昆明房地产行业调研报告

年昆明房地产行业调研报告：

市场外部环境：众多大牌开发商云聚昆明、到处都在开工建设新的楼盘，数百场热闹开场，楼盘广告漫天飞舞，而昆明的楼市供应也呈井喷式放量。

回顾刚刚过去的年，整个昆明的房地产平稳发展，却也热闹非凡。众多大牌开发商云聚昆明、到处都在开工建设新的楼盘，媒体中充斥大量的楼市报道，同时，随着昆明城市建设的飞速推进，昆明的规划发展目标也越来越宏达，从单中心走向多中心，从翠湖时代走向滇池时代，森林城市、园林城市、国际知名旅游城市一个个全新的发展定位层出不穷。总之，房地产是过去的这一年中最热门的话题之一，毕竟，安居乐业是每一个人幸福生活的前提条件。

纵观整个昆明楼市，即有激动人心的宏大规划和发展前景，也有即将面临的忧虑和挑战。就让我们一起来看看刚刚过去的年，整个房地产行业上演的一幕幕精彩。

大牌聚首抢滩昆明楼市

进入年，在良好的预期推动下，昆明房地产行业的市场潜力似乎被瞬间激活，越来越多的一线品牌房企接踵而至，绿地、招商、中海、华润、协信等实力房企都将昆明作为西南扩张的重要战场。

地产界大佬万科在昆项目万科?学府、万科?金域国际、万科?白沙润园均取得了令人艳羡的成绩；保利地产成功抢占人民西路黄金宝

地，保地六合开盘销售率达到；万达?昆明双塔落户金产区，并迎来购房者追捧；招商地产试水昆明，便在环湖东路半岛一举拿下宗土地；雅居乐以养生度假胜地腾冲为基地，倾心打造云南原乡项目；即将跨入千亿军团的碧桂园，则瞄准滇中大城曲靖，打造高品质生活大城。至此，国内一线房企居多开启了进军昆滇的征程。

营销方式多样化

各路开发商进驻昆明，楼市供应量呈井喷式增长，开发商之间的竞争也越来越激烈。为了吸引人气，在楼市的角逐中胜出，各开发商使出了浑身解数，营销方式也正在变得多样化，除了传简单粗暴的户外、网络媒体广告，高端大气上档次的营销也层出不穷，众位大牌明星频繁空降昆明，各类高端论坛频频上场，形形色色的各类开盘、产品发布以及画展、摄影比赛等等层出不穷。同时，伴随着微博、微信等新媒体的崛起，众多开发商也开始通过新媒体来拉近与购房者的距离，而新媒体的优势是可以直接与客户沟通互动，准确的了解客户的需求，精准的定位潜在客户。而购房者也可以第一时间方便快捷的了解到自己所需要的产品。

南北势力割据

毫无疑问，南北市区是昆明今年最火热的区域，主要是在过去很长一段时间内，南北市区的发展相对滞后，而近年来，随着政府的重视以及相应的发展规划出台，南北市区的发展潜力被完全释放出来。与主城区较近的距离、成熟的居住氛围、发达的交通路网以及完

善的配套设施，都成了南北市区未来快速发展的驱动力。

就北市区而言，随着北部山水新城的规划出台，北京路的升级改造工程收尾，地铁的加速施工，其在未来的昆明城市功能中扮演的角色正在变得越来越重要。而南边的发展势头也不容小觑，随着昆明泛亚科技新区的建设，众多的写字楼、商业综合体、住宅项目正在火热的开发中，而泛亚科技新区也被政府定位为是未来重要的科技产业承载区、高新技术研发试验区、总部经济聚集区。南北市区都具有各自的优势和不可限量的发展潜力，也成为了众多开发商眼中的肥肉。随着昆明南北市区的开发建设，不排除在不就得将来，昆明单中心的格局将会被打破。

呈贡被阴：

美国《外交政策》杂志一组关于呈贡新区面貌的图片报道，让呈贡戴上了鬼城的帽子，被推向了舆论的风口浪尖。其实，关于呈贡是不是“鬼城“话题在多年前就已经开始讨论了，此次鬼城的概念又被翻出来谈论，并没有新意。但却还是吸引了各大媒体的关注。一个“鬼城”，让呈贡从云南第一新区的宝座跌入舆论的谷底，无论是舆论纯粹的噱头炒作，还是某种不可告人的斗争产物，呈贡这次真的是被阴了。

但是不可否认的是，呈贡一直在前进，其超前的规划、合理的布局、超高的绿化率、漂亮的景观建筑正在向世人展现自己的魅力。当然，我们也应该反思，呈贡新区经过近十年的发展建设，并没有完全

