如何破解物业费难收缴的几点建议(精)

如何破解物业费难收缴的几点建议

一、我县小区现状

上饶县到目前为止，共有88个小区，已有业主入住的小区81个，其中有物业的33个小区，营利性物业23家，自治小区10家。其中，80%的小区物业费难以收缴，今年到这个月，已撤出小区物业3家，正准备撤走的物业4家。

小区保洁不到位，车辆“停放困难”，“家里进小偷”，“小区楼顶漏水”等，业主不满意物业公司的服务，并以诸多类似问题未解决不交物业费。“物业行业利润微薄”，物业收费低、“入不敷出”，“前世作孽，今世做物业”，物业对业主拖欠物业费满腹苦水。我县物业正进入纠纷多发期。

二、物业费难以收缴的成因

（一）开发商遗留的问题得不到解决，业主把开发商不履行的责

任转嫁到物业企业，并以此为由拒交物业费

主要表现为：

1. 建设中存在的房屋质量、房屋缺陷问题

比如杏水冰城房屋质量问题，业主在3月份联名提出的房屋

露筋问题、墙壁空鼓问题、墙体是空心砖问题等，都是在入住几年后发现的，诉诸物业，物业告知开发商。开发商不愿再投入，业主诉求无门，最终拒交物业费。

2. 开发商无原则的承诺导致难以收取物业费

锦绣年华有十几户是在购买房屋时开发商口头承诺终生不需缴纳物业费的。在开发商负责的前期物业期间，物业所需费用不足部分由开发商垫付而可以维持物业公司正常运行，未显露出物业问题。一旦营利性物业入主，问题就马上显露出来，

并产生连锁效应，导致其他业主跟样不交物业费用。像这样的承诺其他小区也或多或少的存在。

3：由开发商聘请的物业没有管理意识，没有向主管部门申报备案，随意撤走产

开发商为打造小区优美形象，一般在前五年都会聘请物业管理小区，在聘请时没有叫主管部门参与把关，在前期中，物业运行费用不足部分都是由开发商无偿供给，业主不交物业费用与物业运行无太大关联，一旦小区房屋出售完后，开发商就会减少对物业的投入，物业开始走下坡路，五年期满后，甚至没有满五年，开发商就不再对物业投入资金，物业运行开始困难，有的前期物业在一夜之间就静悄悄的从小区撤走，留给政府一大堆纠纷与问题，

（二）、业主方面

1. 消费心理不成熟

当整个小区住宅还未销售完时，都由开发商负责小区物业，开发商为了售出房子，就自行聘请物业管理小区，业主交不交钱，物业不会催的太厉害。一旦小区房子出售完，改由营利性的物业公司提供服务。物业公司就催缴物业费，业主由享受无偿服务变成了花钱买服务，

思想准备不足，商品意识和物业消费意识不到位，往往不愿意交。

2. 业主对物业管理知识、管理范畴和政策法规知识缺乏认识

在拒交物业费的人群中，大部分不满以致不交费的都是在家中失窃、车子被偷、物业不允许搭阳台、不允许楼顶加层（开发商说是买六送七的）、共用部分不维修、房子遗留问题等，对物业提供的内容、标准、责任等缺乏知识。对物业管理相关知识不了解。业主将所有责任归咎于物业，从而拒交物业费用。

3. 观望跟风导致不交物业费

有部分业主看到有的业主未交物业费也同样享受物业服务，于是也就观望其他业主是不是交，总想等等看，自己最后交，省的吃亏。有的干脆跟风不交。发展到最后，小区大部分业主都不交或不愿交物业费。

4. 有少数交不起物业费的业主

在走访调查过程中，了解到确实有极少部分业主困为由病致贫等原因导致基本生活无保障的家庭，他们真真实实的交不起物业费用，

（三）、物业公司方面

1. 服务态度没有转变

在物业服务过程中有不少物业员工认为自己是开发公司的员工，不必要对业主说好话，收费时口气差，甚至有跟业主吵架。对拖欠物业费的业主，口气生硬、态度差。服务水平，服务态度不到位，导致与业主交恶，业主更不愿意交物业费。

