万科股份有限公司盈利能力分析及评价.pdf
引言
对企业来讲，随着市场经济的深入，企业间跨国经营日趋增加，企业结构日益复杂，通过财务分析，有效利用财务3数据信息实现正确经营决策显得愈加重要。财务分析是指企业财务人员利用财务数据和指标的多少来判定企业经营和财务状况的过程，它遵循一定的理论方法。通常企业的经营和财务状况可以通过《资产负债表》、《利润表》、《现金流量表》反映出来。以报表数据为基础的有效财务分析，不但使企业经营者可以了解企业实现能力的高低，而且可以发现企业经营风险的大小和企业资金结构的优劣，使经营者在企业运营的诸多方面做出正确的决策，用最小的风险、最健康的财务状况来实现最大的利润。
盈利能力通常是指企业在一定时期内赚取利润的能力。企业经营业绩的好坏最终可通过企业的盈利能力来反映。无论是企业的经理人员、债权人，还是股东，都非常关心企业的盈利能力，并重视对利润率及其变动趋势的分析与预测。
本文运用财务分析方法中的盈利能力分析，对万科股份有限公司进行盈利能力分析，从中发现公司存在的财务问题，并找到解决的方法。
1 万科公司的概况及盈利能力理论
1.1万科公司概况介绍
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国
大陆首批公开上市的企业之一。至2010年12月31日止，公司总资产2156.4
亿元，净资产545.9 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。
1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众
住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。万科企业
股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合
评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。[5]作为一家专业的住宅开发公司,万科企业股份有限公司现已居于房地产行业
的龙头地位。其有一套自己的经营模式。特点有三个方面:专注于商品住宅开发；业务聚焦经济核心区,享受高净利率；业绩更多来源于规模扩张。
1.2盈利能力分析理论
财务分析一般来讲需要从四个方面的能力进行着手，即企业获利能力，偿
债能力，成长能力以及经营效率能力。社会发展到现在，一般认为，企业财务
评价的内容主要是盈利能力，其次是偿债能力，此外再是成长能力。
盈利能力是企业利用资产创造收益的能力，反映企业的管理水平和经营业绩，是企业发展的动力。盈利能力评价企业在生产经营中的创利水平，它为企
业提供生产经营的效果和利润以及为投资者提供资本收益等，反映了企业的综
合素质。盈利能力是企业赖以生存和发展的基础，企业的获利能力大，它在获
取贷款、增资扩容等方面就有优势；获利能力小，发行的股票、债券难得有市场，或者由于净资产收益率没有连续三年达到10％以上而失去配股资格，导致
企业经营陷入困境。
对于公司的经营者而言，通过对盈利能力进行分析可以反映和评价该公司
某一期间内的经营成果，发现经营管理中存在的问题，分析问题的形成原因，
进而采取措施解决问题，总结经验教训，并以此提高公司的整体获利水平，是衡量相关人员工作业绩的有效途径。
公司盈利能力的强弱，受到多方面因素的影响，其中，一部分是来自公司外部的环境因素，另一部分是来自公司自身的内部因素。外部因素主要包括国家的法律、税收、宏观经济等，这些因素影响产品的生产成本和销售收益等，从而影响公司的获利水平。一般来说，相较于外部因素，上市公司自身的资本结构、经营方针、营销能力和风险管理水平等内部因素对盈利能力的影响更大，如何有效运用这些因素，从而使之对盈利能力产生正面积极的影响，成为公司的经营者对盈利能力分析所要研究的主要内容。
用来评价和反应盈利能力的可以是一个绝对值的指标，如净利润，利润总额，营业利润和主营业务利润等，也可以是一个相对值的比率，如净资产收益率，总资产收益率，销售净利率等。各期报告为各种报告使用者提供了上市公司的各个季度的利润表，在分析时，需要注意的是对盈利能力的分析比较偏重于对利润表的分析。必须注意影响利润变化的各种因素，剔除上市公司盈利能力的非正常因素影响。[12]同时，对利润的构成，尤其是主营业务利润率要重点分析，不仅要考察公司现有的盈利情况，还要结合历史数据来分析利润的增长情况以及潜在的成长性。
2 万科盈利能力分析
2.1 盈利能力指标分析
盈利能力通常是指企业在一定时期内赚取利润的能力。盈利能力的大小是
一个相对的概念，即利润相对于一定的资源投入、一定的收入而言。利润率越高，代表盈利能力越强；利润率越低，盈利能力就越差。企业经营业绩的好坏最终可通过企业的盈利能力来反映。
2.1.1 盈利能力相关数据分析
万科2007-2010年连续四年的主要财务数据如表2-1所示。
表2-1万科盈利能力相关数据表
项目2007200820092010
营业利润7,652,900,000.006,364,790,000.008,685,080,000.0011,894,900,000.00
利润总额7,641,610,000.006,322,290,000.008,617,430,000.0011,940,800,000.00净利润5,317,500,000.004,639,870,000.006,430,010,000.008,839,610,000.00
资产总额100,094,000,000.00119,237,000,000.00137,609,000,000.00215,638,000,000.00
股东权益
33,919,500,000.0038,818,500,000.0045,408,500,000.0054,586,200,000.00总额
注：表中数据来源于新浪网
从表2-1可以看出，万科在过去四年内都保持盈利状态，无发生亏损情况，而且净利润基本呈增长状态，表明了该公司拥有良好的利润增长率。然而，这三年的营业利润的增减变化情况并没有净利润增长情况那么理想，2008年的营业利润明显不如2007年，可以看出激烈的同行竞争环境确实给公司的销售情况带来了影响，并且受到金融危机等影响,万科在08年掀起了大面积的降价风潮，使得08年的营业利润等出现了大幅的下降。同时也表明了公司的利润并非全靠销售收入，其他盈利手段如投资等也为企业带来了收益。
2.1.2 盈利能力指标分析
盈利能力实际上就是指企业的增值能力，它通常体现为企业收益数额的大小与水平的高低，企业获取利润的能力。
具体计算方式如下：
主营业务毛利率﹦（销售收入﹣销售成本）/销售收入×100%
每股收益﹦（净利润-优先股股利）/流通股股数
每股经营活动净现金流量﹦经营活动净现金流量/总股本
净资产收益率﹦净利润/平均净资产×100%
总资产利润率﹦净利润/股东权益×100%
成本费用利润率﹦营业利润/成本费用总额×l00%
表2-2公司盈利能力分析
行业平均值2007200820092010
主营业务毛利率34.83%41.99%39.00%29.39%40.70%
基本每股收益0.370.730.370.480.66
每股经营活动现金流量
-0.49-1.5200.840.2净额
净资产收益率10.94%16.55%12.65%14.26%16.47%
总资产收益率 6.56% 4.84% 3.38% 3.87% 3.38%
成本费用利润率25.64%21.31%13.81%15.44%17.06%注：表中数据来源于和讯网
指标分析：
（1）主营业务利润率基本高于行业水平。
07-08年公司的主营业务毛利率均在行业标准以上，但是在09年的时候出现了下降，主要是09年的主营业务成本比重太大，虽然期间费用有所下降，但是仍然对销售毛利有所影响。但是4年间主营业务毛利率却大大高于行业水平，
总的来说效益还是不错的。公司主营业务大多聚集在经济核心区，90%以上的房地产收入来源于三大经济圈，业务聚集于毛利率较高、需求旺盛的经济核心区。
（2）除08年外公司基本每股收益都高于行业水平。
在有关上市公司的众多盈利能力分析指标中，每股收益一直是广大投资者
关注的焦点，是多数投资者用来衡量上市公司有无投资价值的重要因素。
08年房地产市场销售回落，股市跌荡较明显，导致了每股收益的下降，但
是仍基本维持在行业平均水平。总体来看，公司为投资者获得收益的能力很强。，如果能够继续保持这种态势发展，相信万科凭借其较高的投资回报将会吸引
更多的潜在投资者进行投资。
（3）公司每股经营活动现金流量净额高于行业水平。