实现之前限定的发展目标，呈贡是不是发展的太慢了。

“再次假摔”：

在各家房企抓紧年终最后机会冲量的同时，昆明楼市却接连上演九折换量的好戏，这似乎与去年昆明楼市以价换量的戏码相似。俊发城盘套房源折全国齐发，华夏曦岸、中国水电?金檀等项目也纷纷给出折优惠，同时还加送车位。同时，昆明的低首付底限被不断刷新，不断有开发商推出“首付分期”政策，短期内，低首付呈井喷之势不断被放出。“首付万入住天宇澜山㎡房”、“首付万入住昆明玉器城㎡房”、“首付万入住滇池润园㎡电梯洋房”、“首付万入住知识城”、“首付入住澜山悦”……

这些消息又重新点燃了昆明市民对楼市拐点话题的关注，且不论这次由本土实力房企领衔的折优惠是否会带来万众期盼的楼市拐点，但我们必须提防这或许又是一次地产商“只闻雷声不见雨点”的虚张声势。

建设世界知名旅游城市：

日召开的昆明市城市规划建设工作会议上，张田欣书记提出将把昆明建设成为世界知名旅游城市的目标，以彰显昆明的历史文化、生态气候资源优势。为全面推进世界知名旅游城市规划、建设和管理工作，昆明制定了《规划建设世界知名旅游城市三年行动计划》，明确重点打造“六大片区”、“十大景点”、“十大公园”，为世界知名旅游城市构筑有效载体。

根据计划，到年，昆明基本形成环滇池流域“四山一湖十库三十六河”山水体系、生态环境“两环八廊”绿色屏障、城市空间“四片四辅一区”布局结构、城市交通“两绕两环十六进出口”空间格局，力争世界知名旅游城市建设取得明显成效，成为中国一流、世界知名的休闲度假旅游目的地。这个目标提出后，引起了社会各界的广泛讨论，昆明的气候、生态环境以及人文优势，成就了昆明作为宜居城市标杆的地位。也正因如此，昆明城市建设及房地产行业发展，开始了新一轮爆发。

一线运营理念来袭

随着大牌房企的相继到来，一线房企成熟的开发运营理念也开始对昆明楼市发展产生作用。

面对激烈的楼市角逐、频发变更的调控政策以及风云变幻的市场情况。本土开发商如果按照原有的运营理念来操盘，将难以破除当前面临的发展困境。群雄逐鹿的争夺背后，有不少项目已在吸取一线城市中成功商业项目的运营理念及招商方式，例如，在规划之时，就明确了商业地产定位和业态。主力店招商先行、自持商业的开发商陆续增多，成为一些商业地产开发的明显特征。不少开发商在整个商业地产项目运作一开始就招揽了专业经营管理团队介入，共同探讨项目定位、业态规划、招商、租金水平以及经营管理，一定程度上规避了项目在规划设计及招商中的硬伤。

亩新会展中心用地

年日，位于昆明市官渡区六甲街道办事处，约合亩的新国际会展用地地块在昆明市土地和矿业权交易中心再次挂牌交易，交易起价万元。根据规划，该地块未来将被用于建设昆明新国际会展中心。其实该地块远在年以前就已经广泛引起了业界的关注，但由于各种特殊原因，该地块频频终止交易并修改用地规划方案。此前，由于该地块的前期一级开发整理工作一直由云南城投置业负责，加之该区域一直是云南城投近两年发力的重点区域，且云南城投还先后几次曝出该地块未来规划的效果图，使得业界普遍认为云南城投收下该地块是十拿九稳。日的这次土地交易会，新会展中心用地再次上市交易，无疑成为业界目光的焦点。然而，在这块土地现场的拍卖情况却叫人大跌眼镜，现场仅有位竞买人报名竞价，最终由云南新世纪滇池国际文化旅游会展投资有限公司以底价购得，成交价为万元。

绿地集团夺得单价地王

年，日、日两天，绿地集团（昆明）置业有限公司以万元的价格，取得昆明市西山区福海街道办事处面积为平方米、约合亩的宗地块，单看成交价格似乎没有太大异样，但根据规划设计条件限定的容积率来计算，其中一宗容积率为的住宅用地楼面单价约为元㎡，万元的楼面价成为今年昆明土地市场单价最高地块。

走过年的昆明楼市，热销楼盘不在少数，包括开盘两小时即售罄的七彩云南第壹城，创销售奇迹；万科魅力之城首次开盘，即现多名购房者哄抢套房源的场面；

俊发城首次开盘，经过两个小时的激烈争夺，销售套房源，去化率高达；南市成熟大盘盛高大城四期也不甘示弱，开盘小时售出套，销售逾九成；龙湖水晶郦城一环半学府区公园美宅，首次开盘也获得销售去化率的不俗成绩，还获得昆楼市销售冠……年，这些热销楼盘无疑赚足了关注，也赚足了钱。

