划拨土地出让补地价问题计算方法

补地价是指国有土地使用者因改变用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下3类：

①土地使用者改变用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件;

②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期);

③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金。)

对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前地价之差，即

补地价=改变后的地价-改变前的地价

其中，对于单纯提高容积率或改变用途并提高容积率的补地价来说，如果将提高后的容积率称为现容积率，提高前的容积率为原容积率，则补地价的数额为：

补地价(单价)=现楼面地价×现容积率-原楼面地价×原容积率

补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积

如果楼面地价不随容积率的改变而改变，即：

补地价(单价)=原楼面地价×(现容积率-原容积率)

或者

补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率-原容积率)

【例2-3】某宗土地总面积1000平方米，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2

现允许将容积率增加到5。试计算理论上应补交地价的数额。

【解】理论上应补交的地价的数额为：

补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率-原容积率)

= 450/3×(5-3)=300(元/m2)

补地价(总价)=补地价(单价)×土地面积

=300×1000=300000(元)

【例2-4】某宗面积为30000 m2，的工业用地，容积为0.8，楼面地价为700元/ m2 ，

现按城市规划用途拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元m2。试计算理论上应站地价的数额。

【解】理论上应补交的地价的数额为：

补地价(单价)=960*5-700*0.8=4240(元/平方米)

补地价(总价)=4240×30000=1272(万元)

实际中的补地价取决于的政策。例如，已购公有住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为划拨土地使用权，其上市出售理论上应补交相当数额的地价，但政府为了促进房地产市场的发展和存量住房的流通，满足居民改善居住条件的需要，鼓励已购公有住房和经济适用住房上市出售，从而只要求象征性地补交一点地价。

土地出让金法计算及详细

土地出让金法详细及计算方法一、土地使用权出让金的含义土地使用权出让金是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。二、土地使用权出让金的确定土地使用权出让金的确定有三个过程：第一是估价过程。在这个过程中，政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。第二是确定出让底价过程。在这个过程中，政府根据其产业政策和其他有关政策，对土地估价结果进行修订，形成出让底价。出让底价的作用在于政府出让土地使用权时，如果有意受让人的出价低于出让低价，政府将不予出让土地使用权。第三是批准过程。由于我国各级政府对出让土地使用权有不同的审批权限，所以，有的出让土地的出让价是下级政府与受让方商定的，但最后的确定权在有批准权的上级政府。三、土地使用权出让金的使用以出让等有偿方式取得的国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。新增建设用地的土地有偿使用费，一律全额缴入国库，实行中央和地方30：70分成。四、土地使用权出让金的计算根据目前的规定，每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同，这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系，一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右，小高层一般约在六七平方米左右，而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房，由于其独享所在地块的土地使用权，因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。（一）个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准 1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。 2.1990年5月19日（含当日）以后取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。案例：市民郑先生有一处个人建房，地址位于鲤城区海滨街道中山中路X号，用地面积100平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证，现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×30%=170100元。如在1990年5月19日（含当日）之后取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米×60%=340200元。（二）已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让的，以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进行期日、容积率、影响因素等修正。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补交土地出让金。案例：市民王先生有一房改房，地址位于丰泽区丰泽新村X号，用地面积15平方米，已取得土地使

划拨土地使用权补办出让合同

划拨土地使用权补办出让合同甲方：_________________________________________ 乙方：_________________________________________ 签订日期： ___________ 年 ________ 月________ 日划拨土地使用权补办出让合同第一条本合同双方当事人：