2. 未履行合同上的服务标准，

（1）、保安不按规定保证巡逻，认着不整，三五成群聊闲话，，躲保安亭睡觉。没有履行到一名保安的职责。

（2）、保洁人员工作不正常，清洁工作未到位，小区时不时的可以看到垃圾同，扶手等可以摸到灰尘，保洁人员早上来两个小时，一天不见人。

（3）、小区维护未到位，绿化带、路灯等坏了长时间没人维护，物业没人管。

（4）、有的设备微小毛病都是有物业公司维护的，但物业公司怕花钱，慢慢拖到大问题等可以启用维修资金时通过维修资金解决，招致业主反对。

3. 有些行为是物业无法控制的，但物业也有次要责任，

比如防盗，是属于公安部门的事，属刑事案件，但物业公司未意识到物业也有相关的治安职责，虽然民事上不负主要责任，但服务没到位，合同上肯定是有责任的。

4. 服务的理念未通达到物业公司的每个员工。

物业公司在员工上岗前没有专门培训，员工对物业服务岗位职责不清，没有意识到业主是他们的衣食父母，物业公司只有提供了优质服务，业主才心服口服的愿意自动交纳物业费，但在调查过程中大部

分员工对此认识不足，以为自己只是公司的员工，只对公司负责，只有公司领导才能管到他们，业主的反映听不进，

（四）、政府方面

1. 缺乏关于物业的公益性广告，没有推动业主交物业费。

随着城市的扩大，小区的问题已慢慢的演变成社会问题，小区管理慢慢的纳入到政府政务管理范畴中来，政府引导变得十分重要，公益广告的作用显的十分重要，

2. 职能部门相互推脱责任。

日前国家还没有专门的物业法律，物业条例责任单位不明确，在具体的纠纷中，各部门都从自身出发，规避责任，从而导致问题反映上来久而不决，引起业主反感。

三、解决的途径

（一）、政府参与，居委会行使行政行政首理权

1. 在宣传上做足功夫。

①在每个小区进行义务宣传，解释物业与业主生活息息相关。②在电视上推出公益性广告，号召广大业主自觉缴纳费用。

2. 成立由县领导担当组长的联席会议制，每月召开会议，布置工作。

召集有关责任单位包括公安、交警、城管、规划、供水、供电、环保等部门每月召开联席会议同，处理全县各小区近期出现的问题，各司其职，层层落实。 3.发挥居委会的行政首理权。①居委会小块化，一般以 2-3 个小区为一居委会。②解决居委会工作人员工作待遇，解后顾之忧，激发工作热情。（二）.与供电、供水部门协商物业费由其代收，有房管局转拨把物业费与水费，电费联系在一起，三费一卡，这是最有效也是最佳方法。（三）、成立我县物业协会。有物业协会统一全县首理模式、服务标准，管好服务人员，杜绝服务人员“这里被开除无所谓，明天就到另一家工作”的现象。 1：培训、规划由物业协会统一负责。 2；统一全县物业从业人员的管理， 3 统一全县小区管理，对全县小区划分等级，按等级提供服务，收取物业费。物业协会由全县物业公司发起组织实施，开发商不能参与，省得物业协会有受制于开发商而无自主权。开发商前期物业无条件入会。

（三）、物业公司自我完善。 1.建立首问责任制，就是第一个接待业主的工作人员必须负责将领导的答复或处理结果转告提问人，消除工作中的断层。 2.解决问题要有时间限制。现在机关里的对外接待窗口如行政服务中心，对接受下来的工作都有完成时间限制，而且对来办事的人都有书面的明文承诺，承诺在多少个工作日内完成或作出答复。物业工作也应该有这样的承诺，不能永无下文。 3.物业要加强执行力。对物业工作中的问题，对业主提出的合理要求，物业领导要尽快作出反应，领导作出了决定，下面的工作人员就业雷厉风行不折不扣的执行。对于搭建违章建筑，毁坏绿化这样的事，物业要做到不畏凶，不畏权贵，该做事要及时做到位，及时将处理过程与结果在网上公布，这也怕那也怕，谈不上什么物业首理。 4.物业要摆正位置。现在有些业主遇到问题牵涉机关，因物业没

有尽责业主来责怪物业，物业感到很委屈，其实在房屋维修工作上物业是桥梁，就是要及时将业主的正当、合理的范围，物业要解释工作，总之无论业主提出的问题是不是合理，收了物业费就业为业主服务，做好这些工作。 5.对拖欠物业费

的业主，物业领导不妨一户一户的交流，听取意见，确有物业工作上不到位的地方先补到位，不是物业的责任也要解

释清楚，要做到有理有节的催收物业费，不能用强硬口气逼交，或说要告到法院去。因大家都要面子，一撕破脸，可能引发不必要的矛盾激化。