大学生毕业住房问题调查报告

CHINA

在宁大学生毕业住房问

题调查报告

“毛概”课程暑期调查报告

指导老师：贾学德

调查执笔人

调查背景

最近热播的电视剧《裸婚时代》继前两年的《蜗居》之后，再次将众人的目光集中到了“买房”这个令人头疼的问题上。电视剧以一对相恋了10年的新婚夫妻为中心，讲述了像他们这样没房没车没存款没钻戒没婚礼的“裸婚一族”感情如何经历现实的残酷考验。

本文不是研究爱情与物质的关系，但是“有车有房再结婚”早已成为不少毕业生们心头根深蒂固的观念。对于走出校园进入工作岗位并将组建家庭列入日程的毕业生而言，买房亦是一个无法回避的残酷现实。

从拥有的财富角度来看，大学毕业生在相当一段时间内都可以划分为低收入群体，但是又不同于一般的弱势群体，他们已经积累了一定的文化资本，具有姣好的发展前景和较强的自我完善能力。而住房问题不仅影响毕业生们的职业的发展以及家庭的建立，同时也干系到整个社会的安定和团结。所以其早已经不仅仅是经济问题，而且是社会问题———“居者有其屋”的社会理想无法实现，和谐社会的理念在房地产领域需要从头来认识和建构。它还是一个政治学问题，一个涉及到中央和地方关系的问题。

调查过程

为了更清楚地了解毕业生群体的住房现状和需求，我在暑假期间对南京市的部分大学毕业生进行了一次深入调查。调查方式为问卷调查。（问卷具体内容见附录）为了能寻找到尽量多的工作5年以内的毕业生，我把调查地点选择在了南京南瑞继保有限公司的制造中心和南京中兴通讯股份有限公司的技术支持部门（这里的员工大多为毕业不久的本科生和研究生）。同时为了不影响员工们的正常工作，我选择了中午在食堂内分发问卷。

调查结果

调查样本结果如下：

（1）被调查者共442名，其中男性351名，女性91名，年龄主要集中在22-30岁。南京本地人115名，非本地327名。分别来自全国20余所高校。

（2）被调查群体专科比例7%，本科比例68%，硕士及以上学历占25%

（3）被调查中工作时间在1-2年得有231人，占总数的52.3%，3-4年工作经验的191,人占43.2%，5年以上工作经验的只占不到5%。

（4）这些毕业生的年收入主要集中在5-10万。

（5）被调查者的住房情况为自购房者占11.5%，租房者占67%，住公司宿舍者占15.4%，住父母、亲戚家者占6.1%.

（6）已购房者资金来源分布完全由自己负担者占3%，首付由父母支付，按揭由自己负担者占72％，全部由父母负担着占25％。

（7）已购房者的按揭还款占收入比例30%及以下者占26%，占收入30%-50%者占63%，占收入50%以上者占11%

（8）所购房产主要为商品房，面积主要集中在70-110平米,总房价大多在100万元以内。

为了能更直观地反映调查结果，我将部分重点问题的结果制作成了饼图如下：

另外，从上述调查结果中还能发现：

1、 对于本地的毕业生来说，买房的压力相对要小上许多，大部分本地毕业生的父母已经将

孩子的首套房产问题解决。

买房者中男性的比例远远大于女性，可见作为一名男性，在“买房”这一关系家庭、事业幸福的问题上承受的压力之大。对于我们工科专业出身的学生来说，南瑞和中兴两家企业给出的薪酬待遇在整个行业当中算中上等，即使在这种情况下，从上述调查结果可以看出，凭借现有的工资水平，尤其是对于外地籍在宁毕业生想独立购房几乎不可能，除了部分本地人父母已经为孩子购置好房产以外，大多数人选择先靠父母完成首付，然后自己承担按揭，而且月供占收入的比例甚高，还贷压力很大，再加上近期的通胀和央行的数次加息（按照7月7日加息后基准利率上浮10%计算，20年期100万元的商业贷款，光利息就要97万多元！），处境可谓雪上加霜。用“房奴”描述其中的大多数人并不为过。

如今，房价高不仅仅是大学毕业生的心病，更是全社会的难题。我们来看这样一组数据：（来自于搜房网2009年的调研）

以咱们南京为例，2009年的典型区域房价：城中3万-3.5万元/平方米；河西1.8万-2.5万元/平米；城东、仙林1万-2.3万元/平方米；江宁8500-13000元/平方米；江北6500-10000元/平方米。而2009南京城市居民人均可支配收入：25504元。房价收入比：买套90平米、以中间区域江宁板块3月的平均报价10633元/平方米计算，一个南京人不吃不喝要37.5年！要知道，这里我们还没有算上贷款利息。这仅仅是2009年的数据，随着时间的推移，房价还在水涨船高。

