竞品项目分析报告

竞品项目分析报告

营销管理部

2015.1.20

目录

一、祥云国际项目调研分析

二、塔谈国际商贸城项目调研分析

三、世界湾项目调研分析

四、米氏e家天下项目调研分析

五、正定小商品项目对比分析

六、石家庄新华集贸及南三条市场分析

七、白沟市场分析

八、义乌批发市场分析

九、北京动物园、大红门商圈简介及其主力市场经营状况分析一、祥云国际项目调研报告

（一）项目概况

祥云国际总占地面积1800亩，总建筑面积450万平方米，整体规划由两大部分组成，南部为占地1300余亩的威尼斯城；北部为占地426亩的威尼斯公园。分为住宅区和商业区，商业部分整体分为：玩遍世界（主题公园及游乐园）、国际名品购物街、吃遍中国美食街、奥林匹克健身中心、索菲亚大教堂；整体绿化率为35%。商业整体预计将于2015年年底开业。采用返租形式运营。项目整体业态：主题公园、大型特色商业、星级豪华酒店、餐饮美食、影院剧场、健身中心等

美食街：占地16万平方米，成圆弧形沿汇新路分布，美食街为地上五层设计，地下连接购物中心，外立面将设计成简欧风格，内部按照不同的装修风格及合国各地特色风味小吃，分为四个区域：东北区、华北区、西北西南区和港澳台区。其中1—3层为餐饮区，1层主营大型餐饮的正餐；2、3层主营特色小吃、美食快餐；4、5层主营足疗、养生、按摩、棋牌、酒吧、KTV等生活休闲配套。

主题游乐园：总占地面积11万平方米，位于项目商业中心地下：层高20米，游乐场上方覆盖3.5万平米湖水景观和森林公园景观，中间开设两个7000平米水晶采光天井，保证游乐场采光。

商业购物中心：占地32万平方米，整体为地下5层商城：1-2层为商铺，3层为设备层，4-5层为商业部分停车层，设有停车位1.3万个。购物街一层设有水街景观：全长1860米，水面宽度在5-20米，水深大概3-5米。

奥林匹克健身中心：位于商业西南方向，从滨河街可进入，内部设置电影院、大型演出现场、健身房等休闲娱乐设施。

索菲亚大教堂：建筑面积2000平米，未来或做婚礼承办、成品展览、游客观光的地点。

◆主要政策信息：

价格：1、购物中心价格（地下）：22000—27000元/㎡

2、吃遍中国价格（地上）：13000—36000元/㎡（1层3.6万/㎡，2层2.6/

㎡，3层1.9万/㎡，4层1.8万/㎡，5层1.3万/㎡)。

3、公寓价格：均价11000元//㎡

在售政策：全款优惠1000元/平米；贷款500元/平米

返租政策：

1、下沉式购物中心13年回本。

2、吃遍中国餐饮区9年回本，前3年每年返10%；4—6年每年返11%；7—8

年每年返12%；第9年返13%。

3、公寓6年回本，前3年每年返18%；第4年返16%；5—6年每年返15%

吃遍中国餐饮区面积区间：1层90-300/㎡， 2.3层27-75/㎡， 4.5

层20-50/㎡。

住宅区信息：

东一区大部分房源去年已售罄，均价7000左右，现在主推售东一区东侧2栋及西二区4栋楼，

销售口号：投资无风险，6年白得一套房。（40年产权，5证还不全，工程打地基阶段）

销售率：本期主推6栋房源已销售约3栋。

销售政策：6年回本（全款一次付清），40年产权，第1-3年每年反 18%（共计54%）第四年16%第五六年每年反15% （6年100%全反清）独享政策（满一年3年内可以全款退房款，年18%算为收益给客户）次月开始按月返还收益，每月返还。

价格分析：10600优惠300元/平米

续客政策：直接销售，无办卡活动，

推盘节奏：明年以西二区东二区为主占比30%

项目未来发展分析：未来已6年返本为口号，全款销售，吸引投资及购买住宅客户。

销售模式：本案场销售团队

何时交房：2017年底交房

（二）祥云国际项目存在问题分析

1.交通

祥云国际处于中华大街沿线本项目就一条双向4车道公路贯穿，没有贯穿道路，直接通往住宅，后期会导致车流拥挤等问题，周边为中华大街2环路转盘，火车站出站口附近，本身此地域就存在堵车隐患，交通不便，