07年每股经营活动现金流量净额为负数。主要原因在于：房地产业的特性
决定了公司有大量的应收账款，公司大量的营业收入都没有以现金的形式实现。加上万科07年以后，开始大规模囤地，更加加剧了现金流的紧张状况。09年
的状况大大好转，说明万科09年在扩张政策上做了调整，减小了极度扩张给万科带来的负面的影响。但是在10年该项数据有较大的下滑，说明公司应当引起重视。
（4）公司的净资产收益率高于行业水平，而总资产收益率却低于行业水平。
公司的盈利能力比较强且可持续性较好。在盈利能力分析指标体系中，净
资产收益率是最能综合地反映一个公司盈利能力水平的指标，因此对其进行分
析有着重要的意义，而总资产报酬率则旨在反映企业的全部资产的获利能力。
万科在积极拓展销售市场，增加营业收入的同时，也应该提高各类资产的使用
效率和周转速度，从而提高总资产报酬率，为公司带来更多收益。
（5）成本费用利润率普遍低于行业平均水平。
万科的成本费用利润率在四年中都不尽人意，低于行业平均水平。在07年形成一个小高峰，但是08年开始就大幅下降，特别是08年，成本费用利润率
仅为13.81%，相较07年下降幅度达到35.19%，这是因为万科作为房地产行业
龙头，受到行业景气度的影响十分明显，随着公司资产规模的扩大，资金需求
和管理压力也在不断加大，在销售毛利率下滑的同时，弱势下售房需要更多的
推广费用。不过在10年有所好转，相比09年增长了10.49%。
除以上盈利指标分析方法以外，杜邦分析法也是一种能够有效分析企业盈
利能力的方法
2.2 运用杜邦分析法分析万科盈利能力
2.2.1 杜邦财务分析体系
杜邦财务分析系统（The DuPont System）是20世纪20年代初由美国杜邦公司率先采用的一种综合财务分析方法。
这种财务分析方法从评价企业绩效最具综合性和代表性的指标—净资产收益率出发，层层分解至企业基本生产要素的使用，成本与费用的构成和企业风险，从而满足经营者、投资者、财务分析人员及其他相关人员和机构通过财务分析进行绩效评价，了解企业主要效益指标发生变动原因的需要，特别是对经营者来说，可以在经营目标发生异动时能及时查明原因并加以修正。[15]
图2-1更能准确反映和理解杜邦财务分析体系的本质：
图2-1 杜邦财务分析体系的本质
在杜邦分析体系中，权益净利率是综合性最强的财务比率，是杜邦系统的核心。权益净利率反映了公司所有者对投入资金的获利能力，反映公司筹资、投资、资产营运等方面的能力。资产净利率反映公司全部投资的获利能力，该指标受公司销售净利率和资产周转率两个因素的影响。权益乘数反映公司资产与权益之间的关系。该指标表明公司对负债经营的利用程度。权益乘数大，公司的负债程度高，公司可能获得更多的杠杆收益。
应当指出的是杜邦分析体系只是一种分析方法，而不是建议一种新的财务指标，它可以用于各种财务指标的分解。通过杜邦体系的分解，为管理者提供了理财的思路：提高权益净利率的关键在于扩大销售、降低成本费用、加快资
金流转、优化资金结构等。[16]
列出杜邦分析所需的财务指标：
表2-3
项目2007200820092010
资产总额100,094,467,908.29119,236,579,721.09137,608,554,829.39215,637,551,741.83总收入35,743,847,014.3841,277,907,990.1649,878,204,110.1051,713,851,442.63
总成本费
30,426,346,196.5636,638,038,837.4343,448,196,571.4141,581,842,880.99用
营业收入35,526,611,301.9440,991,779,214.9648,881,013,143.4950,713,851,442.63净利润5,317,500,817.824,639,869,152.736,430,007,538.698,839,610,505.04所得税2,324,104,867.511,682,416,473.302,187,420,269.403,101,142,073.98销售费用1,194,543,702.001,860,350,084.011,513,716,869.352,079,092,848.94管理费用1,763,765,823.491,530,799,165.461,441,986,772.291,846,369,257.59财务费用359,500,074.40657,253,346.42573,680,423.04504,227,742.57资产负债
67.00%67.44%67.00%74.69%
率
注：表中数据来源于新浪网
表2-4
年度2007200820092010总资产周转率①0.470.370.380.29
销售净利率②14.97%11.32%13.15%17.43%总资产净利率③=①*②7.04% 4.19% 4.99% 5.05%权益乘数④ 3.03 2.95 2.78 3.95净资产收益率⑤=③*④21.33%12.36%13.87%19.95%注：表中数据来源于新浪网
2.2.2 对净资产收益率的分析
净资产收益率是衡量企业利用资产获取利润能力的指标，其充分考虑了筹
资方式对企业获利能力的影响，所以它反映的获利能力是企业经营能力、筹资
方式以及财务决策等多种因素综合作用的结果，也是杜邦分析法认为最应被关
注财务指标。
图2-2万科净资产收益率走势图
万科的净资产收益率在2008年至2010年之间有了较大幅度的增长，但是2007年至2008年的净资产收益率却有了较大的下降。
可以看出，万科的净资产收益率在2007年和2010年达到最高，在2008年经历了较大幅度的跌宕之后，在2009年却有了很大提高，增幅为12.22%；至2010年增幅至61.41%。说明万科的盈利能力还是很强的。
净资产收益率是总资产净利率和权益乘数的乘积，下一步我们将对房万科的总资产净利率和权益乘数进行分析，了解他们分别对净资产收益率变化产生的影响。
2.2.3 对总资产净利率和权益乘数的分析
总资产净利率是将净利润与资产总额相比较，反映了公司管理者运营资产
获取利润的能力和效率，反映了所有资本(债务资本和权益资本)的回报情况，而不受资本构成的影响。该指标越高，说明资产利用的效率越高，投资盈利能力越强。
图2-3万科总资产净利率趋势图
经过分解分析，总资产净利率的改变是由资本结构的改变引起的，同时资
产利用和成本控制出现变动，在2007年为最优。
通过分析发现，四年中总资产周转率变化较为平稳，并且和净资产收益率的轨迹相差不多。因此形成净资产收益率四年一个起伏下降的变化趋势，并不是由权益乘数引起的，而是总资产收益率作用的结果，这两者的变化态势趋同。
其中2008年销售收入虽然有所增长，但是较高的期间费用导致净利润下降明显。总体来说，万科还是较好的控制了成本费用，这对提高收入质量也会有较有利
的影响。
权益乘数=1/(1-资产负债率)，权益乘数对净资产收益率的影响实际反映的是资产负债率对其的影响。
表2-5
行业平均值2007200820092010资产负债率62.80%67.00%67.44%67.00%74.69%扣除预收账款的
46.60%44.51%47.36%43.94%40.18%
资产负债率
注：表中数据来源于新浪网
图2-4万科资产负债率变化趋势图
从数量上看，公司从07年至09年资产负债率维持在差不多的水平，但是
仍呈现逐年递增的状况，幅度并不大。到2010年资产负债率突然有很大幅度的增加。经过分析发现，2009年至2010年主要是预收账款的增加是导致资产负
债率大幅度变化的原因，其中预收账款2010年比2009年增加了34.46%。以2010年的指标为例，短期负债占了全部负债的80.50%，说明企业近期偿债压力较大，但其中预收账款占了全部负债的46.20%，由于预收账款不会再未来引起
现金的支付，所以负债中大比例的预收账款可以使公司的实际偿债能力增强。
但同时高的资产负债率也意味着万科的投资风险加大。
2.2.4 对销售净利率的分析
总资产周转率虽然有所下降，但是幅度不大，主要原因在于公司收入、利
润等的增加，并因此导致了总资产的增值。所以总资产周转率基本维持稳定，
导致资产净利率变化的主要原因在于销售净利率的增加。
销售净利率反映的是企业净利润与销售净额之间的关系，等于净利润除以销售净额，一般来说，要想提高销售净利率，必须一方面提高销售收入，另一方面降低各种成本费用，这样才能使净利润的增长高于销售收入的增长，从而使销售净利率得到提高。
图2-5 万科销售净利率趋势图
