人才公寓建设项目可行性研究报告

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目录

第一章总论 (5)

1.1项目背景 (5)

1.2项目概况 (8)

1.3结论 (10)

第二章项目建设背景及必要性 (11)

2.1项目建设的背景 (11)

2.2项目建设的必要性 (15)

第三章场址选择与建设条件 (20)

3.1场址选择 (20)

3.2建设条件 (20)

3.3建设条件评价 (22)

第四章工程方案 (23)

4.1设计依据 (23)

4.2建设规模与内容 (24)

4.2规划设计的基本原则 (24)

4.3总体规划设计方案 (25)

4.4建筑设计方案 (29)

4.5结构设计 (32)

第五章公共工程建设方案 (35)

5.1给排水 (35)

5.2电气 (37)

5.3建筑防雷设计 (41)

5.4空调通风 (42)

5.5消防设计 (43)

5.6电梯工程： (46)

5.7停车场、道路与绿化 (46)

第六章环境保护 (47)

6.1项目场址环境现状 (47)

6.2环境保护建议 (47)

6.3环境影响评价结论 (47)

第七章节能节水措施 (49)

7.1编制依据 (49)

7.2建筑工程节能概况 (49)

7.3节能措施 (50)

7.4节水措施 (53)

第八章消防措施及安全措施 (55)

8.1消防措施 (55)

8.2安全措施 (56)

第九章项目组织机构 (57)

9.1组织机构 (57)

9.2人力资源配置 (58)

第十章工程招标 (59)

10.1项目建设管理要求 (59)

10.2招标依据 (60)

10.3招标方式 (60)

10.4招标组织形式 (60)

10.5招标内容和范围 (61)

第十一章项目建设实施进度 (62)

11.1 建设工期 (62)

11.2 进度安排 (62)

11.3项目建设进度计划表 (62)

第十二章投资估算与资金筹措 (63)

12.1投资估算 (63)

12.2资金筹措 (66)

第十三章效益评价 (67)

13.1 社会效益 (67)

13.2宏观经济效益 (67)

13.3项目与所在地互适性分析 (68)

13.4 社会评价结论 (68)

第十四章研究结论与建议 (70)

14.1研究结论 (70)

14.2建议 (70)

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

某某人才公寓建设项目

1.1.2承办单位

某某省水产研究所

1.1.3编制依据

1、原国家计委与建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

2、国家7部门联合发布《经济适用住房管理办法》（建住房【2007】258号）；

《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）；

3、

4、《某某省经济适用住房管理实施办法》（琼府办【2009】31号)；

5、某某省人民政府《关于解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》（琼府【2007】77号）；

6、《关于安排市中低级财政供养人员住宅小区项目用地的通知》（海府[2009]50号）；

7、《某某市城市总体规划（2005—2020）》；

8、本次进行实地调研收集到的项目技术经济资料；

9、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；

10、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

11、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；

12、国家建设部有关技术标准、设计规范。

1.1.4项目提出的理由

自1998年我国全面终结福利分房制度以来，房地产市场化大步前行，但住房供应体系的种种问题也逐步暴露。今年以来，旨在平衡供需的住房调控政策密集出台，土地供应“蓝图”进一步细化、保障房建设“军令状”敲定等一系列的政策铺排预示着，完全市场化的住房制度正在酝酿深层次变革。为“住房民生”计，政府在增加土地及商品房供应的同时，必然会加强保障性住房建设，住房与建设部与各地签订保障房建设责任书，层层落实保障房建设任务。根据目前的规划，国家发行的地方债将重点向保障性住房项目倾斜，廉租住房将集中建设，并在经济适用房、商品房等项目中进行配建。这意味着，今后，各种政策性住房将逐步与商品房“平分秋色”。

某某省认真落实党中央、国务院关于加快保障性安居工程建设的决策部署，把保障性安居工程任务列入政府重要的工作日程，为确保实现2010年某某保障性安居工程的工作目标，某某省政府已给各市县下达各类保障性住房建设任务。并要求各市县全面落实保障性住房建设用地，切实落实资金，抓紧项目开工建设，保证工程进度和工程质量，确保完成目标责任书确定的2010年工作任务。

