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蓝润蓝客城项目简析

四川中原二级市场营运中心市场研究部

ChengDu.01.2014

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目录

目录

Part.1 开发商介绍

Part.2 区域分析

Part.3 项目分析

Part.4 竞品分析

Part.5 推广分析

Part.6 销售分析

Part.7 总结

Part 1 开发商

个，知名度不高，无品牌优势

【开发商-背景】四川本土企业，以现金流的高周转为特点

◆四川蓝润实业集团有限公司创建于二〇〇二年，发

展至今已成为一家以房地产开发板块为支撑、以酒店、

建材和物流开发为重要组成部分的综合型集团化企业。

◆截止2013年12月集团开发面积达460万平米，川

内土地储备达8000亩。

◆成都蓝润置业有限公司系蓝润集团下属控股公司，

是以住宅地产和旅游地产为主，商业地产开发为辅；

2014年计划销售目标为60亿。

◆蓝润地产来自四川达州，与其它进入成都的二级城

市开发商相比，蓝润主要依靠现金流的高周转取胜。

【开发商-拿地】力压品牌开发商，近两年疯狂拿地

◆蓝润于2012年进军成都，两年时间内在

土地市场中多次击败保利和万科等全国一线

开发商，竞得土地9宗，成交总价达50亿，总面积约500亩。 ◆

2014年，蓝润或将继续发力，继续扩展

自己的地产版图，在6月份之前新增4-6块土地的投资。 ◆

“多快豪省”是蓝润的运营模式，拿地

多，销售快。蓝润从拿地到项目首次开盘时间不断缩短，2013年开盘项目均在半年，2014年首个项目蓝客城更是在5个月左右，时间进一步缩短。

7月12日.西航港

10.24亩 2500元/平米

4月17日.西航港 100.23亩 2120元/平米

8月14日.青龙街

35.20亩 5350元/平米

8月14日.青龙街

31.82亩 5100元/平米

12月20日.龙潭48.91亩 5900元/平米 12月20日.龙潭42.60亩 5900元/平米

图：2013年蓝润拿地情况

【开发商-项目】均为刚需项目，布局潜力区域

蓝润锦江春天蓝润棠湖春天

蓝润蓝客城

图：成都在售项目分布图

住宅

蓝润华府春天

◆蓝润目前在售项目以刚需型产品为主，分布在三圣乡、华府、航空港等热门板块，这些区域均聚集大量全国性品牌开发商，区域潜力大，能吸引大量购房者置业。

◆目前蓝润产品以春天系为主，2014年主推蓝客系和中心系产品。春天系项目容积率较低，产品面积70-90㎡，满足居住需求又保持一定的舒适度；蓝客系产品更为紧凑，产品面积50-70㎡，定位刚需人群；中心系产品为大型综合体项目，包含住宅、酒店和写字楼，开发商自持大部分商业，提升项目价值。

图：蓝润产品树

Part 2 区域分析

【区位简析】位于城北熊猫基地板块，根据规划将打造成国际熊猫风情小镇

【区位简析】：位于城北熊猫基地板块，

板块属于成华区北改范围，城市面貌正在

逐渐改善，片区控规已于2012年12月通过

了市规划局审查，根据规划，会将一里塘

片区打造成国际熊猫风情小镇。

【区位简析】区域正处于起步阶段，刚性需求大

◆区域房地产市场：起步阶段，未来发展空间较大 区域正处于房地产业起步阶段，但土地资源丰富，未

来市场空间巨大。根据规划，整个板块配置土地1098亩，截止13年底已有589亩已基本完成征地拆迁工作，将相继上市。范围内以二类住宅用地为主，中小学、幼儿园等配套设施完善，生态环境良好。

◆人口简析：周边居民刚性需求较旺

周边昭觉寺-驷马桥和府青路板块均为传统居

住区，外地来成都务工者多租住于此，此类人群刚性需求较大；

由于三环内项目价格偏高，城北传统居民购房将把目光更多的放在三环外。

图：蓝润蓝客城区位图

熊猫基地生态生活圈

本案

保利公园198

府青路居住区

昭觉寺-驷马桥

居住区

熊猫基地

北湖生态圈

北湖

图：区域控规图

【区位配套】周边配套暂不成熟，未来发展潜力大

配套简析：区域配套以公园绿化和教育为主，其余配套

待完善

学校：3所幼儿园，如金太阳双语幼儿园、白莲实验幼儿园等；2所小学，北新实验小学、成都市熊猫路小学

等；2所中学，七中嘉祥、成都实验幼儿园，教育配套较为稀缺；

商场：目前区域内无大型商业配套，但后期将规划凤凰

国际广场、凯旋购物城等大型购物中心； 公园：熊猫基地、北湖公园、保利198公园；

交通：规划地铁9和13号线（存在不确定性）、川陕路、

熊猫大道、三环路等；地铁目前处于规划阶段，从项目进入三环内需绕行较长距离。

本案 地铁9号线

二环路

三环路

川陕路 宜家

金太阳双语幼儿园 七中嘉祥

富森美 陆军总医院

成都市熊猫路小学 成都实验中学

北新实验小学

熊猫基地 博物馆

熊猫小镇

北湖公园

白莲实验幼儿园

四川省地质医院 熊猫大道

地铁13号线

Part 3 项目分析

【项目基础信息简介】总占地67亩，包含住宅、独立商业街和酒店

蓝客城总占地（亩）67

总建面（万平米）19

物业规划（栋）1期：1栋小高层、3栋高层、1

栋酒店、1栋商业

容积率 3

绿化率31%

车位数（个）1288个（无地面停车位)

