关于房地产私募基金的计划书

关于房地产私募基金的计划书德信资本2011

一、房地产私募基金的兴起与发展

近年来，房地产私募投资基金逐渐发展起来，据不完全统计，目前全国范围内已经成立的房地产基金数量已经达到50-60家，资金规模接近百亿。除了原本就成立的专门基金管理公司外，不少房企也纷纷试水地产金融。

2010年，深圳德信资本率先以夹层融资的方式成立私募投资基金。同年9月，德信第一支以房地产项目的股权投资为主、债权投资为辅的基金——德信汉中一号成功募集并投资于陕西汉中项目。2011年3月，德信第二支房地产私募基金“德信·名雅房地产投资基金”成功募集并投资于广东河源项目。紧接着5月份，由德信主导的第一支债权式基金成功在山东聊城募集，并投资于聊建金柱集团的房地产项目。

从我们对房地产金融发展趋势判断：房地产私募基金将逐渐发展为房地产企业融资的重要形式。而且，从整个社会的投融资体系来讲，以房地产私募基金为代表的直接融资将成为一种趋势，其比例将逐步提高。

房地产私募基金的出现，不仅满足了房地产企业的融资需求，也为民间资本提供了投资出口。融资难是房地产企业普遍存在的现象，近年来一直受到政策打压。一般也只有较知名的房企、较大的项目才能得到银行的支持，一般的房企往往只能曲线融资甚至融资无门，这是房地产私募基金出现并发展的需求因素。从资金供给方来看，国家货币超发，民间资本充裕，但能获得稳定又有较高收益的投资途径很少，房地产私募基金的出现满足了部分企业、个人的投资需求。

同时，随着国家调控的深入，房产价格上升空间有限，直接购房炒房的收益也不具有确定性。而，私募基金将更好的引导热钱投资，而不是炒房炒货。

二、房地产私募基金的法律基础

房地产私募基金属于产业投资基金。国家目前还没有出台统一的产业投资基金管理办法。发改委在2009年将股权投资基金管理办法报国务院，估计2011年可能出台。部分省市（天津、北京、深圳、上海、吉林等）出台过本省范围的管理办法，可以借鉴。

2003年我国颁行的《证券投资基金法》是专门针对证券投资基金的法律，发改委在2005年发布过《创业投资企业管理办法》主要是针对向中小科技企业风险投资的规定，这些法规与房地产私募基金关系不大。

房地产私募基金是依据《公司法》与《合伙企业法》来设立的。2006年修改的《合伙企业法》，首次提出了“有限合伙”的组织形式。这一形式也是德信房地产私募基金所采用的形式。正是由于有这些法律，使私募基金的设立、发行、募集有了法律上的基础。私募基金通过一系列的制度安排使其筹资、投资行为区别于非法集资和发放贷款。

首先，对于如何界定非法吸收公众存款和变相吸收公众存款的行为，国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》规定:“非法吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，向社会不特定对象吸收资金，出具凭证，承诺在一定期限内还本付息的活动;变相吸收公众存款，是指未经中国人民银行批准，不以吸收公众存款的名义，向社会不特定对象吸收资金，但承诺履行的义务与吸收公众存款性质相同的活动。”

同时，最高人民法院《全国法院审理全同犯罪案件工作座谈会纪要》规定界定非法吸收公众存款可以从吸收公众存款的数额、户数和给存款人造成的损失这三个维度进行考察，如果个人非法吸收或者变相吸收公众存款30 户以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款150户以上的就可以认定为非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款。

根据以上的法律法规，人数的多少与是否承诺固定收益是区分是否属于非法集资的关键点。私募基金通常采用的有限合伙形式，其最多投资人不得超过50人，私募基金在发起设立过程中也不会承诺固定收益，而是以“精确测算一个误差较小的投资年化收益率或者与地产商约定按照一个固定的综合回报率按约定方式赎回投资者所持有的项目公司股权。”的方式来表述，从而与非法集资划清界线。

其次，私募基金的投资区别于发放贷款。我国的《贷款通则》规定：企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。因此，企业间的直接借贷行为将被认定为无效民事行为。

私募基金通常以股权投资为主、债权投资为辅。以股权方式投资时，基金投资条款为了保障自身资金的安全，在投资合同中约定股权回购条款、权利维持费（类似利息）条款、对赌条款（用于控制被投资方的不当经营）等安排，将本来收益不固定的股权投资变得与取得固定收益的债权投资界限模糊。并且，没有抵押物的股权投资，通常会在被投资公司中安排董事席位或财务人员，以增加对被投资企业的控制。这些制度设计，就可以将私募基金的投资明显区别于发放贷款。若以债权投资方式，则只能通过银行以委托贷款的方式进行。

三、房地产私募基金的基本模式

新设立的房地产私募基金采用“投资管理公司→私募基金（有限合伙）”的模式。即发起人先设立一家基金投资管理有限公司，该公司注册资本少则几千万，多则数亿。然后以该基金投资管理公司为主体，按需发起设立若干只私募基金。

如下图示：基金管理公司GP

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私募基金一号( 有限合伙) 私募基金二号私募基金三号……

