《房地产金融》教学大纲

《房地产金融》教学大纲

（Real Estate Finance）

编制单位：金融学院

编写人：杨崇慧

审核人：王叙果

编制时间：2011年7月

第一部分课程概述

一、基本信息

（一）课程代码

（二）课程属性、学分、学时

房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。房地产金融学是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和经济法学等学科之间的边缘学科。该课程是在这些学科的基本理论、基本方法的基础上逐步独立和发展起来的，是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学。

本课程是金融学科体系中的一门重要课程，是金融专业的专业选修课，也尅是跨学科公选课。学分为2分，学时为32学时。

（三）适用对象

本教学大纲适用于本科阶段金融专业选修及跨学科公选课授课对象。

（四）先修课程与知识准备

先修课程：《货币银行学》、《商业银行业务与经营》、《保险学》

后续课程：《房地产投资》

二、课程简介

房地产金融学是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和经济法学等学科之间的边缘学科。该课程是在这些学科的基本理论、基本方法的基础上逐步独立和发展起来的，是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学。

本课程是金融学科体系中的一门重要课程，是金融专业的专业选修课。

本课程的研究内容主要有：

1、房地产企业的权益融资——上市、资产重组以及REITs；

2、房地产企业项目融资的渠道与创新；

3、个人住房抵押贷款流程以及风险管理；,

4、房地产保险的原理和险种设置；

5、房地产证券化；

6、利率、汇率变化以及通货膨胀与房地产市场；

7、房地产金融市场的外部干预。

Real estate finance is an intersection among Real Estate Economics, Money and Banking, Insurance and Economical Law, and an independent discipline studying on the methods and law in the field of real estate finance. This course is an important one in the system of Finance. The major fields within this course are as follows: equity financing of real estate industry, project financing of real estate industry, mortgage and

relevant risk management, real estate insurance, MBS, the relation among interest rate, exchange rate, inflation and real estate market, external intervention on real estate market.

三、教学目标

通过本课程的教学，使学生全面了解房地产金融的基本内容和房地产金融机构的组织体系，正确理解房地产业与金融业的关系以及各类房地产金融业务的运作机理，明确房地产金融改革和发展的方向，掌握房地产企业权益融资和项目融资的特色，掌握政策性和各类商业性房地产金融业务的具体管理办法、房地产融资征信调查和项目融资分析的具体方法，以及房地产证券化的运作原理和基本运作方法。

