估

6.1节能设计依据

6.2主要设计原则

6.3能源消耗

6.4节能措施

6.5节能评估

能源是发展国民经济改善人民生活的重要物质基础。目前咸阳市能源形势严峻，为使当地经济持续稳定协调发展，提高环境质量，必须节约使用能源，逐步扭转能源浪费严重的状况。本项目采取一系列节能措施，做好节能工作，项目投资建设符合国家可持续发展的要求，项目从节能方面是可行的。

第七章环境影响分析

7.1编制依据

7.2环境现状

7.3建设项目对周围环境的影响

7.4环境影响及保护措施

7.5环境影响评价

经过采取上述措施，本项目的建设对周围环境影响不是很大，可以与周围环境长期协调发展。本项目主要是生活废水、生活垃圾、汽车尾气、油烟废气，采取的处理措施合理。总之，项目建成后对该区域的基础设施环境、自然环境、经济发展环境、社会生态环境都会产生明显的有利影响，对生态环境也将呈现正效应。因此，本项目的建设从环保角度衡量是可行的。

第八章消防与安全卫生

8.1消防

8.2安全卫生

第九章工程招标投标方案

9.1项目管理指导思想

9.2工程招标投标

9.3招标原则

9.4投标单位的资质要求

9.5投标、开标、评标和中标程序

9.6招标项目基本情况

第十章项目实施进度安排

10.1项目实施进度安排依据

10.2项目实施进度安排原则

10.3项目实施保障措施

10.4项目实施进度安排

该项目建设周期为3年，项目实施进度安排如下：

1、项目前期工程阶段：第1月～第3月，包括项目审批、土地审批、前期策划、规划设计、工程地质勘查、工程设计、现场准备、施工报批等方面工作的实施与推进；

2、项目基础地基阶段:第4月～第9月，包括项目所建建筑物的基础及地基等方面的建设；

3、项目主体工程阶段：第4月～第30月，包括所建建筑物主体工程等方面的建设；

4、项目安装工程阶段：第15月～第34月，包括所建建筑物安装工程等方面的建设；

5、室外工程阶段：第25月～第35月，建设内容为道路、绿化、水电、环保设施、围墙等配套设施；

6、项目竣工验收阶段：第36月，竣工验收。

施工进度图的安排详见附表一——项目施工进度计划表。

10.5项目实施

第十一章组织机构与人力资源

11.1工程项目管理

11.2组织机构

11.3管理机构和设置

第十二章投资估算及资金筹措

12.1项目总投资估算的依据

12.2项目的总投资估算的原则

12.3总投资估算

12.4项目资金使用和管理

第十三章财务分析

13.1项目财务评价依据及原则

13.2项目建设财务评价

根据项目投资现金流量表计算的评价指标有所得税前、税后的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期。其中：

项目总投资评价指标：

财务内部收益率：6.19%；

财务净现值为：XX万元；

投资回收期为：4.22年。

结论：项目的内部收益率大于基准收益率6%，且财务净现值均为正，说明该项目盈利。项目现金流量表详见附表

13.3项目财务评价结论

第十四章社会效益分析

14.1 社会影响分析

14.2 项目与所在地互适性分析

14.3 社会风险分析

14.4 社会评价结论

第十五章风险分析

15.1风险分析

15.2风险控制措施

第十六章社会稳定风险分析

16.1编制依据

16.2 社会稳定风险分析的意义

16.3社会稳定风险形成原因

16.4风险调查

16.5项目合法性、合理性、可行性、可控性评估

16.6风险识别

16.7风险防范和化解措施

第十七章结论及建议

17.1结论

本项目建设条件及时机成熟，建设规模及方案合理，建设条件成熟，项目建设是可行的。

1、本项目的建设符合国家提高人们的生活质量、改善居民条件的思路，符合加快城市化进程的精神，符合秦都区城市发展实际需要，是一项利国利民之举，事关广大群众切身利益，有利于促进当地经济和社会发展，项目可行，项目具有良好的社会效益和经济效益。

2、项目建设选址区域具有良好的区位优势，外部水、电、路等基础设施条件良好，建设场地地块平整，为项目提供了有利的建设条件。

3、项目的建设规模、总平面布置、建设方案、环境影响评价、节能评估、机构设置与人力资源配置、实施进度安排方案均可行。

4、项目总投资为XXXXX万元，资金来源为自筹、发行债券，其中XXXX万元为项目单位自筹和XXXXX万元债券。

5、项目的招投标方案、投资估算和资金筹措方案是可行的。

6、为切实解决好资金平衡问题，经对姜渭赵安查五村周边地块了解，建议可用以下三个地块共约XXXX亩（最终以实际放线面积为准）土地作为资金平衡地块。

地块一：位于兴业路以南、珠泉西路以北、汉仓北路以东、西华路以西区域，地块用途为居住用地，净用地面积约448.61亩。

地块二：位于珠泉西路以南、陇海线以北、汉陵路以东、汉仓北路以西区域，地块用途为商住用地。净用地面积约424.18亩。

地块三：位于兴业路两侧、汉陵路以东、汉仓北路工业用地以区域，地块用途为商业用地。占地面积约XXX 亩。

7、项目净现值为XXXX万元，内部收益率为6.19%；投资回收期为4.22年。

根据科学预测及论证，项目收益较稳定，财务评价指标在合理范围内。

该项目符合咸阳市棚户区改造相关政策，符合国家、陕西省及住宅用房建设政策和城市规划要求，项目实施可有效带动区域城市建设和改造，优化区域城市面貌，带动区域经济发展促进秦都区城市建设平稳、有序和可持续发展。本项目建设的社会效益显著，建设必要性充分。项目建设资金筹措方案己拟定，各项经济指标符合要求，项目是可行的。

17.2主要建议

1、积极与政府沟通，改善地块周边环境，并争取项目规划道路尽快修建，增强项目辐射能力。

2、整个项目要坚持低碳、环保的设计理念，将建筑、生态、自然融为一体，注意节能环保问题。

3、项目在建设过程中，处理好项目施工与周边居民正常生活的关系，尽量避免干扰与影响。

4、项目在建设过程中应充分利用原有的地形地貌，采用新的施工工艺及方法，统筹规划，优化资源配置，减少不必要浪费。

5、项目定位为安置小区，应重视对商业部分的规划和推广。

项目从建设方案、投资及资金筹措、经济效益及社会效益等方面分析，项目是可行的。

附件：

附件一企业营业执照

附件二补偿安置方案

附表：

附表一项目实施进度表

附表二项目主要技术指标

附表三项目财务评价表