万科的销售净利率在近四年内起伏明显，变化趋势与净资产收益率的变化趋势基本上市一致的：同样是在2007年形成一个比较高的点，2008年下跌，然后2009年继续回升，直至2010年达到一个高峰。结合该公司的发展现状以及预计未来走势分析，高销售净利率恰恰反映出该公司拥有不错的盈利能力。
2.2.5 对总资产周转率的分析
总资产周转率是指企业销售收入与资产总额之间的比率，该指标是用以衡量企业总资产是否得到充分利用的比率，总资产周转速度的快慢，也意味着总资产利用效率的高低。
表2-6总资产周转率表
行业平均值2007200820092010总资产周转率0.440.470.370.380.29注：表中数据来源于新浪网
图2-6 2007-2010年万科流动资产和总资产统计图
从上图2-6来看，2007至2010年万科的总资产额在不断的上升，其流动资产也同样一直保持在一定增长的水平，甚至有些年份的增长要高出总资产增长的比例，而且房地产上市公司流动资产占总资产的比例明显偏高很多。
存货是流动资产的一部分，一方面具有盈利能力，一方面占用资金。从下面的图我们可以看出房地产业的流动资产大部分属于存货。存货的周转速度，是影响流动资产和总资产周转速度的极其重要的一个因素。
图2-7 2007-2010年万科存货占流动资产的比重
表2-7存货周转率表
行业平均值2007200820092010存货周转率0.430.410.330.390.27
注：表中数据来源于新浪网
图2-8 2007-2010年万科存货周转率趋势图
房地产行业企业的存货，包括开发产品和开发成本。由于房地产行业上市
公司的存货中主要为高价值、变现能力差的开发产品(例如积压的、己开发完毕的房屋产品)和投资大、开发周期长的在建工程等，严重影响了存货周转的速度，同时影响了其总资产的利用效率，使得行业的平均存货周转率持续处于较低的
水平。值得注意的是大多数房地产上市公司存货周转率都比较低。[17]
2007至2010年的统计数字看，万科的存货周转率基本上保持稳定，通过
数据可以计算出存货周转一次需要大概两年左右的时间，这是个比较慢的周转
速度，对公司流动资产的质量已造成严重的影响。同时房地产存货占用了大量
的资金，大大降低了资产收益率。存货中相当一部分缺乏盈利能力且变现能力
很差，己经严重地影响了公司的正常经营活动和经营业绩。
3 万科盈利能力评价及对策建议
3.1 万科盈利能力评价
通过对万科的盈利能力单项指标分析以及运用杜邦分析方法进行分析，可
以较清楚的看出万科的经营状况和盈利能力状况以及未来的发展趋势，并且得
出如下结论：
(1)公司总资本实力雄厚，市场占有地位显赫
公司2010年总资本为2,156.38亿元，主营业务收入为507.14亿元，均居其他同类上市公司之首。而公司2007年至2009年也一直稳坐市场老大的地位，具有品牌和规模优势。
(2)资本负债率稳定，具有较强的偿债能力
万科公司的资产负债率向来高于行业平均值，07年以后短期偿债能力略显
单薄，但是这个问题在2008年的时候通过发行公司债得到弥补，长期偿债能力一直较强，但是成本较高，大大降低了营运资金的收益效果，提高了公司的经
营成本。
(3)融资手段较丰富，资本负债结构合理
就08、09两年来看，公司除了向银行举借贷款外，同时运用股票发行，发行公司债等多种融资手段，使得资本负债率稳定在70%左右，公司力求在稳健
中谋发展。到2010年，公司的资产负债率增涨至74.69%，说明万科的融资成
果比较显著。
(4)货币资金比重较大，尚未充分利用
万科一向秉持“现金为王”的原则，认为行业正处于调整前，因此公司认为这种策略更有利于股东的利益。但这一做法稍有保守，资金并没有充分利用。但是在2007年以后，万科一改该策略，开始大规模拿地。公司可以在以后的经营中，稍微调整货币资金的比重，加快公司的发展。
(5)存货激增，营运能力减弱，运用风险扩大
2008年爆发了全球性的金融危机，随着次贷危机的进一步扩大以及中国消费者对房地产投资的理性回归，整个房地产市场销售萎缩，虽然万科位居市场第一，优于市场均值，但经营能力也呈现减弱的趋势。08年以后，公司的存货周转率降低，这是存货不断囤积导致的，同时公司加大了存货跌价准备的计提。这些指标都预示着公司运营风险的加大。09年公司状况有所好转，说明公司的发展前景还是很美好的。
(6)费用控制水平较好，但仍有很大的提升空间
作为市场占有率第一的企业，其期间费用稍高于行业均值，一部分在于万科比较注重品牌规模效应的宣传；另外公司实行快速销售的管理模式。公司应该注意资产扩张是否会带来经济效益的增大，避免盲目扩张带来负面的影响，控制好成本费用，促进营业利润率的提高。
3.2 对策建议
尽管万科一直在房地产行业保持领先地位，但是通过分析，万科的利润质量还是存在一些问题，这里有外部环境因素的影响，也有自身的原因。下面从内部环境因素方面对万科提出一些对策建议：
(1)继续加大品牌规模效应的宣传和销售力度，借市场调整之际，提升核心竞争力，注重创新，以便在市场回暖之后体现这一优势。
(2)进一步拓展融资渠道，在条件许可的情况下可以进行股权融资，减小行业资金整体紧张的局面带来的不利影响。改变自身的现金流结构，而不能依靠大量筹资来满足经营现金的需求。
(3)实施收缩策略，必要时实行降价促销，减少开支回笼资金，调整期内不应追求短期效益，应确保经营稳健性，适时调整新项目的开发节奏。
(4)提高资金的使用率，减缓土地扩张进度，因为土地作为房地产行业的存货变现能力很差，会降低存货周转率，若长期占用会降低公司的资金使用效率及盈
利能力。
(5)进一步提高费用控制水平，加强内部控制，降低管理费用和销售费用的比例，促进营业利润的提高。
结束语
通过以上对万科的盈利能力进行实证分析，不难发现，相对于仅从利润额
等绝对数方面入手来说，结合相关指标进行分析，能够更加准确、客观、全面
地评价上市公司的盈利能力，这些指标是依据上市公司现有的收益水平，分别
从不同的角度对盈利能力进行评价的。净资产收益率和总资产报酬率分别从净
资产和总资产的利用效率方面展示上市公司的盈利能力。而每股收益是从投资
回报方面反映上市公司的盈利能力。在实际运用中，需要对该公司连续几年的
利润变动以及盈利能力分析指标进行分析，以此从动态角度对公司的经营业绩
和发展趋势做出全面的评价和合理的预测，为企业的利益相关者提供决策依据。
作为房地产的龙头，万科2006-2009年净利润几乎翻了三倍，净资产净利
率等在08年楼市跌荡之后也呈现了继续攀升的良好势头。但是在这样高盈利能力下，万科四年中投资活动产生的现金流连年为负，所有这些现金需求都需要
通过债券融资来满足，而这其中大部分都是高利率的银行信贷。这种独特的现
金流结构，一方面说明了万科经营活动的红火；另一方面也反映了万科偿债风险的加大。而产生这种现象的原因在于独特的资产负债结构，高资产负债率不仅增大了资金的运营成本，而且减小了流动资金的变现能力。虽然万科通过大量的银行信贷来平衡净利润及现金流的关系，但是如果没有解决存货的问题，公司可能会因为业务的过度扩张而引起一系列的严重后果。而较高的费用比例也给万科带来一定的压力，如果不能很好的控制各项费用支出，必然会在以后的经营中出现一些负面的影响，更会直接的影响公司的盈利能力水平。
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[17]郑育淳.房地产类上市公司99年报述评[J].全景网证券时报，2000.6
[18]屈丽华.房地产上市公司盈利能力实证分析.武汉科技大学硕士学位论文，2005
[19]易宪容.存款准备金率下调不是针对任何行业.搜狐理财，2012.5
致谢
在本论文完成之际，我希望通过这个机会向给予我指导和帮助的各位师长、同学、朋友致以最衷心的感谢。
在这里特别要感谢我的恩师徐弥瑜老师，我的论文从选题、构思、收集资料、撰写初稿到最后定稿的全过程，获得了导师大量的指导，文章中倾注了导
师无数的心血和汗水。在此，我向徐老师以及他的家人致以诚挚的谢意和美好
的祝愿。同时，我要感谢经济管理学院的各位老师，感谢他们给予我孜孜不倦
的教诲和耐心的指导。
此外，我还要深深感谢我的家人、同学和朋友，四年的大学生活中是他们
一直默默的关心我支持我，使我得以顺利完成学业。
再次衷心感谢诸位老师和同学以及朋友，祝大家一生平安幸福！
论文正文-万科股份有限公司盈利能力分析及评价