省委省政府在某某国际旅游岛建设上升为国家战略之后，已决定加大对民生的投入和保障性住房的建设，把某某岛建设成为老百姓的幸福家园。某某省海洋与渔业厅是主管全省海洋经济、海洋事务和渔

业行政工作的省政府组成部门。厅机关现有编制78名，内设服务中心接待室、办公室、组织人事处、政策法规处、发展计划处、海域与海岛管理处、环保处、捕捞处、养殖处、市场与质量监管处、渔政渔监处、预报减灾处、行政审批办公室等12个处室。下属8个单位：省渔业监察总队（中国海监某某省总队）、省海洋监测预报中心、省渔业船舶检验局、三亚国家级珊瑚礁自然保护区管理处、万宁大洲岛国家级海洋生态自然保护区管理处、省海洋开发规划设计研究院、省水产研究所、省水产技术推广站。

在中共某某省委的正确领导下，我们有效应对国际金融危机的冲击，保持了经济平稳健康发展，某某国际旅游岛建设上升为国家发展战略，为某某的科学、可持续发展创造了重大发展机遇。一年来，全省上下深入学习实践科学发展观，认真贯彻落实中央应对危机的一揽子计划，团结拼搏，攻坚克难，实现了保增长、保民生、保稳定的目标任务，各项指标好于预期。

“十五”期间，全国海洋标准化工作强化了组织机构建设，成立全国海洋标准化技术委员会，建立海洋环境、海水（苦咸水）淡化与综合利用、海洋可再生能源等标准体系，发布、实施10项海洋国家标准、57项海洋行业标准，并进行了宣传、贯彻，推动了标准的实施和应用；培训了标准化工作人员、标准编写人员，建设了海洋标准化信息咨询服务网，加大了海洋标准化宣传力度，加强了与国际、国内海洋机构和标准化组织的交流、合作，扩大了海洋标准化工作影响

范围，提升了海洋工作者的标准化意识，支撑、服务了海洋管理、经济发展、科技进步、国防建设和环保工作。

近年来，在省委、省政府的正确领导下，省海洋与渔业厅党组团结带领全系统干部职工，充分发挥职能作用，围绕建设海洋经济强省的奋斗目标，解放思想，勇于创新，大力发展海洋经济，不断规范海洋管理，坚持服务渔业和渔民，使全省各主要海洋产业特别是海洋渔业稳步发展，海洋经济的地位明显增强，海洋与渔业基础能力进一步夯实，海洋开发逐步走向规范、有序。2009年，全省海洋生产总值467.7亿元，占全省生产总值的28.4%，海洋经济正成为全省经济增长新的亮点。

全力抓好中央新增投资和重点项目建设，增强发展后劲。抢抓中央扩内需的重大机遇，充分发挥了扩大投资上项目对保增长的决定性作用。

1.2项目概况

1.2.1建设地址

本项目建设用地北侧紧邻白驹大道，东邻城市规划道路，紧邻白驹大道是某某省海洋与渔业服务中心的综合楼。本项目除了要注重建筑要素、文化品位和生态环境的有机结合，更要做到与城市规划及环境整体协调。

1.2.2建设规模与建设内容

1、建设规模

本项目总规划用地约25亩，约折合16666.75平方米。拟建某某省海洋与渔业厅人才公寓，共240套，总建筑面积29000m2。

2、建设内容

建设内容为某某省海洋与渔业厅人才公寓小区、给排水、供电、绿化、停车场等公共配套设施。设计范围包括保障性住房的建筑、结构、给水排水、供电以及项目范围内的道路广场及室外管网等公共配套设施设计。

1.2.3项目投入总资金与资金筹措

经估算，该项目总投资9071.65万元。其中建安工程费用7817.95万元，占总投资的86.18%；工程建设其他费用821.71万元，占总投资的9.06%；预备费431.98万元，占总投资的4.76%。

