物业管理服务需求书

物业管理服务需求书

一、项目概况

（一）基本情况：

1、广州市公安局特警支队本部：位于广州市白云区三元里大道1268号，建筑物1栋，单车棚及露天篮球场各一个，永泰警犬训练基地位于白云大道北1780号，办公区及宿舍区（注：永泰基地仅提供“灭四害”服务），特警支队租用停车场。

2、广州市公安局特警支队钟落潭训练基地：位于广州市白云区钟落潭茅岗村，内有各类建筑，训练用场馆、设施等

（二）本项目确定一家中标供应商为广州市公安局特警支队本部大楼和附属配置（单车棚、露天篮球场、租用停车棚等）以及广州市公安局特警支队钟落潭训练基地提供物管、清洁、绿化养护、垃圾分类及清运、化粪池清理和“灭四害”、除白蚁等服务（永泰警犬训练基地部分宿舍区、办公区只提供“灭四害”、除白蚁服务），特警支队租用停车场卫生、清洗、垃圾分类清运及除草。除特殊约定的清洁、绿化等情况以外，所有清洁用品和相关药品等原材料由中标方提供。

二、人员配置和项目要求：

所有物业人员：男性年龄在60周岁以下，女性年龄在50周岁以下。其中男性占比不得少于40% 。

（一）特警支队本部大楼：

人员配置：

项目：

（二）钟落潭训练基地：人员配置：

项目:

（三）清洁人员岗位配置要求说明

1、特警支队本部：内容包括对大楼内所有办公室、宿舍区和功能房等进行卫生保洁。（其中：保洁人员在完成保洁工作后可兼职灭四害、除白蚁，但必须具备相关工作资格，且所发生的加班费用由中标供应商自行解决。）

2、钟落潭训练基地：内容包括对钟落潭基地内所有办公及宿舍楼、饭堂、射击场、操场、训练场、停车场、游泳池、鱼塘、道路等进行卫生保洁。

（四）灭四害、除白蚁服务岗位配置及工作时间要求

特警支队本部大楼及永泰警犬训练基地（部分宿舍区、办公区）的灭四害、除白蚁工作，在防御高峰期3至10月，每月分两个点各消杀两次，其余月份分两个点各消杀一次,共40次。实际执行情况如超出40次消杀数费用由双方协商解决。灭四害时间安排在18：00以后，或周六日。

钟落潭训练基地的灭四害、除白蚁工作，在防御高峰期3至10月每月消杀四次，其余月份每月两次,共40次。实际执行情况如超出40次消杀数费用由双方协商解决。灭四害时间安排在18：00以后，或周六日。

所有灭四害、除白蚁的用药均需符合国家相关标准，对人体均无伤害。

灭四害标准必须符合全国爱卫会除四害标准。

（五）驻场服务人员工作时间要求

正常上班时间为7：00—11：30，14：00—17：30。每天工作8小时，每人每周休息1天，法定节假日至少保证每天有一半或以上清洁工驻场工作。遇特

殊情况驻场清洁员工作时间可适当延长（单人次每月不超过4个小时的，保洁场地未发生改变情况下，无需支付额外费用）。驻场人员食宿由中标供应商负责。

三、服务内容及要求

（一）清洁服务内容及标准

1、清洁服务内容

支队本部：每天对楼内会议室、桌球室、乒乓球室、棋牌室、俱乐部、训练房、图书馆、健身室等进行卫生保洁（按实际需求提供清洁服务。范围含：阳台、篮球场、走廊、扶手、天台、天花、墙面、排水沟、地下沙井、地板、地脚线、门、窗、窗帘、灯、开关插座、会议室办公桌椅、洗手盆、橱架、电视机、电脑、洗衣机、饮水机、绿化盆景、冰箱、宣传栏、标志牌、空调、消防设施等）。并对楼层垃圾桶进行清理，楼后垃圾池垃圾进行分类及清运。每年定期对支队外墙进行清洗一次，对支队大楼的管道清洁及化粪池进行定期清理；特警支队租用停车位每周一次清洁卫生、清洗、垃圾分类清运及除草。