引言 对企业来讲，随着市场经济的深入，企业间跨国经营日趋增加，企业结构日益复杂，通过财务分析，有效利用财务3数据信息实现正确经营决策显得愈加重要。财务分析是指企业财务人员利用财务数据和指标的多少来判定企业经营和财务状况的过程，它遵循一定的理论方法。通常企业的经营和财务状况可以通过《资产负债表》、《利润表》、《现金流量表》反映出来。以报表数据为基础的有效财务分析，不但使企业经营者可以了解企业实现能力的高低，而且可以发现企业经营风险的大小和企业资金结构的优劣，使经营者在企业运营的诸多方面做出正确的决策，用最小的风险、最健康的财务状况来实现最大的利润。 盈利能力通常是指企业在一定时期内赚取利润的能力。企业经营业绩的好坏最终可通过企业的盈利能力来反映。无论是企业的经理人员、债权人，还是股东，都非常关心企业的盈利能力，并重视对利润率及其变动趋势的分析与预测。 本文运用财务分析方法中的盈利能力分析，对万科股份有限公司进行盈利能力分析，从中发现公司存在的财务问题，并找到解决的方法。
1 万科公司的概况及盈利能力理论 1.1万科公司概况介绍 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2010年12月31日止，公司总资产2156.4 亿元，净资产545.9 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。 1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。[5] 作为一家专业的住宅开发公司,万科企业股份有限公司现已居于房地产行业的龙头地位。其有一套自己的经营模式。特点有三个方面:专注于商品住宅开发；业务聚焦经济核心区,享受高净利率；业绩更多来源于规模扩张。 1.2盈利能力分析理论 财务分析一般来讲需要从四个方面的能力进行着手，即企业获利能力，偿债能力，成长能力以及经营效率能力。社会发展到现在，一般认为，企业财务评价的内容主要是盈利能力，其次是偿债能力，此外再是成长能力。 盈利能力是企业利用资产创造收益的能力，反映企业的管理水平和经营业绩，是企业发展的动力。盈利能力评价企业在生产经营中的创利水平，它为企业提供生产经营的效果和利润以及为投资者提供资本收益等，反映了企业的综合素质。盈利能力是企业赖以生存和发展的基础，企业的获利能力大，它在获取贷款、增资扩容等方面就有优势；获利能力小，发行的股票、债券难得有市场，或者由于净资产收益率没有连续三年达到10％以上而失去配股资格，导致企业经营陷入困境。 对于公司的经营者而言，通过对盈利能力进行分析可以反映和评价该公司某一期间内的经营成果，发现经营管理中存在的问题，分析问题的形成原因，进而采取措施解决问题，总结经验教训，并以此提高公司的整体获利水平，是衡量相关人员工作业绩的有效途径。 公司盈利能力的强弱，受到多方面因素的影响，其中，一部分是来自公司外
万科集团财务报表分析
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号： 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 } 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产亿元，净资产亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良
好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币亿元，公司实力进一步增强。 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。 二、财务报表分析 （一）资产负债结构分析 ~ 表1 资产负债表（单位：万元）
万科集团盈利能力分析汇编
中央广播电视大学六盘水分校毕业论文专业 年级 学生姓名 学号 论文题目 指导教师 完成时间
【论文摘要】盈利能力自财务报表一出现开始就是财务分析的重点，对于盈利能力的分析结果是企业获得投资的一个重要信息，投资者对于上市公司的盈利能力分析十分重视。万科地产作为我国地产界的龙头企业，其盈利能力的分析在很大程度上影响着管理者的决策。万科地产自上市以来，其盈利能力基本稳定但是其成长能力存在一定的不稳定性。本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。 【关键词】万科地产；盈利能力；指标
目录 一、盈利能力分析概述 (1) （一）企业盈利能力内涵 (1) （二）盈利能力分析指标 (1) 二、对万科股份有限公司盈利能力分析 (1) （一）万科股份有限公司概况 (1) （二）万科股份有限公司盈利能力指标分析 (2) 1.盈利模式分析 (2) 2针对财务数据对万科进行分析 (3) 三、万科股份有限公司目前存在的盈利问题及成因 (3) （一）万科股份有限公司目前存在的盈利问题 (3) 1、获利能力比较稳定，但总体的水平偏低 (3) 2、运营能力波动大 (4) 3、成长能力缺乏稳定性 (6) 4、流动性强，负债率下降 (6) （二）万科股份有限公司存在的问题的原因 (8) 四、对万科股份有限公司的相关建议 (8) （一）增强企业核心竞争力 (8) （二）增强公司获取现金的能力 (9) （三）加强公司内部结构的治理 (9) （四）改善企业的资产质量 (9) （五）健全外部监管机制 (10) 参考文献 (10) 附录 1 2006-2014年万科房产各财务指标分析 (11) 附录 2 2007-2014年万科集团现金流量表 (14) 附录 3 2007-2014年万科集团资产负债表 (19)
万科股份有限公司盈利能力研究
万科股份有限公司盈利能力研究 二十一世纪初,随着国民经济的快速发展,人们在保障了基本需求的前提下,对住房标准的要求越来越高。例如,对户型的需求,对居住环境的需求等。 同时,房地产行业的快速发展,激烈竞争,也带动了其他相关产业的迅速发展。由于市场的强烈需求,房地产公司不断扩大供给,盈利水平也大幅提升,致使房地产业成为暴利行业。 众所周知,中国的房地产业是国民经济的支柱产业,万科公司又当属其龙头 企业。自成立以来,万科公司的盈利能力一直处于行业领先地位,研究该公司的盈利能力不仅具有重要的现实意义,同样具有理论意义。 对于利用财务指标以及非财务指标分析万科公司的盈利能力,可以为相关报表使用者提供重要信息,做出正确的投资决策,还可以为同行业甚至其他行业提 供借鉴。同时本文通过个案分析法研究房地产行业的盈利能力,可以进一步丰富我国的研究理论,也能为房地产行业的分析提供理论依据。 盈利能力是公司财务报表分析的重要指标,所以不管是投资者、债权人或是企业经营者,其最为关注的就是公司的盈利水平。本文从财务指标以及非财务指标分析万科的盈利能力,选取适当的财务指标以及分析方法,进而发现了该公司 存在的问题:公司近年来盈利能力持续下降。 通过研究万科公司,笔者得出结论:公司的财务指标和非财务指标对公司盈 利水平均有显著影响。因此,本文针对公司存在的问题提出了三点建议:灵活定位市场战略,合理控制成本,科学管理人力资源,这对公司盈利能力的提高和公司发展尤为重要。 全文共六章。第一章,绪论,该部分主要描述了研究的背景意义、研究思路和
方法、国内外文献综述,以及文章的主要作用。 第二章,相关概念解释。该部分介绍了盈利能力分析的理论基础。 第三章,公司概况,该部分主要介绍了房地产行业的概况,万科公司的概况,万科公司作为龙头企业的发展优势以及与同行业的盈利能力比较。第四章,盈利能力的财务指标以及分析法分析。 该部分主要介绍财务指标运用,如主营业务利润率分析、销售毛利率、销售净利率、成本费用利润率和净资产收益率分析,分析方法使用描述性统计方法。第五章利用非财务指标分析有市场定位、成本控制方法和人力资源管理分析万科公司的盈利能力,以及万科公司存在的问题。 第六章,研究结论及建议。
万科企业股份有限公司20072009财务表表分析