四、师资团队

课程组长: 王叙果，博士，教授

课程成员：郁洪良，本科，教授

龚剑玲，硕士，副教授

蒋志芬，硕士，教授

杨崇慧，硕士，讲师

五、教学资源

教材：张红，殷红. 房地产金融学. 北京：清华大学出版社，2007.2

扩充阅读资料与文献：

1.张红，殷红. 房地产金融学. 北京：清华大学出版社，2007.2

2. 殷红，张卫东. 房地产金融. 北京：首都经贸大学出版社. 2002

3. 曹建元. 房地产金融. 上海，上海财经大学出版社，2003

4. 张超英，翟祥辉. 资产证券化—原理、实务、实例.经济科学出版社，1998

5. 郁文达.住房金融：国际比较与中国的选择. 北京：中国金融出版社，2002

6. 宾融. 住房抵押贷款证券化. 北京：中国金融出版社，2002

7. 陈柏东,张东. 房地产金融.中国财政经济出版社，2001

8. 张红. 房地产经济学. 北京：清华大学出版社，2005

9. 高波等著. 现代房地产经济学导论. 南京：南京大学出版社，2007.4

10. 田东海. 住房政策：国际经验借鉴和中国现实选择. 北京：清华大学出版社，1998

11. J.弗雷德等著.唐旭等译. 兼并、重组与公司控制.北京：经济科学出版社，1998

12. 谢经荣. 购房抵押贷款理论与实务. 北京：经济管理出版社，1994

13. 王岐山. 中国房地产金融全书. 北京：中国社会出版社, 1997

14. 陈钊. 住房抵押贷款：理论与实践. 上海：复旦大学出版社，2000

15. 彭冰. 资产证券化的法律解释. 北京：北京大学出版社，2001

16. 银通投资咨询公司.中国企业信用评级指南. 北京：中国经济出版社，2002

17. 武玉荣，房地产会计. 北京：首都经济贸易大学出版社，2002

18. 陈慧谷，张训苏. 资产经营与重组. 上海：上海财经大学出版社，1998

19. 威廉姆·布鲁格曼，杰夫瑞·费雪著.李秉祥等译. 房地产金融与投资. 大连：东北财经大学出版社，2000

20. 陈淑贤，约翰·埃里克森，王珂著. 刘洪玉等译. REITs——结构、绩效与投资机会，

北京：经济科学出版社，2004

网站与学校网络资源：

1、中国房地产信息网，以及其他相关网站

2、我校购买的网络资源中有关房地产金融的文献

六、教学要求

在理论教学方面，教师要贯串主线：《房地产金融》课程内容比较多，因此在讲授第一节课时教师最好能将整学期的内容给学生串一条主线，使学生了解本门课程各部分之间的内在关系；要实行启发教学：在教学过程中要注意启发式教学，多提供学生参与讨论的机会，这样可吸引学生的注意力，提高学生对课程学习的积极性。

七、学习要求

学生必须完成教师布置的预习要求，积极参与课堂讨论的要求，认真独立完成作业，课后务必自主学习要求，认真对待考试。

八、考核方案

本门课程的考核方式可多样化：主要考核学生对该课程的基本原理和基本方法的理解及掌握情况，根据该课程的特点，可由任课教师根据具体情况选择开卷或闭卷的形式进行考核，也可把两种考核形式结合起来使用（开卷和闭卷的分值各占50%）；也可以根据cooperative learning的原理，由学生组合成团队，根据房地产金融的相关选题进行presentation形式的考核。

第二部分教学进度表

第三部分教学要点

导论

第一节房地产业及其资金运作

一、房地产和房地产业

（一）房地产的概念

（二）房地产的特征

（三）房地产业的概念

二、房地产业资金及其运作

（一）房地产业经济活动的资金分类

（二）房地产业资金的循环运行

（三）房地产业资金运作的特点

第二节房地产金融的概念

一、房地产金融的概念和内容

（一）房地产金融的概念

（二）房地产金融的内容

二、我国房地产金融的产生和发展

（一）我国房地产金融的产生和发展过程

（二）我国房地产金融的前景展望

第三节房地产业与金融业的关系

一、房地产业的发展需要金融业的支持

（一）房地产的开发与经营需要金融业的配合

（二）房地产的流通和消费需要金融业的帮助

（三）房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务

二、金融业的发展需要在房地产领域拓展业务

（一）金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务

（二）金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用与推广（三）金融业需要在房地产领域拓展金融服务内容

