沙盘说辞
一、沙盘讲解思路
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造梦，给客户设计生活，在描绘中逐渐被吸引）↓
4000平方米商业、“若比邻”；生活舒适度、便利度）↓
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认可，引导客户购房热情，期待入住，进一步把客户带入户型）
二、沙盘讲解注意要点
1、介绍时间不要太长，据科学统计，人的注意力只能保持五分钟
2、具体程序要根据客户需求设计，客户提问可能会打乱自己的讲解顺序，要及时调整，先
顺着客户思维方向发问，获取信息后，找到切入点继续讲解
3、讲解话语要有激情和感染力
4、多交流，多问客户，注意与客户眼神沟通，找到客户关注点
三、沙盘讲解目的
针对性讲解，了解客户需求，引起客户兴趣
针对性突出某个亮点，给客户讲故事，让客户身临其境，对项目充满憧憬。目的性强，讲解优势是为了体现出什么，这样有利于形成自己的思路，用打动客户的话术讲解，让客户感兴趣。不一定所有客户都用一种模式，只要把项目优势介绍出去，打动客户的点要找到，客户顾虑的地方突破解决。
四、沙盘讲解中客户提出顾虑时的应对措施
快速改变客户思维方式，巧妙规避劣势
客户指出项目劣势，不要逃避，承认劣势，但要快速寻找劣势的另一种价值，进而转化成优势。
比如1，客户会担心我们项目南边空地的建设，也有其他项目借此打击我们
首先，要明确是政府规划用地，说明空地用途，迅速介绍花园，然后引导到小区绿化，增添休闲的空间，提高生活舒适度。或者，突出项目地理位置优势，位于北城二期核心居住区，并且是马陵山路与长沙路两条北城二期重点发展路段的最中心，之所以政府选在这里做三部分用途，就是看中了它强大的交通位置，服务我们和周边项目。
比如2，客户会感觉我们没有会所，没有大湖，景色单一
首先，要说明我们保利的风格，新中式园林，接下来迅速介绍园林设计公司是广州普邦园林，成立于1995年，具备国家城市园林绿化企业一级资质，风景园林工程设计专项甲级资质，建筑专业设计甲级资质，突出园林设计水平高，让客户环视售楼处外围，实景感受景观氛围。引导到我们绿化率45%，户均78㎡，居住才950户，享受高舒适度。
沙盘说辞
下面您跟随我来我们项目沙盘，为您具体讲解一下我们保利堂悦。
一、地理位置
明确所在位置、方向、周边道路情况
目的：迅速让客户集中注意力，跟随思路进行讲解
售楼处就是我们现在所在的位置，方位是上北下南左西右东，南向就是我们的长沙路，东西分别是马陵山路和文峰山路，北向是南昌路。
二、小区规模、规划、定位
突出重点，突显项目优势
目的：让客户迅速被优势打动，吸引客户兴趣
下面我来具体介绍一下我们小区规划，小区总占地面积8.8万㎡，总建筑面积13.7万㎡，共有27栋楼组成，小高层8栋、洋房19栋，容积率1.55，绿化率45%，建筑密度20.7%，楼间距均在25米以上。低容积率、大楼间距，在充分保障采光、观景的同时也给予您充足的私人空间。我们小区在拿地之初地块容积率指标2.6，照此规划是23万㎡，保利地产自愿损失9万余㎡的建筑面积，保证社区的居住舒适度。
在规划布局上，做到人车分流，居住安全无忧，产品组团搭配，南低北高，规划合理。
采用中央景观轴线，彰显仪式感，建筑风格现代典雅与新中式园林相应成趣，为客户打造一个高品质社区。
三、景观设计
建议：让客户环视售楼处外围，实景感受景观氛围，给客户设计生活
目的：让客户在描绘中被逐渐吸引，找到客户关注点，客户顾虑点
着重为您介绍一下我们的园林