万科企业股份有限公司2007-2009年度财务报表分析 一、万科公司简介 1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为V ANKE) 2.法定代表人：王石 3.公司简介：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国 大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净 资产83.7 亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币 2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交 易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民 币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。1992年底，上海万科城市花园项 目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联 合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。 二、企业盈利能力分析 （一）资产经营和资本经营盈利能力分析 1、资产经营盈利能力分析 （1）资产经营盈利能力指标： 总资产报酬率=（利润总额+ 利息支出）/ 平均总资产* 100% 2008年：总资产报酬率变化： 总资产周转率影响：（37.379%-47.364%）* 22.521% = -2.249% 销售息税前利润率影响：（17.027%-22.521%）*37.379% = -2.054% 2009年：总资产报酬率：7.157%-6.364%= 0.793% 总资产周转率影响：（38.063%-37.379%）*17.027%= 0.116% 销售息税前利润率影响：（18.803%-17.027%）*38.063%= 0.676% 水平分析： 2008年总资产报酬率较2007年下降4.303%，是由于总资产周转率下降2.249%，销售息税前利润率下降2.054%。 2009年与2008年相比，总资产报酬率上升0.793%，由于总资产周转率上升0.116%，销售息税前利润率0.676%。 2、资本经营盈利能力分析 （1）资本经营盈利能力指标
万科A获利能力分析
万科A获利能力分析 一、万科A获利能力分析 盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障，是企业至关重要的能力。 1.营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从下表可见，珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主，以其他区域经济中心城市为辅的“3+X"跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。 2.期间费用分析 期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平，产品设计，规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间，销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外，还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见，管理费用的增长幅度不小，良好的管理关固然是企业发展的核心，但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾，银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此，万科在存在大量借款的情况下，其财务费用却为负数，管理层应注意提高资金利用效率。 3.主营业务利润及利润构成分析 主营业务利润率分析: 17-19年销售毛利率逐渐增长。17年根据市场供需两旺，房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期，企业调高了部分项目的售价，项目毛利率明显增长。18年净资产收益率为近年来最高点，效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入，具有稳定性和较强的抗风险能力，抹平了行业波动带来的影响。
利润构成分析:由上表可见，万科主营业务利润呈上升趋势，其中房地产业务为其主要来源，毛利率保持稳定的增长态势，而物业管理业务获利能力有待加强。2017年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长，同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。 4.盈利能力指标 (1)资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势(见下表)。说明企业盈利能力不断提高。 ( 2) 经营指数与每股现金流量经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大，说明现金流缺乏稳定性，存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致，因此，万科应加强现金流的管理，降低市场风险，提高运作效率，保证业务开展的灵活度。例如，18年，加强对项目开发节奏的管理，加快销售，对不同的采用不同的租售策略，进一步消化现房库存，加快项目资金周转速度; 19年贯彻“现金为王”的策略，调减全年开工和竣工计划，以减少现金支出，都取得了不错的效果。 每股收益17年的大幅下降是由于上一年实行了10增10的股票股利政策，因此，实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势，在不断增资的情况下，仍能保持一定的每股收益，说明万科有较强的获利能力。19年行业平均每股现金流量为0.404该指标偏低，主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大，其次，反映了万科获取现金能力偏低。 总结:万科拥有较强的获利能力，且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年，万科一直保持了很高的盈利水平，除了市场强大需求外，说明其拥有很高的管理水平和决策能力，另外，规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。
财务报表分析 万科A-盈利能力分析
万科A----盈利能力分析盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障，是企业至关重要的能力。 1、营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从下表可见，珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了长江三角洲、珠江三角洲和渤海地域为主，以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。 2009主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区 27.03%37.16%25.08% 域 32.38%36.46%26.06% 长江三角洲区 域 京津以及地区32.01%18.77%36.34% 其他8.58%7.60%12.52% 2、期间费用分析 期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平，产品设计，规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间，销售增速仍保持上升态势，除市场销售向好外，还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见，管理费用的增长幅度不小，良好的管理关固然是企业发展的核心，但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾，银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此，万科在存在大量借款的情况下，其财务费用却为负数，管理层应注意提高资金利用率。 各项目增长幅度表 年份2006—20072007---20082009---2009 主营业务利润57.01%39.04%56.79% 营业费用66.48%55.99%41.83% 管理费用43.17%0.48%42.82%
