门面转让费的法律问题分析

门面转让费的法律问题分析

湖南金州律师事务所鄢婷

在商铺租赁的经济活动中，门面转让费是普遍存在的，然而我国法律却没有对此进行明确规定，因此最容易产生矛盾与纠纷。以下是一个因门面转让费而产生纠纷的典型案例。

一、案例

赵某在某商场内拥有两间商铺门面，专作出租之用，以其每间门面每月2000元的价格租给李某经营，租赁期限为5年。3年后，李某并未获得盈利，欲将该两间门面转租给黄某。赵某同意转租，并表示租赁期满后可与黄某续签合同。黄某在支付给李某5万元转租费之后，继续经营该商铺。5年租期届满，赵某却要将门面收回自己经营，黄某认为其支付了5万元高额的门面转让费，但却没有收回，因此不愿搬走，要求续签合同，或者要求赵某支付其5万门面转让费。双方由此发生纠纷，诉至法院。由于没有法律依据，法院并没有支持黄某的请求。

这虽然是一个个案，但却是普遍存在的现象。商铺转租能够提高土地利用率，加快房地产的流转，已经成为房地产经济活动中主要的组成部分。同时，商铺转租也衍生出了门面转让费。即出租人将门面出租给承租人。承租人在经营一段时间后，将门面转租给第三人，除了收取租金之外还收取一定的门面转让费。而第三人亦在经营一段时候，将门面转租给其后手，收取更高的门面转让费，以收回之前投入的门面转让费，并获得一定的利润。门面转让费就如此在门面多次转租的过程中，一级一级转下去。此时，就会产生以下两个问题。第一，门面转让费成为租赁门面从事经营活动的必然支出。并且会如同滚雪球一样，越滚越大，远远超过房主收取的租金，有时甚至还会超过门面本身的价值。经营者为了快速收回其投入的成本，必然会将多付的支出转嫁给消费者，使商品的价格远高于其价值，阻碍了商业活动的正常发展。第二，支付了转让费的承租人，虽然在合同期内，可以选择继续经营或者再转租给其他人，收回门面转让费。但是，一旦门面所有权人要收回商铺自己经营，如同上述的案例一样，或者出租给他人，则这笔巨额门面转让费应该向谁讨要，是向其前手，或是向门面所有权人，还是其自己应当承担的商业风险？因此，本文所要讨论的重点就是门面转让费中所存在的一些法律问题。

二、门面转让费的合法性分析

如上所述，收取门面转让费已经成为门面转租活动中的商业惯例，但却因为没有法律规定最容易产生纠纷。下面我们将对门面转让费的性质、构成以及其合法性做相应的分析。门面转让费一般是指承租人（或者门面所有人）将承租（或自己所有）的门面房转租（或出租）给他人，在租金之外收取一定数额的费用。确定门面转让费的数额，一般考虑以下几个因素：1、有形资产的费用，即原来承租人在门面内进行装修、添附的固定物所包含的价值。这些固定物、添附物已经固着于门面，原承租人无法将其投资收回，只能从转让的后手中获得一些补偿。以及一些经营设备、余留商品的价值。2、无形资产的费用，即该门面可能地理位置较好，客流量较大，周围已经形成了一定的商业经济规模，亦或是经过前几任苦心经营，积累了良好的人脉基础，拥有稳定的供货渠道，创造了一定的品牌效应。这些都产生了一种无形的商业价值，能够为后来的承租人带来客观、迅速的经济利润。3、租赁期限，承租人

为获得剩余的租赁期限而向前一任承租人所支付的对价。转让费收取的多少往往都与转让门面还余下多久的租赁期限有关。门面原承租人可获得一部分经营的预期利益，后来的承租人则可获得一定期限内在商铺中从事商业活动的权利。租赁期限越长，转让费越高。从以上构成中可以看出，门面转让费虽然是包含多种不同性质费用的复杂集合，但每一组成部分还是有其一定合理性的。我国法律对门面转让费并没有明确规定，在私法领域，法无禁止则不违法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”转让费可以看作是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。因此，门面转让费的收取还是符合法律规定的，具有合法性。但是在实践操作中，存在着门面转让费虚高的情况，一旦租赁期限届满，承租人并不能当然获得优先承租的权利门面，所有者要收回该门面自己经营或租予其他人，承租人皆无法阻止。天价转让费则可能会由最后一个承租者来承担。转让费是否能退，最后一个承租人是否能向他人索赔，法律没有明确规定。笔者认为由最后一个承租人承担如此巨大的商业风险，显示公平，应当有一定的救济途径。