2.项目业态分析：

业态比较单一，餐饮街（吃遍中国）游乐园（中心公园）购物区（名品购物街）健身中心几项业态，以城市综合体为建设目的，只能满足本住宅消费群体及周边零散零售客户

3.市场建筑设计特点

已综合体建筑项目标准建设，存在大部分商业在底下，导致顾客会感到压抑及车位设计及中庭通透设计都无法实现

4.经营定位是什么

已本身住宅为主体，辐射周边小区销售群体，辐射面过小，定位于城市综合体所以还存在周边商场及超市竞争

5.项目建成后的意义

满足自身住宅的休闲娱乐场所，但是由于地理位置及交通阻碍不能达到同等综合体的实际效果

6.现阶段施工状态

开发商老板因本项目原因，被调查，内部现阶段比较混乱，资金链及现阶段是否能正常运营前途渺茫。

7.现阶段销售模式

式以脱离正常房产项目原则，5证不全，住宅也为40年商业产权，不能贷款，全款销售，漏洞百出，还以高回报，高收益等诱人政策，对于现阶段销售目的不纯，有些敛财及融资现象。风险较大。并且保本返租是国家法律明令禁止的商业行为，存在违法销售的嫌疑。同时，该项目是零售型的综合体项目，商业基本在地下经营，年毛利率难达到10%，给客承诺每年固定返16-18%后期很难实现。

8.合作共赢及政府支持

之前项目的一些大集团入住（北人集团）现已终止合作，对于项目后期招商情况，及正常运营的情况，有些影响。

9.开业时间

预计今年年底开业，但现在项目负责人被调查，北国撤股，工程停止一段时间的情况看开业渺茫。

（三）国际贸易城对比优势分析

1.交通

项目是典型的铁路、公路、飞机齐聚的“铁公机”商贸黄金宝地贸易城由10条贯穿道路无缝衔接老城区，正定新区，开发区，横纵道路均为主干道，双向8车道，及6车道交通方便四通发达。本项目还拥有5个地铁口，2条高速进口，火车东站遥望可及正定飞机场仅需要15分钟，为将来物流及周转奠定了基础。项目扼踞主城区、正定新区、国家级高新技术开发区三大区域交汇的核心，是政府北进，城市东扩的必经之地。项目的功能定位是“中国商品采购第一站”。

2.项目业态分析

项目整体定位为：“中国商品采购第一站”，项目分五个个组团开发。分别为：商贸市场组团、物流仓储组团、中央商务组团、加工配套组团、幸福生活组团。建设集商贸交易、仓储物流、电子商务、展览会务、旅游购物、产业加工为一体的超大规模的全球性综合商贸中心。项目由中央商务区、专业市场区、仓储物流

区及产业配套区四大功能板块组成。一期以天山大街与兆通南路为核心共设有7个集中式商城化市场区，分别是（1号国际针织

服装城、2号国际服装城A馆、3号国际皮革城、4号国际名品服装城、5

号国际小商品城、6-1号国际精品服装城、6-2国际童装城）

3.市场建筑设计特点

采用商场市场化设计，主体建筑临街布置，商场内无死角设计，内部多功能中庭设计，双首层停车系统，各层环形车道，每层独立卸货区，屋顶VIP快速通道，自动扶梯，观光客梯，货梯。采用商场化的市场设计，主体建筑均临街布置，最大设计亮点在于打造了独特的“双首层设计”，在每个商城的顶层均设有停车场，消费者可沿每个城的环形车道，将车直接停于顶层，并通过屋顶VIP快速通道直达商城的每一层，层层连接每家商户；另外，在每一层都设有独立的卸货区，物流车可沿环形车道直达每层的卸货区装卸货物，为众多商户提供便捷的装卸货物服务。

内部规划有多处多功能中庭、空中走廊的商业内街，保证视觉无死角；每个城都设有多个自动扶梯，观光客梯，货梯，合理的交通动线、人流动线，独特的体验式购物环境，为商业的经营奠定了坚实的基础。

