2020年中级会计师《实务》基础精讲班讲义第六章 投资性房地产
一、内容提要
本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。
二、关键考点
1.投资性房地产的辨认；
2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算；
3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则；
4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定；
5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。
三、历年试题分析
年份题型题数分数考点
2017
单选题 1 1.5
自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科
目归属
多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别
判断题 1 1 投资性房地产的界定
综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理
2018
单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算
多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理
判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理
计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理
2019
单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属
多选题 1 2
自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目
的影响
判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则
计算题 1 10
公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转
为自用固定资产并提取折旧的会计处理
四、本章知识点详解
【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲
【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。
一、投资性房地产的定义及特征
（一）投资性房地产的定义
所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
（二）投资性房地产的特征
1.投资性房地产是一种经营活动。
【解释】投资性房地产产生的几乎所有的经济利益流入，计入其他业务收入；所付出的代价，计入“其他业务成本”。
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。
【解释】投资性房地产是用于投资或保值增值；用于生产经营的房地产包括固定资产、无形资产；用于出售的房地产指的是房地产企业建造的商品房，属于企业的库存商品，计入开发产品。
3.投资性房地产有两种计量模式；一是成本模式，二是公允价值模式。
【解释】投资性房地产后续计量模式分为成本模式和公允模式，如果房地产无持续可靠的公允价值，只能采用成本模式；如果房地产有持续可靠的公允价值，企业可以选用任何一种模式，但不一定必须选用公允模式。
成本模式可以转为公允模式，但公允模式不能转为成本模式。
二、投资性房地产的范围
（一）投资性房地产的范围
1.已出租的土地使用权；
【解释】A将自己的地皮出租给B，之后B又将地皮转租给C，B从中赚取租金差额。
在此案例中A可以将地皮划为投资性房地产，而B是不可以的，因为它没有产权。
【2017年判断题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。（）
『正确答案』√
『答案解析』投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。所以本题的表述正确。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权；
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
房地产企业持有以备增值后转让的地皮属于开发产品。
3.已出租的建筑物。
（1）用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物；
（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。
【解释】甲公司将自己的一栋办公楼出租给乙公司，而后乙公司将其转租给丙公司。在本案例中甲公司可以将办公楼归为投资性房地产。
4.特殊情况
（1）空置建筑物
只要企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，则视为投资性房地产。
【备注】空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可供经营出租状态的建筑物。
（2）在建房产
只要管理当局作出正式书面决议，明确表示在房产完工后用于出租，则决议当日即视为投资性房地产，以“投资性房地产——在建”科目核算。
（3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
（二）不属于投资性房地产的资产
1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
2.作为存货的房地产。
【关键考点】投资性房地产的辨认。
【单选题】下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。
A.经营出租给子公司的自用写字楼
B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置
C.房地产开发企业持有并准备增值后出售的建筑物
D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权
『正确答案』C
『答案解析』选项C不属于投资性房地产，应作为存货处理。
【知识点】投资性房地产的确认及初始计量▲▲
一、投资性房地产的确认
（一）投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认
1.企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；
2.该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（二）投资性房地产的确认时点
1.用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日。
2.持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期为准。
3.持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。
二、投资性房地产的入账价值确认
1.总的原则：历史成本原则。即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，在这点上与普通资产的核算标准相同。
2.不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成
（1）外购的投资性房地产。按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。
（2）自行建造的投资性房地产。按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。
（3）以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。
【知识点】投资性房地产的后续计量▲▲▲
一、后续计量模式的选择
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式在满足规定条件时可以转为公允价值模式，按会计政策变更进行追溯调整，但公允价值模式不能转为成本模式。
【关键考点】掌握后续计量模式的选择原则。
二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
1.折旧或摊销时
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
2.取得的租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
3.投资性房地产提取减值时
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
【关键考点】掌握成本模式下投资性房地产相关损益的归属科目。
【基础知识题】甲公司为增值税一般纳税人，不动产租赁服务适用的增值税税率为9%。甲公司2×10年6月30日购入一幢商务楼，当天即用于对外出租。该资产的买价为3 000万元（不含增值税），相关税费20万元，预计使用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为400万元，于年末一次结清，并同时开具增值税专用发票。甲公司对此房产采用成本模式进行后续计量。2×11年末商务楼的可收回金额为2 330万元，假定发生减值后净残值、预计使用年限、折旧方法等因素均未发生变化。
『答案解析』该投资性房地产2×10年～2×12年的会计处理如下：
『答案解析』
①投资性房地产的入账成本＝3 000＋20＝3 020（万元）；