但究其热销背后，不得不说，热销也在“情理之中”，纵观这些热销楼盘，都拥有其热销的“法宝”，品牌、交通、区位、环境、配套、教育……都是其热销的重要原因。想买个好房，当然不能错过这些众人疯抢，一房难求的楼盘。年买房，当然首选持续热销楼盘，本期腾讯房产特别搜罗年热销楼盘，持续加推的品质住宅，为你新年置业提供参考，“马上有房”，一起来看看吧！

推荐楼盘：盛高大城

热销解析：盛高大城处于南市区门户位置，二环边黄金地段，成熟的生活配套，拥有、、、期项目成熟景观，紧邻南亚风情园，商业配套完善，得天独厚的生活配套，生活便利。同时，产品全明板式楼设计，加上书林一小学区房的加持，元㎡起的亲民价格，成为二环边稀缺的醇熟住宅，热销自然也在情理之中。。

最新促销动态：盛高大城现携手腾讯房产推出独家优惠万抵万，买房还可以抽轿车。项目推出㎡精品两房，㎡臻品三房，全板楼，明厨明卫设计，首付仅万起。项目今年开始，已划入书林一小学区，小区业主子女享有优先就读权。

?项目介绍：盛高大城位于最适合居住的南市区，因为紧临西山、滇池，自然环境、空气质量特别好。而且未来政府会重点打造的以高绿化、低密度、高端住宅、商务办公、休闲娱乐为一体的高端生活区。盛高大城立志打造南市区的地标项目，整个项目规划建筑面积约为万平米，整体社区以上的土地都是郁郁葱葱的植被。

?打折优惠：一万抵五万

?开盘时间：年底

[楼盘地图]楼盘地址：昆明市金牛路号（省人大对面，金牛小区）?产权年限：年

?[查看供]在售户型：二居平米二居平米二居平米

?入住时间：年日

?开发商：昆明盛高大城房地产发展有限公司

二，推荐楼盘：龙湖水晶郦城

价格：均价元㎡

热销解析：项目位于学府片区，一环半公园没宅，内部景观别致，居住环境自是得天独厚，加上本身区位优势，交通便利，紧邻莲花池公园、翠湖公园，举步即达，配套完善，成为城中置业的佳选，而龙湖倾力打造的户型，符合多种购房需求，也成为众多人疯抢的理由。

项目介绍：龙湖水晶郦城项目选址位于主城五华区莲花池片区内，北临二环北路，南临教场北路，西临民族学院教工宿舍区及教场中路；所处区位位于主城区一二环间，交通便利，城市配套齐全，区位条件优越。净用地面积平方米；总建筑面积；平方米；地上建筑面积平方米；地下建筑面积平方米；建筑密度；容积率；绿地率。

三，推荐楼盘：俊发城

项目介绍：俊发城坐落于昆明市主城北市区龙泉宝云片区，地处人文、自然资源丰富的松花坝水源地下游，是盘龙北部山水新城门户位置，北京路延长线与沣源路交叉口，占地近亩，由俊发集团斥资亿元精心打造的以历史人文古镇为主的综合项目，是春城昆明的文化名片，集居住、办公、旅游度假、科普爱国教育、人文历史等主题于一体的大型城市综合体。

价格：均价元㎡

热销解析：俊发城作为北市的标杆项目，几经开盘均创下销售高位，作为北市区大盘，优越区位带动强势销量，加上俊发品牌倾力打造，精装修住宅，省心省力，获得购房者青睐，也在情理之中。

最新动态：俊发城全新房源㎡板式精装住宅现全城认筹中,同时，㎡稀缺精装小户型岁末抢购。

四．七彩云南第壹城

项目介绍：七彩云南第壹城项目橙香苑东临市级行政中心和中央公园，栋楼依坡而建，层高层，新古典主义风格的外立面，经典的外立面石材、墙砖彰显楼体品质。且项目位于南亚风情第壹城的七彩云南售楼中心已开放，意向购房者

可就近咨询项目相关信息。同时，购房者还可在该售楼部了解七彩云南花之城、七彩云南古滇王国等诺仕达旗下各项目相关信息。

价格：均价元㎡

热销解析：七彩云南第壹城项目【橙香苑】日开盘推出第二批—㎡不等的套准现房房源，开盘小时即售罄，引爆楼市。而究其热销原因，位于呈贡新区市府核心，市委机关幼儿园强势入驻，项目自身商业全配都是为人乐道的经典。