出让方：中华人民共和国 _______ 省（自治区、直辖市） ____ 理）土地管理局（以下简称甲方）法定地址：_______ 邮政编码：_______ 法定代表人姓名： ________ 职务： ______ 受让方： ______ （以下简称乙方）法定地址：_______ 邮政编码：_______ 法定代表人姓名： ________ 职务： ______ 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，原以划拨方式取得的土地使用权发生转让（出租；抵押），须先签订土地使用权出让合同。乙方因出售（出租；抵押）产（或部分房产），其使用范围内（或相应比例）的土地使用权随之转让（出租抵押）＜双方本着自愿、平等、有偿的原则，经过协商，订立本合同。第二条 ______ 房产（地上建筑物、其他附着物）使用土地位于 ______ ，总用地面积为_______ 。其位置与四至范围如本合同附宗地图所示。附图已经甲、乙双方确认。乙方领有该房产使用范围内土地的《中华人民共和国国有土地使用证》（或批准文件），具有合法的土地使用权及房产所有权。第三条乙方出售（出租；抵押）_________ 整栋房产；甲方出让相应土地的面积为________ 产总用地面积，即_________ 平方米。［或：乙方出售（出租；抵押）_______ 产楼层________ ■层，建筑面积______ 方米，为________ 房产总建筑面积的 _______ %;甲方出让土地

土地出让金如何计算

遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.360docs.net/doc/2a5929383.html, 土地出让金如何计算随着经济的发展土地使用权在不断的变化之中，土地使用权的转让，伴随着的就是土地出让金问题以及土地出让税费问题等，那么土地出让金如何计算?下面赢了网小编为大家解答。一、土地出让金如何计算公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数 1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。 2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。 3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议

的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。 4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。二、土地出让的税费计算标准土地转让需要交纳的税费如下： (一)、营业税及附加(出让方)： 1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。 2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。 (二)、印花税和契税(双方)： 1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。 2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。

(三)、土地增值税(出让方)： 1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。 2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。 3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 (0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。 (四)、新征耕地环节 1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，

深圳市宗地地价测算规则(试行)

各有关单位：《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日深圳市宗地地价测算规则（试行）第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算：宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项

第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算：（一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。（二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。（三）容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。第六条宗地地价涉及土地开发程度扣减的，按照以下规则测算：（一）由用地单位自行平整的土地，按每平方米土地面积50元扣减。（二）由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用的土地，按每平方米土地面积70元扣减。（三）由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用且自行平整的土地，按每平方米土地面积120元扣减。第七条同一宗地涉及多种用途的，宗地地价按照各类用途的建筑指标分别测算地价后合计。第八条行政划拨用地上已建成的合法房地产，不改变原批准用途，经批准办理土地有偿使用手续的，按照约定的土地使用期限以

关于划拨土地补办出让和土地用途改变出让金收取有关问题的通知

关于划拨土地补办出让和土地用途改变出让金收取有关问题的通知成国土资发[2007] 338号中心城区各分局、各区（市）县国土资源局（分局）：根据国务院办公厅《关于规划国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）和国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发[2006]114号）文件要求，按2007年7月6日市土地管理委员会第17次会议议定事项，为进一部加强国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）的管理，现将划拨土地补办出让和土地用途改变土地出让收入收取有关问题通知如下：一、划拨土地补办出让划拨土地使用权经批准办理协议出让，按以下方式核定缴纳的土地出让收入。 1、不改变用途等土地使用条件的应缴纳的土地出让收入金额＝拟出让时的出让土地权使用价格－拟出让时的划拨土地使用权权益价格 2、改变用途等土地使用条件应缴纳的土地出让收入＝拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格－拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权

权益价格二、出让土地改变用途（一）东调搬迁企业成都市东郊工业区结构调整搬迁企业老厂土地处置应收取的土地出让收入另行规定。（二）非东调搬迁企业出让等有偿使用国有土地使用权用途变更,经国土资源行政监管部门同意后，按以下规定核定应缴纳的土地出让收入。 1、不通过土地市场交易，出让土地改变土地用途的，按以下方式核定应缴纳的土地出让收入。应补缴纳的土地出让收入＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格－批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格 2、通过土地市场交易，出让土地改变土地用途的，按以下方式规定应缴纳的土地出让收入。应补缴纳的土地出让收入＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权成交价格－批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格 3、竣工项目换发《国有土地使用证》涉及土地用途变更的，按以下方式核定应