②2×10年的摊销额＝［3 020－（21－1）］÷40×6/12＝37.5（万元）；
③2×10年的会计分录
A.收取租金时：
借：银行存款218
贷：其他业务收入200
应交税费——应交增值税（销项税额） 18
B.提取当年折旧时：
借：其他业务成本 37.5
贷：投资性房地产累计折旧 37.5
④2×11年的摊销额＝［3 020－（21－1）］÷40＝75（万元）；
⑤2×11年的会计分录
A.收取租金时：
借：银行存款436
贷：其他业务收入400
应交税费——应交增值税（销项税额） 36
B.提取当年折旧时：
借：其他业务成本75
贷：投资性房地产累计折旧75
⑥2×11年末的折余价值为2 907.5万元（3 020－37.5－75），相比此时的可收回价值2 330万元，发生贬值577.5万元，减值计提分录如下：
借：资产减值损失 577.5
贷：投资性房地产减值准备577.5
⑦2×12年的折旧额＝［2 330－（21－1）］÷（40－1.5）＝60（万元），
分录如下：
借：其他业务成本60
贷：投资性房地产累计折旧60
⑧2×12年收取租金时：
借：银行存款436
贷：其他业务收入400
应交税费——应交增值税（销项税额） 36
【2018年单选题】甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量，2017年1月10日甲公司以银行存款9600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式租出，甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计净残值为120万元。采用年限平均法计提折旧，不考虑相关税费及其他因素，2017年甲公司应对该写字楼计提的折旧金额为（）万元。
A.240
B.220
C.217.25
D.237
『正确答案』C
『答案解析』2017年年末计提折旧金额=（9600－120）/40/12×11＝217.25（万元）。
三、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
1.采用公允价值模式的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
3.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
①会计处理原则
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不提减值，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
②一般分录
A.期末公允价值大于账面价值时
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
B.期末公允价值小于账面价值时
借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产——公允价值变动
C.收取租金时
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产——成本”。
【关键考点】对公允价值模式下的会计处理应作全面掌握。
【基础知识题】戊公司2019年7月1日与乙公司进行债务重组，重组当日的应收债权为3 700万元（戊公司未计提坏账准备），双方协议由乙公司以一幢楼房进行抵债，假定该楼房的公允价值是3 000万元，债务解除手续于2019年10月1日办妥，假定无其他税费。戊公司将此楼房用于出租，于2019年10月1日与丁公司签订了租赁协议，租期为10年，年租金为120万元，租金于每年年末结清，同时开具增值税专用发票。按照当地的房地产交易市场的价格体系，该楼房2019年末的公允价值为3 200万元，2020年末的公允价值为3 120万元。戊公司对其投资性房地产按照公允价值进行后续计量。上述公司均为增值税一般纳税人，不动产及不动产租赁服务适用的增值税税率均为9%。此应收账款在债务重组日的公允价值为3 270万元。对此戊公司应作如下会计处理：
『正确答案』
①该投资性房地产的入账成本＝3 270（放弃债权的公允价值）－3 000×9%（换入非货币性资
产的进项税）＋0（相关税费）＝3 000（万元）；
②取得该楼房时：
借：投资性房地产——成本 3 000（3 270－3 000×9%）
应交税费——应交增值税（进项税额）270（3 000×9%）
营业外支出430
贷：应收账款 3 700
③2019年末取得租金时：
借：银行存款32.7
贷：其他业务收入 30
应交税费——应交增值税（销项税额） 2.7
④2019年末当楼房的公允价值达到3 200万元时，此时的账面价值为3 000万元，由此产生
的增值200万元应确认当年的公允价值变动收益，具体处理如下：
借：投资性房地产——公允价值变动200
贷：公允价值变动损益 200
⑤2020年末取得租金时：
借：银行存款130.8
贷：其他业务收入 120
应交税费——应交增值税（销项税额）10.8
⑥2020年末当楼房的公允价值达到3 120万元时，此时的账面价值为3 200万元，由此产生
的贬值80万元应确认当年的公允价值变动损失，具体处理如下：
借：公允价值变动损益 80
贷：投资性房地产——公允价值变动80
四、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
【解释】2018年1月1日，投资性房地产采用的后续计量模式是成本模式，直到2020年1月1日，计量模式转为公允模式，此时按照会计政策变更处理，将2018年与2019年账务处理调整为公允模式计量。
借：投资性房地产900（公允价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）100
投资性房地产减值准备100
贷：投资性房地产 1000
递延所得税资产
递延所得税负债 25
盈余公积7.5
利润分配——未分配利润 67.5
借：投资性房地产700（公允价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）100
投资性房地产减值准备100
递延所得税资产
递延所得税负债 25
盈余公积7.5
利润分配——未分配利润67.5
贷：投资性房地产 1000
【关键考点】成本模式转为公允价值模式属于会计政策变更，此知识点与政策变更结合是一个较为典型的出题角度。
【2011年单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。
A.资本公积
B.营业外收入
C.未分配利润
D.投资收益
『正确答案』C
『答案解析』投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应该作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额应计入留存收益。所以选择C选项。
【2018年多选题】投资性房地产的后续计量由成本模式变为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额，对企业下列财务报表项目产生影响的有（）。
A.资本公积
B.盈余公积
C.其他综合收益
D.未分配利润
『正确答案』BD
『答案解析』投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，属于会计政策变更，应进行追溯调整，所以变更当日公允价值与原账面价值的差额，应当计入留存收益。
五、投资性房地产的后续支出
（一）资本化的后续支出
1.成本模式下
（1）转入改扩建时
借：投资性房地产——厂房（在建）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
（2）发生改扩建支出时
借：投资性房地产——厂房（在建）
贷：银行存款（或）应付账款等
（3）完工时
借：投资性房地产
贷：投资性房地产——厂房（在建）
2.公允价值模式下
（1）转入改扩建时
借：投资性房地产——在建
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（或借记）
（2）发生改扩建支出时
借：投资性房地产——在建
贷：银行存款（或）应付账款
（3）完工时
借：投资性房地产——成本
贷：投资性房地产——在建
【2018年判断题】企业对采用成本模式计量的投资性房地产进行再开发，且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应当对此资产继续计提折旧或摊销。（）
『正确答案』×
『答案解析』以成本模式计量的投资性房地产再开发期间的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样，暂停计提折旧或摊销。
（二）费用化的后续支出
借：其他业务成本
贷：银行存款等科目
【关键考点】投资性房地产的资本化后续支出与固定资产基本一致，可参照固定资产后续支出原则来理解，其费用化后续支出计入“其他业务成本”科目。
【2019年单选题】企业对其分类为投资性房地产的写字楼进行日常维护所发生的相关支出，应当计入的财务报表项目是（）。
A.管理费用
B.营业外支出
C.营业成本
D.投资收益
『正确答案』C
『答案解析』投资性房地产日常维护所发生的相关支出，应计入其他业务成本科目，在利润表中列示于“营业成本”项目。
【知识点】投资性房地产的转换与处置▲▲▲
一、转换条件
在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：
①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产；
②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；
③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；
④自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产；
⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
二、转换日的确定
①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；
②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁期开始日；
③自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。
④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。
三、转换时入账口径的选择
1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
会计分录为：
A.由自用房地产、存货转为投资性房地产时：
借：投资性房地产（按转换时的原账面余额计量；若转换前为存货，则按账面价值计量）累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备、存货跌价准备
贷：固定资产、无形资产或开发产品
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
【解释】房地产企业将开发产品对外出租，开发产品余额是100万元，累计计提跌价准备是20万元，则账务处理是：
借：投资性房地产80
存货跌价准备20
贷：开发产品 100
B.由投资性房地产转为自用房地产、存货时：
借：固定资产、无形资产（按转换时的原账面余额计量）
开发产品（按转换时的原账面价值计量）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备
2.以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的入账价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。
会计分录为：
借：固定资产、无形资产或开发产品（以转换当日的公允价值计量）
公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）
贷：投资性房地产（按转换当日的账面价值结转）
公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额计收益）
3.自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入其他综合收益。
会计分录为：
借：投资性房地产（以转换当日的公允价值计量）
累计折旧（摊销）
固定资产（无形资产）减值准备、存货跌价准备（转换当时已提减值准备）
公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）
贷：固定资产、无形资产或开发产品（按转换当时的账面余额结转）
其他综合收益（公允价值大于账面价值的差额不得列为收益，而是追加其他综合收益）
【关键考点】这三组分录中需重点关注后两种情况中转化差额的处理方式，尤其是自用房产、存货转为公允价值模式下的投资性房地产形成增值时的会计处理。
【2019年多选题】企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额，可能影响的财务报表项目有（）。
A.资本公积
B.投资收益
C.公允价值变动收益
D.其他综合收益
『正确答案』CD
『答案解析』企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额，如果是借方差额，则计入公允价值变动损益，如果是贷方差额，则计入其他综合收益。
【2017年单选题】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。下列关于转换日该房地产公允价值小于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（）。
A.计入递延收益
B.计入当期损益
C.计入其他综合收益
D.计入资本公积
『正确答案』B
『答案解析』企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额，应该计入公允价值变动损益。
【2010年单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。
A.计入其他综合收益
B.计入期初留存收益
C.计入营业外收入
D.计入公允价值变动损益
『正确答案』A
『答案解析』自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额记入“其他综合收益”科目。
【2017年多选题】下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。
A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量
B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回
C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益
D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化
『正确答案』AD
『答案解析』选项B，以成本模式计量的投资性房地产，计提的减值准备以后不能转回；选项C，投资性房地产后续计量模式的变更，作为会计政策变更处理，按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
四、投资性房地产的处置
（一）成本模式下
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
1.收到处置收入时
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
2.结转投资性房地产账面价值
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
【基础知识题】甲公司是增值税一般纳税人，不动产及不动产租赁服务适用的增值税税率均为9%。甲公司2×10年1月1日将2×08年12月31日开始使用的一幢办公楼用于对外出租。由于公允价值不能持续可靠估计，甲公司采用成本模式后续计量。该办公楼当初买价为3 020万元，进项税额为271.8万元，假定不考虑其他税费。预计使用寿命为40年，预计净残值为20万元，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为400万元，于年末一次结清，租赁期开始日为2×10年1月1日。2×10年末该办公楼的可收回价值为2 560万元，预计净残值为14万元，预计使用年限和折旧方法不变。2×11年12月31日，甲公司以2 800万元的价格（不含增值税）对外转让该办公楼。
【要求】根据上述业务，作出相关账务处理。
『答案解析』
①2×09年末累计计提的折旧额＝（3 020－20）/40×1＝75（万元）；
②2×10年初办公楼出租时：
借：投资性房地产 3 020
累计折旧75
贷：固定资产 3 020
投资性房地产累计折旧 75
③2×10年计提的折旧额＝（3 020－20）/40＝75（万元），
会计分录如下：
借：其他业务成本 75
贷：投资性房地产累计折旧 75
④2×10年收取租金时：
借：银行存款 436
贷：其他业务收入400
应交税费——应交增值税（销项税额）36
⑤2×10年末办公楼的折余价值为2 870万元（3 020－75－75），相比此时的可收回价值2 560万元，发生减值 310万元，分录如下：
借：资产减值损失 310
贷：投资性房地产减值准备 310
⑥2×11年计提的折旧额＝（2 560－14）/38＝67（万元），
相关分录如下：
借：其他业务成本67
贷：投资性房地产累计折旧67
⑦2×11年收取租金时：
借：银行存款 436
贷：其他业务收入400
应交税费——应交增值税（销项税额）36
⑧2×11年12月31日以2 800万元的价格对外转让该办公楼时：
借：银行存款3052
贷：其他业务收入 2 800
应交税费——应交增值税（销项税额） 252
借：其他业务成本 2 493
投资性房地产累计折旧 217
投资性房地产减值准备 310
贷：投资性房地产 3 020
【拓展】此房产处置时对营业利润的影响——追加营业利润307万元（2800－2493）。
【单选题】丙公司于2×07年12月31日将一办公楼对外出租并采用成本模式进行后续计量，租期为5年，每年12月31日收取租金150万元，出租时该办公楼的账面原价为2 800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，预计净残值为零，尚可使用年限20年，丙公司对该办公楼采用年限平均法计提折旧，假定无残值。2×09年末、2×11年末该办公楼的可收回价值分别为1 710万元和1 560万元。假定办公楼的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值一直未发生变化。2×12年3月5日丙公司将其出售，不含税价款为1 600万元，不动产适用的增值税税率为9%。丙公司出售该办公楼时影响营业利润的金额为（）万元。
A.103.75
B.105.26
C.105.21
D.106.45
『正确答案』A
『答案解析』
①2×08年末办公楼的账面价值＝2 800－500－300－（2 800－500－300）/20＝1 900（万元）；
②2×09年末办公楼的账面价值＝1 900－（2 800－500－300）/20＝1 800（万元）；
③2×09年末办公楼的可收回价值为1 710万元，则应追提减值准备90万元（1 800－1 710）；
④2×10年办公楼的折旧额＝1 710/18＝95（万元）；
⑤2×10年末办公楼的账面价值＝1 710－95＝1 615（万元）；
⑥2×11年末办公楼的账面价值＝1 710－95－95＝1 520（万元）；