钟落潭基地：每天对内所有办公及宿舍楼、饭堂、射击场、操场、训练场、停车场、游泳池、鱼塘、道路等进行卫生保洁；并对垃圾池垃圾进行分类及清运。定期更换床上用品。

2、办公、训练场所及宿舍楼清洁、管理上班时间为7：00-11：30，14：00-17：30。

3、工作要求：

（1）每天对所有办公及宿舍楼、功能场所、饭堂等进行卫生保洁，对垃圾进行分类及清运。

（2）饭堂保洁及餐具清洗人员餐前根据就餐人数备好餐具待用，餐后及时收集餐具进行清洗消毒、清洁餐台、椅子及就餐区卫生。其中饭堂清洁工还有以下要求：a、采购人等级响应期间碗筷需提前保障；b、采购人有大型活动保卫时饭盒分装的保障；c、公务接待期间的洗菜、传菜的保障；d、采购人饭堂就餐

人数200以上洗切菜的保障;e、饭堂人员必须持有国家承认的健康证。

（3）钟落潭基地内的办公区、宿舍区物管保洁员对负责区域物品的管理要登记造册、做好记录，做到底数清、情况明。

（4）每天的垃圾由中标供应商负责分类，收集、运输。必须具有《城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输服务许可证》，按《广州市生活垃圾分类设施配置及作业指导规范》分拣，收集，运输。

2、清洁服务标准

公共走廊、走火梯的保洁内容及标准:

洗手间的保洁内容及标准:

建筑物内的保洁内容及标准:

停车场的保洁（含地下和露天停车场、机场租用停车坪）工作内容及工作标准:

外围广场和道路的保洁内容及工作标准:

游泳池日常保洁标准:

支队本部一楼大堂保洁内容及标准:

（二）会务接待服务

上班时间为8：00—12：00，14：00—18：00；每周休息一天，在没会务接待时，安排到其它岗位工作。会务未结束不能提前下班。

1. 仪表要求

（1）工作服要整洁，领带、领花挺括干净，系戴端正，扣齐纽扣，鞋袜整齐，皮鞋保持光亮。

（2）头发要整洁、梳理整齐，不得有头皮屑。

（3）鞋子不得沾染灰尘和油渍。

（4）双手保持清洁，指甲内不得有污物，夏季手臂保持清洁。

（5）不得有耳垢和眼屎。

（6）不可浓妆，不使用香水，不准戴耳环、戒指；不准留长指甲和涂指甲油。

（7）上班时间不准穿短裤、背心和打赤脚、穿拖鞋；不准戴有色眼镜。

2. 举止要求

（1）站立要求

①挺胸抬头，不能弯腰驼背，也不能肩膀向一侧倾斜。

②姿态要端正，双手自然下垂，不能叉腰抱胸，不能将手放在兜内。

③双脚稍微分开呈30度角。

④要显得庄重有礼，落落大方。

⑤不准背靠他物或趴在服务台上。

（2）行走要求

①走姿端庄。行走时，身体的重心应稍向前倾，收腹、挺胸、抬头，眼睛平视前方，面带微笑，肩部放松，上体正直，两臂自然地前后摆动。

②走路时，脚步要既轻且稳，切忌晃肩摇头，上体左右摇摆；并尽可能保持直线前进，遇有急事，可加快步伐，但不可慌张奔跑。

③多人一起行走时，不要横着一排，也不要有意无意地排成队形。

④服务人员在大楼行走，一般靠右侧，与客人同行时，要让客人走在前面；遇通道比较狭窄，有客人从对面过来时，服务人员应主动停下来靠在边上，让客人先通过，但切不可把背对着客人。