4.经营定位是什么

（1）、以石家庄现有商业批发交易为主，批零兼营，以仓储物流整合上下游渠道为平台，信息服务为经营导向，打造石家庄市现代化商贸市场经营服务管理的典范。

（2）、专业市场运营管理公司，制定市场发展规划，推行现代市场理念，培育商业群体，做好市场经营管理和服务。

5.项目建成后的意义

（1）、提高流通竞争力，打造国际化流通平台；

（2）、贸工联动，带动相关产业发展；

（3）、强化石家庄在全国流通产业发展中的影响力；

（4）、承接老市场外迁升级，改善石家庄城市形象；

（5）、助力石家庄在环渤海经济圈中准确定位；

（6）、创造就业岗位，培养商贸人才。

6.现阶段施工状态

一期以天山大街与兆通南路为核心共设有7个集中式商城化市场区，分别是（1号国际针织服装城、2号国际服装城A馆、3号国际皮革城、4号国际名品服装城、5号国际小商品城、6-1号国际精品服装城、6-2国际童装城。其中1、2、3号商城现已全面封顶，外部装修已基本完成，正在做内部装修及机电安装，4号商城已接近封顶，5号商城已局部建至3层，预计5月份全面封顶， 6-1号基处理已完成95%。

7.现阶段销售模式

项目整体规划已经通过，项目体量较大，采用分批走手续。由于项目是十二五的重点项目，政策上有所倾斜，项目推进小组在依计划顺利开展。项目1、2、3号地已经封顶，证件和工程的进度都是很快的。房产证自交房后720个工作日能办下来。因为我们项目单个商城的体量较大，肯定是分批分次进行办理。另外，项目采用前三年返租，自开业后第四年起按市场实际租金1：9分成的经营模式。因考虑前三年主要为新市场的培育期，需低租金吸引经营户出台有利于经营户落户经营的政策，但为了保证业主的利益不受损失，因而采取了前三年返租的政策，前三年由开发公司及经营公司补贴运营管理费用。自第四年起按实际租金90%分给产权业主，10%由经营管理公司收取，用于经营推广、活动组织及面向全国的广告宣传费。

合作共赢及政府支持

现阶段新华集贸南三条通过政府支持及帮助已和本项目隶属长安区各界领导及商业巨头等重量级人物都曾来本项目参观指导集团以“驱动一座城，筑造中国商贸梦

”的宗旨，承担着改写中国商贸布局，成就石家庄商业转型升级、老市场外迁的社会责任，受到了从中央到本市各级政府的重视和商界的广泛关注，是河北省重点商贸项目，也被列为石家庄市政府服务业“十二五”规划重点项目之首。

同时，我们与阿里巴巴已经签定了战略合作关系，未来我们会为进驻国际贸易城的商户提供“O2O”线下实体店和网络销售的双平台服务，实现一个实体铺＋网上商城、淘宝店、天猫店、微信商城的“非常五加一”全连动。在中央商务区还设有北中国最大的会展中心，每年针对不同的专业业态面向全国做大型的展销会，为商户经营的商品打开全球市场提供更广阔的平台。

9开业时间

1号—5号区（针织、服装、皮革、服装名品、小商品）在2015年10月底陆续交付使用，预计年底陆续营业。

一期仓储位于项目西北角及太行大街西北，共二个仓储物流区。仓储物流区的建设周期非常短，预计2015年5月份开工9月份交付使用。

二、塔坛商贸城项目调研分析

（一）项目概况

塔坛国际商贸城是由河北塔坛房地产开发有限公司投资开发，由塔坛九通企业管理有限公司全程运营管理。项目规划投资104亿元，占地900多亩，总建筑面积300万平米，其中高档住宅占90万平米，教育、体育、医疗设施、社区商业等公建占30万平米，大型商业部分总建筑面积超过170万平方米。除了批发功能，整个项目按照现代化、高标准的规划设计理念及要求，在依据合理经营业态分布的基础上，商业部分还将建设国际会展中心、购物中心、大型综合超市、特色商业步行街、空中绿色生态商务休闲区等，约占77.3万平方米，世界级5A 智能写字楼、精装商务公寓和高星级曼哈顿酒店约占57.5万平方米；地下一层仓储物流配送中心和润丰物流园、在建的留村物流园区实现物联网平台，二三层大型智能化停车场建筑面积约占45.2万平方米。建成后的塔坛国际商贸城将是集商贸批零、商务会展、酒店住宿、餐饮休闲、电子商务、仓储物流于一体的大型城市综合体项目集群。