第一章各国住房金融体系概述

第一节美国的住房抵押金融

一、美国住房金融一级市场

（一）住房金融贷款机构

（二）住房金融担保机构

二、美国住房金融二级市场

（一）住房金融二级市场机构

（二）联邦住房贷款银行系统

第二节德国住房储蓄金融

一、德国住房金融机构

（一）全能银行

（二）专业银行

（三）其他金融机构

二、德国住房储蓄银行

（一）住房储蓄银行运作的基本原理

（二）住房储蓄银行的政策环境

（三）住房储蓄银行的运作程序

第三节新加坡的中央公积金

一、概述

（一）中央公积金制度的一般规定

（二）中央公积金制度的发展进程

（三）公积金缴存比率

二、中央公积金制度的基本功能

（一）住房

（二）家庭保障

（三）养老

（四）保健

（五）教育投资

三、新加坡公积金的特点

（一）强制性

（二）综合性

（三）自助性

（四）援助性

四、公积金为以制度为核心的住房金融体系

（一）与住房相关的公积金制度

（二）住房公积金的运行与管理模式

第四节日本的住宅金融公库

一、概述

二、日本住宅金融公库个人贷款的有关规定

（一）面向对象

（二）贷款规模

（三）建筑形式

（四）利率

（五）还款方式

三、日本住宅金融公库贷款申请程序以及公库管理

四、日本住宅金融公库特点评价

（一）以财政投融资制度为支撑的筹资机制

（二）发挥住宅振兴与政策引导作用

（三）制度完善的信用补充体系

（四）高效率的机构和信用信息网络体系

（五）重视住宅融资业务的咨询服务和普及推广

第二章个人住房抵押贷款

第一节个人住房抵押贷款概述一、概念

（一）个人住房抵押贷款概念

（二）住房抵押贷款的作用

（三）公积金缴存比率

二、个人住房抵押贷款运作程序

（一）贷款申请以及受理

（二）贷款审查与资信评估

（三）协商贷款条件

（四）签订贷款合同

（五）贷后管理和不良资产处置

第二节个人住房抵押贷款分类

一、基本分类

（一）美国的住房抵押贷款的基本分类

（二）日本金融机构住房贷款的种类

（三）英国住房抵押贷款种类

（四）中国台湾地区的住房抵押贷款种类

（五）中国内地个人住房抵押贷款的基本分类

二、固定利率抵押贷款

（一）等额还款抵押贷款

（二）等本金还款抵押贷款

（三）分级还款抵押贷款

（四）其他固定利率抵押贷款

三、可调利率抵押贷款

（一）随价调整抵押贷款

（二）可变利率抵押贷款

（三）固定利率与可变利率抵押贷款的转换

第三节个人住房抵押贷款资信评估

一、个人住房抵押贷款资信评估概述

（一）个人住房抵押贷款资信评估的概念

（二）个人信用评估机构

二、个人住房抵押贷款资信评估方法

（一）个人住房抵押贷款资信评估原理

（二）影响借款人还款意愿和还款能力的因素

（三）抵押住房价值评估

第四节个人住房抵押贷款风险:违约与提前偿付一、个人住房抵押贷款风险概述

（一）借款人信用风险

（二）抵押物风险

（三）流动性风险

（四）银行经营风险

二、个人住房抵押贷款违约风险

（一）借款人违约风险的种类

（二）抵押贷款违约风险的影响因素分析

（三）借款人理性违约行为的经济学分析

三、个人住房抵押贷款提前偿付风险

（一）提前还款及其违约性

（二）等额偿付抵押贷款条件下的提前还款风险时机

（三）提前还款的一般作用原理与风险识别

四、个人住房抵押贷款风险处置与防范

（一）不良贷款的催收与处理

（二）对提前还款风险的防范

第三章房地产保险

第一节房地产保险概述

一、房地产保险的概念与种类

（一）房地产保险的概念

（二）房地产保险的种类

二、房地产保险的作用

三、房地产保险的发展历史

第二节住房抵押贷款保险运作模式

一、美国的房地产信用保证保险模式

（一）房地产信用保证保险模式的特点

（二）美国房地产保险的种类

（三）美国政府抵押担保机构运作模式

（四）美国私营抵押担保机构运作模式

（五）FHA担保与PMI保险的比较

二、欧洲的人寿保险和财产保险模式