⑤遇有急事或手提重物需超越行走在前面的客人时，应彬彬有礼地征求客人同意，并表示歉意。

⑥行走要轻稳，姿态要端正，表情自然大方，给人以美的感受。行进时不能将手放入兜内，也不能双手抱胸或背手。

⑦快速行走时不能发出踏地的“咚咚”响声。

⑧如多人同时行走时，不能用手勾肩搭腰，不能边走边笑、边打闹。

⑨如引领客人时走在客人左前方两步远处，行至转弯处服务员应伸手示意。

⑩与客人同行时，不能突然抢道穿行；在允许情况下给客人一定程度的示意后方能越行。

（3）行为要求

①服务动作要轻。

②在客人面前不要吃东西、饮酒、吸烟、掏鼻孔、搔痒，不要脱鞋、绾裤角、撸衣袖、伸懒腰、哼小调、打哈欠。

③路遇熟悉的客人要主动打招呼，在走廊、过道、电梯或活动场所与客人相遇时，应主动礼让。

④不要随地吐痰，乱扔果皮、纸屑。

3. 个人卫生要求

（1）经常刷牙，保持口腔清洁，上岗前3小时内不得吃有异味的食物，保持说话口无异味。

（2）发式要按规定要求梳理整洁。

（3）要做到勤洗手、勤洗澡、勤理发、勤剪指甲。

（4）工作服要勤洗勤换，保持整洁。

（5）皮鞋要勤擦油，保持光亮，皮鞋和袜子要保持清洁。

（6）不能在客人面前挖耳、抠鼻、挖眼屎、修指甲、打喷嚏。

4. 语言要求

（1）语调亲切，音量适度，讲普通话。

（2）适时运用“您好”、“请”、“谢谢”、“对不起”、“打扰了”、“别客气”、“请稍候”等礼貌用语。

（3）称呼要得当，不要用“哎、喂”等不礼貌的语言。

（4）不准粗言粗语，高声喊叫。

（5）语速不要太快，要清脆简明，不要有含糊之音。

（6）与客人谈话时，精神要集中，眼睛注视对方，要细心倾听；不能东张西望，左顾右盼，不要与客人靠得太近，应保持一米左右距离。

（7）语言简洁、明确、充满热情。

（8）遇见客人主动打招呼，向客人问好。

（9）对客人的要求无法满足时，应说“对不起”，表示抱歉。

（10）讲究语言艺术，说话力求语意完整，符合语法。

（三）仓管后勤服务

上班时间为7：30—12：00，14：00—17：30；每周休息一天。

1. 协助采购人办理物资进出仓数据的开单、登记、入帐（总帐及分帐）、汇总手续。

2. 每月定期做好各仓库的物资盘点工作。

3. 汇总各仓库物资的月度报表、年度报表，通过报表及时向相关领导汇报物资进出仓与库存情况。

4. 配合相关领导所需仓库物资数据的提取、汇总工作。

5. 负责定期完成仓库物资报表及单据的整理、装订、存档、造册工作。

6. 整理仓库物资，按要求堆放、调仓，组织保洁员进行库房及其物资清洁卫生。

7. 凭相关文件，办理物资入库验收，出库发放。

8. 协助仓库物资存放的安全，切实做好防火、防盗、防潮、防霉、防虫等工作。

9. 每天上下班负责对仓库的门窗、消防器材、电器线路、通风防热等安全

设施进行检查，坚持上班撤防，下班布防。

10.掌握物资的保管规定和要求，熟悉物资的名称、种类、数量、用途、储存期限。遵循科学存放、出入方便、推陈储新的原则。

11.协助做好各类物品的登记、出入库后及时更新物资仓库数据牌，做到帐物相符。

12.不得私自处理仓库物资，发现仓库物资超量、积压、霉烂变质、被盗或遗失须及时向部门领导报告。

13.服从采购人的统一安排，协助单位内部其他工作。

（四）物业主管

1、上班时间为7：30—12：00，14：00—17：30；每周休息一天。必要时24小时在位，请假需经采购人批准。

2、协助采购人对所有日常清洁、会务接待、仓管后勤、车辆、器材清洁保养、水电安装维修等服务人员进行管理，协调各项工作的开展，加强检查、督促，抓好各项工作的落实。

3、服从采购人的安排指挥，协助完成指派的其他工作

（五）车辆、器材保养

1、上班时间为8：00—11：30，14：00—17：30；每周休息一天。

2、人员要求均为男性，其中一人持有B2或以上驾驶证。

3、每周至少对存放在支队本部及基地的公用车辆进行一次清洗保养，定期协助基地管理组对训练设施、器材进行保养、维护，并做好消防工作，预防各类事故的发生。在无任务时可安排其它工作。