广州市土地出让金计算标准

一、计收土地出让金的具体情形 (一)1993年1月1日之后供应的国有建设用地，除依法可划拨供地外，须办理土地出让手续，计收土地出让金。 (二)权属清晰的原有历史用地，1993年1月1日之后发生新建、改建、扩建或用途变更(含临时新建经营性项目和临时改变为经营性用途)和权属转移，且不符合划拨条件的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。 (三)原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营，且权属人为法人的，须办理土地出让手续，计收土地出让金。二、计收土地出让金的标准 (一)以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让的国有建设用地，按实际成交价格计收土地出让金。 (二)以协议方式供应的国有建设用地，属政府储备用地的，按基准地价计收土地出让金，但不得低于实际土地取得与土地开发成本及土地纯收益之和；属用地单位自行征地拆迁的，按土地纯收益计收土地出让金。 (三)划拨用地上配套的经营性用房，属政府储备用地的，按基准地价计收土地出让金；属用地单位自行征地拆迁的，按土地纯收益计收土地出让金。 (四)利用原划拨用地或其地上建筑(零星危房改造项目和私有住宅除外)

进行新建、改建、扩建或用途变更，经营性用途按改造前后用途的当前基准地价标准计算总价差及原划拨用途的土地纯收益之和计收土地出让金，但不得低于改造后的土地纯收益；非经营性用途按改造后的土地纯收益计收土地出让金。 (五)原划拨用地及地上建筑物权属转移或企业改制等须补办土地出让手续的，按土地纯收益计收土地出让金。原划拨用地上的私有住宅用房(不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房)出售、交换、赠与(不含继承)及私有住宅用房产权人自行申请补办土地出让手续的，按区片平均住宅用途土地纯收益的

划拨土地使用权补办出让合同(完整版)_2

合同编号：YT-FS-1244-12 划拨土地使用权补办出让合同（完整版） clarify Each Clause Under The Cooperation Framework. And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. Mutual Benefit And Common Prosperity

互惠互利共同繁荣

划拨土地使用权补办出让合同（完整版）备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。法定地址: 邮政编码: 法定代表人姓名: 职务: 法定地址: 邮政编码: 法定代表人姓名: 职务: 市）第一条出让方: 本合同双方当事人: 中华人民共和国省（自治区、直辖（县）土地管理局（以下简称甲方）受让方: （以下简称乙方）

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，原以划拨方式取得的上地使用权发生转让（出租；抵押），须先签订土地使用权出让合同。乙方因出售（出租；抵押）房产（或_______部分房产）, 其使用范围内（或相应比例）的土地使用权随之转让（出租抵押）。双方本着自愿、平等、有偿的原则, 经过协商，订立本合同。第二条房产（地上建筑物、其他附着物）使用土地位于，总用地面积为。其位置与四至范围如本合同附宗地图所示。附图已经甲、乙双方确认。乙方领有该房产使用范围内上地的《中华人民共和国国有土地使用证》（或批准文件），具有合法的土地使用权及房产所有权。第三条乙方出售（出租;抵押）________ 整栋房产; 甲方出让相应土地的面积为_________ 房产总用地面积，即平方米。