从南京的房价便可以窥知全国一、二线城市的房地产市场。以深圳、广州、上海、北京等城市为例来进行说明，在这些城市，购买一套正常家庭居住的新三房，价格要超过300万。对大多数中国人来说，这个数字很沉重，沉重到可以影响所有人的幸福。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”古人早就知道住房是生活的基本需求。人类在发展过程中，筑巢应该是果腹、繁衍之后的第三项生存需求了，事关劳作后的休息和安全，地位不可谓不高，刚性不可谓不强。而如今，高房价影响的已经不仅仅是经济领域的问题，更加关系到广大群众切身利益的民生问题。针对这一问题，国务院多次出台具体调控措施，从2010年的“新国十条（遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题）”到11年1月出台的“国十一条”（严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导）都旨在抑制控制房价。但效果似乎并不明显。以南京为例：根据“搜房网”数据监控中心的统计，截止2011年6月22日，南京各板块房价均出现不同程度的上涨，其中房价涨幅最大的是溧水板块，涨幅高达14.55%。涨幅最少的城东仙林板块，涨幅为0.27%。

分析与反思

严厉的调控措施在一段时间内确实起到了一定效果，但和民众们的预期还有相当大的差距，毕竟，现在房价虽然涨幅有所下降，但毕竟还是稳中有升，始终不见有回落的趋势。我们不禁要问，为何国家屡次出台楼市调控政策，房价依然如脱缰野马一路狂奔呢？究竟是什么原因导致调控政策对房价起不了太大压制作用呢？我认为原因主要有以下几条：首先，我国正处于加速城镇化的发展阶段，目前中国的城镇化率接近47%，并以近每年1%的速度增长，这无疑将推动房价的上扬----大量的人口从农村涌向城市，这些人对住房的急切需求造成了房地产市场供不应求的局面，从经济学角度分析，商品在市场上供不应求，价格自然降不下来。

再者政府建设保障性住房需要大笔资金，而对于目前负债累累的大部分地方政府来说这无疑是雪上加霜，所以，为了弥补资金漏洞，抬高地价就成了一种顺理成章的“创收”方式。地价上涨，房价自然也得跟着涨。

另外，房地产业发展对地区GDP增长和税收增加举足轻重，有的地区房地产甚至成为了政府财政和税收的支柱。房价下跌势必会导致地方经济发展指标的下滑，地方政府为追求政绩和地方利益，不希望房价下跌，这种利益的博弈使地方政府千方百计在房价政策上做出“微调”，弱化中央政府的调控，违背中央政府的努力，违背大多数人民的利益。所以也就不难理解国务院三令五申的政策到了地方政府都纷纷大打折扣甚至无疾而终。

其实商品房的高房价和居民“有房可依”并非一对不可调和的矛盾。让我们把目光转向香港，看看这个寸土寸金的弹丸之地是如何在高不可及的房价和贫富差距悬殊的社会大环境下维系这700万人口的稳定和发展的。

首先，香港政府于1954年开始实施公共房屋计划，经历五十多年社会、政治、经济的巨大变迁，在解决各种问题的过程中逐渐形成一套完善的公共房屋制度。截至2004年3月底，香港居民约30%的人口居住在香港政府提供的公屋，公屋单位的数目，也占全港房屋单位总数约三成。值得称道的是，香港政府不仅仅是从社会福利的角度去提供公屋，他们注重成本效益，避免巨额财政赤字，使得这个原本“救急”的产物得以长期运转下去，为低收入阶层提供持续的保障。公屋村是香港草根阶层向上奋斗之梦的起点，从这里走出来的高官、大亨、明星比比皆是。半个世纪以来，无数个香港家庭都在力求实现“阶梯上升”——小时候挤公屋，念书工作后挣钱买居屋，再买商品房。

为了将有限的资源分给最需要的人，凡在公屋居住满10年的租户，须两年一次申报家庭收入。不申报收入或家庭收入超过所定限额的租户须缴付额外租金。1996年6月进一步

实施维护公屋资源合理分配政策，收入和净资产值超过所定上限或不申报收入和净资产的租户，须缴交市值租金并于一年内迁出所住公屋。

另外，港人想要申请公屋，需经过三道严格的资格审核，一旦虚假申报就会被法律严惩，一经定罪，可判罚款20000港元及监禁6个月。

需要指出的是，这些仅以1/4市价租给低收入阶层的公屋，虽然面积狭小，却并非人们想象中“脏乱差”的贫民窟。公屋村外观与普通商品房并无二致，多数坐落在交通便捷的位置，空气清新、绿树掩映，社区内各种设施一应俱全。目前，香港52%的公屋和以后所有新的公屋物管都已外包，都是甲级保安水平。