目前商铺区为地上五层，地下三层。负一、三层为仓储物流，负二层为停车场。目前在售的为第二层，其他开发商自持，均价为23000元/平米。成功购买后签订塔坛房地产开发公司、塔坛九通企业管理公司、业主三方托管协议，期限为五年。前三年共计返20%总房款，之后两年为全部租金。

业态分布：地上五层大型主题批发商城，又可划分为10个区域：A、B

区为文体区、C区为日化百货、D、G、H、K区主营服装、E区为箱包饰品、F 区为针织、L区为童装。主要为南三条及新华集贸的一些商户。换句话说就是项目发售的是带租约商铺，这可在一定程度上保障投资者的收益。2层整个楼层挑高5.1米，柱距9米，框架结构，套内可自由组合。

公寓为25层，均价为8600元/平米。4号公寓面积为56-134，整层出售；6号公寓面积为65-176；10号公寓为56-133；11号公寓为52-62。目前优惠政策为1万抵2万，贷款9.8折，一次性付款9.6折。4、10号楼公寓为6—29层，挑高3.1米，6梯（其中两个货梯）24户，主打61.34平米户型，同样为框架结构，套内可自由组合。在售写字楼：6号写字楼为标准甲级写字楼,精装交房.主打户型为65.11平方米.6部电梯,其中两部为货梯.每层总面积约为1600平方米,

一层6梯18户，挑高3.5米,户型面积在65-175平方米之间,框架架构,可自由组合.(6-25层在售）

主要政策信息：

在售政策：1、20000抵40000万；

2、全款9.2折，贷款9.6折，分期（先交一半5.1开业再交另一半，

只能贷款并不可享受任何优惠）

反租比例：前3年一次性返还20%，3年后的前两年随行就市，收多少返多少，租金大概在100/平/月，5年后只收取商户的物业费。

招租率：60-70%

项目业态：包含服装服饰、针织童装、箱包皮具、日用百货、文化用品、工艺礼品、餐饮等

价格：未打折前，2.1万-2.5万

主力面积：20-70平

停车位：2万个

铺位数：1.5万

工程进度：正在做内外装

运营商和销售：均是塔谈九通运营公司

（二）塔坛国际商贸城VS石家庄国际贸易城项目优劣势对比分析

1、开发商实力VS

塔坛国际商贸城：

河北塔坛房地产开发有限公司,为塔坛村委会所有.因开发塔坛国际商贸城而组建的公司,商业房地产开发经验基本为零.(劣势：在这之前,开发商没有开发过商业地产项目,相关商业地产开发经验严重不足)

国际贸易城：

浙江乐城集团累计开发建筑面积近2000万平米。所开发建设的贵阳西南国际商贸城、杭州钱江世纪城、乐城广场、济南盛世东方家纺布艺城、辽宁海城西柳中国商贸城、西柳商贸城新区、山东昌邑中国棉纺城、上海嘉峪信息科技城等15个大型商业项目，均成为行业内著名样板标杆。

厚德载物，上善若水。本着“为城市提高品质，为企业创造财富，为客户实现价值”的信念，浙江乐城集团超强的经济实力和低调坚韧的软实力相得益彰，在全国商贸圈中形成了强大号召力、影响力，成为目前中国最具有综合实力和核心竞争力的商业领军企业。(优势：开发商从三方面来讲占绝对优势：（1）.