⑦2×11年末办公楼的可收回价值为1 560万元，办公楼价值有所恢复，但不应确认；
⑧2×12年出售时办公楼的账面价值为1 496.25万元（1 520－95×3/12），则该办公楼出售时影响营业利润的金额＝1 600－1496.25＝103.75（万元）。
（二）公允价值模式下
一般分录如下：
1.按实际收到的款项
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
2.按当时投资性房地产的账面余额
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（也可能在借方）
3.将累计公允价值变动转入其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或反之。
4.将转换时原计入其他综合收益的部分转入其他业务成本
借：其他综合收益
贷：其他业务成本
【关键考点】掌握投资性房地产处置损益的计算，尤其需关注公允价值模式下投资性房地产处置时“公允价值变动损益”转“其他业务成本”不影响损益总额。
【单选题】2×06年12月20日甲公司与乙公司签订协议，将自用的办公楼出租给乙公司，租期为3年，每年租金为500万元，于年初收取，2×07年1月1日为租赁期开始日，2×09年12月31日到期。甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。2×07年1月1日此办公楼的公允价值为900万元，账面原价为2 000万元，已提折旧为1 200万元，未计提减值准备。2×07年12月31日该办公楼的公允价值为1 200万元，2×08年12月31日办公楼的公允价值为1 800万元，2×09年12月31日办公楼的公允价值为1 700万元。
2×09年12月31日租赁协议到期，甲公司与乙公司达成协议，将该办公楼出售给乙公司，价款为3 000万元，增值税税率为9%。2×10年初完成交易。则甲公司出售办公楼时影响营业利润的金额为（）万元。
A.1 300
B.1 400
C.1 050
D.1 200
『正确答案』B
『答案解析』
①2×07年初自用办公楼转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的价值增值额＝900
－（2 000－1 200）＝100（万元），列入“其他综合收益”贷方；
②2×07年末根据当时的公允价值1 200万元，应认定投资性房地产暂时增值额＝1 200－900
＝300（万元）；
③2×08年末根据当时的公允价值1 800万元，应认定投资性房地产暂时增值额＝1 800－1 200
＝600（万元）；
④2×09年末根据当时的公允价值1 700万元，应认定投资性房地产暂时贬值额＝1 800－1 700
＝100（万元）；
⑤2×10年初出售办公楼时产生的其他业务收入＝3 000（万元）；
⑥2×10年初出售办公楼时产生的其他业务成本＝1 700（万元）；
⑦2×10年初出售办公楼时由其持有期间产生的暂时净增值冲减其他业务成本＝300＋600－
100＝800（万元）；
⑧当初自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成的“其他综合收益”在出售办公楼
时冲减“其他业务成本”100万元；
⑨2×10年初出售办公楼时影响营业利润的金额＝3000－1700＋100＝1400（万元）。
【2018年计算题】甲公司以公允价值模式对投资性房地产进行计量。2017年到2018年相关资料如下：
资料一：2017年3月1日，甲公司将原作为固定资产核算的写字楼，以经营租赁的方式租给乙公司，租期18个月，当日该写字楼的公允价值16000万元，账面原值15000万元，已计提折旧3000万元。
资料二：2017年3月31日，甲公司收到第一个月租金收入125万元，存入银行。12月31日，该写字楼的公允价值17000万元。
资料三：2018年9月1日，租赁期届满，甲公司以17500万元的价格出售该写字楼。
要求：
（1）写出出租写字楼的分录；
『正确答案』2017年3月1日出租写字楼：
借：投资性房地产——成本16000
累计折旧 3000
贷：固定资产15000
其他综合收益 4000
（2）写出2017年3月31日收到租金的分录；
『正确答案』2017年3月31日收到租金：
借：银行存款125
贷：其他业务收入125
（3）写出2017年12月31日公允价值变动的分录；
『正确答案』2017年12月31日公允价值变动：
借：投资性房地产——公允价值变动1000
贷：公允价值变动损益1000
（4）写出处置该写字楼的分录。
『正确答案』2018年9月1日处置写字楼：
借：银行存款17500
贷：其他业务收入 17500
借：其他业务成本 17000
贷：投资性房地产——成本16000
——公允价值变动1000
借：公允价值变动损益1000
贷：其他业务成本1000
借：其他综合收益4000
贷：其他业务成本4000
【2019年计算题】甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2×16年至2×18年与A办公楼相关的交易或事项如下：
资料一，2×16年6月30日，甲公司以银行存款12 000万元购入A办公楼，并于当日出租给乙公司使用，且已办妥相关手续，租期2年，500万元/年，租金每半年收一次。
资料二，2×16年12月31日，甲公司收到首期租金250万元，并存入银行，2×16年12月31日，该办公楼公允价值为11 800万元。
资料三，2×18年6月30日，租赁期满，甲公司收回并交付本公司行政管理部门使用，当日，该办公楼账面价值与公允价值均为11 500万元，预计尚可使用20年，预计净残值为零。采用年限平均法计提折旧。
本题不考虑增值税及其他因素。
要求：
（1）编制甲公司2×16年6月30日购入A办公楼的会计分录。
（2）编制甲公司2×16年12月31日收到租金的会计分录。
（3）编制甲公司2×16年12月31日A办公楼公允价值变动的会计分录。
（4）2×18年12月31日，编制甲公司收回A办公楼并交付本公司使用的会计分录。（5）计算甲公司对A办公楼应计提的2×18年下半年折旧总额，并编制会计分录。『答案解析』
（1）2×16年6月30日，购入办公楼：
借：投资性房地产——成本 12 000
贷：银行存款 12 000
（2）2×16年12月31日，确认租金收入：
借：银行存款250
贷：其他业务收入250
（3）2×16年12月31日，确认公允价值变动：
借：公允价值变动损益 200
贷：投资性房地产——公允价值变动200
（4）2×18年12月31日，收回办公楼转为自用：
借：固定资产 11 500
投资性房地产——公允价值变动500
贷：投资性房地产——成本 12 000
（5）2×18年下半年固定资产应计提折旧额＝11 500/20/2＝287.5（万元）
借：管理费用287.5
贷：累计折旧287.5
关键考点小结
1.投资性房地产的界定
2.投资性房地产的后续计量原则
3.自用房产、存货转换为公允价值模式的投资房地产时价值差额的处理
4.投资性房地产处置损益的计算
注会投资性房地产讲义
第七章投资性房地产 第一节投资性房地产的特征与范围 第二节确认和初始计量 第三节后续计量 第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围 一、属于投资性房地产的特征与范围 房产已出租的建筑物 地产 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 建筑物+劳务将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（办公楼出租+提供维护、保安等辅助服务） 一房四产某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。 二、不属于投资性房地产的特征与范围 1.用途不符 自用的建筑物固定资产 自用的土地使用权无形资产 销售的房地产存货 经营租入再经营租出的房地产（二房东：无所有权，不作为资产）2.违法 按国家规定认定的闲置土地不是 区别企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书 面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的，即使未 签订租赁协议，也应视为投资性房地产。 是 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、确认时点 已出租的建筑物 租赁期开始日已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期
以备经营出租的空置建筑物和在建建 董事会或类似机构作出书面决议的日期筑物 二、初始计量 投资性房地产应当按成本进行初始计量。 房产同固定资产 外购 地产同无形资产 自建同固定资产 后续公则公 转换 后续成则成 【例题】2014年3月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁 合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期5年。以银行存款支付价款共 计1 200万元。 借：投资性房地产 1 200 贷：银行存款 1 200 第三节投资性房地产的后续计量 一、成本模式 1.相同：也提折旧（摊销），也提减值； 2.不同：收入支出作为其他业务核算。 自用出租 固定资产、无形资产投资性房地产 累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧（摊销） 出售：营业外收入平时+出售： 营业外支出其他业务收入 其他业务成本 【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为 投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。 原自用时计提折旧： 每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5（万元） 借：管理费用 5 贷：累计折旧 5 （1）租赁期开始日（华丽转身） 借：投资性房地产 1 200 贷：固定资产 1 200 借：累计折旧195 贷：投资性房地产累计折旧195 （2）每月计提折旧 借：其他业务成本 5 贷：投资性房地产累计折旧 5
