项目研究项目可行性实施报告

项目研究报告

一、总说明

1.1报告编制目的

这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。重点说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况、清楚地提示出项目可行性研究的重点和问题。

1.2项目投资的必要性

1.项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发

展中的地位（是否核心项目）；

2.公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形

象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3.从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述项目的意义。

1.3可行性研究报告编制测算依据

在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料，要列出名称、来源、发布日期并将其中必要的部分全文作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：

1.项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行

性研究单位的请示报告的批复文件。

《XX市国有土地使用权公开出让文件》

2.可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。

《XX项目初步定位报告》

《XX市住宅市场研究报告》

《XX项目成本估算》

3.国家和拟建地区的政策、法令和法规。

4.根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

?《XX项目前期各项技术指标》

?《城市居住区规划设计规》

?《A市城市拆迁管理条例》

?《城市居住区公共服务设施设置规定》

?《住宅设计规》

?《住宅建筑设计标准》

?《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

?《城市道路绿化规划及设计规》

?《高层民用建筑设计防火规》

5.其他分析报告及其附件

1.4其他需要说明事项

(1)土地成交价格（毛、熟地）分别以xx亿元为基础进行计算，并进行地价敏感性

分析测算。

(2)项目包含商业配套，地价测算暂按出售部分与出租商业部分地上建筑面积比例进

行分摊计算。包含项目建设完成后无偿移交政府的公共性、公益型建筑以及公园

等。

(3)测算时暂不考虑由于地质情况、地下文物保护等所引起的额外费用。

(4)营业税金按照XX%税率，所得税率按照XX%考虑。

(5)项目资金筹集主要通过自有资金、股东借款、银行贷款、销售回款解决，利率按

XX%计算。

(6)其他。

二、项目取得方式

2.1“招拍挂”摘取主要信息、其他项目取得方式。

2.2付款进度。

2.3其他容。

三、项目概况

3.1项目名称

3.2项目建设单位概况

3.3项目地块位置及周边现状

?地块位置

地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

?宗地现状

1)四周围；

2)地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3)地面现状，包括宗地是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开

发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4)地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、

开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5)地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构

等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6)土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊

等因素分割土地；

7)地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：平面地形图，标记四至围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等；

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

?项目周边的社区配套

1)周边3000米围的社区配套

●交通状况

（a）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（c）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

●教育：大中小学及教育质量情况。

●医院等级和医疗水平

●大型购物中心、主要商业和菜市场

●文化、体育、娱乐设施

●公园

●银行

●邮局

●其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

2)宗地周边3000米外但可辐射围主要社区配套现状

?项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1)治安情况

2)空气状况

3)噪声情况

4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6)周边景观

7)风水情况

8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、

学校、购物中心/超市的建设等。

9)其他

?大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1)道路现状及规划发展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的

关系（影响）。

2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4)通讯（有线电视、、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本

等。

5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成

本等。

6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

3.4项目规划控制要点

1)总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2)住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的容，并区分经营性和非经营性公建的面

积

3)综合容积率、住宅容积率

4)建筑密度

5)控高

6)绿化率

7)其他

四、x市及区域住宅市场分析研究

4.1宏观环境分析

4.2房地产行业发展分析

1)行业政策

2)市场供给与需求

3)行业发展趋势

4.3XXX市房地产市场总体概况

4.3.1XXX市宏观经济状况

(一)城市概述

（1）近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。

（2）当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。

（3）各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。

（4）各行政区市场比较：

?量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。

?各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。

（5）当地城市近、中期规划发展方向描述，城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。

（6）主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

（7）热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征

（8）客户的购买偏好、购买关注的要素

（9）重点楼盘描述

(二)经济水平

（1）XXX市GDP增长情况，加以图表容。

（2）XXX市人均GDP增长情况

(三)产业结构

?可支配收入

?其他

(四)总结

4.3.2XXX市城市规划

(一)城市规划

(二)道路交通

4.3.3XXX城市住宅房地产市场概述与分析

(一)本市房地产市场发展趋势

?需求预测

需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。

?供给预测

供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况

（预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）

(二)土地交易情况

(三)住宅整体市场

（1）开发商成熟度

（2）购房人群

（3）总结

4.4区域市场状况

4.4.1区域住宅市场成长状况

(一)区域住宅市场简述

（1）形成时间

（2）各档次住宅区域分布状况

（3）购买人群变化

(二)区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）

（1）开工量/竣工量

（2）销售量/供需比

（3）平均售价

(三)区域市场在市各项指标的排名状况及发展趋势

4.4.2区域供应产品特征

(一)各档次产品供应状况

(二)各档次产品的集合特征,尤其研究与本案类似档次物业的特征

（1）平均售价

（2）开发规模

（3）产品形式

（4）平均销售率

（5）平均容积率

（6）物业在区域分布特征

(三)区域表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

(四)土地成交价格分析、未来2-3年区域可供应土地状况、产品供应量和产品类型

(五)分析：本案在区域市场的机会点

(六)结论：

（1）区域市场在整体市场的地位及发展态势

（2）本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式

（3）本案在区域开发市场潜力

（4）本案在开发中的营销焦点问题

4.4.3区域市场目标客层研究

(一)各档次产品目标客层特征及辐射商圈围（建立在本区域参照项目的经验研究及

全市的趋势特征上）

(二)结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品的偏好、购买方式和主要的

关注点、诉求点

五、项目市场定位和产品定位

5.1总体定位

5.2定位依据

5.3市场参照项目

5.4产品定位

(一)建筑规划

a、规划方案：

b、建筑形式

c、景观设计

(二)建筑风格

(三)户型配比

(四)配套设施

d、配套商业

e、会所设计

?位置：

?面积：

?功能：

f、教育配套设施

(五)车位配置

?停车方式：

?地上停车布置方式：

5.5价格定位

(六)住宅价格定位

g、标准基价确定

h、涨幅确定

参考现有项目涨幅程度，综合考虑未来下关区区域发展、XXX市场整体涨幅等因素，将本项目涨幅定为xx%。

?整体项目销售期为年；商业部分随同当期住宅销售一起进行。每年平

均总销售面积在万平米左右。

?项目暂定于年月开盘销售。

(七)配套商业价格定位

商业均价定为元/平米，销售期年，涨幅情况。

(八)车位配比及售价

5.6项目SWOT分析

5.7客户定位

?近期：主力客群为XXX市周边城市高端人群，辅以XXX市、国外高端人群

?远期：主力客群为XXX市高端人群，辅以外地、国外高端人群

六、项目开发方案

6.1项目地块特性与价值分析

6.1.1地块特征分析

6.1.2土地价值分析

?估价方法和计算公式

?估价过程

?拆迁成本估算

6.1.3土地升值潜力初步评估

从地理位置、周边土地供应（价格与成交的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

6.1.4土地法律性质评估

?土地所有权、使用权归属/规划的用途

?取得土地使用权程序评估

?土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）

?政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从

而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。

?对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不