投资管理公司旗下设立的私募基金采用合伙制的组织形式。2006年修订后的《合伙企业法》将合伙企业分为两种，即普通合伙企业和有限合伙企业。可以说，合伙企业这一组织形式是为私募投资基金专门准备的。合伙企业中，必须至少有一人是承担无限责任的普通合伙人，其余合伙人均可以是有限合伙人（以出资为限承担有限责任）。普通合伙人是基金的管理人，是合伙基金的事务执行人，其他的有限合伙人不参与基金事务的管理。在私募基金中，普通合伙人的角色由投资管理公司担当。这是投资管理公司为取信于人，所应当作出的一种制度设计。而且，投资管理公司为表明对投资的信心，通常会认购自己拟设立基金1%~2%的份额，这既是为了保证发行成功，也是为取信于人。

四、房地产私募基金的投资回报

1、基金投资管理公司GP的收益。投资管理公司基本上按基金总份额的固定比例（约0.2%，最低不少于30万）收取创立费，管理费则按照基金总的每月0.1%~0.2%或每年1%~2%收取。因此，成立投资管理公司后，能发起几只私募基金，设立起多大规模的基金是公司能否获得高盈利的关键。

比如，一个成熟运作的私募基金管理公司，其注册资本5000万，在其发行的私募基金中占10%出资，即基金总规模达到5亿，其每年的管理费收入最高可达到1000万元，加上其自有份额的投资收益（假设年投资收益15%），那么基金投资管理公司股东每年的综合收益约能达到30%以上。如能在全市甚至全省范围内较早地开展募集投资，做出品牌与规模，公司的业务可以向全省各地发展，应该可以取得更好的投资回报和社会效应。

2、有限合伙人LP的投资收益。（要看基金是采用哪种模式：股权式、夹层式、债权式。）

A：股权式基金的有限合伙人收益：年化收益率50%左右。

B：夹层式基金的有限合伙人收益：分为两部分，一部分是可调节收益，一部分是协议分红，总计年化收益估计能达到45%左右。

C：债权式基金的有限合伙人收益：年化收益率20%左右。

3、私募基金对外投资的收益计算方式（也要看采用哪种模式）

A：股权式基金对外投资的收益计算方式为分红，一般采用同股同权，按股份比例分红，或按照约定的比例分红。年化收益率都追求100%以上。

B：夹层式基金对外投资收益计算方式：采用可调节收益加上协议分红的形式。可调节收益是指按照每月累计金额所产生的资金时间成本计帐，在项目产生销售收入后，保证滚动开发资金充足的情况下，先提取可调节收益，再逐步返还基金本金，最后以协议约定的结算方式计算利润分红。可调节收益一般为利润的10%~20%，分红的区间一般为约定利润的10%~20%。即总成本大约为利润的20%~40%。

C：债权式房地产私募基金对外投资的收益率仅有债权收益部分，不参与分红。一般最低年化收益率25%左右。例如，德信资本今年5月成功的募集了年化收益率20%~22%的基金。

4、关于纳税。由于采用有限合伙的形式，因此基金本身无需缴纳企业所得税，但投资人（有限合伙人）如果是个人则要缴纳个人所得税，其税后年收益也能达到30%以上。

五、基本路线图

从德信资本在广东、陕西、山东、安徽、云南、四川以及贵州等省考察报告来看，私募基金还是比较受地方政府欢迎和支持的。争取地方政府与金融机构的支持，可以更好地开展基金的募集和投资，也能取得更好的社会效应、政治效应。

操作流程：

第一步，组建投资管理公司。公司名称是“某市某股权投资基金管理有限公司”，由此管理公司担任基金的管理人（管理人可以是德信基金管理公司，也可以是项目方公司重新出资设立）。

第二步，发起设立私募基金。基金管理公司与项目方共同出资设立“合伙企业”，以一家公司或“德信资本引导基金”为主要发起人，再吸收48家以内企业或个人投资，该公司或该企业家在当地有较高的知名度，以便于募资。注册资本参照募集总金额。

第三步，完善基金募集和投资流程，建立各类业务的标准文本。基金投资管理公司聘请律师、注册会计师等专家团队，一同完成此项工作。（如由德信资本担任管理人，则勿需聘请专家团队）。

第四步，投资管理公司制作基金募集说明书，以面谈和说明会的方式募集投资人。有限合伙企业的投资人最多不能超过50人，而且宣传募资的方式不能以公开方式。主要募资对象是有富余资金的企业和商业经营者。

第五步，基金的安全设置。私募基金在发起时就聘任一家银行作为基金的托管人，提高资金安全度和投资人信任度。私募基金多为封闭式基金，即一般不允许投资人中途退伙，但可以折价转让出资（放弃部分收益）。基金投资管理公司不收购投资人的份额，一般由投资人自行转让给新投资人，以原价转让或仅收取相当于银行存款利率的收益。

第六步，基金的投资运营。目前的私募基金以股权投资为主，以债权投资为辅。如股权投资，则通常以固定分红加股权回购的形式操作，如没有抵押物一般要安排董事席位或财务人员；如为债权投资，则以相应资产设定抵押。

第七步，基金的退出与分红。房地产私募投资基金的期限为合伙期限加上存续期限，一般情况下基本合伙期限为18~24个月，续存合伙期限3-6月。基金如果从被投资企业成功退出后，聘请注册会计师对基金的全部投资收益进行审计，按募集时合同约定的利息或分红比例进行结算。