设施设备维保服务验收标准及流程

目的

规范物业设施设备维修保养外包验收管理工作，保证设施设备外包维保质量达到合同要求的质量标准，确保设施设备良好运行。

适用范围

适用于成都嘉宝管理顾问有限公司住宅管理分公司所区内物业设施设备维修保养业务的外包监管工作。

职责

项目物业服务中心设施设备维护部负责依据维保合同约定和国家、地方相关标准（规范）对外委维保单位对项目设施设备维修保养工作质量进行验收。

片区工程负责人负责对项目设施设备维护部的设施设备外包验收工

作进行指导和督察检查。

工程管理部负责对片区项目设施设备维护部的设施设备外包验收工

作进行评价。

流程

前期交接工作流程图

正常维保期管理工作及维保费用支付流程图

程序要点

物业服务中心设施设备维护部根据合同实施时间，检查维保单位在入场前一周内完成所承担设施设备维保系统的普查工作，并收集设施设备维保书面形式的普查记录。

收集现维保单位对在普查过程中发现的前期维保单位的遗留问题所

提出的解决方案。

督促两家维保单位在设备交接检查中发现的问题达成一致意见，双

方确认，项目监交，形成交接检查记录。监督完成移交工作。

根据合同要求，收集现维保单位针对系统不同情况制订的周检、月检、季检、年检计划。

对维保单位保养计划、内容、标准及检查情况进行确认：

5.5.1 落实维保单位人员相关的上岗证、操作证，收集其提供的复印件备案。

5.5.2 检查维修保养单位周检、月检、季检、年检计划的执行情况及相关维保总结。

5.5.3 检查维修保养单位对召修时限性和维保质量满足合同要求。

5.5.4 验收所更换配件是否为原机型配件，或须经我方同意后，使用的配件，并签字确认。

5.5.5 督促维保单位根据设施设备系统设备运行情况提出更换、大修、改造计划。

5.5.6 对维保中发现的问题，项目设施设备维护部必须以书面的形式向维保单位发整改通知书限期整改，并保存相关的整改记录，跟踪整改情况。项目工程负责人对整改效果不佳的维保单位，应组织对其进行有效沟通，形成沟通纪要，发工程管理部备案。

项目设施设备维护部按期对委外维保单位在本项目空调维保工作进行

月度、季度和年终考评。并作为维修保养款项支付依据。

工程管理部不定期检查维修保养外包验收的相关资料和维修保养质量。验收标准

维保服务标准

6.2.1 空调系统维保服务标准

A、空调系统维保服务的工作频次

备注：项目根据现场实际需要可临时增加频次。每次维修保养不少于二名技术人员参与

风机盘管及风柜风机盘管

抽查至少 5

台，目视和

试验检查

风机电机是否完好，控制、控温电路是否正常。进出风温度、

风压、风速是否达到设计要求；盘管接水盘有无阻堵，有无

异物掉入，盘管及风管保温材料有无掉落

风柜

全数目视和

试验检查

新风风柜工作是否正常。回风口、过滤网是否清洗，过滤网

是否完好；风柜皮带松紧是否合适，有无异响。进出风温度、

风压、风速是否达到设计要求；风柜接水盘有无阻堵，有无

异物掉入，风柜、风管保温材料有无掉落

成品保护抽查至少

5 处，目视

检查

空调设备设施维修、维保、大、小修时，应备足成品保护材

料和措施，做好成品保护

其他员工

形象

随机抽

查至少 1

名员工，

目视检查

着干净、整洁、统一的工装、佩戴工作牌等

员工

行为

符合附件 1 相关要求

计划

管控

查本月

计划

计划制定合理、有效，严格执行计划内容并达到相应的效果

C、结果运用

a)每周巡检发现不符合质量标准要求不能超过 2 项（处），前周已经记

录但未按要求整改的项，次周记两项，再次周记三项，以此类推直至整改为止。超过 3 项（处），扣除当季空调维修费用的 %；超过 4 项（处），扣除当季空调维修费用的 1%；超过 5 项（处），扣除当季空调维修费用的 3%。