所开发业态的多样性与全面性.（2）.三十年的商业房地产开发经验,（3）.累计开发建筑面积之大,绝无仅有！)

2、项目投资规模VS

塔坛国际商贸城：

项目规划投资104亿元，占地900多亩，总建筑面积300万平米.(劣势：投资规模相比较只占石家庄国际贸易城投资规模的1/8;体量上来说,总建筑面积

为石家庄国际贸易城的1/9；由此可见开发商实力相差乃是天壤之别)

国际贸易城：

浙江乐城集团斥资800亿开发运营的新一代专业市场集群,项目总规划占地15742亩，总建筑面积2600万平方米，体量相当于3个义乌、12个南三条+新华集贸.(优势：投资规模、项目总规划面积以及总建筑面积）

3、区域位置VS

塔坛国际商贸城：

地理位置处于新火车站商圈地带，北靠新火车站、南二环快速路，南临107 、308国道，青银、石太高速出入口，西临规划新建的长途客运总站，建设中的地铁2、3号线在项目处交汇.（劣势：区域位置辐射范围狭窄,货运形式单一,主要依靠铁路,公路,而空运和海运物流功能没有得到很好的体现,不得不说这是该项目的短柄,且整体项目未来发展定位前景不广阔)另外，做为批发行业，交通便捷是重中之重，塔坛所在位置在二环高架桥下，在项目周边没有下桥口，又临火车站，该区域道理经常出现拥堵的情况，对于后期货物运输带来很大的阻碍。

石家庄国际贸易城：

石家庄国际贸易城位于石家庄长安区西兆通镇，京珠高速以东、石津灌渠以北、石黄高速以南、东三环以西。

项目整体东西长约7公里，南北长约2公里。

航空：自项目所在位置沿天山大街，只需15分钟就可直达正定国际机场。

铁路：在项目的南侧，政府规划建设火车东站，预计于2017年投入使用，主要有6条铁路（京广高铁、京广铁路、石太高铁、石太铁路、石德铁路、石济高铁），连接全国各大城市，为大宗货物的运输提供了极大的便捷。

高速：石家庄国际贸易城紧邻京珠高速及石黄高速，距京珠高速裕华路出口仅2公里，距石黄高速西兆通出口仅200米。3条高速（京港澳高速、石黄高速、青银高速），通达全国。同时，石黄高速可通往黄骅港、曹妃甸港，为海上运输提供及大的便捷；高速路环绕可实现流通快速切换。

（优势：交通四通八达,十分便利;不仅囊括铁路,公路,路路等还包括水路,空运,对于商户而言在货物流通方面提供极大的便利条件）

4、场馆业态VS

塔坛国际商贸城：

地上五层大型主题批发商城，又可划分为10个区域：A、B区为文体区、C 区为日化百货、D、G、H、K区主营服装、E区为箱包饰品、F区为针织、L区为童装.(劣势：业态形式较为单一,包含范围狭窄,仅以文体百货服装为主,没有其他业态支撑，并且每类业态所占面积都比较小，产品种类不齐全，货品量太小，很难做到品类丰富、种类齐全，客户进货选择面小，因此难以形成聚集效应，后面经营堪忧。）现好多南三条的经营商户，最初在塔坛租了铺位，现都陆续撤出，就是考虑其交通不便、经营品类少，很难在此区域做批发业态。只能调整定位做社区型或转型片区型的零售配套商业。

国际贸易城：

项目由中央商务区、专业市场区、仓储物流区及产业配套区四大功能板块组成。分三期开发：一期市场仓储物流及生活配套区，二期中央商务及商务配套区，三期产业加工及行业配套区。建设周期为2013年-2018年.

国际贸易城业态包含：针织服装;国际服装、国际皮革、国际名品服装、国际小商品、国际童装城、电子家电、食品、古文化茶、鞋、布匹辅料、家居建材城;、灯饰城、建材陶瓷、五金机电、汽车配件等多门类业态，同时还有配套的仓储区、物流区及产业的研发、加工区。打造的就是辐射全国的、综合性的、全产业链的产业新城。

（优势：业态总揽各个行业,综合性强且呈多样化,可选择性强,便于商户及投资户选择租售)

5、场馆设计VS

塔坛国际商贸城：

现代化理念设计(劣势：设计概念笼统,没有特色,整体建筑风格很是一般，并且内部铺位设计死角较多，交通支线不合理)