征地区片综合地价测算方法与验证标准研究

摘要：研究目的：通过阐述征地区片综合地价的产生背景，分析征地区片综合地价测算方法和验证标准中存在的若干问题，并提出政策意见和建议。研究方法：文献资料法和比较分析法。研究结果：（１）测算方法中，土地年产值法仍带有计划经济的影子；市场比较法所依据的比较案例缺乏市场基础；叠加法只包含了土地对于农民效用的５８．３４％［１］，所以仍然对农民权益造成侵害；剩余法较能体现农民的土地发展权权益。（２）以不低于农民现有生活水平和足以支付农民社会保障费用作为征地区片综合地价的验证条件有欠公平并缺乏可操作性。研究结论：（１）目前，应以剩余法为主测算征地区片综合地价，市场比较法是发展趋势。（２）以被征地农民的实际社会安置成本作为征地补偿水平合理与否的验证标准。（３）以征地为契机建立失地农民社会保障体系，合理确定被征地农民的社会保障项目和保障水平。关键词：征地补偿；区片综合地价；测算方法；验证标准中图分类号：Ｆ３０１．３文献标识码：Ａ文章编号：１００１－８１５８（２００７）０１－００３１－０５中国土地科学ＣｈｉｎａＬａｎｄＳｃｉｅｎｃｅＶｏｌ．２１Ｎｏ．１Ｆｅｂ．，２００７第２１卷第１期２００７年２月收稿日期：２００６－０６－２１修稿日期：２００６－１１－２８作者简介：李彦芳（１９７２－），女，河北石家庄人，博士研究生。主要研究方向为土地经济与管理。Ｅ－ｍａｉｌ：ｋｈｙｂｉｔ＠ｔｏｍ．ｃｏｍＳｔｕｄｙｏｎＣａｌｃｕｌａｔｉｏｎＭｅｔｈｏｄｓａｎｄＶａｌｉｄａｔｉｏｎＣｒｉｔｅｒｉａｏｆＩｎｔｅｇｒａｔｅｄＬａｎｄＳｅｃｔｉｏｎＰｒｉｃｅＬＩＹａｎ－ｆａｎｇ（ＣｏｌｌｅｇｅｏｆＭａｎａｇｅｍｅｎｔ，ＢｅｉｊｉｎｇＮｏｒｍａｌＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｂｅｉｊｉｎｇ１００８７５，Ｃｈｉｎａ）Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅｐｕｒｐｏｓｅｏｆｔｈｉｓｓｔｕｄｙｉｓｔｏｐｕｔｆｏｒｗａｒｄｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓａｇａｉｎｓｔｐｒｏｂｌｅｍｓｉｎｃａｌｃｕｌａｔｉｏｎａｎｄｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉａｏｆｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｌａｎｄｓｅｃｔｉｏｎｐｒｉｃｅｔｈｒｏｕｇｈｂａｃｋｇｒｏｕｎｄａｎａｌｙｓｉｓ．Ｍｅｔｈｏｄｓｏｆｄｏｃｕｍｅｎｔａｔｉｏｎａｎｄｃｏｍｐａｒａｔｉｖｅａｎａｌｙｓｉｓｗｅｒｅａｐｐｌｉｅｄ．ＴｈｅｒｅｓｕｌｔｓｄｅｍｏｎｓｔｒａｔｅｔｈｅＬａｎｄＹｉｅｌｄＭｅｔｈｏｄｉｎｃｌｕｄｅｓｆａｃｔｏｒｓｏｆｐｌａｎｅｃｏｎｏｍｙａｎｄｃａｓｅｓｔｕｄｉｅｓｉｎＭａｒｋｅｔＣｏｍｐａｒｉｓｏｎＭｅｔｈｏｄａｒｅｌａｃｋｏｆｍａｒｋｅｔｂａｓｉｓ．ＴｈｅＯｖｅｒｌａｙＭｅｔｈｏｄｏｎｌｙｃｏｖｅｒｓ５８．２４％ｏｆｆａｒｍｅｒｓ＇ｌａｎｄｂｅｎｅｆｉｔｔｈｕｓｈａｒｍｓｔｈｅｉｒｉｎｔｅｒｅｓｔｓ．ＲｅｓｉｄｕａｌＭｅｔｈｏｄｃａｎｓｈｏｗｆａｒｍｅｒｓ＇ｒｉｇｈｔｓａｎｄｉｎｔｅｒｅｓｔｓｍｏｓｔ．Ｔｈｅｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉａａｒｅｉｎａｐｐｒｏｐｒｉａｔｅｉｆｔｈｅｙａｒｅｏｎｌｙｅｑｕａｌｔｏｏｒａｌｉｔｔｌｅｈｉｇｈｅｒｔｈａｎｆａｒｍｅｒｓ＇ｃｕｒｒｅｎｔｌｉｖｉｎｇｓｔａｎｄａｒｄｓｏｒｏｎｌｙｅｎｏｕｇｈｔｏｐａｙｆｏｒｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｅｘｐｅｎｓｅｓ．ＩｔｉｓｃｏｎｃｌｕｄｅｄｔｈａｔＲｅｓｉｄｕａｌＭｅｔｈｏｄｓｈｏｕｌｄｂｅｔｈｅｐｒｉｍａｒｙｍｅｔｈｏｄａｎｄＭａｒｋｅｔＣｏｍｐａｒｉｓｏｎＭｅｔｈｏｄｗｏｕｌｄｂｅｔｈｅｔｒｅｎｄ．ＴｈｅａｃｔｕａｌｓｏｃｉａｌａｌｌｏｃａｔｉｏｎｃｏｓｔｓｏｆｅｘｐｒｏｐｒｉａｔｅｄｆａｒｍｅｒｓｈａｖｅｔｏｂｅｔｈｅｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉｏｎｏｆｔｈｅＩｎｔｅｇｒａｔｅｄＬａｎｄＳｅｃｔｉｏｎＰｒｉｃｅ．Ｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｓｙｓｔｅｍｓｈａｌｌｂｅｓｅｔｕｐｔａｋｉｎｇｔｈｅｃｈａｎｃｅｏｆｌａｎｄｒｅｑｕｉｓｉｔｉｏｎａｎｄｒａｔｉｏｎａｌｌｅｖｅｌｏｆｆａｒｍｅｒｓ＇ｓｏｃｉａｌｓｅｃｕｒｉｔｙｓｈａｌｌｂｅｄｅｔｅｒｍｉｎｅｄ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎｉｎｌａｎｄｅｘｐｒｏｐｒｉａｔｉｏｎ；ｉｎｔｅｇｒａｔｅｄｌａｎｄｓｅｃｔｉｏｎｐｒｉｃｅ；ｃａｌｃｕｌａｔｉｏｎｍｅｔｈｏｄｓ；ｖａｌｉｄａｔｉｏｎｃｒｉｔｅｒｉａ征地补偿制度是协调征地过程中农民权益与国家权益冲突的基本制度。目前征地补偿制度中存在的问题主征地区片综合地价测算方法与验证标准研究李彦芳（北京师范大学管理学院，北京１００８７５）