三、高额门面转让费的救济途径

如前所述，门面转让费的构成复杂，不同的构成部分应当有不同方式予以补偿，以下将分析各个不同的部分将如何实现救济。

1、有形资产的费用，这部分主要是添附物、固定物以及经营设备的价值。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”以及《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十六条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”门面所有权人专门将门面出租给承租人用于商业经营，承租人对门面进行必要装修和改装，所有权人一般是同意。更多的情况下，是承租人承租的是一个空门面，必须要经过装修和增设他物才能作为商铺使用。因此，根据我国合同法与民通意见的规定，对于在租赁期满后，无法拆除的装修和添附物，可以按照一定的标准计算价值，向门面所有权人求偿。而于可以带走的经营设备，或者折价变卖，或者由承租人继续所有，对于承租人来说并非损失。

2、无形资产的费用，即承租人为获得原商铺良好的经营环境，商业信誉、人脉资源、供货渠道等无形资产而支付的对价。这部分费用可视为一种商业投资，应该在之后的经营过程中，逐步赚回，或者凭借这些优厚的条件，承租人能够获得更多利润。在商业运作中，能否获得更多的回报亦或者是存在亏本的风险，在投资之前就应当清楚地认识到。因此，此部分应当属于承租人自己承担的风险。当然，如果承租人在承租该门面时，周围并没有形成商业规模，商铺本身也没有进入良好的运作状态。承租人的苦心经营，才使得商铺聚集了大量的人气，创立了一定的品牌效应。商铺进入了盈利期，并且会随着经营时间的增长，盈利会更多。承租人则可因其经营使商铺获得一定的品牌效应以及可获得的预期利益，向门面所有权人提出给予适当的补偿。补偿应按照现有条件下继续经营可能获取的利润与可比的一般条件下经营可获取的利润的差额计算。

3、租赁期限的对价，是承租人为获得剩余的租赁期限向前手所支付的一种对价。本部分与上部分的性质基本相同，属于承租人自己承担的经营风险。承租人在投资之前就应当意识到此门面是否值得投资。此部分投入是承租人利用余下的租赁期限进行经营所应当赚回的，如果无法赚回只能视为承租人的投资失败。但如果存在以下几种情况除外：第一，承租人所支付的转让费较高，而剩余的租赁期限很短，以正常的经营根本无法赚回这部分转让费的。支出与所能获得的经济利益的明显不对称。此时，可以根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条关于“显失公平的民事行为，当事人有权请求撤销”，以及《中华人民共和国合同法》第五十四条关于“在订立合同时，显失公平的当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，请求法院对过高的门面转让费予以调整。第二，原承租人保证可以续租，使承租人所支付较高的转让费，而实际情况是，等到租赁期满，门面所有权人就收回了商铺，使承租人无法在短期内收回自己所投入的成本。此种情况下，承租人可根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，请求法院对于变更或撤销关于转租合同中，关于门面转让费的规定。

以上为事后救济，能够使承租人在未能续租或者转租出去收回门面转让费的情况下，获得一定的补偿。在签订转租合同之前亦可以采用一定的方式，避免承担高额门面转让费的损失。即可以与门面所有权人先签订合同，约定承租人在原来租赁合同期满后，可以优先享有与门面所有权人签订租赁合同的权利，或者约定在原租赁合同期满后，直接与承租人重新签订租赁合同，同时约定相应的违约责任。此时，承租人的权利得到一定保障，高额门面转让费的风险相应减小。即使在原来租赁合同期满后，门面所有权人执意收回门面，承租人无法经营门面，无法收回门面转让费的投入。但是承租人可以根据与门面所有权人之前合同的约定，承担违约责任，减少损失，降低投资风险。

上文虽然对高额门面转让费事前、事后的救济途径进行分析，可以帮助承租人在投资过程中避免一定的风险，但并不能从根本解决问题。问题的根本在于门面转让费随着门面一次又一次的转租也成倍的增长。如前所述，有的门面转让费甚至比整个门面的价值更高。这阻挡了一部分创业初期资金并不宽裕人的创业计划，阻碍了商铺门面的自由流通，严重影响着正常经营活动的发展，导致市场经济活动活跃度的下降，不利于创造更高的价值。同时，也加大了投资者的商业风险，亦不利于社会稳定。在投资者逐利的过程中，出现盲目追高的短视行为是不可避免的，投资者无法进行自我矫正。并且支付巨额门面转让费已是商业惯例，成为租赁商铺从事经营活动的必须支出，投资者单个力量也无法阻挡这种不合理的行为。因此，适当的引导和必要的干预是不可或缺的。笔者建议，首先在立法上，应增加对门面转让费数额的规定，将门面转让费控制在合理的范围。有学者建议除设备、装修等现价值之外的其他费用最高不得超出该租赁物同期一年租金总和的一倍。也可采用其他更科学的计算方法，减少承租人的投资成本，增强商铺门面的流动性。其次，在审判实践中，虽然没有明文规定，但法院可以对收取高额门面转让费的行为直接适用显失公平的原则，予以撤销或者降低在合理的范围。通过判例形成的价值取向，给予社会公众正确的引导。