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置（四周范围） 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究
1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测
注会投资性房地产讲义知识交流
第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围 第二节确认和初始计量 第三节后续计量 第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围 二、不属于投资性房地产的特征与范围 1.用途不符 2.违法 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、确认时点
二、初始计量 【例题】2014年3月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期5年。以银行存款支付价款共计1 200万元。 借：投资性房地产 1 200 贷：银行存款 1 200 第三节投资性房地产的后续计量 一、成本模式 1.相同：也提折旧（摊销），也提减值； 2.不同：收入支出作为其他业务核算。 自用出租 固定资产、无形资产投资性房地产 累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧（摊销） 出售：营业外收入平时+出售： 营业外支出其他业务收入 其他业务成本 【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。 原自用时计提折旧： 每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5（万元） 借：管理费用 5 贷：累计折旧 5 （1）租赁期开始日（华丽转身） 借：投资性房地产 1 200 贷：固定资产 1 200 借：累计折旧195 贷：投资性房地产累计折旧195 （2）每月计提折旧 借：其他业务成本 5 贷：投资性房地产累计折旧 5 （3）每月确认租金收入 借：银行存款 6 贷：其他业务收入 6 【例题-减值】接上题，当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为960万元，以前未计提减值准备。
房地产项目可行性研究报告文件
一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 依照芜湖海创置业责任有限公司托付，依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比
名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）21291 10.4 其中：住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积（万平方米）646556 1.5
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新
投资性房地产会计分录汇总
投资性房地产会计分录汇总-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
成本模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产 贷：在建工程或开发产品（房地产企业）自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 存货转投资性房地产 借：投资性房地产（存货账面余额） 存货跌价准备 贷：开发产品（开发产品账面余额） 2、投资性房地产后续支出 转为改良或装修 借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 符合资本化条件的改良或装修支出 借：投资性房地产-在建 贷：银行存款、应付账款等 不符合资本化条件的改良或装修支出（日常维护） 借：其他业务成本 贷：银行存款、应付账款等 改良或装修完成时 借：投资性房地产 贷：投资性房地产-在建 3、投资性房地产后续计量 计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 4、投资性房地产处置
实际收到的处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转处置成本 借：其他业务成本（投资性房地产账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（投资性房地产账面余额） 投资性房地产转为自用 借：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 投资性房地产转为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 5、成本模式转为公允价值模式 借：投资性房地产-成本（公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面价值） 利润分配-未分配利润（公允与账面净值差额*0.9，公允大贷记，公允小借方）盈余公积（公允与账面净值差额*0.1，公允大贷记，公允小借方） 公允价值模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：在建工程或开发产品（房地产企业） 自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值） 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 公允价值变动损益（公允价值小于账面） 贷：固定资产或无形资产 其他综合收益（公允价值大于账面） 存货转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值）
(完整版)初级会计实务讲义笔记
一、资产的概念 1、含义：过去的交易或事项形成的，由企业拥有或控制，预期会给企业带来经济利益的资源。 2、特征：（1）过去时（不是将来时） 财务会计（过去时） 会计 管理会计（将来时） 计划购买的原材料不属于资产 （2）由企业拥有或控制 （3）能带来经济利益 （4）经济资源(不是人力资源，政治资源) 例：下列属于企业资产的有（ B ） A阳光和空气 B 存放在第三方的原材料 C经营租赁方式租入机器 D 计划采购的物质 3、分类：（1）根据有无实物形态分有形资产如库存现金及有价证券，存货，固定资产 无形资产如银行存款，应收帐款等（2）按来源不同分自有资产外购 自制 经营租入（不属于资产） 租入资产 融资租入（属于资产）
速动资产（货币资金、交易性金融资产、应收帐款和应收）票据） （3）按流动性分为流动资产 其他流动资产（应收股利、应收利息、其他应收款 存货、预付帐款、其他流动资产） 非流动资产（固定资产、无形资产、长期股权投资、投资性房地产、长期待摊费用） 下列属于流动资产的有（ AC ） A应收帐款 B 预收帐款 C 交易性金融资产 D以公允价值模式计价投资性房地产 二、货币资金 1、含义：以货币形态存在的流动资产 2、内容： 库存现金 银行存款 其他货币资金（银行本票存款、银行汇票存款、信用证保证金存款、信用卡存款、外埠存款、存出投资款） 不包括 （1）备用金（其他应收款） （2）商业汇票（可能在应收票据或应付票据） （3）现金等价物（三个月到期的债券投资） 例：下列各项中是其他货币资金（BCD ） A企业持有三个月到期的债券投资 B为购股票存出投资款 C外埠存款 D 向银行申请银行汇票时的存款
房地产开发项目可行性研究(一)
房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案：A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案：D 3. 对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估
算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案：B 6. 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案：D 7. 在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费
8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案：A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案：B 10. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案。 A.1～2 B.1～3 C.2～3 D.2～4 答案：D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是
注会考试《会计》讲义及习题 第七章 投资性房地产
