关于泉州商圈

关于泉州核心商圈

香港铜锣湾、北京王府井、上海南京路、深圳华强北、福州东街口，代表着这些城市最繁华、最具影响力的商业中心。每一个城市，都有自己的商业中心。商业中心既是本地居民引以为豪的“城市名片”，又是外地游客到当地必逛的购物天堂。那么，泉州的核心商圈在哪里？

随着泉州经济的不断发展，泉州的商业业态已经满足不了泉州消费者更高层次的消费需求。泉州本土缺乏高档商场，之所以这样，主要原因是泉州现在的商业地产开发仍处于原始的阶段。泉州的商业地产开发大多以一排排沿街的单店为主，这样的商业地产项目显然不适合经营高档次大型商场（见本报“金三角·买房人”《泉州商业地产亟待升级》、《商业地产如何匹配大卖场》系列报道），这在一定程度上制约了泉州商业业态往更高的层次提升。

记者就泉州商业地产开发与业界进行交流，不少业内人士谈到，实际上，泉州不仅仅在商业地产的开发上落后于城市的发展，在泉州核心商圈的打造上，也同样存在诸多的不足。

大多数经济发达城市都有自己的核心商圈，就目前泉州的涂门街商圈以及丰泽商城商圈而言，显然还不足以称得上是泉州的核心商圈。业内人士分析，作为经济总量排名福建省前列的城市，泉州应该要有一个能够彰显自身城市实力的核心商圈。

但是，从发展的眼光来看，业内人士认为，老城区受交通、建筑等现有格局的制约，不大可能发展成为泉州的核心商圈，而以丰泽广场为辐射点的丰泽街与田安路交叉路口，最具备成为泉州核心商圈的先天条件。

泉州还没“东街口”

核心商圈应包罗万象

什么样的地方才能算得上城市的核心商圈？从它的地位来看，核心商圈将是这座城市的一张名片，是这个城市的一个代名词。不论是本地老百姓还是外地游客，想在这个城市休闲、购物，第一个想到的地方，就是它。

精诚房产金小辉谈到，作为城市的核心商圈，从地理位置来看，应该处于城市的繁华地段，而经营的业态必须包罗万象，吃、喝、玩、乐，什么样的消费都有。比如福州的“东街口”，就拿服装而言，从中档到高档，在这个商圈都能找到；KTV、酒吧等娱乐场所这里都有，如果想看电影，附近也聚集了多家的电影院；从当地的特色小吃到高档中西餐，在这个地方也能很方便地找到。

名作全程营销代理有限公司总经理曾鹭谈到，作为核心商圈，应该满足多元

化的需求，能够让各个阶层的人群都喜欢到这里来，能够满足不同人的各种消费习惯、各种喜好。

泉州苏宁电器有限公司营销部部长严生辉谈到，作为城市的核心商圈，最起码有国内、国外高档商家或者卖场进入，能够带动周边商业业态的发展，某一个产品在这个商圈的销售量，能够达到这个产品在这座城市总销量的百分之六七十。

业内人士告诉记者，一个核心商圈的形成必须具备三个条件：一是该商圈必须以市政的规划和城市发展为基础，应该同时满足人们旅游、购物、休闲、餐饮、娱乐一站式的消费需求；第二，核心商圈要有快速、通畅的交通为依托，城市各个角度的老百姓能够很方便地到达这里；三是周边要有强大的消费人群作为保障。

泉州商圈业态单一

如果以其他城市核心商圈的标准来衡量泉州的商圈，显然，目前泉州的几个商圈，都称不上是核心商圈，泉州千亿地产发展有限公司副总经理李硕认为。

比如老城区，从南俊巷到打锡街再到中山路，除了服装还是服装。而丰泽商城，虽然吃的、用的都有，但更多的是满足大众的普通需求，现有的产品主要以中低档为主，还缺乏高档的精品，特别是很多国外高档的知名品牌。

泉州现有的商圈在经营业态上仍显单一，这限制了它们成为城市的核心商圈。作为核心商圈，业态必须是多种多样，单一的业态只能满足单一的需求，无法聚集大量的人流。

严生辉谈到，泉州现在的商圈，有点类似战国纷争的时期，为什么这么说？原先的老城区商圈，在以前看来，有核心商圈的氛围，但是随着城市的规划和发展，这个商圈里面的经营业态慢慢被其他一些商圈所代替，比如部分经营业态往丰泽商城和田安路这边走。