本项目总投资9071.65万元，4538.49万元由财政拨款扶持，其余自筹。

1.2.4项目建设期

本项目建设期限为12个月。

1.2.5项目经济技术指标

表1—1 项目经济技术指标表

项目单位设计指标备注

1、项目用地面积m216666.75m225亩

2、总建筑面积m229000m2

3、建设总投资万元9071.65

4、容积率 1.74

5、绿化率% 45

6、机动车停车位位110

8、居住总户数户240

1.3结论

本项目建设符合《某某市城市总体规划（2005—2020）》的文件精神。项目建成后，能有效改善某某省海洋与渔业厅专家人员的居住条件，是一项民生工程，必将产生较好的社会效益，项目总体可行。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设的背景

2.1.1国家全面推进保障性住房建设

近年来，为了控制高房价，更好地落实房价调整的政策目标，国家对保障性住房投资力度不断加大。经济适用房、廉租房建设成为在应对国际金融危机的背景下扩内需、惠民生的重要结合点。

2009年，政府工作报告提出中央财政安排保障性安居工程资金493亿元，其中就包括加大对廉租房建设的投资支持力度。来自住房城乡建设部的数据显示，截至2009年12月底全国新开工和通过各种方式筹集廉租住房185万套。其中，全国廉租住房新开工158.4万套，通过购买、改建等方式筹集26.6万套。租赁住房补贴户数达到292万户，其中新增租赁补贴80万户。

08-09年全国主要城市经适房建设面积

08-09年全国主要城市经适房占建设总面积比例

今年，国家针对中低收入群体实行公共住房和公共租赁住房制度，并建立配套的土地供应制度和房屋建设制度。在土地供应方面，国土部门制定了庞大的土地供给计划，在增加商品房供应的同时，也在加大政策性住房的比例。2010年度，全国住房用地计划拟供应量大约为18万公顷，与去年全国住房实际供地7.65万公顷相比，以及和前五年平均年度实际供地量5.465万公顷相比，均有大幅度增加。在全国住房供地计划中，保障性住房用地为24454公顷，与去年相比增加了一倍多。其中，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%，另外29%则是廉租房，与去年相比增加了4.7倍。

2.1.2某某省明确保障性住房建设任务

按照住建部要求，各省要在今年7月底前全面开工建设保障性住房项目。签约各省、自治区、直辖市人民政府以及新疆生产建设兵团要在今年共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户，这一数字比2009年有大幅度提高。

为了确保建设顺利进行，由住建部牵头的保障性安居工程协调小组将适时对各地落实责任书的情况进行督促检查，年底将组织验收完成情况。2010年4月19日，副省长姜斯宪代表某某，与住房与城乡建设部签订了保障性安居工程责任书，以确保完成2010年保障性住房建设目标。

2010年1月份某某省省长罗保铭在《政府工作报告》中把改善群众住房条件列为今年民生工作的头等大事，要求在解决低收入群众、教师、医生、干部职工的住房困难方面，今年要迈出更大的步伐，并把此项工作列入对各市县的考核。《报告》提出要新建廉租房7800套、39万平方米，购、改、租廉住房2200套、11万平方米。在岛外需求强力拉动某某房价节节攀升的形势下，加大保障性住房的土地供给，强化高效优质服务，加快建设经济适用房、“双限”商品房，让住房困难的职工群众早日受益。

2.1.3 我省加快推进保障性住房建设

保障性住房建设是我省今年的头号民生工程。今年省委、省政府召开全省保障性住房建设工作会议，专题研究部署在建设国际旅游岛背景下全省保障性住房建设工作。会议要求，全省各地各有关部门要摸清底数、下定决心，拿出切实有效的措施，确保今年全年新建保障性住房10.07万套的建设计划按时完成，同时要做好2010—2012年保障性住房建设规划，到2012年底使全省城乡居民的居住水平明显提高，争取用三年左右时间集中解决好中低收入群众的住房问题。

省保障性安居工程建设工作领导小组办公室发出紧急通知，要求加快推进保障性住房建设工作，各市县必须在4月30日前全面落实保障性住房建设用地。

通知要求各市县必须把保障房建设作为当前和今后一个时期的

一件大事来抓，市县主要领导要亲自挂帅、直接指挥。保障房项目要优先立项、优先选址、优先供应土地。

通知还要求，要做好信息报送和统计工作，对保障房建设完成计划目标作出总结并对存在问题进行分析汇总上报。统计工作将列入省政府对市县政府住房保障责任目标考核内容。

2.1.4某某市近年保障性住房建设全面提速

保障性住房建设是省委、省政府的“一号民生工程”，某某市委、市政府把这项工作摆在重要的议事日程，高度重视，结合某某市工作实际，贯彻好落实好省委、省政府的决策部署，采取有力措施，扎实有效地推进这项工作。