土地出让金收取标准的计算与若干问题

土地出让金收取标准的计算根据目前的规定，每套住房所拥有的国有土地使用权各有不同，这与该住房所在小区的建筑容积率有很大关系，一般多层住宅每套住宅所拥有的国有土地使用权约在15平方米左右，小高层一般约在六七平方米左右，而高层建筑则更少。当然对于那些单门独户的个人建房，由于其独享所在地块的土地使用权，因此其必须补交的土地出让金自然也就水涨船高。（一）个人住房划拨国有建设用地使用权转让应补交的土地出让金标准1.1990年5月19日以前取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取土地出让金。 2.1990年5月19日（含当日）以后取得划拨土地使用权的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取土地出让金。标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，不再进行容积率、区域因素、个别因素等修正。案例：市民郑先生有一处个人建房，地址位于鲤城区海滨街道中山中路X号，用地面积100平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证，现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。

其土地出让金计算方法：如在1990年5月19日之前取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米× 30%=170100元。如在1990年5月19日（含当日）之后取得划拨土地使用权，则其土地出让金=5670元/平方米×100平方米× 60%=340200元。（二）已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让的，以及市区红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取土地出让金。标定地价按宗地所在级别的基准地价确定，除年期修正外，不再进行期日、容积率、影响因素等修正。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补交土地出让金。案例：市民王先生有一房改房，地址位于丰泽区丰泽新村X号，用地面积15平方米，已取得土地使用证及房屋所有权证。现需补办出让。该宗地位于泉州市中心市区住宅用地级别图一级区，基准地价5670元/平方米。其土地出让金计算方法：土地出让金=5670元/平方米×15平方米×10%=8505元。

