资产评估基础-收集整理评估资料知识点

收集整理评估资料

第六节收集整理评估资料

一、评估资料的分类

（一）从评估资料的内容划分

从内容划分，评估资料分为权属证明、财务会计信息和其他评估资料。

权属证明是指能够证明评估对象产权归属的材料。

财务会计信息是指会计凭证、会计账簿、财务会计报告及其他会计资料。

其他评估资料包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等。

权属证明、财务会计信息主要通过现场调查程序取得，其他评估资料主要通过收集评估资料程序取得。

（二）从评估资料的来源划分

从来源划分，评估资料分为：

直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人、产权持有人等相关当事人处获取的资料，从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料。

从委托人、产权持有人等相关当事人处获取的资料通常包括：资产评估申报资料，评估对象权属证明，反映资产状况的资料，评估对象的历史、预测、财务、审计等资料，相关说明、证明和承诺等。

二、收集评估资料的主要工作内容

（一）直接从公开市场独立获取资料

公开市场是评估专业人员获取评估资料的主要来源，市场信息具有公开性、直接性、易获得性等特点。

市场信息资料包括交易所公布的股票交易信息、上市公司公开披露的资料、各类资产交易所公布的交易信息、各类资产市场交易信息等。

但是，直接获得的市场信息往往存在信息不完备的特征，即市场信息可能未充分反映交易内容和条件，评估专业人员应当尽可能全面收集市场信息，并进行必要的分析调整。

评估专业人员应当掌握必要的市场信息渠道，在日常工作中收集必要的市场信息，并积累

形成市场信息库，在具体开展评估业务时，根据评估对象的特征，查询信息库或者通过市场渠道取得并更新相关的市场信息。

（二）从委托人、产权持有人等相关当事人获取资料

评估专业人员在评估资料收集程序，从委托人、产权持有人等相关当事人获取的资料，主要为用于对资产价值进行评定估算的资料，如评估对象和评估范围涉及的资产评估明细资料、资产最可能的持续使用方式、企业经营模式、收益预测等。来源于委托人、产权持有人等相关当事人的与资产状况相关的资料，如资产权属证明、反映资产现状的资料等，评估专业人员主要通过现场调查程序取得。

评估专业人员应当要求委托人等相关当事人对其提供的评估资料以签字、盖章及法律允许的其他方式等进行确认。

（三）从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取资料

1. 政府部门

政府部门的资料包括宏观经济信息、产业统计数据（如库存、生产情况、需求情况）等，这些数据对资产评估中宏观经济分析、行业及产业状况分析非常重要。许多与企业相关的信息也可通过查看各级政府部门的资料来获取，如各级市场监督管理部门都保存了注册公司的基本登记信息。

政府部门的资料一般比较正式，具有较高的权威性和可信度，但在时效性方面可能存在一定的问题。

2. 证券交易机构

有关上市公司的资料可在证券交易所查询。上市公司必须向监管部门和有关证券交易所提交定期（年度报告和中期报告）和临时性报告，并予以公告。上市公司的财务公开信息一般要接受注册会计师审计，反映的情况相对而言较为可靠，资产评估专业人员查询收集这些信息也较为方便。利用这些信息，评估专业人员不仅可以了解资产所有者的状况，也可以了解其竞争对手状况及其所处行业的情况。对于未上市公司，也可以从上市公司中挑选可比的对象作为参照物，进行类比分析，了解相关状况。

3. 金融信息服务提供商

准确、便捷地应用收益法、市场法，需要借助金融信息服务商提供的上市公司或者交易案例的相关信息。随着金融信息服务行业的快速发展，一批信息质量高、时效性强、数据详实的信息服务商或数据提供商得以涌现，已经成为获取评估资料的重要来源。例如汤森路透、彭博资讯、道琼斯、Capital IQ、Factset等国际财经资讯服务商，以及Wind资讯、同花顺、