2010年，省发改委和住建厅下达某某市保障性住房建设任务3560套，我市根据实际情况提出了建设4891套的目标任务，总建筑面积37.4万平方米，总投资约7亿元。主要包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、城市棚户区改造、限价商品房、农村危房改造等六大类。目前，这六大类项目按计划目标，正在扎实稳步推进。

某某市从2008年开始启动惠安居廉租住房项目建设，建设廉租住房23幢1176套，总建筑面积近6万平方米，总投资额8850万元。目前，20幢1008套廉租住房已完工，其余的已进入收尾验收

阶段。2010年全市计划新建廉租住房500套，总建筑面积2.5万平方米，总投资额3750万元。

2010年，某某市计划建设经济适用住房2300套，总建筑面积约20万平方米，总投资额约4亿元。主要安排各镇、教育口、卫生口、政法口、农口及兴隆农场等单位存量土地上组织建设。目前工程已进入主体工程施工阶段，已完成工程总量的60%，完成投资3000

万元，计划9月底前封顶，年底前完工交付使用。

今年，某某市还计划建设691套，建筑面积2.5万平方米，总投资额3800万元。8月底前将陆续开工建设。计划改造城市棚户区建设500套，解决市陶器厂、汽车修理厂、农机修造厂、香料厂、电影公司、影剧院、琼剧团等国有企业改革单位职工住房困难问题，争取8月底前动工建设。同时，限价商品住房和农村危房改造建设也将在近期全部开工建设。

某某市还专门制定出台了《某某市保障性住房项目资金管理暂行办法》，对各项保障性住房项目资金实行“专户存储、分帐管理、单独核算、专款专用”，确保了资金的使用安全和使用效率，同时也确保了项目的顺利开展。

2.2项目建设的必要性

21世纪是海洋世纪。海洋是解决人类面临资源短缺、环境恶化、人口膨胀等三大难题的重要领域，随着《联合国海洋法公约》的实施，国际海洋权益重新瓜分，竞争将更加激烈，世界海洋大国纷纷把开发与保护海洋列入国家发展战略。我国也已把海洋作为实施可持续发展

战略的重要领域，海洋科技是国家未来高新技术体系的重要组成部分。

某某是海洋大省，管辖了约200万平方公里的海域，占全国海洋面积的三分之二，成为全国海洋面积最大的省份。辽阔的海洋，蕴藏着极为丰富的渔业、油气、矿产、港口、旅游等多种海洋资源；地处热带，长夏无冬，淡水资源丰富等自然条件显示出某某发展海洋经济得天独厚的优势。2009年全省水产品总产量159.06万吨，同比增长14.0%，水产品总产值168.5亿元、增加值124.3亿元；水产品出口量达13万吨，出口创汇约 5 亿美元，居我省地产产品出口额的首位。海洋经济在我省国民经济发展和我省发展中具有举足轻重的作用。

2010年1月1日，国务院印发了《国务院关于推进某某国际旅游岛建设发展的若干意见》，提出要建设南海资源开发和服务基地、国家热带农业基地，加强海洋科研、发展深水网箱养殖、远洋捕捞，为我省海洋经济发展指明了方向，同时也提出了更高的要求。省海洋与渔业厅是主管我省海洋与事业发展的政府组成机构，担负着贯彻落实省委省政府建设海洋经济强省的战略部署，组织协调海洋产业发展。

我省海洋水产事业发展的主要制约因素是科技创新队伍不能满

足建设海洋经济强省的需求。近年来，省海洋与渔业厅及其下属单位认真贯彻落实省委省政府人才强省战略，引进高学历、高职称人才300余人，其中博士30余人，硕士200余人，科技队伍正在不断发展壮大，正在为我省海洋事业发展贡献才智。