划拨土地使用权补办出让合同范本

正文：划拨土地使用权补办出让合同划拨土地使用权补办出让合同第一条本合同双方当事人出让方：中华人民共和国__________省（自治区、直辖市）________市（县）土地管理局（以下简称甲方），法定地址_______；邮政编码 ____________；法定代表人：姓名__________；职务____________。受让方：__________________（以下简称乙方）；法定地址 ____________；邮政编码____________；法定代表人：姓名______；职务 ________________。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，原以划拨方式取得的土地使用权发生转让（出租；抵押），须签订土地使用权出让合同。乙方因出售（出租；抵押）____________房产（或 __________部分房产），其使用范围内（或相应比例）的土地使用权随之转让（出租；抵押）。双方本着自愿、平等、有偿的原则，经过协商，订立本合同。第二条______________房产使用土地位于________________总用地面积为______________。其位置与四至范围如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方确认。

乙方领有该房产使用范围内土地的国有土地使用证，（或批准文件），具有合法的土地使用权。第三条乙方出售（出租；抵押）____________整栋房产；甲方出让土地的面积为________________房产总用地面积，即 ________平方米。（或：第三条乙方出售（出租；抵押）__________房产楼层________层，建筑面积 ________平方米，为 __________房产总建筑面积的____________％；甲方出让土地的面积为________房产总用地面积的________％；即 __________平方米。）本合同项下出让的土地使用权与__________房产使用范围内未出让的土地使用权为一整体，系公有的，不可分割的，相邻各方必须相互合作，并根据需要为对方提供便利的条件。第四条土地使用权出让的年限为______年，自__________________起算。第五条__________房产使用范围内的土地，按原批准文件为 ______________用地，乙方须按国家确定的用途、城市规划和建设要求使用土地。乙方如改变土地用途，必须征得甲方同意，重新调整土地使用权出让金，签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。

深圳市宗地地价测算规则

深圳市宗地地价测算规则（试行）颁布机关：深圳市规划和国土资源委员会法规来源：深圳市规划和国土资源委员会颁布文号：深规土〔2013〕12号范围级别：地市级实施状态：有效公布时间：2013-01-08 实施时间：废止时间：深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则（试行）》的通知文号：深规土〔2013〕12号各有关单位：《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日深圳市宗地地价测算规则（试行）第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算：宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算：（一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。（二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。

土地增值税及计算公式及个实例

土地增值税的计算公式及9个实例时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率：例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本：

1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除：（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元第二步，计算增值额商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计＝4,000－2,510＝1,490万元第三步，确定增值率增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％＝1,490×40％－2,510×5％＝596－125.50 ＝470.50万元例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）

关于地价测算工作的通知(深国房【2004】8号文)

关于地价测算工作的通知（深国房[2004]8号） 2004年6月9日各分局、各处室、局直属各有关单位：我市2004年度公告基准地价标准已以《深圳市规划与国土资源局关于发布深圳市204年公告基准地价的通告》（深圳规土[2003]627）发布，并以市政府公报形式通告执行。为规范我局地价测算工作，现就有关事宜通知如下：一、具体宗地地价（含补地价项目）测算原则见附件《关于地价测算的说明》。二、原特区、宝安及龙岗区执行的地价测算原则与本通知不一致的，以本通知规定为准。三、本通知下发之日前已测算地价并签订了土地使用权出让合让的，其相应的地价方案不再调整。附件：关于地价测算的说明一、具体宗地地价（含补地价项目）按以下原则测算： 1、按公告基准地价经修正系数修正并结合土地开发程度确定。 2、按建筑面积计算，容积率小于1的（含种养用地）按容积率为1的建筑面积计算。 3、含有两种或两种以上用途时，分别按不同用途的建筑面积计算后合计。二、修正系数包括用地类型（见表1）、年期（见表2）、容积率等（见表3、4）。宗地的使用年限确定后，各类用途房地产的年限与对应法定最高使用年限不同时，需分别对这些房地产的地价进行年期修正。三、土地开发程度修正的原则：毛地（指由用地单位自行征地拆迁和自行平整的土地）出让时按土地面积100元/平方米核减土地开发金；用地单位支付征地拆迁补偿费用的，按土地面积60元/平方米核减土地开发金；用地单位自行平整土地的，按土地面积40元/平方米核减土地开发金。四、宗地出让的地价分为土地使用权出让金、土地开发金及市政配套设施金三部分。土地使用权出让金占地价的15%，土地开发金和市政配套设施金占地价的85%（其中土地开发金为土地面积100元/每平方米）。对于自行支付征地款和自行平整的项目用地，其地价不包含土地开发金。五、已建成的合法的行政划拨性质房地产，经核准进入市场的，应按规定补交地价。行政划拨性质房地产经批准改变用途的，按现行地价标准计收地价并办理相关手续。

