未来几年我国房价走势分析

2011年上学期期末考试论文写作试卷

未来几年我国房价走势分析

——房价是高还是低？

提要：随着经济形势的紧张，国内通货膨胀的压力，这几年来，我国国内的房价不断上涨，虽有小幅度回落，但回升势头强劲。一级城市量价齐升，幅度较大，二、三、四线城市微升，幅度较小。随着市场销售的回升，房地产开发投资增速逐月提高。通过德尔菲法、时间序列模型（定量分析法）和理论联系实际分析法来论证我国未来几年房价是上涨的，而且在未来很长一段时间内，上涨趋势明显。总的来说，在政策没有大的调整情况下，2011年及今后房地产市场继续上涨是必然趋势。

关键词：房价上涨下跌

一、引言

2009年上半年房地产市场销售增长显著，一级城市量价齐升，幅度较大，二、三、四线城市微升，幅度较小。随着市场销售的回升，房地产开发投资增速逐月提高。楼王频频面世。房地产市场下半年明显放慢速度，发展商和消费者都在疑惑中国的房地产何去何从，2007年的疯涨，2008年的低迷还会不会重现。那么2007年疯涨、2008年低迷背后的玄机又在哪里呢。未来几年中国房地产市场将走向何方？是涨还是跌？

二．正文

由于受我国传统思想影响，人们认为安家才能定天下，有了房，下半辈子就有了保障，因而我国房价居高不下，再者，由于“丈母娘现象”，房子是男女结婚的必备物品，没房就别想结婚。最重要的是，房地产业也是我国的支柱产业，为了保证GDP逐年持续稳定上涨，除非有大的政策调整我国的房价将会继续上涨，是不会下跌的，即使有回落，也会那上回升的。

（1）目前人们对房价上升的心理预期普遍一致。虽然希望下跌的人很多，但专家、舆论、媒体普遍看法是认为今年房价还会稳定上涨，而且以后也不会跌。

分析一下各个群体：第一，房地产商和地方政府是不希望房价下跌的，因为这和他们的利益和政绩紧密挂钩。第二，中央政府的调控目标也仅仅是抑制房价过快上涨，并不是希望下跌。第三，银行不希望房价下跌，否则可能出现大量坏账。第四，有房人多，没房人少，有房的人自然是希望房价上涨的。第五，只有准备买房的人，是希望房价下跌的，但人数较少，他们的声音还影响不了房价上升的趋势。升值的预期一致是近期房价可能继续上升的一个重要因素。

（2）中国经济的高速增长。近几年我国GDP连续涨幅10%左右，今年一季度同比涨幅11.1%，远远超过一些发达国家。房价涨幅应该和GDP涨幅基本持平。

（3）人们收入大幅增长。近几年人们收入平均涨幅10%左右。“房价收入比”、“售租比”比正常值偏高，且房价一直高位运行，一个很重要的原因就是人们对收入增长有很好的预期。从表面上看，房价好像与人们收入相关，但从本质上看，应该说与人们对未来收入的预期紧密相关，这表现为购房者敢于贷款买房，有很多人月供占总收入的60%以上，就是因为他们认为工资一定会越来越高。举个例子，假设人们每年的工资都不变，家庭月收入5000元，月供占总收入的一半，那么可承受的月供是2500元，但如果人们对未来的预期是年增长10%，如果按照贷款20年算，今后20年的平均月收入14300，相当于工资不变时20年平均月收入的2.86倍，月供承受力大大增强，大大刺激购房需求。预计近几年收入还得大幅增长，因此从这个角度看，房价还将稳定上涨。

（4）人口数量将继续增加。按当前形势判断，人口增加的状况至少还要持续20年，考虑到只剩一胎的计划生育政策在未来很可能放宽，因此未来的人口数量要比以往统计报告中预测的要多。另外并且随着家庭平均人口数减少，人均住房面积的增大，对房屋的需求量日益增大，从这个角度判断，房价在这段时间内还将稳定上涨。

（5）通货膨胀的压力依然存在。我国GDP连续几年两位数增长，2007年一季度GDP涨幅已经突破通货膨胀警戒线11%，物价、房价涨幅百姓们都是有目共睹的，如果通货膨胀，则人民币贬值，房价快速上涨。

（6）高考移民，大量农民子弟考上大学，在领到大学录取通知书时把户口也迁入学校所在地，随着大学生毕业后走上工作岗位、组建家庭成为生活的重中之重，对住房的需求随着毕业生的人数增加也在不断增加。

（7）国家对农产品的管制，使得农民在家靠土地难以维持生活，种地卖的钱买化肥农药、种子的钱都不够，种地完全处于亏损状态，大量农村人迫不得以才背景离乡来城市打工，做生意谋生，长时间在城市生活必然要有居住的地方，大量的外来务工人员孕育着对住房的大量需求。

三、结论

全国房价将微幅调整企稳后继续上行，并随着通胀加剧不断攀升。为什么会继续上升呢?道理很简单。“资本总是追逐利率的!”投资什么呢?做实业?金融危机，内外需求不旺!存银行?利率太低!炒股?股价从6000点降至3000点!自改革开发以来，房地产价格只升不降，一线城市上海2009年住宅指数和十年前相比甚至是4倍的关系。2010年新增投资和贷款部分流向房市将在所难免，于是整个中国经济就实现了1月18日国家统计局总经济师姚景源说的目标，“虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。”这一现象和迪拜的情况如出一辙，然而迪拜房地产泡沫破裂了，中国呢?如果中国房地产市场的繁荣也是靠贷款支撑着，泡沫破裂是必然的。现状是全国各地的资金密集投入一线城市房地产市场，泡沫距离破裂还有距离，还有空间。总的来说，在政策没有大的调整情况下，2011年及今后房地产市场继续上涨是必然趋势，不会下跌。