整个地块占地8.8万㎡，绿化面积7.1万㎡，户均面积71㎡，这是其他小区都做不到的，在整个北城新区，我们的绿化最多，小区舒适度最高。小区园林是新中式风格，体现比较平静、平和、又具有禅意的东方休闲主义特点。
小区整体景观规划是“两轴一环四组团”
两轴：贯通园区南北、东西的两条轴线，打造出建筑里的对称美，以轴线来布置景观，方便赏景游玩的同时更多的贴近花草林木。
主轴是指以小区东大门为起点的东西轴线，长284米，起承转合、移步移景、层层递进。
以新中式大堂进门的5.4米门楼为起点，两侧是小区的车行和人行路口，接下来是一个方形水景，水中布置有抽象的片石假山，水景后有一个高4.15米，南北长12米的景观廊架，顶部元素方圆结合，寓意方正圆满，富有中式气质的诗意空间，并且整个景观廊架顶部是镂空设计，您可以携家人朋友在这里享受阳光的美好。
第二组水景紧随其后，是与景观草坪相结合的环形水景，草木与清水的结合，来到这里会切身感受到浓郁的生命气息。
再往后是一个平直的石材园路，配以周边新亚洲景观雕塑，连接另一个特色景观廊架，可以用作休憩、户外会客功能。
接下来是我们的景观大道，主要是以乔木为主的园林设计，疏密适当，高低错落，静坐在花草旁，享受久违的宁静。
最后是专门为孩子们布置的儿童游乐场，您可以带着孩子，与邻居家的小朋友一起在场地上玩耍，给孩子的童年增添了乐趣。
从大堂进门开始，一路漫步、休憩、赏景、游玩……呈现一种简单、清澈、安然的生活情愫。
次轴：北大门入口以银杏等大乔木，五角枫、紫荆花、观赏桃花等灌木打造的景观大道。
在两轴的基础上，还搭配了一环的设计，以2.5米园路＋1.5米塑胶跑道打造园区主环路，在和煦的阳光下或者在温馨的夜里，在跑步中，释放一天的压力，享受运动的快乐。
四组团总体遵循“四季常青、三季有花”的景观理念，分别以春夏秋冬为主题打造园林景观。春为主题，以丁香春季开花植物为主，一片生机勃勃的景象；夏为主题，以国槐、朴树等乔木打造清风徐来的林下空间；秋为主题，以舒朗明快的植物种植空间为主，以木兰为特色植物种植，配以特色的景观小品，春华秋实、硕果累累，感受到收获的喜悦，为您提供一个愉悦的户外活动空间；冬为主题，皑皑白雪、冰清玉洁，以简洁的设计手法，为您提供了一个静思、阅读的户外空间，还可以缓缓观赏锦葵，放松心情。
小区内设置四个植物环岛，丰富整个小区景观视觉效果。
四、配套
设计贴心、周全，让客户感受到家的温馨，生活配套齐全，生活舒适度、便利度高目的：让客户完全融入到项目，让客户意识到住在这里能带给他的好处
1、园区内
小区共设置5个多功能活动空间，满足不同年龄段业主的使用，主要设置了一些踏步机等适合中青年及老年使用的康体设施；还有专门的儿童游乐场所，场内设置了攀爬器、摇摇乐、跷跷板以及其他组合。这些基础设置满足了您全生命周期对的娱乐健身需求。
小区打造智能化生活圈，无线网络覆盖全园区，切合现代人的生活方式。
2、园区外
社区北侧自建有4000㎡社区配套商业，满足社区居民生活所需。保利计划自持一部分自主品牌“若比邻”，业主下载APP，足不出户可把商品搬回家。
五、物业
突出物业实力，让客户更认可项目，更安心居住
保利堂悦由保利自有物业服务管理，保利物业具有国家物业管理一级资质，业务遍布全国79个城市，综合实力超强，有丰富的物业管理经验。把业主安全性和私密性放在第一位，采取24小时封闭式管理，小区设有可视监控系统、停车场管理系统、周界报警系统，为业主提供细致周到的管家是服务。
六、总结
整个小区超低容积率，超大楼间距，打造低密度高端社区，在产品设计创新上，洋房和小高层都遵循南向大开间，保证充足的阳光。
接下来给您介绍一下我们的在售产品。