第三节投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （二）会计处理 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 1.计提折旧或进行摊销时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2.计提减值准备时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 3.取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 【例题3·单选题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自20×1年1月1日起，甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12 000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零；至20×1年1月1日已使用10年，累计折旧3 000万元。20×1年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8 800万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额为（）万元。 A.250 B.350 C.450 D.650 【答案】B 【解析】20×1年计提折旧=（12 000-3000）/（40-10）=300（万元），20×1年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12 000-3 000）-300=8 700（万元），因可收回金额为8 800万元，所以不需计提减值准备。该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额=650-300=350（万元）。 二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 1.投资性房地产——成本 ——公允价值变动 2.公允价值变动损益 （二）采用公允价值模式计量的前提条件
第02讲_投资性房地产,长期股权投资
实用文档 用心整理 、单项选择题 A. 已出租的土地使用权 B. 持有准备增值后转让的商品房 C. 已出租的建筑物 D. 持有准备增值后转让的土地使用权 【答案】B 【解析】属于投资性房地产的项目： ①已出租的土地使用权; 出租的建筑物。 2.下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是（ A. 以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账 面价值的差额确认为其他综合收益 B. 以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量, 公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益 C. 以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公 允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益 第四章 投资性房地产 1.下列各项中，不属于投资性房地产的是（ ）。 ②持有并准备增值后转让的土地使用权；③已 ）。
实用文档用心整理 D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计 量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益 【答案】C 【解析】采用成本模式后续计量的投资性房地产转为存货, 应将该房地产转换前的账面价值作为转换后存货 的入账价值，选项A错误；采用成本模式后续计量的投资性房地产转为固定资产，应将该房地产转换前的账面 原值作为转换后固定资产的入账金额，而不考虑转换日的公允价值，选项B错误；采用公允价值模式后续计量 的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与 原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益），选项D错误。 【手写板】 济tc帆沁H 1 * 却牢僭1砒陀 3.某公司将一栋房产作为投资性房地产核算，并采用成本模式进行后续计量。2018年12月31日其成本 为2500万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备200万元，当日该房产的公允价值为3000 万元。2018 年12月31日该公司将后续计量模式转为公允价值模式计量, 不考虑所得税等其他因素，则下列会计处理正确 的是（）。 A.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入其他综合收益
房地产投资项目可行性研究报告doc
房地产投资项目可行性研究报告 篇一：房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示：房地产投资项目投资环境分析，房地产投资项目背景和发展概况，房地产投资项目建设的必要性，房地产投资行业竞争格局分析，房地产投资行业财务指标分析参考，房地产投资行业市场分析与建设规模，房地产投资项目建设条件与选址方案，房地产投资项目不确定性及风险分析，房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写： 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等
【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式；PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入 公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个 性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报
投资性房地产会计实务(一)说课讲解
第一节投资性房地产概述 一、投资性房地产的概念 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 新会计准则对出租性房地产进行了统一规范，将对外出租的房产、对外出租的土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权，统一划分为投资性房地产，在“投资性房地产”科目进行核算。从而将投资性房地产与企业自用的厂房、办公楼等固定资产以及房地产开发企业作为存货而准备对外出售的房地产区分开来。 二、投资性房地产的基本特征 投资性房地产主要具有下列基本特征： （1）投资性房地产是一种经营性活动。 （2）投资性房地产在目的、用途、状态等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。 （3）投资性房地产有两种后续计量模式。企业通常应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。 三、投资性房地产的范围 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （一）已出租的土地使用权 已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得、以经营租赁方式出租的土地使用权。 以下两种情况不属于投资性房地产：计划用于出租而尚未出租的土地使用权；将租入的土地使用权又对外出租。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权 企业持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业已经取得的并准备将来增值后再转让的土地使用权。但按国家有关规定认定的闲置土地不属于投资性房地产。 （三）已出租的建筑物 已出租建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 投资性房地产不包括的内容： （1）自用房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽也收取租金，但间接为企业
2021学年注会考试《会计》讲义及习题第七章投资性房地产
第四节投资性房地产的转换和处置 【例题6·多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理 的表述中，正确的有（）。 A.按预计使用年限计提折旧 B.公允价值变动的金额计入当期损益 C.公允价值变动的金额计入资本公积 D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值高于账面价值的差额计入资本公积 【答案】BD 【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误；公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项C错误。 【例题7·单选题】甲公司20×１年至20×４年发生以下交易或事项： 20×１年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为 3 000万元。该办公楼预计使用 年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，20×４年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金l50万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办 公楼的公允价值为 2 800万元。 甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×４年12月31日，该办公楼的公允价值为 2 200万元。 要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）小题至第（2）小题。（20XX 年） （1）下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A.