（六）水电工

1、上班时间为8：00—11：30，14：00—17：30；每周休息一天。必要时24小时在位。

2、水电工作人员负责基地水电设备的安装、保养、维修，协助基地管理组对训练设施、器材进行保养、维护，并做好消防工作，预防各类事故的发生。

（七）绿化养护服务内容及标准

1、绿化服务范围：

对支队本部及训练基地院内所有树木、绿篱、灌木、草坪（地）、花卉、花坛、盆栽植物的养护；根据植物的生长情况需要，对支队本部门前2盆巴西铁、10棵冬青树、40棵小叶黄杨，以及大楼内净化空气的散尾葵6盆、绿萝、虎皮兰、橡皮树各10余盆植物的不低于2次∕年更换。（根据采购人实际情况更换）2、绿化服务标准：

（1）保持绿化带卫生整洁。

（2）草坪（地）、灌木及绿篱要每周定期修剪，拔除杂草。

（3）树木每半年修剪一次，调整树木形态，保持良好的生长态势。每年刷二次白色灰水，及时防治病虫害，确保整齐、美观。

（4）做好夏季的防台风工作，对高大的乔木必须采取防倒措施，事后及时处理自然灾害造成的损坏现象。

（5）灌木及绿篱应保持较高的观赏性，做到大小协调，形态优美，具有韵律感。根据树木品种的特性及绿化设计的立意，进行合理的修剪，使树木保持各种优美的形态，做到球型圆正，绿篱平直，并逐渐设计修剪出各种观赏性较强的造型；

观赏植物根据其开花特性合理地进行修剪，保持植株形态美观，花多，花艳、开花期长。

（6）在少雨水季节、草坪及绿化植物每周浇水不少于二次。

（7）如采购人认为需施肥，中标供应商应免费安排人员在采购人要求的场地进行施肥（肥料由中标供应商负责）。

（8）绿化养护应充分注意工作人员的人身安全，做好安全措施，避免事故。（9）绿化养护费用不低于2万元，有关费用包括在中标总价内。

（八）灭四害、除白蚁服务内容及标准

1、灭四害、除白蚁服务次数：三个消杀点一年共计80次进行，特殊情况增加消杀次数由采购方另行约定。

2、灭四害、除白蚁服务范围：

（1）支队大楼清洁包干区及内均为灭四害、除白蚁范围。

（2）永泰基地部分办公区、宿舍区灭四害、除白蚁

（3）钟落潭基地范围内的建筑物及场所。

（九）外墙清洗（含玻璃幕墙）

支队本部的外墙每年清洗一次，由从事该工作应具备相关有效高空作业证的从业人员完成。单次清洗价格不低于3万元。

（十）每年对支队本部和钟落潭基地各进行一次化粪池清理。

四、其他要求

(一)人员管理要求

1.服务人员上班时间必须穿着统一工作服装，形象佳、精神好。

2.工作时间，不能擅自离开岗位。

3.服务人员必须身体健康、五官端正，并提供正规医院出具的健康证明，且无违法犯罪记录。

4.中标供应商服务人员在采购人用户方地点工作期间，须遵守用户方管理制度，服从用户方人员管理。

5.爱护公共设施、设备。

6.中标供应商应自行提供服务人员食宿。

(二)工作要求

1.中标供应商必须指定1名公司部门级以上领导作为项目经理，对服务工作进行紧密跟踪和管理，协调与采购人之间的重大问题，对项目经理的职责应该在项目管理相关部分做充分的规定。

2.中标供应商必须指定1名常驻人员作为项目主管，并授予其项目主管部分的权力，一般情况下代表项目经理处理有关事项，项目主管要求有较强的协调、管理、沟通能力，对保洁工作具有较为深刻的理解和较为丰富的管理经验。