（一）人寿保险和财产保险模式的特点

（二）人寿保险和财产保险运作机制

三、日本团体信用人寿保险和财产保险模式

（一）日本房地产保险的特点

（二）团体信用人寿保险

（三）火灾保险

第四章住房抵押贷款证券化的一般原理

第一节资产证券化与住房抵押贷款证券化一、资产证券化概述

（一）资产证券化的定义

（二）适合证券化的资产

（三）资产证券化的发展

二、住房抵押贷款证券化概述

（一）住房抵押贷款证券化的概念

（二）住房抵押贷款证券化品种概述

三、实施住房抵押贷款证券化的意义

四、住房抵押贷款证券化风险与控制

（一）发行人风险与控制

（二）投资者风险与控制

第二节住房抵押贷款证券化运作原理

一、住房抵押贷款证券化参与者

（一）住房抵押贷款证券交易主体

（二）辅助机构

二、住房抵押贷款证券化运作程序

（一）贷款资产组合的形成

（二）贷款资产的出售

（三）信用升级

（四）信用评级

（五）证券设计

（六）证券发行

（七）资产管理与证券兑付

三、特设机构的运作模式

（一）特设机构的组织形式

（二）特设机构的资产管理和权益信托

（三）特设机构的行为规范

第三节抵押贷款支持证券的信用升级与信用评级一、信用升级

（一）信用升级的作用

（二）信用升级的途径

二、信用评级

（一）信用评级的作用

（二）信用评级的一般作用

（三）信用评级的内容

第五章住房抵押贷款支持证券的主要品种

第一节抵押贷款转手证券

一、抵押贷款转手证券运作模式

二、转手证券的种类

三、转手证券的现金流

（一）抵押贷款组合要素

（二）无提前偿付前提下的转手证券现金流

四、转手证券的提前偿付风险

（一）影响提前偿付的因素

（二）与转手证券有关的提前偿付风险

（三）提前偿付风险的预测方法

（四）提前偿付下的转手证券现金流

五、转手证券的投资生命周期

（一）平均生命周期

（二）迈凯利期限

第二节剥离式抵押支持证券

一、剥离式抵押支持证券的发展

二、剥离式抵押支持证券的现金流

三、利率波动对剥离式抵押支持证券的现金流的影响

（一）利率变动对本金证券的影响

（二）利率变化对利息证券的影响

四、利率波动对剥离式抵押支持证券价格的影响

第三节担保抵押贷款债券

一、担保抵押贷款债券概况

二、顺序偿付证券与Z证券

三、计划偿付证券

（一）计划偿付证券结构

（二）计划偿付证券创新

四、其他担保抵押贷款证券

（一）目标偿付证券

（二）浮动与逆浮动利率证券

（三）利息和本金证券

（四）准确到期日证券

第六章房地产企业权益融资：上市

第一节房地产企业上市融资回顾

一、房地产企业上市融资的历史回顾

（一）1993年以前的开放阶段

（二）1993-1999年上半年的明令禁止阶段

（三）1999年下半年开始的解禁试点阶段

二、开放房地产企业上市的重要性

三、房地产企业上市融资对社会经济发展的影响

第二节房地产企业上市的条件和流程

一、房地产企业在我国主板市场上市的条件

二、房地产企业在我国主板市发行场上市的操作和流程

第三节房地产上市公司的遴选

一、国外有关上市公司分类的标准体系

（一）GICS与GCS分类体系及其特征

（二）GICS与GCS体系下的上市公司分类方法

二、中国证监会《中国上市公司分类指引》体系及其分类标准

三、基于投资性产业分类标准的我国房地产上市公司遴选

（一）CSRC指引下的房地产上市公司

（二）基于投资性产业分类标准的我国房地产上市公司遴选

（三）真正意义上的房地产上市公司界定

第四节我国房地产上市公司治理结构统计分析

一、我国房地产上市公司概况

二、房地产上市公司股权结构分析

（一）股权构成及其影响

（二）股权集中度状况分析

三、“董事长”与“总经理”二职分任与兼任情况

四、董事会、监事会的规模

五、独立董事的设置情况

六、激励机制

第五节房地产上市公司的综合实力评价:多指标综合评价法的应用

一、评价指标体系的建立

二、评价指标的选择

三、初步确定权重