划拨土地使用权补办出让合同(完整版)

合同编号：YT-FS-2489-68 划拨土地使用权补办出让合同(完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

划拨土地使用权补办出让合同(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。第一条本合同双方当事人：出让方：中华人民共和国_____省（自治区、直辖市）_____市（县）土地管理局（以下简称甲方）法定地址：_____ 邮政编码：_____ 法定代表人姓名：_____ 职务：_____ 受让方：_____（以下简称乙方）法定地址：_____ 邮政编码：_____ 法定代表人姓名：_____ 职务：_____

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，原以划拨方式取得的土地使用权发生转让（出租；抵押），须先签订土地使用权出让合同。乙方因出售（出租；抵押）_____房产（或_____部分房产），其使用范围内（或相应比例）的土地使用权随之转让（出租抵押）。双方本着自愿、平等、有偿的原则，经过协商，订立本合同。第二条_____房产（地上建筑物、其他附着物）使用土地位于_____，总用地面积为_____。其位置与四至范围如本合同附宗地图所示。附图已经甲、乙双方确认。乙方领有该房产使用范围内土地的《中华人民共和国国有土地使用证》（或批准文件），具有合法的土地使用权及房产所有权。第三条乙方出售（出租；抵押）_____整栋房产；甲方出让相应土地的面积为_____房产总用地面积，即_____平方米。

深圳市地价测算规则(征求意见稿)

（征求意见稿） 2018年12月17日一、通则 1.1 编制目的为贯彻落实国有土地有偿使用制度，合理配置土地资源，优化产业结构，规范我市地价管理工作，根据有关法律、法规、规章和行业标准，结合深圳实际，制定本规则。 1.2规则适用范围本规则适用于我市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简称地价）的确定。以划拨方式供应的建设用地使用权，不计收地价。以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则计收地价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。以作价出资方式供应的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则确定作价出资金额。其中产权归政府的建筑面积部分不计作价出资金额。临时使用土地，应根据本规则计收临时用地使用费。 1.3土地的市场价格定义我市土地的市场价格由土地行政主管部门组织市非盈利性评估机构评估确定。市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分商业、办公、住宅、工业等用途，按照《城镇

土地估价规程》，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重原则上分别取70%和30%。 1.4 地价测算单位我市地价测算以宗地为单位，按建筑面积计算。 1.5 地价测算时点地价测算时点按以下规则确定：（一）招拍挂方式供应用地底价以编制供应方案的时点确定；（二）协议方式供应用地地价以土地行政主管部门依法受理缴纳地价申请的时点确定；（三）作价出资方式供应用地以编制作价出资方案的时点确定；（四）土地出让后经批准改变用途或容积率等土地使用条件的以土地行政主管部门依法受理补缴地价申请的时点确定；（五）法律、法规、规章和规范性文件另有规定的，从其规定；土地整备相关协议另有约定的，从其约定。 1.6 修正系数地价测算涉及的修正系数包括基础修正系数和项目修正系数。基础修正系数包括：建筑类型、产权限制、产业发展导向、产业项目类型、临时及短期租赁、地下空间修正系数。基础修正系数取值按照本规则附表1~附表6执行。项目修正系数包括：棚改项目修正系数、原农村经济组织留用土地（包括非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用土地，以