鉴于引进的人才，大多数尚居无定所，为了稳定人心，调动科技人才队伍的积极性、创造性，落实省委省政府关于建设保障性住房的规定，做到科技人才队伍“住有所居”，因此建设某某省海洋与渔业人才公寓。该项举措是改善民生、促进社会和谐的重要基础，对于促进我省海洋经济大发展、保障社会和谐稳定具有十分重要的意义。1、项目建设是贯彻党中央和省委有关民生政策的具体举措

住房作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。建设经济适用住房是贯彻落实党的十七大精神，构建社会主义和谐社会的重要举措，是省委、省政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）、建设部、国家发展改革委、国土资源部、中国人民银行关于印发《经济适用住房管理办法》的通知（建住房【2004】17号）、《某某省人民政府办公厅关于印发某某省经济适用住房管理实施办法的通知》（琼府办【2009】31号）等一系列政策文件的具体举措。

2、项目建设是扩内需、保民生、促发展的具体体现

当前，国际金融危机扩散蔓延的势头依然没有消除，对世界各国的影响也在不断加深。为了有效应对危机冲击，按照党中央、国务院的部署，我省制定了一系列政策措施，全力保增长、保民生、保稳定。保障性安居工程作为扩内需、保增长的重要内容，其产业关联度强，不仅能够促进房地产业、建筑业、建材业、服务业等众多行业发展，

而且可以增加诸如房屋装修、家具家电等轻工业产品的即期消费，还可以带动大量社会资金投入，对于拉动经济增长的作用十分巨大。3、项目建设是政府履行职责的基本要求

全国保障性安居工程工作会议强调，保障低收入住房困难群众基本住房是政府的重要职责，必须切实做好这项惠民生、促发展的工作。从我省的情况看，现在居住条件仍然很差的群众大多数都是低收入群体，单纯依靠自身的力量没有能力解决住房问题，这就需要政府切实履行服务职责，加快建设保障性住房，切实为低收入住房困难群体提供住房保障和支持。

4、项目建设是改善民生的重大措施

虽然近几年来通过全省上下的共同努力，改善了部分群众的居住条件，但是，受经济发展水平等因素的制约，全省仍有一定数量住房困难群体的居住环境没有得到真正改善，在一些城市、垦区、林区和广大农村，仍存在低矮破旧、亟待改造的危旧房和泥草房。居住是人民群众的基本需求，保障性安居工程是重大的民生工程。党的“十七大”明确提出“五有”，其中重要的一条就是“住有所居”。低收入群体不具备通过市场购房解决住房问题的能力，必须由政府提供基本保障。这部分群体的基本住房问题如果不能得到妥善解决，会影响城市的整体发展和和谐稳定，影响住房改革的市场化方向。各级政府要将住房保障作为政府的重要职责，大力实施保障性安居工程，为低收入住房困难群众提供基本的住房。

综上所述，保障性安居工程建设既能拉动投资，又能促进消费，既是民生工程，也是民心工程。毋庸置疑，保障性住房是具有保险性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径，也是扩大内需，拉动经济增长的重要政策之一，能够起到“保增长、保民生、保稳定”的支柱作用。

第三章场址选择与建设条件

3.1场址选择

本项目建设用地北侧紧邻白驹大道，东邻城市规划道路，紧邻白驹大道是某某省海洋与渔业服务中心的综合楼。本项目除了要注重建筑要素、文化品位和生态环境的有机结合，更要做到与城市规划及环境整体协调。

3.2建设条件

1、气候条件

某某地理位置在热带北缘（北纬19°32′-20°05′）属亚热带季风气候，年平均气温23.6℃，极端最高气温38.9℃，极端最低气温2.8℃，年日照时数2239.8h，年平均降雨量1691.7mm，平均相对湿度81%，全年5～10月为雨季，11～4月为旱季，年主导风向夏季东南风，冬季东北风，全平均年风速3.2m/s，年平均大风日数172

天（六级以上）。台风季节6～9月，一般风力为7级，最大风力可达10～12级，年台风个数2.5个。

2、工程地质条件

该地区某某市美兰区，自然环境优美，场地内土质好，南高北低、标高大多在10m以下，地形基本平坦，即可进行施工建设，项目在做好安全防护措施的前提下即可施工建设。

本项目用地地质情况属海积阶地，土质为冲击砂土。未发现影响场地稳定性的不良地质作用，可进行本工程的建设。