大智慧、CVSource、清科研究中心等国内金融数据提供商。

4. 媒体

媒体一般包括报纸、网站、杂志等。媒体的信息不仅包含原始信息，并且通常有一些分析信息，有助于评估专业人员加深对所需信息的理解，并能节约分析时间。对资产评估来说，权威的专业杂志具有重要价值，这些杂志上发表的文章专业性强，披露的信息也更详细，分析也较有深度。但应注意，媒体对一些产业、公司和政府机构的报道是否具有倾向性，引用相关信息时需进行甄别。

5. 行业协会或管理机构及其出版物

行业协会或管理机构及其出版物也是资产评估信息的重要来源。评估专业人员通常可从行业协会得到有关产业结构与发展情况、市场竞争情况等信息，还能咨询到有关专家的意见。行业协会或管理机构通常会出版该行业的专业刊物和书籍，这些出版物是了解该行业情况的重要资料来源。例如我国证券交易机构出版的行业分析报告。

6. 学术出版物

已出版的有关国内外资产评估和经济分析的学术文章和书籍，可以通过标准索引进行查询。这些标准索引可以从绝大部分的公共和学术图书馆中查阅。利用国外的信息资料时要注意研究其适用条件，分析是否需要作出恰当调整。随着我国市场经济的发展，学术出版物也逐渐增多，应当注意收集。

三、评估资料的核查验证及核查验证受限的处理

（一）评估资料核查验证的意义

评估资料的核查验证，是指资产评估专业人员依法对资产评估活动中所使用资料的真实性、准确性和完整性，采取各种方式进行必要的、审慎的核查审验，从中筛选出合格的资料作为评估依据，以保证评估结果的合理性。

评估专业人员对收集的评估资料进行核查验证，既是《资产评估法》的要求，也是合理得出评估结论的需要。

（二）各类资料的核查验证重点和方式

对评估资料进行核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等。评估专业人员应当根据各类资料的特点，确定核查验证的重点和方式。

1. 权属证明的核查验证

资产类别不同，权属证明不同，核查验证适用的方法也不同。评估专业人员对不同资产可以通过书面审查、查询、函证、复核等方式进行权属证明的核查验证。

例如：投资性股权、债权的权属证明，如公司章程、合作协议、工商营业执照、股票、债券、借款合同等，可以通过书面审查、查询工商档案、查询股东登记名册等方式进行核查验证；

对于专利技术资产的产权证明文件，如技术购买合同、技术开发协议、专利证书、专利申请文件等，可以通过书面审查以及通过国家知识产权局网站查询核实专利的产权状态等信息进行核查验证；

对于银行存款，可以通过复核银行对账单、向银行函证等方式进行核查验证。

2. 财务会计信息的核查验证

财务会计信息通常由委托人、产权持有人及其他相关当事人提供。对此类资料，主要采用询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等方式进行核查验证。

例如：对委托人或产权持有人提供的评估清查明细表，可以通过审查财务报表、复核明细账、实地调查等方式进行核查验证；

对审计报告，可以通过书面审查、复核等方式核查审计范围与评估范围是否一致，审计报告附注中披露的相关事项与实地调查了解到的情况是否一致等内容。

3. 其他相关资料的核查验证

对于通过公开市场获取的询价资料、交易案例等资料，可以通过实地调查、查询、多渠道复核等方式进行核查验证；

对检查记录、鉴定报告等资料，可以通过书面审查、询问、查询等方式核查验证；

对行业资讯、分析资料、政府文件等资料，可通过查询、书面审查、复核等方式进行核查验证；

对来自专业中介机构的专业报告，可以通过书面审查、查询、复核等方式进行核查验证。

核查验证也是对所收集资产评估资料的可靠性和合理性进行识别的过程。由于收集的资料难免存在失真的情况，要对失真的材料进行鉴别和剔除；同时还要对所收集的评估资料信息、数据的可靠性进行判断，发现和剔除不可靠的评估资料。