国有土地使用权出让合同(划拨土地使用权补办出让合同)完整版

国有土地使用权出让合同(划拨土地使用权补办出 In the legal cooperation, the legitimate rights and obligations of all parties can be guaranteed. In case of disputes, we can protect our own rights and interests through legal channels to achieve the effect of stopping the loss or minimizing the loss. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________

国有土地使用权出让合同(划拨土地使用权补办出让合同)完整版下载说明：本合同资料适合用于合法的合作里保障合作多方的合法权利和指明责任义务，一旦发生纠纷，可以通过法律途径来保护自己的权益，实现停止损失或把损失降到最低的效果。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。国有土地使用权出让合同（划拨土地使用权补办出让合同）第一条本合同双方当事人：出让方：中华人民共和国_________省（自治区、直辖市）_________市（县）土地管理局（以下简称甲方）；法人住所地：_________，邮政编码：_________. 受让方：_________（以下简称乙方）；法人住所地：_________；邮政编

深圳市宗地地价测算规则(试行)

深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市宗地地价测算规则（试行）》的通知文号：深规土〔2013〕12号各有关单位：《深圳市宗地地价测算规则（试行）》已经市政府五届七十四次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。深圳市规划和国土资源委员会 2013年1月8日深圳市宗地地价测算规则（试行）第一条为合理配置土地资源，优化产业结构，促进土地节约集约利用，规范我市地价测算工作，根据有关法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本规则。第二条本规则适用于我市行政区域范围内，按照法律、法规和规章规定进行的宗地地价测算。第三条本规则所称基准地价，是按照商业、办公、住宅、工业等四种用途，土地使用年限按商业40年、办公40年、住宅70年、工业30年，在设定的土地利用状况及开发条件下的土地使用权区域平均价格。

我市基准地价主要适用于招拍挂出让产业用地底价确定及经批准办理土地有偿使用手续的行政划拨用地、历史用地、国有企业改制用地的地价测算。第四条基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算：宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项第五条宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算：（一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。具体修正数值按照本规则附表1、2、3、4、5、6、7、8执行，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为1。（二）涉及产业发展导向地价修正的，产业主管部门依据《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》出具产业分类的证明文件。宗地地价按各分项用途的基准地价标准测算，并按对应的产业发展导向修正系数修正。（三）容积率小于1的宗地，其建筑面积按照容积率为1测算。第六条宗地地价涉及土地开发程度扣减的，按照以下规则测算：（一）由用地单位自行平整的土地，按每平方米土地面积50元扣减。（二）由用地单位自行支付征地拆迁补偿费用的土地，按每平方米土地面积70元扣减。

土地出让金计算方法

土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款土地出让金计算方法土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前，一套售价10万元左右、5年以上房龄的二手房改房过户，各项税费加起来近3000元，而现在要补缴土地出让金，就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。如何计算房改房土地出让金是市民最为关心的事情。解读：网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，每个网格点为200米×200米，市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准地价图。南宁基准地价最低值在沙井一带，为188元/平方米，最高值在南湖一带，为1100元/平方米。上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的，按基准地价的最低值188元/平方米计算。公式：补交土地出让价款（元）=网格点楼面基准地价（元/平方米）×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数举例：张三有一套住房位于衡阳秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准备上市交易，该房屋房产证上的建筑面积为52.4平方米，土地证上记载的土地面积为14.97平方米，剩余使用年限为69年，则需补交土地出让价款计算方法如下：经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该位置的网格点楼面基准地价为511元/平方米；容积率为3.5，容积率修正系数0.761；剩余使用年限为69年，年期修正系数0.9983.据此，需要补交土地出让价款（元）=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元土地增值税的计算方法及公式作者：佚名来源：中顾法律网点击数：20273 更新时间：2010-12-15 14:33:39 免费法律咨询 ==============================专业收集精品文档=============================