3、主营业务利润及利润构成分析 主营业务利润率分析：由下表可见，06-09年销售毛利率逐年增长。07年根据市场供需两旺，房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期，企业调高了部分项目的售价，项目毛利率明显增长。08年净资产收益率为近年来最高点，效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入，具有稳定性和较强的抗风险能力，抹平了行业波动带来的影响。 年份2006200720082009 销售净利润8.368.511.4512.79 销售毛利润20．0922.5125.7528.72利润构成分析：由上表可见，万科主营业务利润呈上升趋势，其中房地产业务为其主要来源，毛利率保持稳定的增长态势，而物业管理业务获利能力有待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长，同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。 4、盈利能力指标 （1）资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势（见下表）。说明企业盈利能力不断提高。 年份2006200720082009 资产净利率4．65% 5.13%5．65% 6.14% 11.31%11.53%14.26%16.25% 净资产收益 率 （2）经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大，说明现金流缺乏稳定性，存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致，因此，万科应加强现金流的管理，降低市场风险，提高运作效率，保证业务开展的灵活度。例如，08年，加强对项目开发节奏的管理，加快销售，对不同的采取不同的租售策略，进一步消化现房库存，加快项目资金周转速度；09年贯彻“现金为主”的策略，调减全年开工和竣工计划，以减少现金支出，都取得了不错的效果。 年份2006200720082009 经营指数0.62 1.19-2.730.34
万科A获利能力分析
万科A获利能力分析 一、概述 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。 万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”
是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4%，这是公司倡导节能环保、践行社会责任的重要体现。 万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。2007年，公司在行业内首先推出“冷静期”概念，实行“三天无理由退订”。根据盖洛普公司的调查结果，万科2007年客户满意度提升两个百分点，达到89％。至2007年底，平均每个老客户曾向7.11人推荐过万科楼盘。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，净利润复合增长率为42.3%；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7%，净利润复合增长率达到88.4%，基本每股收益复合增长率达到67.6%。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 万科现有员工16000余人。自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机
财务与成本管理——万科集团盈利能力分析
无锡太湖学院会计学院期末考查作业 2015-2016-2 作业日期：2016年6 月6日 万科集团盈利能力分析 摘要：本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。 关键词：万科集团，盈利能力 一、盈利能力作用意义概述 盈利能力，也称获利能力，是指企业在一定时期内赚取利润的能力，追求利润最大化是企业的动力所在。盈利能力分析是企业财务分析的重点,是企业管理活动的出发点和归宿点。财务结构分析、偿债能力分析等分析工作的根本目的是通过分析及时发现问题，改善企业财务结构，提高企业偿债能力、经营能力，最终提高企业盈利能力，促进企业持续稳定发展。 企业经营业绩的好坏最终可通过企业的获利能力来反映，无论是企业的管理层、投资者、债权人、或其他利益相关者都非常关心企业的获利能力。因为企业获利能力的大小，与管理人员的工作业绩、投资者的投资收益、债权人的债权安全、企业职工的工资水平乃至整个国家的财政收入等都息息相关。作为投资人,主要关注的是企业投资的回报率；而对于一般投资者而言,关心的是企业股息、红利的发放问题；对于拥有企业控制权的投资者,则会更多地考虑如何增强企业竞争力、扩大市场占有率、追求长期利益的持续、稳定增长；债权人也要通过盈利状况的分析以准确评价企业债务的偿还能力，控制信贷风险。所以不论是投资人、债权人还是企业经营管理人员,都日益重视企业盈利能力的分析。这就需要对企业进行盈利分析，才能反映和衡量企业经营业绩，发现经营管理存在的问题，进而采取措施解决问题、提高企业收益水平。 二、万科公司营运能力的分析 （一）万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现
万科集团盈利能力分析
中央广播电视大学六盘水分校 毕业论文专业 年级 学生姓名 学号 论文题目 指导教师 完成时间
【论文摘要】盈利能力自财务报表一出现开始就是财务分析的重点，对于盈利能力的分析结果是企业获得投资的一个重要信息，投资者对于上市公司的盈利能力分析十分重视。万科地产作为我国地产界的龙头企业，其盈利能力的分析在很大程度上影响着管理者的决策。万科地产自上市以来，其盈利能力基本稳定但是其成长能力存在一定的不稳定性。本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科地产盈利能力的相关的建议。 【关键词】万科地产；盈利能力；指标
目录 一、盈利能力分析概述 0 （一）企业盈利能力内涵 0 （二）盈利能力分析指标 0 二、对万科股份有限公司盈利能力分析 (4) （一）万科股份有限公司概况 (4) （二）万科股份有限公司盈利能力指标分析 (4) 1.盈利模式分析 (4) 2针对财务数据对万科进行分析 (5) 三、万科股份有限公司目前存在的盈利问题及成因 (6) （一）万科股份有限公司目前存在的盈利问题 (6) 1、获利能力比较稳定，但总体的水平偏低 (6) 2、运营能力波动大 (7) 3、成长能力缺乏稳定性 (8) 4、流动性强，负债率下降 (8) （二）万科股份有限公司存在的问题的原因 (10) 四、对万科股份有限公司的相关建议 (10) （一）增强企业核心竞争力 (10) （二）增强公司获取现金的能力 (11) （三）加强公司内部结构的治理 (11) （四）改善企业的资产质量 (11) （五）健全外部监管机制 (12) 参考文献 (12) 附录 1 2006-2014年万科房产各财务指标分析 (13) 附录 2 2007-2014年万科集团现金流量表 (17) 附录 3 2007-2014年万科集团资产负债表 (30)
万科03任务-获利能力分析
二、万科A获利能力分析 盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。 1.营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展的根本。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。 2009 主营业务收入净利润比例结算面积比例 珠江三角洲区域27.03% 37.16% 25.08% 长江三角洲区域32.38% 36.46% 26.06% 京津以及地区32.01% 18.77% 36.34% 其他8.58% 7.6% 12.52% 2.期间费用分析 期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然是企业发展的核心, 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此, 万科在存在大量借款的情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意提高资金利用效率。 各项目增长幅度表 年份2006-2007 2007-2008 2008-2009 主营业务利润57.01% 39.04% 56.79% 营业费用66.48% 55.99% 41.83% 管理费用43.17% 0.48% 42.82% 3. 主营业务利润及利润构成分析 主营业务利润率分析: 由下表可见, 06- 09 年销售毛利率逐渐增长。07 年根据市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了部分项目的售价, 项目毛利率明显增长。08 年净资产收益率为近年来最高点, 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入, 具有稳定性和较强的抗风险能力, 抹平了行业波动带来的影响。 年份2006 2007 2008 2009 销售净利润8.36 8.5 11.45 12.79 销售毛利润20.09 22.51 25.75 28.72