评估资料的可靠性可以通过信息源的可靠性和信息本身的准确度来衡量。

信息源的可靠性可通过如下因素的考察进行判断：

（1）该渠道过去提供的信息的质量；

（2）该渠道提供信息的动因；

（3）该渠道是否被通常认为是该种信息的合理提供者；

（4）该渠道的可信度。

信息本身的准确度可通过参考其他来源查证，必要时也可以进行适当的调查验证，实践中常采用电话、网络等其他途径查询佐证和扩大调查范围的做法。

（三）评估报告的引用和核实

由于我国资产评估行业按专业领域实行分类管理体制，为满足监管要求，评估实务中会发生引用其他专业领域评估报告的情形，比如企业整体价值评估报告，引用单项资产评估报告的结论。

资产评估专业人员在引用其他专业领域评估报告之前，需要对相关的专业评估报告履行书面审查、查询、复核等核查验证程序。评估专业人员应当完成以下工作：

1.引用单项资产评估报告应当与委托人事先约定。

2.获取完整的单项报告并充分理解。获取正式出具的单项资产评估报告，充分理解单项资产评估报告以及相关附件，并核实单项资产评估机构资质。

3. 核实报告性质、评估目的、评估基准日、评估结论使用有效期与资产评估报告的一致性。如不一致，不得引用。

4.确认评估对象和范围的适应性。确认拟引用单项资产评估报告的评估对象与资产评估报告的一致性；确认单项资产评估范围包括在资产评估范围内，与资产评估报告相适应。

5. 分析评估结论的内涵，并考虑引用方式。分析拟引用单项资产评估报告载明的评估结论，判断其对应的资产类型与资产评估资产类型的一致性；对于账面无记录的单项资产，应当考虑引用或者确认的资产类型是否符合相关规定；分析是否存在相关负债，并予以恰当处理。

6.分析评估参数的匹配性和评估依据的一致性。关注拟引用单项资产评估报告与资产评估相关评估参数的匹配性，分析拟引用单项资产评估报告的评估依据是否与资产评估报告一致。

7.关注并取得应当取得的备案审核文件。对于需要进行备案审核的单项资产评估报告，资产评估专业人员需要检查拟引用单项资产评估报告的相关备案审核文件，分析其可能对拟引用单项资产评估报告评估结论产生的影响。

8.关注假设前提、特别事项以及报告使用限制，合理引用。通常包括：

（1）对假设前提与资产评估报告相矛盾的单项资产评估结论，不得引用。

比如对于一宗土地使用权，截至基准日和报告日，尚未签订土地出让合同，也无土地证，而土地估价机构或者专家出具了土地估价报告，并在其价值定义中，说明了土地价值内涵为最高出让年限的某用途、“七通一平”土地使用权价格。由于假设前提不符，无法引用。

（2）对单项资产评估报告中存在假设前提与资产评估不同，但属于单项资产评估所必需的假设前提的情形，应当在资产评估报告中补充单项资产评估的假设前提。

（3）对单项资产评估报告中存在限制使用评估结论的情形，应当分析其与资产评估报告限制使用的关联性，恰当引用单项资产评估报告。

9. 客观分析增减值原因。资产评估专业人员应当对所引用单项资产评估报告的评估结论与账面价值的变动情况进行客观分析，不得发表超出自身执业能力和范围的意见，关注所引用单项资产评估报告披露的特殊事项说明，判断其是否可以引用及其对资产评估结论的影响。