3.一般情况下，常驻人员的工作由项目主管安排和管理，项目主管对采购人指定的管理员负责，同时采购人指定的管理员可以安排和监督所有中标供应商服务人员的工作，如有必要采购人完全有权力调整服务人员的职责分工以及安排工作。

4.常驻人员必须全部到位，如果服务人员存在工作态度、责任心、技术能力、协调能力等方面之一的问题时，采购人有权要求中标供应商更换服务人员，并且中标供应商在收到采购人书面通知之日起7个工作日内必须更换，接替人员也必须经过面试、审核同意后才能开始试用，如果有两次以上的试用不合适，要求中标供应商进行整改，以公司名义正式提交整改报告。

5.中标供应商应该为服务人员购买必要的保险，并且中标供应商必须明确：对于服务人员因为工作引起的各种工伤、安全事件和事故，采购人免于一切责任。

6.在服务期内，中标供应商方必须做好其派出的工作人员所需要的安全教育及安全措施，保证工作人员安全，工作人员在用户方工作范围内发生事故的一切责任由中标供应商负责。

7.所有物业员工必须服从管理民警的工作安排。

(三)其他

1.中标供应商自备清洁卫生工作所必要的工具、清洁卫生工作必要的药物、清洁剂等材料。工作人员需购买的一切险种费用、设备和材料等由中标供应商承担。

2.本项目不得转包、分包。

3.★中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）。

4.★中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。

5、所有物业员工在工作期间内发生意外，造成人身伤害或死亡的，由中标供应商负责。

五、物业管理服务期限

（一）服务期限：

1、广州市公安局特警支队大楼（含永泰警犬训练基地部分宿舍、工作区的消杀服务、特警支队租用停车位清洁卫生、清洗及除草。）：2018年1月1日至2019年6月30日

2、广州市公安局钟落潭特警训练基地：2018年1月1日至2019年6月30日。

3、因钟落潭基地正着手重建，若在合同服务期内钟落潭基地重建正式开始，中标供应商对钟落潭基地提供的所有服务将在此月终止（具体时间以采购方正式通知为准），采购人无需支付在合同终止后的物管费用。中标供应商应对钟落潭基地的物业员工需妥善处理。采购人因钟落潭训练基地重建而提前终止合同中钟落潭基地部分的服务条款及相关费用，采购人不作任何补偿。

（二）服务地点:

广州市公安局特警支队大楼（三元里大道1268号）

永泰警犬训练基地（白云大道北1780号）

特警支队租用停车位（旧机场停车坪）

广州市公安局特警训练基地（白云区钟落潭镇白土村）

（三）重要提示：请投标人充分考虑服务期内物价水平及人员薪金的调整因素，本项目服务期内，服务费用不作调整。

五、管理考评办法

采购人于合同期内对清洁服务项目进行考评，考评方法和依据是国家相关规定、行业规定以及采购人制定的管理规定。评分按百分制，每一个月为一个计分周期，当月得分低于70（含）分的，视为不合格，采购人可单方面解除合同。（一）扣分标准：

1. 中标供应商必须严格按照“清洁服务工作内容”为采购人提供清洁服务，因中标供应商及其工作人员原因导致采购人产生损失的，每发现一宗扣10分，造成严重后果的每次扣20分。

2. 保洁员擅离职守、怠工，造成脱岗的，每次扣10分；

3. 保洁员发生下列违规情况的，每次扣5分。

①保洁员工作时间不按规定着装、迟到、早退的；

②工作时间闲聊、睡觉或干与工作无关事情的；

③工作懒散，态度恶劣被投诉的；

④不听从采购人指挥、安排的；

⑤因工作失职造成所保洁的区域脏、乱、差的；

⑥工作中发现可能危及安全的防火、防盗问题或生活设施损坏情况，没有及

时处理也没有向采购人报告的；

⑦没有及时按照采购人的工作要求安排好、完成好临时性的保洁任务的；

⑧违反规定带亲朋戚友进入服务场所的。