制造型企业盈利能力分析——以某公司为例
本科生毕业设计（论文）封面 （ 2016 届） 论文（设计）题目 作者 学院、专业 班级 指导教师（职称） 论文字数 论文完成时间 大学教务处制
会计原创毕业论文参考选题(200个) 一、论文说明 本写作团队致力于会计 二、原创论文参考题目 1 审计职业判断及其重要性的研究 2 投资性房地产公允价值计量对公司财务的影响 3 税收遵从的影响因素及对策分析 4 基于公司治理的内部控制浅析 5 上市公司会计信息质量的研究 6 中国工商银行资本管理研究 7 浅谈我国中小企业会计诚信 8 企业无形资产管理问题的研究 9 高管人员的薪酬管理设计研究 10 财务报表分析在重大错报风险评估中的应用研究——以某公司为例 11 某公司盈余质量分析 12 作业成本法在我国企业的应用研究 13 电子商务对传统会计的影响和创新 14 个人所得税纳税筹划问题探讨 15 商业银行的成本粘性问题研究 16 对提高会计信息质量的认识 17 我国家族式企业内部控制研究 18 基于价值链视角的低成本战略浅析——以格兰仕集团为例 19 基于公司治理的内部控制浅析 20 房产税税基确认方法的研究 21 基于多元化经营视角的企业财务投资战略研究 22 企业信用管理的财务效果分析——以某公司为例 23 浙江中小企业融资环境问题探讨 24 民营上市公司投资行为与效率研究 25 成长型中小（民营）企业纳税筹划操作策略研究 26 基于公司治理的内部控制浅析 27 浅析企业内部会计控制 28 碳排放权交易在我国的发展研究 29 营改增对劳务输入企业的影响研究 30 浅议新会计准则的几点变化及对上市公司盈余管理的影响 31 对审计风险及其控制的探讨 32 某公司信用政策设计 33 内部控制对中小企业会计核算的影响—以某公司为例 34 企业纳税筹划失败案例分析研究 35 某房地产公司货币资金内部控制的问题与对策研究 36 某公司电算化会计系统下信息质量管理研究 37 森林资源社会效益核算 38 我国中小企业信用担保的风险控制研究
万科A获利能力分析 盈利能力关系投资者的回报
万科A获利能力分析 盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。1. 营业收入分析营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展的根本。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。2009 主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区域27.03% 37.16% 25.08% 长江三角洲区域32.38% 36.46% 26.06% 京津以及地区32.01% 18.77% 36.34% 其他8.58% 7.60% 12.52% 2. 期间费用分析期间费用是企业降低成本的能力, 与技术水平, 产品设计, 规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3 年间, 销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外, 还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见, 管理费用的增长幅度不小, 良好的管理关固然是企业发展的核心, 但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾, 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此, 万科在存在大量借款的情况下, 其财务费用却为负数, 管理层应注意提高资金利用效率各项目增长幅度表年份2006-2007 2007-2008 2008-2009 主营业务利润57.01% 39.04% 56.79% 营业费用66.48% 55.99% 41.83% 管理费用4 3.17% 0.48% 42.82% 3. 主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析: 由下表可见, 06- 09 年销售毛利率逐渐增长。07 年根据市场供需两旺, 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期, 企业调高了部分项目的售价, 项目毛利率明显增长。08 年净资产收益率为近年来最高点, 效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入, 具有稳定性和较强的抗风险能力, 抹平了行业波动带来的影响。年份2006 2007 2008 2009 销售净利润8.36 8.5 11.45 12.79 销售毛利润20.09 22.51 25.75 28.72 利润构成分析: 由上表可见, 万科主营业务利润呈上升趋势, 其中房地产业务为其主要来源, 毛利率保持稳定的增长态势, 而物业管理业务获利能力有待加强。2006 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长, 同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。 4. 盈利能力指标(1) 资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势( 见下表) 。说明企业盈利能力不断提高。年份2006 2007 2008 2009 资产净利率4.65% 5.13% 5.65% 6.14% 净资产收益率11.31% 11.53% 14.26% 16.25% ( 2) 经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大, 说明现金流缺乏稳定性, 存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致, 因此, 万科应加强现金流的管理, 降低市场风险, 提高运作效率, 保证业务开展的灵活度。例如, 08 年, 加强对项目开发节奏的管理, 加快销售, 对不同的采用不同的租售策略, 进一步消化现房库存, 加快项目资金周转速度; 09 年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工和竣工计划, 以减少现金支出, 都取得了不错的效果。年份2006 2007 2008 2009 经营指数0.62 1.19 -2.73 0.34 每股收益07 年的大幅下降是由于06 年实行了10 增10 的股票股利政策, 因此, 实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势, 在不断增资的情况下, 仍能保持一定的每股收益, 说明万科有较强的获利能力。09 年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低, 主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大, 其次, 反映了万科获取现金能力偏低。年份2006 2007 2008 2009 每股现金流量0.26 -1.06 0.46 0.23 通过以上分析可见, 万科拥有较强的获利能力, 且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年, 万科一直保持了很高的盈利水平, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力, 另外, 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀.