建筑设计汉嘉设计集团

梯户比3梯8户

层高（米） 2.9

物业顾问成都远鸿物业管理有限公司

开盘时间2014年1月19日

交房时间预计2016年底

商业配套独立商业街

外立面材料面砖

公摊20%

建筑风格地中海

园林风格现代简约

熊猫基地核心居住区

总体规划：项目位于成都熊猫大道与

青狮路交汇处；由两个地块组成，目前在售的1期由4栋住宅、1栋独立商业街、1栋酒店，项目为点式布局；

住宅：1期共4栋，3栋23-32层高层，

1栋18层小高层，高层均为3梯8户，小高层为2梯8户，面积区间为54-72平米；

内部景观设计：项目内部含地中海风

情园林、配有小型儿童乐园；

商业：酒店为6层商务酒店；独立商业

街为5层的西班牙风情街；

【总平规划】点式布局，建筑密度低

2#

4#

1#

5#

商业街

酒店

二期

一期

【住宅部分户型配比】区域内首个刚需项目，户型面积赠送率10-14%

户型 实得面积（平米） 套型 套数（套） 合计（套） 小结

72（A1） 82 三室两厅单卫 362 1450

小套三为主，各面积配比均衡，每层住户较多，满足基

本需求

72（A2） 82 三室两厅单卫 363 65（B ） 72 三室两厅单卫 363 54（C ）

60

两室两厅单卫

362

表：户型配比信息（实得面积以开发商宣传使用面积为准）

图：户型配比图

72(A1)72(A2)54(C)65(B)

【住宅户型点评】户型方正紧凑，得房率高；满足基本需求

A1户型：72平米三室两厅一卫

户型总结

优势

?户型设计方正紧凑，面积浪费少；

?赠送面积较大，通过大面积的阳台赠送来扩大可

使用面积；

?动静分区、采光通透； 劣势

?无景观阳台，降低居住舒适度； ?部分房源临街，噪音污染;

半赠送：

全赠送： 1.3㎡

8.7㎡

B 户型：65平米三室两厅一卫

户型总结

优势

?户型设计紧凑，面积浪费少；

?赠送面积较大，通过大面积的阳台赠送来扩大可

使用面积； ?采光面较大； 劣势

?无景观阳台，降低居住舒适度； ?入户无遮挡，住户隐私受影响。

?房源临街，噪音污染

【住宅户型点评】户型紧凑；得房率高，无浪费

半赠送：

全赠送： 1.1㎡

2.2㎡

2.4㎡ 1.2㎡

C 户型：54平米两室两厅一卫

户型总结

优势

?户型设计方正紧凑，面积浪费少；

?赠送面积较大，通过大面积的阳台赠送来扩大可

使用面积；

?户型均面向中庭，安静舒适； 劣势

?无景观阳台，降低居住舒适度；

?入户无遮挡，住户隐私受影响。

【住宅户型点评】户型方正紧凑；朝中庭，居住舒适

半赠送：

全赠送： 1.1㎡

4㎡

Part 4 竞品分析

【竞品分析】周边多为小面积、高附加值品牌项目，竞争激烈；低总价为本 项目优势

项目名称

占地面积（亩） 建筑面积（万㎡）

在售主力户型（㎡） 赠送率

2014.01优惠后均价（元/㎡） 2014.01优惠后总价（万元/套）

蓝润蓝客城 67 19 54套二-72套三 10-14% 7450 40-54 金科中心 265 25 77套二-88套三 4-7% 8300 63-74 蓝光COCO 国

际 115 21 54套二-72套三 10-14% 8700 46-63 上东一号 304 70 78套二-134套四 7-10% 7000 54-94 中铁建北湖国

际城

150

48

72套二-85套三

不详

未开盘

未开盘

表：本案与主要竞品基础信息（数据来源于市场调查、赠送面积为开发商宣传使用面积）

◆

区域竞争激烈，项目周边在售项目3个，未开盘项目1个； ◆

区域多为小面积、高附加值项目， 但由于位置原因，

本项目价格优势强；

◆项目较竞品生态资源更为丰富； ◆

周边项目多为品牌开发商，竞争压力大。

蓝光COCO 国

际

图：本案及竞品位置分布图

蓝润蓝客城

上东一号

金科中心

中铁建北湖国际城

蓝光COCO 国际 66 ㎡变75㎡套三

房间 尺寸（米） 面积（㎡）

客厅 6.4*3.2 13.6 厨房 3.3*1.7 7.31 卫生间 3*1.8 5.4 主卧 3.3*3 9.9 次卧1 3*2.9 8.7 次卧2 3.2*2.4 7.68 赠送面积

/

9

【住宅户型对比】成为直接复制蓝光户型的开发商

蓝润蓝客城66 ㎡变75㎡套三

房间 尺寸（米） 面积（㎡） 客厅 3.4*4.1 13.94 厨房 4.45*1.7 7.56 卫生间 1.7*3.15 5.4 主卧 3.1*3.15 9.76 次卧1 3*2.95 8.85 次卧2 3.1*2.4 7.44 赠送面积 / 7

蓝润蓝客城户型与蓝光COCO 系列户型基本一致。此前蓝光凭借COCO 系产品的低总价、高得房率深受市场

认可，而通过上面的比较可以看出蓝润在2014年推出的蓝客系或将成为COCO 系的翻版。蓝润在运营模式上不仅复制蓝光的“快速现金流模式”，产品上也开始模仿蓝光的户型，这两个开发商在2014年必将出现激烈的竞争。