最新动态：项目目前㎡两房至四房在售，分为梯户和梯户两种，均价元㎡，现购房一次性付款优惠，按揭付款优惠。项目在售房源将于年年底交房。

五，俊发盛唐城

项目介绍：俊发盛唐城总建筑面积有万平米，其中住宅面积万㎡，商业万㎡，商务配套万㎡。项目采用了“两区一街”的前瞻性规划理念，通过时尚的建筑设计风格、别致的物业形态，用大体系构筑一个全新的时尚艺术之都。

价格：均价元㎡

热销解析：俊发盛唐城维持了俊发系列产品的一贯理念：地段好，品牌优，低首付，全配套。身处北市区，主打刚需户型，既可做婚房，也可做改善房，生活、教育配套一流，加深北市“城中城”概念，㎡的刚需户型，成为众多青年刚需一族首次置业的福音。

万科魅力之城

项目简介：万科魅力之城位于新亚洲体育城板块，占地面积约千亩，将打造成城市综合体。项目用地属于昆明市官渡区广卫村改造范围，用地东至老昆洛路，南至广福路，西至子君村经济实用房，北至广普大沟。毗邻螺蛳湾国际商贸城、新亚洲体育城、世纪城等多个成熟小区，城市地段优越，具有极高的商业价值和居住品质。

价格：均价元㎡

热销解析：继、两次开盘夺魁南市之后，魅力之城日再开盘，再度热销南市。此次万科和俊发的强强合作，对于“魅力之城”的开发建设，可谓如虎添翼。相对完善的生活、商业、教育、交通配套，加上精装修住宅元平米起的价格，另众多刚需一族狂欢不已，热销也成为情理之中。

最新促销动态：万科魅力之城项目第三批次带装修房源在售，户型面积平米，均价元每平米。同时，项目年末特惠，每周推出约平米特惠装修房，限量房源售完即止。另外，项目席平米临街旺铺限量抢筹中，认筹卡万元张。据悉，现购房最高优惠，同时，“魅力送大礼”正在筹备中，到访售楼部即有好礼相赠。

中信星耀水乡

项目介绍：中信星耀水乡总占地约万亩，总建筑面积万平米，其中住宅万平米，公建万平米，公建包括五星级华美达星耀精品酒店，办公楼，特色商业街，千人会议中心，垂钓中心，马术俱乐部，综合运动中心等。中信星耀水乡紧邻中国第四大航空港新昆明国际机场，拥有近万人次的年客运吞吐量，航线覆盖东南亚，南亚和欧亚所有重点城市，只需一个多小时的飞行，就能到达东南亚主要城市。

热销解析：项目位于距离昆明半小时的嵩明空港新城的核心生态度假区，环境宜人，度假宜居首选之地。加上项目倾力打造的景观，嘉丽泽湿地、生态公园、专属顶级配套、中信、星耀两大实力品牌强强联合打造、万亩原生态度假人居……无论哪个点，都能成为购房者心动的理由。

最新促销动态：中信?星耀水乡一期公馆在售，户型面积为㎡，享年产权、亿配套，精装修，均价元㎡，总价万元套起，返租年，年返利，返租收益于每年年底返还，业主每年可免费入住天。项目即将推出二期别墅组团和组团，预计价格元㎡，别墅可享的年返利。项目预计年底交房。目前项目于周末推出“水乡一日游”，意向者可到访游览。

蓝光天娇城

项目简介：项目北临亩山地森林，西临元宝路，南临滇池保障房，东临颐明园一期，距轻轨号线站点约米。生态资源丰富，项目四周群山环绕、拥有关山水库资源，具备依山傍水的居住环境，滇池湿地、千亩果林、昆明公园等自然生态资源环绕周围，毗邻大学城，具备吸引大学生消费优势，云南大学、民族大学、中医学院、广播电视大学等余所大学已经迁入该区域（规划人口万）区域商业中心配搭完备一流教育资源，形成协同效应，有效提升项目自身经济收益。

价格：元㎡起

热销解析：规划从幼儿园至初中完整教育配套，川师大附中强势入驻，为业

主子女入学带来便利。同时，项目规划片区购物中心，风情商业街满足业主全方位生活需求，片区生活环境优美，居住舒适度较高，加上呈贡新区拥有较大的升值空间，地铁沿线楼盘的升值潜力也令众多购房者垂青。

近期促销动态：蓝光天娇城目前—㎡户型高层住宅现加推中，户型面积为㎡幻变房、㎡舒适房，为梯户、梯户、梯户层高层。据悉，项目㎡户型赠送㎡，实得㎡；㎡赠送㎡，实得㎡；㎡户型赠送㎡，实得㎡，现诚意金优惠申领中，购房首付万元起。