万科近五年企业盈利能力分析
企业盈利能力分析 盈利能力指标 2009年2010年2011年 净资产收益率15.27%17.68%18.95%销售净利率13.15%17.43%16.16% 21.12%30.05%27.79%营业费用利润 率 1、 净资产收益率 A股上市房地产企业2009-2012年净资产收益率情况 净资产收益率是反映企业盈利能力的核心指标。该指标越高，反映企业盈利能力越好。由上表及图可知，万科公司近三年净资产收益率呈上升趋势,且均高于行业平均水平，说明该公司盈利能力较高。2011年净资产收益率创造公司历史新高，迎来连续三年
增长。2011年万科全面摊薄净资产收益率较2010年上升1.7个百分点至18.17%，自2008年以来已连续第三年上升，并创造出历史新高。在业内人士看来，万科净资产收益率的提升，得益于公司近年来坚持快速周转的战略，严格控制成本，提升资金利用率。 2、 销售净利率 销售净利率是反映企业销售能力的最终指标，只有当年净利率增长速度快于收入增长速度时，该指标才能提高。万科公司2010年销售净利率较2009年有所上升，表明该公司2010年销售能力有所提高，但2011年该指标较2010年有所下滑，对此，万科董秘谭华杰介绍称，随着市场调整的进行，销售的困难程度增加，2011年公司的营销费用和管理费用占销售金额的比重较2010年有所上升。因此利润率虽有小幅度下降，但并不明显。此外，业内人士称， 2011年整个行业平均销售净利率降低，是由于项目结算不均衡所造成的。 3、营业费用利润率 营业费用利润率是反映成本利润率指标的一种形式，即营业利润与营业费用总额的比率，体现了增加利润是以降低成本及费用为基础的。指标数
房地产公司盈利能力分析 以万科为例
密级公开 学号5120111093 毕业设计（论文） 房地产公司盈利能力分析 -以万科为例 院（系、部）：经济管理学院 姓名：李淑杰 年级：2011级 专业：会计学 指导教师：王伯安 教师职称：教授 2015年5月29日·北京
北京石油化工学院 学位论文电子版授权使用协议 论文《房地产公司盈利能力分析-以万科为例》系本人在北京石油化工学院学习期间创作完成的作品，并已通过论文答辩。 本人系作品的唯一作者，即著作权人。现本人同意将本作品收录于“北京石油化工学院学位论文全文数据库”。本人承诺：已提交的学位论文电子版与印刷版论文的内容一致，如因不同而引起学术声誉上的损失由本人自负。 本人完全同意本作品在校园网上提供论文目录检索、文摘浏览以及全文部分浏览服务。公开级学位论文全文电子版允许读者在校园网上浏览并下载全文。 注：本协议书对于“非公开学位论文”在保密期限过后同样适用。 院系名称：经济管理学院 作者签名：李淑杰 学号： 5120111093 2015 年 6 月 25 日
摘要 20 年来，房地产业蓬勃发展，已经成为我国国民经济的支柱产业之一，在经济建设中扮演着越来越重要的作用。然而，2008 年全球性金融危机以及政府一系列宏观调控政策使得我国房地产市场发生了深刻变化，中国房地产市场进入深度调整期。当前中国的房地产企业，普遍存在着企业规模小、管理水平低、资产负债率高、资信不高、市场竞争力有限、项目运作能力差、整体盈利水平低等问题，所有这些增加了经营风险，企业的生存和发展面临巨大压力。在此背景下，房地产企业要想在不断变化的市场上获得生存和发展的空间，必须积极探索新的盈利模式和发展思路，增强自己的盈利能力，因此研究房地产上市公司盈利能力极其影响因素，对于规范房地产市场合理健康、持续发展有一定现实意义和指导意义。 公司的财务状况是企业过去和现在经营成果和财务状况的科学评价,含有大量关于企业的重要信息,是投资者与债权人进行投资决策的重要依据,是公司管理层决策的重要依据。本文以万科为例,结合公司2010一2014年的财务数据和报告,从企业所处行业、企业的市场定位、资产负债和现金流量等六个方面全面系统的分析万科的财务状况，结合杜邦分析法分析万科的盈利能力,进而针对万科目前的财务状况,指出其存在的问题,并提出一些改进建议。 关键词:盈利能力,特征指标,杜邦分析法
万科集团利润表分析
万科集团利润表分析 报告时间：2013年 院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx 姓名：周钻
利润表综合分析 一利润额增减变动分析 1.净利润或税后利润分析 万科集团2013年实现净利润，比上年增长了2634961448，增长率为16.82%，增长幅度较高。其中归属于母公司所有者的净利润增长了2567367014，增长率为20.46%；少数股东损益增长了67594434.63，增长率为2.71%。从水平分析表看，公司净利润增长主要是利润总额
比上年增长了3220826111引起的，由于所得税费用比上年增长了585864663，利润总额减去所得税费用，导致净利润增长了2634961448。 2.利润总额分析 万科集团2013年的利润总额为24291011249，与2012年相比增加了3220826111，增长率为15.29%。利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出。从上表可以看出，万科集团2013年与2012年相比，营业外收入有所降低，同时营业外支又有所上升，在一定程度上降低了利润总额，但是2013年的营业利润与2012年的营业利润相比增长了15.46%，所以综合影响下万科集团2013年的利润总额还是在增长的，但其增长幅度在营业利润的增长率上降低了近0.2个百分点。 3.营业利润分析 万科集团2013年的营业利润的增长主要是营业收入和投资收益的增加所致。从上表可以看出，2013年营业收入增长了31.33%，增长额为32302545944。营业收入增长的主要原因是2013年公司实现开工面积2131万平方米，竣工面积1303万平方米，较2012年分别增长48.7%和33.1%，分别完成年初计划的128.9%和101.0%。2013年公司实现销售面积1489.9万平方米，销售金额1709.4亿元，同比分别增长15.0%和21.0%。投资收益的增加，导致营业利润增加了76499850.63，公允价值变动收益增加了8147190.86；同时，资产减值损失减少了-23664921.59，较2012年相比减少了28.23%。但是由于营业成本、销售费用、财务费用增加，导致营业利润的增长幅度只
电大形成考核作业-万科公司获利能力分析(1)
万科获利能力分析 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、
东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 获利能力是指企业赚取利润的能力，反映企业的资金增值能力。盈利能力关系投资者的回报, 是债权人收回债权的根本保障, 是企业至关重要的能力。而获利能力分析对于所有财务报表使用者都非常重要。 1. 营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映, 是获利能力的基础, 也是企业发展的根本。营业收入是反映企业的商品经营，是相对于资产经营和资本经营而言的，不考虑企业的投资和筹资问题，只研究利润与收入或成本之间的财务关系。从下表可见, 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主, 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。