10.应当将所引用单项资产评估报告作为报告附件。

（四）核查验证程序受限的处理方式

对于超出资产评估专业人员专业能力范畴的核查验证事项以及法律法规规定、客观条件限制无法实施核查和验证的事项，应当采取以下应对措施。

1.对于超出资产评估专业人员专业能力范畴的核查验证事项，评估专业人员应当委托或要求委托人委托其他专业机构或者专家出具意见。

比如对于某项对外投资的在建工程项目进行评估，评估专业人员无法对委托人或其他相关当事人提供的成本进行验证，也无法确定付款进度和工程进度的一致性，可以委托建设项目审计机构出具专项报告，说明在建工程成本确认及实际支出情况。评估专业人员经过核查验证后，在评估报告中进行披露。

2.对于因法律法规规定、客观条件限制无法实施核查和验证的事项，资产评估专业人员应当在工作底稿中予以说明，分析其对评估结果的影响程度。如果无法核查验证的资料是评估结论的重要依据，该资料的不确定性将较大程度影响评估结论的合理性或者无法判断其影响程度，评估机构不得出具资产评估报告。如果无法验证的资料对评估结论的影响不重大，评估机构可以出具资产评估报告，但是需要在评估报告中予以披露，并提请报告使用人关注。

四、评估资料的分析、归纳、整理

在履行了核查验证程序后，评估专业人员需要对从各个渠道收集的评估资料进行必要的分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。

对评估资料的分析，就是根据资产价值评定估算和评估报告编制及信息披露对资料的使用要求，对已收集资料的的相关性、逻辑性进行分析和甄别。

相关性，就是分析资料与评估需要解决问题的相关性和适用性；逻辑性，就是梳理评估

资料之间所存在的相互支持、印证等关系的逻辑关联性。

归纳和整理，就是在分析基础上，通过归集、加工和分类使评估资料成为支持评定估算和信息披露的基础信息和支持依据，以便后续评估流程的最后使用。

评估信息资料一般可以按照可用性原则和加工处理程度划分。

（1）按照可用性原则，评估资料可以划分为可用性评估资料、有参考价值的评估资料、不可用评估资料。

可用性评估资料指在某一具体评估项目中可以作为评估依据的资料。

有参考价值的评估资料指与评估项目有一定联系、部分可以参考借鉴的资料。

不可用评估资料指与评估项目没有直接联系或根本无用的资料。

（2）按照加工处理程度，评估资料可以划分为未经处理的资料和有选择地加工或按一定目的改动过的资料。

未经处理的资料，如公司的年度报告、证券交易所的报告或其他出版物的资料等，没有经过中间处理、过滤，来源直接，能客观反映资料的原貌。

有选择地加工或按一定目的改动过的资料，如报纸、杂志、行业协会出版物、学术论文和证券分析师的分析报告等，是在更大的信息源中有选择地加工过的，或按一定思想倾向改动过的资料，具有重点突出、容易理解的特征。

【例题·多选题】（2017）下列关于引用其他专业领域单项资产评估报告的要求中，正确的有（）。

A.对拟引用报告所涉及到的资产评估进行全面的现场勘查、核实，收集评估作价所需的资料，并对其核查和验证

B.检查假设前提与资产评估报告是否相同，与资产评估报告相矛盾的不得引用

C.分析评估结论的内涵，并考虑引用方式

D.检查相关备案审核文件

E.确定资产评估对象和范围的适应性

『正确答案』BCDE

『答案解析』资产评估专业人员在引用其他专业领域评估报告之前，需要对相关的专业评估报告履行书面审查、查询、复核等核査验证程序。评估专业人员应当完成以下工作：（1）引用单项资产评估报告应当与委托人事先约定。（2）获取完整的单项报告并充分理解。（3）核实报告性质、评估目的、评估基准日、评估结论使用有效期与资产评估报告的一致性。如不

一致，不得引用。（4）确认评估对象和范围的适应性。（5）分析评估结论的内涵，并考虑引用方式。（6）分析评估参数的匹配性和评估依据的一致性。（7）关注并取得应当取得的备案审核文件。（8）关注假设前提、特别事项以及报告使用限制，合理引用。（9）客观分析增减值原因。（10）应当将所引用单项资产评估报告作为报告附件。