国际贸易城：

三大设计风格:

1.“双首层设计”:全国首创的“双首层”市场结构设计在项目中应运而生，通过楼体外围环形车道设计，车辆可以直接由一层通往四层，这种设计可以最大程度的增加每层的客流量，又可增加停车的数量，方便客户采购及货物的运输。

2.开放式商街设计：此设计是汲取北美五维立体式享受精髓，巧妙地将商业、人居、生活休闲配套紧密联系起来，通过面向外界开放的城市空间，把人们从传统的封闭围合式购物环境中引导出来。

3. 内街式设计：内街式商铺，因为其最主要特征就是内外人流的循环，让消费者更多地在商业内街里进行“圆形”流动，以拉动非沿街面的商业销售。(优势：设计风格标新立异,突出人性化设计理念.在整个石家庄市乃至河北省来说首创.）

6、项目动态VS

塔坛国际商贸城：

信息来源各大网站：2014年8月20日上午，石家庄市桥东区政府各级主要领导及人大代表一行，莅临塔坛国际商贸城项目接待中心视察指导工作.20137

月5日，石家庄市委市政府负责人率领市、区、县及发改委等各级政府负责人和相关部门负责人组成百余人的政府考察团，莅临塔坛国际商贸城项目现场，进行了实地观摩考察。

(劣势：纵观其项目动态,发现莅临参观指导的领导级别只到市一级,而从这点出发,其项目开发至今并没有得到省一级领导的的重视；政府对于该项目关注度较低,发展前景不容乐观)

国际贸易城：

2010年7月石家庄国际贸易城被列为河北省重点建设项目.

2013年5月13日，石家庄市委常委、副市长刘晓军参观本项目.

2013年7月5日，石家庄市委副书记、市长王亮带队到本项目地视察.

2013年7月25日，石家庄市委常委、副市长孟祥红参观视察国际贸易城项目. 2013年9月11日，市委副秘书长梁立柱带队到本项目地视察.

2013年9月27日，市商务局局长田嘉一亲临国际贸易城.

【重要新闻】省府专项会议为国际贸易城保驾护航！

【重要新闻】国际贸易城成石市新核心商圈市长王亮亲自督战商城建设！日本世嘉株式会社来国际贸易城参观考察.浙江乐清领导一行考察石家庄国际贸易城.

【重要新闻】省委副书记省长张庆伟调研石家庄国际贸易城.

国家级批发市场集群电商示范中心正式落位国际贸易城.

河北省副省长秦博勇一行莅临石家庄国际贸易城视察.

承接北京批发市场外迁国际贸易城与大红门、动批成功对接.

河北商贸唯一样板示范工程——河北省十一地市政府领导前来项目考察调研. 京冀政府“做媒”国际贸易城“联姻”大红门——北京市丰台区政府领导莅临乐城国际贸易城.

(优势：政府对于项目关注度很高,而且根据可靠消息已经承接了北京大红门一部分批发功能的外迁,后市发展前景不可估量）

7、项目定位VS

塔坛国际商贸城：

商业定位主要为大型,专业主题批发商城.

（劣势:定位水平层次低,因其本身项目规划包括业态承接力度等方面均表现出严重不足,承接不了大型市场批发功能的外移）

石家庄国际贸易城：

商业定位为三北地区（陕北,华北,东北)最大规模的产品制造中心、产业集群中心、物流配送中心和国际贸易中心.

优势：整体受到媒体及政府广泛关注且项目体量又是先天优势,定位水平囊括三北大前提下,对于承接南三条,新华集贸批发市场批发功能而言,完全可以容纳,并且绰绰有余,包括未来项目内集产,供,销,仓储等配套设施在建成后一应俱全的内部产业结构优势,后期定位可辐射遍布整个全国市场.)

8、商铺销售政策VS

塔坛国际商贸城：

项目在售的只有2层区域,1,3,4,5层自持概不出售。均价23000元/平方米.返租情况,前三年返租百分之二十,一次性从购房款中扣除,第四年按实际租金返还.塔坛国际商贸城交2万抵4万，二层商铺均价23000元/平米，沿街商铺19700元/平米起；全款92折，贷款98折。