b)月检发现不符合质量标准要求不能超过 2 项（处），超过 2 项（处），扣除当季空调维修费用的 1%；超过 3 项（处），扣除当季空调维修费用的 2%；超过 4 项（处），扣除当季空调维修费用的 3%。

c)每出现一次严重不合格，则扣除当季空调维修费用的 2%。严重不合格

是指：

质量不符合合同约定的质量标准相关要求，或合同约定的其它要求，

经过与现场负责人沟通后，未按要求整改（不可抗因素除外）。

未提供半/年度维保报告或维保总结。

员工工作未按行为，形象不符合标准。

未提供空调维修计划。

未按要求递交维保工作记录。

空调故障处理不彻底。

接到召修电话后应在 4 小时内到达故障现场进行维修。

故障后 8 小时内应确保空调恢复正常。

随意更换空调主、配件品牌。

空调主、配件品牌采用假冒伪劣产品更换。

空调维修人员无证上岗。

空调维修人员现场作业不规范，不积极配合。

外包维保合同期内，以各种理由要求进行价格调整。

d)抽查维保人员未按合同要求到位，每次扣除当季空调维修费用的 5%；以此类推。若员工数量达到合同要求但现场质量不达标，我公司提出合同履行预警，给予维保公司一个月整改时间，如未整改或整改效果不佳的，我公司有权提出解除合同，解除合同造成的损失由空调维保公司承担。e)客户对空调维保服务的有效投诉，每出现一次，扣除当季空调维修费用的 5%。一个月内产生三次及以上投诉或造成其他严重损害，项目有权要求解除合同。

f)若发生的事件同时满足上述多项扣款条件，可重复扣减费用。

g)项目有权对进入本园区的不遵守规章制度的空调维修工（含管理人员）要求更换。

h)若发生恶意撤场事件，扣除当季全部空调维修费用和合同履约保证金，并赔偿相应损失。

6.2.2 电梯系统维保服务标准

A、电梯系统维保服务的工作频次

序号维保项目（内容）维保基本要求

1机房、滑轮间环境清洁，门窗完好、照明正常

2手动紧急操作装置齐全，在指定位置

3曳引机运行时无异常振动和异常声响

4制动器各销轴部位润滑，动作灵活

5制动器间隙打开时制动衬与制动轮不应发生摩擦6编码器清洁，安装牢固

7限速器各销轴部位润滑，转动灵活；电气开关正常

8轿顶清洁，防护拦安全可靠

9轿顶检修开关、急停开关工作正常

10导靴上油杯吸油毛毡齐全，油量适宜，油杯无泄漏11对重块及其压板对重块无松动，压板紧固。

b)季度维保项目（内容）和要求

季度维保项目（内容）和要求除符合 A1 半月维保的项目（内容）和要

c)半年维保项目（内容）和要求

半年维保项目（内容）和要求除符合 A2 季度维保的项目（内容）和要求

补偿链（绳）与轿厢、对重

固定、无松动

接合处

14上下极限开关工作正常

d)年度维保项目（内容）和要求

年度维保项目（内容）和要求除符合 A3 半年维保的项目（内容）和要求外，还应当符合表 A-4 的项目（内容）和要求

15轿底各安装螺栓紧固

16缓冲器固定，无松动

注：(1)如果某些电梯没有表中的项目（内容），如有的电梯不含有某种部件，项目（内容）可适当进行调整（下同）。

(2)维保项目（内容）和要求中对测试、试验有明确规定的，应当按照规定进行测试、试验，没有明确规定，一般为检查、调整、清洁和润滑（下同）。

(3)维保基本要求，规定为“符合标准”的，有国家标准应当符合国家标准，没有国家标准的应当符合行业标准、企业标准（下同）。

(4)维保基本要求，规定为“制造单位要求”的，按照制造单位的要求，其他没有明确的“要求”，应当为安全技术规范、标准或者制造单位等的要求（下同）。

（5）电梯维保单位每次不少于 2 人，可以根据电梯的数量、使用频率、电梯运行时间可以对维保的部分内容的进行调整和加强维保次数。