目前泉州的一些商圈只能算是次商圈，经营的产品相对比较专业，比如涂门街，主要以百货类的产品为主，田安路则已经形成了一定的家电卖场氛围。

老城区不具备条件

泉州千亿地产发展有限公司副总经理李硕谈到，从未来城市的发展来看，老城区要成为核心商圈，可能性不大，先天条件的不足制约了它的商圈地位。

作为一个城市的核心商圈，不可避免地要涉及吃、喝、玩、乐，也就是说一个核心商圈的形成，这些东西都是必备的，老城区之所以形成不了，最主要的核心问题是交通。拿目前来说，最热闹的地方也是交通非常糟糕的地方，整个老城区的交通显得非常拥挤，开车到那里，又找不到停车的地方，即使坐公交车，也

要转好几路。先天不足，后天改造起来很难。

上海永乐家用电器有限公司福建分公司叶清辉分析，以涂门街为代表的老城区商圈从建筑上没有办法营造一种富丽堂皇、非常大气的商业氛围。那里的建筑主要以传统的、代表泉州本地特色的风格为主，大多是小的单店以及商业步行街的形式，不适合大型商家进驻。

另外，核心商圈能否形成，跟周边的住宅区档次有很大关系。从目前泉州的市政规划来看，整个市政的规划一直在往东走，比较高档的住宅区也在城市的东部。因此，以涂门街为代表的老城区商圈要形成核心商圈难度比较大。

叶清辉认为，老城区未来在商圈定位上应该走特色商圈的路子。在那里休闲、购物可以体验泉州传统的、带有深厚文化底蕴的氛围。因此，这样一个地方从未来的发展来看，更可能形成一个具有泉州传统文化特色的商圈，但绝不是这个城市的核心商圈。

最具潜力“金十字”

丰泽广场形成焦点

业内人士比较一致的观点是，以丰泽广场为辐射点的丰泽街与田安路的交叉路口，最有潜力成为泉州的核心商圈。第一，丰泽广场处于老城区和新城区交汇的地方，周边的人口密集；第二，这里的交通相对比较畅通。

精诚房产金小辉认为，以丰泽广场为中心的商圈目前已经初具核心商圈的雏形。入驻丰泽商城的新华都，在泉州老百姓心目中的影响力还是比较大的，能够聚集到大量的人流到这边来消费，甚至周边县市的消费者驾车到这里购物的占去了很大一部分。一些较高档次的专卖店，肯德基、必胜客等知名餐饮企业的进驻，也带动了丰泽广场周围其他商家的发展。

最重要的一点就是，在泉州中心市区范围之内，再也找不到像丰泽广场这么开阔的休闲广场，它既是休闲广场，也是商家活动、促销的宝地。另外，在泉州这样一个私家车非常多的城市，丰泽广场的停车方便更是这里商家制胜的法宝。

当然，除了丰泽广场本身的先天优势以外，周边得天独厚的环境，加重了这里成为泉州核心商圈的砝码。

世贸酒店即将入驻丰泽广场正对面的煌星大厦，再加上紧邻的航空酒店、四大银行的高档写字楼，泉州最主要的商务区和金融区将共同促成该商圈的繁荣。国美电器、永乐家电也已经入驻其中。

另外，即将落成的海丝文化广场，更是最大限度地盘活了煌星大厦、君逸大厦的商业项目。也为这个“金十字”增加人流量添了一把火。具有这样先天条件的商圈，在泉州市区是绝无仅有的。

尚缺乏高档商场

不过，可以看到的是，这个“金十字”要称得上泉州的核心商圈，显然还有所欠缺的地方。从该商圈现有经营的情况来看，各个档次还不齐全，目前的商品主要是大众类的居多，档次不是很高，国外一些知名的高档服饰、珠宝等高端消费品在这个商圈还很难找到。

叶清辉谈到，泉州的消费者消费能力很强，按理说泉州很需要经营高档商品的百货公司或商场。很多泉州人都到厦门消费高档商品，这正好说明泉州缺乏这样的商场。以往泉州中高档商场的经营不是很理想，但并不说明泉州没有这个市场，比如大洋百货，处于新车站这样一个“龙蛇混杂”的地方，外部购物环境不好，停车更是一个制约，因此高端的顾客很难到这里消费。

