建筑法规复习资料

2014年3月，国家新型城镇化规划（2014-2020）表述中国特色新型城镇化道路。内涵，特点：以人为本，四化同步，优化布局，生态文明，文化传承。并提出不少新概念。体现发展新思路，比如：城市规划管理，划定三区四线。建设生态城市，以“五绿”（绿色产业、绿色消费、绿色能源、绿色交通、绿色建筑）为支点，建设智慧城市，以“六化”为方向。

家居装修维权，依据四大标准，指：《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》、《家庭居室装饰装修质量验收标准》（2013）、《家居行业经营服务规范》、《居室布线设计指导规范》。

2015年3月5日，国务院总理李克强作政府工作报告中提出，城镇化是解决城乡差距的根本途径，也是最大的内需所在。要坚持以人为核心，以解决三亿人（一亿人农民转市民、一亿人棚户区改造、一亿人居住证）为着力点，发挥好城镇化对现代化的支撑作用，住房保障逐步施行。实物保障与货币补贴并行，把一些存量房转为公租房和安置房，对居住特别困难的低保家庭基于住房救助，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自助和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

2014年《不动产登记管理条例》征求意见稿，2015年该条例正式实施，条例上位法是物权法，条例的生命线是以科学合理的规划保障不动产所有人的权利，目的不是为了调控房地产市场。

从2014年3月15日起正式实施的新修订的《消费者权益保护法》第二十三条规定，经营者提供的机动车、计算机、电视机等耐用商品或装饰装修等服务，消费者自接收商品或服务之日起，6个月内发现瑕疵（质量毛病、质量缺陷），发生争议的，由经营者承担有关瑕疵的举证责任。另外，新修订的消费者权益保护法规定网购产品7日内可无理由退货（7日后悔权），属于为消费者量身定制的范畴内，定制家具不可行使7日后悔权。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>》的解释[法释（2015）5号]。《民事诉讼法》第三十三条规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷。政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖，不动产已登记的，以不动产登记簿登记的所在地为不动产所在地，不动产未登记的，以不动产实际所在地位不动产所在地。

案例1

12007年3月10日，马甲与东南公司签订《承包协议》一份，约定：马甲自行联系甲钢铁公司建筑工程施工工程，东南公司不参与工程管理，施工期间的质量、安全、施工所需工人和技术人员、发票开具、缴纳税款均由马甲负责，该工程由马甲自行施工，自负盈亏;东南公司向马甲提供与该工程商谈有关资料，并收取最终确定的工程造价0.5%的管理费，等。2007年12月30日，甲钢铁公司与东南公司签订《建设工程施工合同》一份，约定发包人(甲钢铁公司)将工程发包给承包人(东南公司)，马甲在合同承包人一栏签名。上述合同签订后，马甲组织人员进行了施工。后甲钢铁公司委托对工程造价进行了审计，所附《工程审价审定单》上的发包单位盖有甲钢铁公司、甲工业公司章印，承包单位有东南公司章印。

工程竣工验收合格后，马甲曾多次催要工程款，后于2010年2月25日死亡，其子女、其妻因追索工程款，与东南公司共同起诉了甲钢铁公司和甲工业公司，审理中，原告变更诉讼请求为：两被告共同支付三自然人原告工程款本金及逾期利息。

[审判]

甲工业公司、甲钢铁公司于判决生效后十日内给付三自然人原告工程款;驳回原告的其他诉讼请求。

[评析]

1.本案的实际施工人是谁？

根据马甲与东南公司签订的协议，东南公司除提供与该工程商谈有关资料，并收取最终确定的工程造价0.5%的管理费外，并不参与工程的管理，也不负责工程质量、安全及施工所需工人和技术人员等，可以判断出马甲实际是挂靠在东南公司的。同时，该协议载明“乙方(马甲)自行联系了甲钢铁公司建筑施工工程”及“甲钢铁工程由乙方(马甲)自行施工”，等等，说明以东南公司名义所承建的该工程，其实际施工人为马甲。此外，在甲钢铁公司与东南公司签订的合同中，马甲在承包人一栏签了名，且实际操作中部分工程款也是直接支付给马甲的，这也说明甲钢铁公司明知或应知该建设工程实际上是由马甲负责施工的。综上，诉争建设工程的实际施工人应为马甲。