出租办公楼应于20×４年计提折旧150万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认资本公积l75万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价 3 000万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼20×４年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值 【答案】B 【解析】20×４年应计提的折旧=3 000/20×6/12=75（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=3 000-3 000/20×2.5=2 625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量 的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；应确认的资本公积=2 800-2 625=175（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当作 为其他业务收入，选项D错误。 （2）上述交易或事项对甲公司20×４年度营业利润的影响金额是（）万元。 A.0 B.-75 C.-600 D.-675 【答案】C 【解析】上述交易对20×４年度营业利润的影响=-75+150/2+（2 200-2 800）=-600（万元）。 二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
投资性房地产知识点
投资性房地产（大前提：企业自己的资产） （一）投资性房地产概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房建筑物固定资产 地土地使用权无形资产 1.投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。（赚取租金）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。（资本增值） 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地（2年），不属于投资性房地产。 （3）已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 （赚取租金） 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物，即企业的资产。 投资性房地产（大前提：企业自己的资产） 【注意】 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算。（目的不变） 第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。（目的不变） 不属于投资性房地产的范围 （1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 （2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产
投资性房地产会计分录大全
三、投资性房地产业务 (一)投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 (1)采用成本模式进行初始计量 借:投资性房地产 贷:银行存款 (2)采用公允价值模式进行初始计量 借:投资性房地产一成本 贷:银行存款 [说明]外购成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值才能确认投资性房地产，否则后期转化；投资性房地产是一种经营性活动。 2.自行建造的投资性房地产 (1)发生建造成本时: 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 (2)建造完工时: 借:投资性房地产[适用于成本模式计量] 投资性房地产一成本[适用于公允价值模式计量] 贷:投资性房地产一在建 [说明]建造成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 3.投资性房地产资本化的后续支出 (1)采用成本模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ○3改扩建工程或装修完工 借:投资性房地产 贷:投资性房地产一在建 (2)采用公允价值模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 贷:投资性房地产一成本 投资性房地产一公允价值变动[可能在借方] ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ③改扩建工程或装修完工
借:投资性房地产一成本 贷:投资性房地产一在建 4.投资性房地产费用化的后续支出 借:其他业务成本 贷:银行存款 (二)投资性房地产的后续计量 1.投资性房地产的成本模式计量 (1)按期(月)计提折旧或进行摊销 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧/累计摊销 (2)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (3)发生减值时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 2.投资性房地产的公允价值模式计量 (1)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (2)确认公允价值的变动 借:投资性房地产一公允价值变动 贷:公允价值变动损益[或做相反分录] [说明]采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3.投资性房地产后续计量模式的变更 借:投资性房地产——成本[变更日公允价值] 投资性房地产累计折旧[摊销][已计提] 投资性房地产减值准备[已计提的减值准备] 贷:投资性房地产[账面余额] 盈余公积[(公允-账面)*0.1] 利润分配一未分配利润[(公允-账面)*0.9] (三)投资性房地产的转换 1.成本模式下的转换(看账面价值) (1)投资性房地产转为非投资性房地产 ○1投资性房地产转换为自用房地产 借:固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) ②投资性房地产转换为存货
2020年中级会计师《实务》基础精讲班讲义第六章 投资性房地产
一、内容提要 本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。 二、关键考点 1.投资性房地产的辨认； 2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算； 3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则； 4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定； 5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。 三、历年试题分析 年份题型题数分数考点 2017 单选题 1 1.5 自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科 目归属 多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别 判断题 1 1 投资性房地产的界定 综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理 2018 单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算 多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理 判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理 计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理 2019 单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属 多选题 1 2 自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目 的影响 判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则 计算题 1 10 公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转 为自用固定资产并提取折旧的会计处理 四、本章知识点详解 【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲ 【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。
房地产项目可行性研究开题报告