而对于那些买不起商品房而又不符合申请公屋条件的“夹心层”，香港政府推出了“居屋”。如果说公屋相当于内地的廉租房，那么居屋则相当于经济适用房。在贫富差距悬殊的香港社会，居屋确实在一段时间里解决了一部分香港人的住房难问题，也为中低收入群体向上攀援提供了一个新的支点。

对策与建议

经各方了解，我国现有的保障性住房政策大多都是针对家庭的（结过婚以后的），针对大学毕业生走向社会以后到结婚之前这段时间的保障性住房政策依然不多。

结合现阶段政府的一些政策以及香港的经验，我觉得可以通过以下措施改善大学毕业生住房问题：

通过政府引导社会资本建造一些公寓性住房（类似于人才公寓），公寓面积不要太大，但要针对毕业大学生的实际需要，做到交通便利、配套设施完善，租金尽可能的低，最好不要超过收入的10%。而这些公寓作为社会公共产品低价租赁给大学毕业生，而且只出租不出售。当然，在申请公寓性住房的时，必须严格把关，切实保证租房者为大学毕业生中真正困难的人群，同时，对于租赁期限也必须规定合理的上限。

放大小户型和低价位商品房供应量。大学生虽然有很强的潜在购买力和较稳定的收入，但在工作初期没有积蓄，经济能力依然较弱，承受不起总价高的房子，小户型、低总价的商品房依然是大学生购房的首选，因此政府应从土地供应、规划设计等方面引导开发商多开发一些小户型、单身公寓以及价位较低的产品，以满足大学生的住房需求。

出台相关优惠政策。在购房方面，政府可以给大学生购房一些优惠，如规划建设一批大学生购买可以享受九折优惠的房源，或者是给一次性购房者以一定的补贴。可以出台类似于《南京市引进海外留学人员和智力的若干规定》的针对大学毕业生的政策，规定大学生也可优先购买安居工程住房，并享受购房优惠。此外，在租房方面也可以给予一定的补贴。

银行信贷提供方便。在银行信贷方面，可以简化大学生申请住房按揭贷款的手续，降低申请门槛。推出一些适合大学生的信贷品种，如递增型还贷的按揭贷款等，这样可以减轻大学毕业生在刚工作时的经济压力。出台相关政策鼓励企业为自己的员工特别是大学毕业生优先解决住房问题，让企业也参与到这项意义重大的工程中来。

总结

房地产是重要的基础产业，但不应成为重要的经济支柱产业。当前的高房价已经影响民生、影响国家金融安全、影响社会经济发展、影响到政府的威信。好在中央政府对于该问题已经高度关注，伴随着各项调控措施的出台和温总理适时的表态，点燃了房价调控的信号，对于今后的房价走向，我们不致过于悲观。

大学毕业生作为社会中间阶层最重要的组成部分，作为发展经济、创造价值的主力军，切实解决好大学生的住房问题是迫切而必要的，这不仅关系到房地产事业健康有序的发展，

更关系到经济发展和社会稳定。

附录问卷样稿

南京市大学毕业生住房问题调查问卷

尊敬的女士/ 先生：

您好！我是南京理工大学的学生，正在进行一项关于大学生毕业住房问题的暑期调研，我们特别设计了此份调查问卷，您的回答将对该研究提供很大的帮助。本卷仅用于信息搜集和资料分析。真诚感谢您的合作！

1、您的性别

A男B女

2、是否是南京本地人

A是B不是

3、您的学历

A专科B本科C硕士D博士及以上

4、您目前的工作年限

A1-2年B3-4年C5年以上

5、您的年收入大概在

A3-5万B5-8万C8万以上

6、您目前的住房情况为

A自己购置B在外租房C住公司宿舍D与父母同住

如果您是自购房产，那么请继续回答下面两题

7、您的购房资金来源是

A完全由自己负担

B首付由父母承担，自己承担按揭

C全部由父母承担

8、您所购房产的面积是

A70㎡以下B70-100㎡C100-130㎡D130㎡以上

如果您是贷款买房，那么请继续回答最后一个问题

9、您按揭还款占收入的比例是

A30%以下B30-50% C50%以上