相对而言，丰泽广场的周边环境就比较好，酒店、高档住宅区都在周围，建筑也都是这几年才开发的，现代气息浓厚，能够营造高档消费的商业氛围。如果在这附近有一个高档商场，对整个商圈会是一个很好的补充。

当然，这需要有责任感的开发商有足够的意识，引进高档商家，繁荣商圈。而目前泉州的开发商更多的是考虑到短期的利益，为了尽快销售楼盘的商业地产部分，把其分割成一间间单店销售，任其“自生自灭”，不考虑该项目未来在商圈的发展。

同时，这也需要政府的引导，因为高档经营场所对附属设施的要求比较高。比如，交通要很方便，开车能够方便地进出和停放；周边的管理要很好，车能很放心地停在那里；带着小孩去逛街，不会担心交通混乱带来的危险。

“无限想象”的两块地

“金十字”从现状来看，已经有很好的先天优势，另外，位处“金十字”坐标上的两块空地，更让业界和老百姓充满了“无限想象”。即便是开发成住宅，也一定是高档住宅，也会促进这个商圈的繁荣。当然，这还不是最理想的。

中天置业张杰谈到，比如厦门的明发商业广场，随着诸多世界五百强商业巨头的进入，已经形成了巨大的商业效应。这很大程度上要归功于厦门市政府在规划上的远见。厦门市政府整合地块，进行统一拍卖，造就了今天的繁荣局面。它更注重该区域长远的商业发展潜力以及商业发展对整个城市的贡献。

目前这两块地，如果能够在政府的引导下，开发商把它开发成带有大型商业地产的项目，那么这个“金十字”形成的商圈效应将是可怕的。

另外，在周边环境的改造上，比如规划更多的停车位，如何改善交通，以便促进整个商圈消费群的流动，这需要相关部门的引导和措施。同时，在商圈楼盘外立面进行有效的整治，一方面让知名商家能够有很好的空间进行展示，另一方

面也能使其成为城市一道亮丽的风景线。

要善于因势利导

从目前丰泽广场周边的楼盘来看，“君逸大厦”的裙楼是目前该商圈仅有的商业地产项目，它的裙楼建筑面积近8０００平方米。“君逸大厦”的沈先生介绍，从楼盘本身的硬件条件来看，打算引进国内甚至国际高档知名品牌的旗舰店。

“君逸大厦”楼盘开始销售的时候，就定位成泉州中心市区的首席豪宅，价位比中心市区的楼盘高出很多。之所以做这样的定位，也是因为该楼盘所处的位置：丰泽广场作为泉州市区的中心广场，在未来的很长一段时间内，优越性是无可替代的；而丰泽街作为泉州的金融、商务中心，这样高品质的地段，不是像泉秀路等其他繁华地段所能够比拟的。

事实上，住宅部分已经完成销售的“君逸大厦”，聚集了一批富人，而附近的“丰泽豪园”、“和昌花苑”、“东方金典”等众多楼盘，也属于泉州较高价位的住宅区，这也是一个核心商圈所需要的基础之一。

业内人士认为，核心商圈的形成，除了政府的规划和引导，开发商在商业项目的操作前期，应该考虑引进高档次的商家来提升楼盘的档次，甚至能够为提升周边商圈的档次作出贡献。

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丰泽广场前被南益地产和和昌地产(泉州两大重量级华侨)圈下的闲置多年的两块钻石级商业地产用地如何开发,将影响到整个泉州市区商业的发展走势.....有人预测这两块地在泉州房价不破8000前是不会开发(因为南益集团和和昌集团都很清楚这两块地皮巨大的升值潜力,轻易是不会随便开发的,因为要做就要做最好的),现在泉州的房价已经达到甚至超过了这个水平,这两块地皮的大规模高品质开发也指日可待了~~~`我预测最少将建成40层以上为主的超高层楼盘,并且规划出面积远远超出新华都的大型卖场,购物中心!

这两块早已被具有强大财力的房地产开发公司揽入怀中的钻石级地产商业用地和丰泽街,刺桐路沿线所剩不少地皮如果及时做出高水准有远见的统一规划的话,她将不仅仅是泉州的王府井而发展将成为泉州的西门町!