四、评价指标无量纲化

五、指标值合成

六、权重的复核和调整

七、根据新确定的权重进行指标值合成与公司实力评价

第六节房地产企业上市融资与上市公司的监管与调控

一、正确认识房地产企业上市融资的问题

二、对房地产上市公司信息披露的监管

第七章房地产企业权益融资：资产重组

第一节资产重组的概念与类型

一、与资产重组有关的术语

二、常见的房地产企业资产重组类型

（一）近年来的房地产企业资产重组案例

（二）房地产企业资产重组的特点

第二节房地产企业资产重组的动因

一、协同效应

二、房地产企业资产重组额协同效应

（一）经济协同效应

（二）财务协同效应

（三）经营协同效应

第三节房地产企业资产重组的主要途径

一、房地产企业资产重组的一般方向与途径

（一）横向资产重组：房地产企业资产重组的方向

（二）房地产企业资产重组的一般途径

二、利用“壳”资源的房地产企业资产重组

（一）“壳”资源的利用途径

（二）“壳”资源的利用机制

（三）利用“壳”资源的重组过程

第四节房地产企业资产重组绩效评价

一、常用的资产重组绩效评价方法

（一）财务指标分析法

（二）创值指标法

（三）多指标综合评价法

（四）股价变动法

（五）反常收益法

二、房地产企业资产重组绩效评价体系的建立

（一）构建资产重组绩效评价体系的有关技术方法选择

（二）评价体系的指标选取

（三）评价体系的建立

三、我国房地产企业资产重组绩效评价的实证分析

（一）应用绩效评价体系进行计算

（二）实证结构总体分析

第八章房地产企业权益融资：REITs

第一节房地产信托、房地产投资基金及REITs 一、信托与房地产信托

（一）信托及其分类

（二）房地产信托及其分类

二、投资基金与房地产投资基金

（一）投资基金及其分类

（二）房地产投资基金及其分类

（三）评价体系的建立

第二节 REITs概述

一、REITs的概念与历史溯源

（一）REITs的概念

（二）REITs产生的历史溯源

二、REITs的基本特征

三、REITs的基本组织形式

（一）契约型REITs的组织结构

（二）公司型REITs的组织结构

（三）契约型REITs与公司型REITs的比较

第三节 REITs的

一、REITs的种类

（一）按投资业务分类

（二）按投资对象的物业类型分类

（三）按持有期限分类

（四）按信托性质分类

二、REITs与其他类似制度的比较

（一）REITs与房地产投资基金

（二）REITs与不动产有限合伙

（三）REITs与土地信托

（四）REITs与单位投资信托

第四节 REITs的运作模式

一、美国REITs的运作模式

（一）REITs的基本运作模式

（二）伞形合伙UPREITs的运作模式

二、亚洲国家和地区的REITs运作模式

（一）日本不动产投资信托

（二）韩国REITs的运作模式

（三）新加坡的发展模式

三、各国和地区对REITs的立法

（一）美国对REITs的立法过程

（二）亚洲国家和地区对REITs发展模式的立法

第五节 REITs的收益及投资特性

一、REITs的收益来源和构成

（一）REITs的收益来源

（二）REITs投资人的收益来源

二、影响REITs收益的因素

三、REITs的投资特性

（一）REITs与债券

（二）REITs与一般公司股票

（三）REITs与房地产直接投资

第九章房地产企业债务融资：信贷与债券

第一节房地产企业债务融资概述

一、财务杠杆效应

二、房地产企业债务融资的一般形式

第二节房地产企业贷款

一、房地产贷款与房地产企业贷款

（一）房地产贷款与房地产企业贷款

（二）我国的房地产企业贷款及其特点

二、房地产企业贷款申请

（一）申请房地产企业贷款的条件

（二）申请房地产企业贷款的程序

（三）影响房地产企业贷款申请的因素

三、房地产企业信用评级

（一）信用评级

（二）房地产企业信用评级指标体系

四、房地产企业贷款综合评价