2.原告要求支付工程款及逾期利息的请求能否成立？

根据法律规定，没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程款的，应予支持。本案中，马甲系无资质的实际施工人，其借用了有资质的东南公司的名义，案涉工程施工合同应为无效，但，该建设工程经竣工验收合格，承包人有权请求参照合同约定支付工程款。因马甲已死亡，三自然人原告系其继承人，且未丧失继承权，有权要求给付工程款。

实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或违法分包人为本案当事人;发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。现实生活中实际施工人多为弱势群体，经常被拖欠工程款，为了保护弱势群体利益，法律才规定实际施工人可以直接以发包人为被告主张权利，但为了实现利益平衡，避免保护失衡，明确规定发包人仅对“欠付的工程价款”承担责任。而未规定对“欠付的工程价款利息”承担责任，因此，原告要求发包人支付逾期利息的主张不能成立。

3.甲工业公司是否应承担支付工程款的责任？

债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。

本案中，甲工业公司与甲钢铁公司一起在审计单上的发包人处盖了章印。审理中，甲工业公司称是误盖，审计公司也出具了误盖说明，但是，审计公司在当时发现误盖后本应及时纠正，而非等到近3年后的诉讼之时才出具说明，这有违常理，且甲工业公司在知晓盖了章印后，近3年都未有所表示，即使是误盖，其撤销权也消灭了。因此，甲工业公司在审计单发包人处的章印为有效，可产生相应约束力。根据双方提供的证据材料如两个企业的登记资料等，可知，甲钢铁公司与甲工业公司曾经存在关联关系，现甲钢铁公司已经不再实际经营，现甲工业公司的经营场所即原甲钢铁公司的经营场所，而诉争建设工程现由甲工业公司实际使用。结合以上事实，可判定甲工业公司在审计单的发包方处加盖印章，是其原意与甲钢铁公司共同作为发包人承担相应义务的意思表示，因此，其也应承担支付工程款的义务。

案例2

张女士有了一定的积蓄，经房屋中介的介绍，相中了肖先生所有的一套房屋。2012年8月3日双方签订了房屋买卖合同，约定房屋价款为520万元;在合同生效后的3个月内，张女士应分三次向肖先生付清房款;如果张女士不能支付房款，肖先生将保留房屋的所有权。之后，在合同生效后的第1个月，肖先生收到了张女士的第一笔房款，第2个月又收到了第二笔房款。但是，由于张女士的公司突然出现亏损，资金发生断链，张女士不能如期向肖先生支付第三笔房款。

2.问题

(1)张女士不能如期支付房款的行为是否将导致合同的无效?

(2)肖先生是否可以保留房屋的所有权?

3.分析

(1)张女士不能如期支付房款的行为不能导致合同的无效。《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”张女士的行为显然不具有上述法律规定的合同无效的情形。

(2)肖先生不可以保留房屋的所有权。《合同法》第134条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人”。但是，2012年7月1日最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第34条规定：“买卖合同当事人主张合同法第134条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。”肖先生与张女士签订的房屋买卖合同属于不动产买卖合同，且该合同是在最高人民法院的上述司法解释颁布实施后的2012年8月3日签订的，因此一该司法解释适用于肖先生与张女士签订的房屋买卖合同。尽管双方在合同中约定了如果张女士不能支付房款，肖先生将保留房屋的所有权，但肖先生因张女士不能完全依约履行支付房款的义务而不做房屋交割，即保留房屋的所有权，一旦引起诉讼是得不到法院支持的。肖先生只能是依约继续向张女士追讨未支付的房款，并依据相关法律规定和合同约定，追究张女士的违约责任。