表1 毕业论文（设计）开题报告 论文题目房地产项目可行性研究 1.立题依据 研究背景：随着社会不断的发展，人们的生活水平的提高，人们从物质享受逐渐转变成精神享受。人们选择住宅时更注重户型，小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产;作为衣、食、住、行中最根本、最大宗的消费，房地产商品具有多样性、固定性、稀缺性等特点，同时房地产行业又具有基础性、先导性、带动性和风险性的特点，使房地产行业在经济发展之中备受关注，成为拉动国民经济发展的基础产业和支柱产业。作为一个投资密集型、资本密集型的产业，房地产业在中国尚处于初期发展阶段，在房地产实践过程中暴露了大量问题，如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题，这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。 理论依据：科学理性的投资分析、科学完善的可行性研究与方案论证、设计。 立题意义：当一个房地产项目进行立项时首先进行可行性研究，来预测项目是否能够带来利润及多大的利润。通过此次研究，探讨未来房地产发展方向，为以后房地产开发创造更大的利润。 2.研究内容及方案 研究目标：通过此次本项目可行性研究，预测项目带来的利润，是否在此基础上能够增加更多利润。 论文提纲：（1）摘要 （2）项目背景 （3）项目规划设计 （4）项目销售市场分析及发展前景 （5）项目开发与销售计划 （6）财务分析 （7）项目评估结果 参考文献：（1）汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社，1998：5-7 （2）李竹成主编．房地产经济专业知识与实务．北京：团结出版社，2001 （4）宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，（2）57-59. （5）刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产，2001，（9）33—35. （6）何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询，2003,（8）47-49 3.进度安排 开题报告：2011-06-11至2011-07-05 初稿：2011-07-17至2011-08-12 二稿：2011-08-24至2011-09-10 终稿：2011-09-21至2011-10-17 实践活动记录：2011-06-11至2011-10-21
2020注会-会计-讲义-第06章 投资性房地产16-18讲
第六章投资性房地产 第一节投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的定义 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 【提示1】企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。比如，企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务。 【提示2】 （1）自用房地产 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。 （2）作为存货的房地产 作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。 如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产。 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的确认和初始计量 将某项资产确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： （1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 （一）外购的投资性房地产的确认和初始计量 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 （二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量 自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。 （三）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量 参见“投资性房地产的转换和处置”部分内容。 二、投资性房地产有关的后续支出 （一）资本化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。 转为改扩建时的分录如下： 1.成本模式 借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.公允价值模式 借：投资性房地产——在建 ——公允价值变动（也可能在贷方） 贷：投资性房地产——成本 （二）费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。
某房地产项目投资分析可行性研究报告
城市花都、桃花岭工程投资价值分析 （预可行性研究） 一、工程简况 （见工程调研报告） 二、工程公司基本情况 （见工程调研报告） 三、国内政策环境及当地房地产市场现状 （见工程调研报告）
四、财务测算及经济评价 （一）基础条件 1. 本工程经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。 2. 本工程所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本工程作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保 持连续，并保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。 （二）工程计算期 工程计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都工程总周期为5年，桃花岭工程总周期为6年。 第一部分城市花都工程财务测算 （三）主要技术指标 工程主要技术指标一览表 （城市花都）
（四）工程总投资估算 项目总投资估算表
（五）销售收入与经营税金及附加 1、销售定价：小高层2200元/平M，多层公寓2800元/平M，联排别墅3300元/平M，独立别墅4200元/平M。别墅周边花园长沙按 800元/平M出售，由于面积难以估算暂不考虑 2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表 （城市花都）单位：万元
（六）工程盈利测算 利润测算表（城市花都）单位：万元
投资性房地产练习答案
存货 ?2007年，东方公司根据市场需求的变化，决定停止生产丙产品。为减少不必要的损失，决定将原材料中专门用于生产丙产品的外购D材料全部出售，2007年12月31日其成本为200万元，数量为10吨。据市场调查，D材料的市场销售价格为10万元/吨，同时销售10吨D材料可能发生的销售费用及税金1万元。2007年12月31日D材料的账面价值为（）万元。 A.99 B.100 C.90 D.200 答案：A ?甲公司2010年12月31日库存配件100套，每套配件的账面成本为12万元，市场价格为10万元。该批配件可用于加工100件A产品，将每套配件加工成A产品尚需投入17万元。A产品2010年12月31日的市场价格为每件30.7万元，估计销售过程中每件将发生销售费用及相关税费1.2万元。该配件此前未计提存货跌价准备，甲公司2010年12月31日该配件的账面价值为( ) 万元。 ? A．1200 B．1080 C．1000 D．1750 ?【答案】A ?【解析】 ?第一步：判断产品是否发生减值： ?该配件所生产的A产品成本=100×（12+17）=2 900(万元)，其可变现净值=100×（30.7-1.2）=2 950(万元)，A产品没有发生减值。 ?第二步：产品没有发生减值，该配件不应计提减值准备，按照成本计量。其账面价值为其成本1 200万元（100×12）。 ?甲公司期末原材料的账面余额为100万元，数量为10吨。该原材料专门用于生产与乙公司所签合同约定的20台Y产品。该合同约定:甲公司为乙公司提供Y产品20台，每台售价10万元(不含增值税，本题下同)。将该原材料加工成20台Y产品尚需加工成本总额为95万元。估计销售每台Y产品尚需发生相关税费1万元(不含增值税，本题下同)。本期期末市场上该原材料每吨售价为9万元，估计销售每吨原材料尚需发生相关税费0.1万元。期末该原材料的账面价值为( )万元。 ?A．85 B．89 C．100 D．105 ?【答案】A ?【解析】 ?第一步：判断产品是否发生减值：
房地产开发项目投资可行性分析
前言 [案名：硅谷阳光]： 本项目位于桂林信息产业城内，其环境配套资源与目标消费群体特征，给我们提供了项目市场包装设计的方向。因此，我们暂用“硅谷阳光”作为项目的名称，以便于项目各项工作。 [自主开发经营]： 1、本报告仅为该项目构架性预算，以助于桂林信息产业集团资产公司自主开发 决策，概念性规划方案只是作为参考方案： 2、桂林信息产业集团公司决定自主开发，我公司将结合土地资源条件，通过严 密的市场调查、研究，结合市场需求预期及开发主体盈利预期，提供2～4个规划方案，以便桂林信息产业集团公司最终确定产品性价比和投入产出最大化方案，确保自主开发的成功。 [股权增值运营]： 1、引进项目包装方法，对项目进行专业策划与包装，使其价值清晰、可测，具 有投资吸引力，以便于桂林信息产业集团资产公司实现股权套现的初衷；2、采用市场运营手段，对经过包装设计的项目，进行市场公开推介活动，将原 来的难点资产转化为市场争抢的亮点资产，实现桂林信息产业集团资产股权增值套现。 一、项目概况与周边环境 本项目位于桂林市七星区，宗地本身即为信息产业集团，西接桂林电子信息城，东邻桂林电子科技大学，南靠桂林市六合路，现已有直达桂林市中心广场、十字街、公共汽车总站、火车站的10路、16路、24路公共汽车。与东环菜市、汇通小学、银行仅一路（六合路）之隔。随着六合路花园村段的即将成功改造，雨天晨练于七星公园将不再有泥泞路的烦恼。 就七星区而言，桂林电子科技大学（前身为桂林电子工业学院）、桂林工学院、广西师范大学、桂林航天专科学校、桂林旅专、桂林医学院等林立的高校和各职业中专、中小学，高考名校——二附等，为本项目营造了浓烈的文化教育氛围；就本项目而言，毗邻的电子信息产业城、桂林电子科技大学，划定了电子高新产