（一）企业贷款综合评价与贷款风险度

（二）贷款风险系数的取值规则

五、贷款分类

第三节房地产企业债券

一、债券与企业债券

二、发行房地产企业债券的条件与程序

三、房地产企业债券的发展前景

第十章房地产项目融资：渠道与创新

第一节项目融资概述

一、项目融资的概念

二、项目融资的结构

三、项目融资的特点

（一）项目导向性

（二）无追索权或有限追索权

（三）资产负债表外融资

（四）风险分担性

（五）融资成本较高

第二节房地产项目的投资结构

一、项目的投资的结构概述

二、房地产项目的投资结构：非公司企业

三、房地产项目的投资结构：公司

四、房地产项目的投资结构：其他形式

（一）我国的外商投资企业

（二）美国的S型公司

第三节房地产项目的融资结构

一、项目的融资结构

（一）投资者通过项目公司安排融资模式

（二）以“设施使用协议”为基础的融资模式

（三）以“生产支付”为基础的融资模式

（四）BOT融资模式

二、房地产项目融资结构：传统方式

（一）房地产项目融资结构：单一渠道

（二）房地产项目融资模式：多渠道组合

三、房地产项目融资结构：创新选择

（一）租赁权融资

（二）权益性融资模式创新：合作开发形式选择

（三）组合融资方式：“信托+期权”融资模式

（四）其他融资方式

第四节房地产项目的资金结构

一、项目的资金结构

（一）项目所需的资金总量与资金使用年限

（二）资金来源与比例关系

（三）资金成本

二、房地产项目的资金构成

三、我国房地产项目融资的资金成本与资本成本

（一）我国房地产开发投资的资金成本与资本成本水平

（二）资金成本与资本成本差异对房地产投融资的影响

第五节房地产项目融资的信用保证结构

一、项目的信用保证结构

（一）项目的信用保证结构构成

（二）项目的信用保证结构的作用

二、房地产项目融资的信用保证结构

（一）房地产项目融资的信用保证体系

（二）房地产项目融资的担保人

第十一章利率、汇率变化以及通货膨胀与房地产市场

第一节 IS-LM模型、利率与房地产市场

一、利率对房地产投资的影响

（一）利率对房地产投资规模的影响

（二）利率对房地产投资结构的影响

二、利率对房地产消费的影响

（一）还款常数

（二）利率变动对购房消费的影响分析

（三）购房消费家庭应对利率变动措施

第二节汇率及其变化对房地产投资的影响

一、汇率变动对短期房地产投资市场的影响

二、汇率对房地产投资预期回报率的影响

第三节通货膨胀与商品住房价格的量测指标及比较

一、通货膨胀量测指标

（一）价格指数

（二）通货膨胀量测指标

二、商品住房价格量测指标及比较

（一）商品住房绝对价格

（二）商品住房价格指数

（三）我国的商品住房价格指标

三、关于CPI中居住成本之争

第四节我国通货膨胀与商品住房价格关系分析

一、我国通货膨胀与商品住房价格表现

（一）我国通货膨胀历史状况

（二）我国商品住房价格表现

二、通货膨胀下商品住房供求变动分析

（一）通货膨胀对住房需求的影响

（二）通货膨胀对住房供给的影响

（三）我国的商品住房价格指标

三、商品住房价格对社会总供给和总需求影响分析

（一）资产价格影响真实经济的传导机制

（二）商品住房价格对社会总需求的影响分析

（三）商品住房价格对社会总供给的影响分析

四、我国通货膨胀与商品住房价格互动关系模型

第十二章房地产金融市场的外部干预

第一节货币政策与房地产金融市场

一、货币政策及其主要内容

二、货币政策对房地产金融市场的影响分析

第二节财政政策与房地产金融市场

一、财政政策及其主要内容

二、财政政策对房地产金融市场的影响分析

（一）我国现行的房地产税负状况

（二）我国现行房地产税制存在的问题

（三）海外国家和地区的房地产税制比较

（四）我国房地产税制改革思路

第三节房地产金融市场监管

一、金融监管及其主要内容

二、房地产金融市场的监管体系

（一）房地产金融法律制度

（二）巴塞尔协议与房地产金融监管