资产证券化及其应用实例

货币银行学论文

论文题目资产证券化在住房保障体系中的应用————基于领汇基金的实例分析

作者姓名林时阳

专业班级财务管理1402

学号201405910411

前言

由于本人最近帮助老师在整理房地产行业的相关资料，无意中发现了资产证券化的概念。在好奇心和使命感的驱动下，本人对资产证券化在房地产业的一个应用案例——领汇基金展开了调查，并整理成了本篇货币银行学的论文。

资产证券化作为一个金融创新工具，起源于美国。在美国强大的金融背景之下，发挥的能效非常巨大，其独特的金融模式造就了美国一个又一个的金融神话。近年来，随着中国金融业的不断发展、日益强盛，资产证券化在中国开始盛行。

虽然中国的资产证券化存在时间短，起步迟，却仍然可以拿出一些优秀的成绩。本文第一部分浅浅地介绍了资产证券化的几个主要概念，第二部分列举了一个资产证券化的实用案例，并就这个案例的运营模式、数据与成效进行了详细的分析说明，最后下一个结论。

目录

前言................................................................................................................ 目录................................................................................................................ 1资产证券化概述 .. (1)

1.1资产证券化的定义 (1)

1.2资产证券化的分类 (1)

1.3资产证券化的意义 (1)

2资产证券化实例 (2)

2.1政府不动产证券化 (2)

2.2领汇基金的出现背景 (2)

2.3领汇基金介绍 (2)

2.4领汇基金的特点 (3)

2.5领汇基金的成果 (4)

2.6领汇基金的管理模式 (5)

2.7领汇基金的经营成果 (5)

3结论 (7)

1资产证券化概述

1.1资产证券化的定义

资产证券化就是将金融机构或其他企业持有的缺乏流动性不能在资本市场上进行流通的资产，通过结构安排，把资产打包成证券，以原始资产作为担保，转化成在金融市场上进行流通交易的金融产品(证券)，从而带来稳定的现金流。简而言之，资产证券化就是创立由资产作为担保物的证券的全过程。

1.2资产证券化的分类

资产支持资产证券化（ABS）：

资产支持证券化是以学生贷款、汽车贷款、设备贷款、信用卡账款等资产作为基础资产，利用其产生的未来现金流支持的证券化产品。

住房抵押贷款证券化（MBS）：

住房抵押贷款证券化指由数个住房抵押贷款组成的抵押贷款池作为基础资产而发行的证券。

担保债务凭证（CDO）:

指由一系列信贷资产构成的资产池，并以该资产池产生的现金流为基础，向投资者发行的不同系列的证券。

1.3资产证券化的意义

有利于发行主体筹集资金，解决资金短缺的问题；可以满足投资者不同的投资需求，从而有效扩大国内的投资需求；可以使发行主体实现规模经济，为投资者降低投资风险；作为一种金融创新，将进一步完善我国的资本市场，有利于促进我国经济的增长。

2资产证券化实例

2.1政府不动产证券化

政府不动产证券化就是把缺乏流动性但具有稳定未来现金流收入的政府不动产经过重组形成“资产池”, 并以此为基础发行证券、筹集资金, 并将今后收到的现金流偿付给投资者，从而实现发起人获得现金、投资人取得回报的目的。领汇基金就是政府不动产证券化的一个典型应用。

2.2领汇基金的出现背景

为了推进住房保障，香港政府自上世纪70年代开始，就一直不断地建造、出租公屋。因为出租公屋的价格很低，政府需要倒贴资金。这种跨阶层的补贴使政府需要额外拿出资金来维系公屋制度。但2003年停售居屋之后，政府不久就出现房屋财政困难，因为出租公屋每年都要补贴大量资金，此前的盈余很快用完。长期以往，财政资金入不敷出，逐渐陷入了困境。为了有效解决财政赤字，香港政府于21世纪开始采取了资产证券化的方式，领汇基金应运而生。

2.3领汇基金介绍

领汇基金全称为领汇房地产投资信托基金，将香港政府拥有的曾属于房委会的180项物业打包出售，2005年11月25日在香港证券交易所挂牌上市，成为香港首支REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金)。上市当天获得19倍超额认购，最终定价在10.30港元的定价区间上限，集资额约200亿港元，加上领汇贷款融资的122亿港元，房委会总计获取收益约320亿港元。

香港房委会置入领汇基金的物业组合，包括149个综合零售物业设施及停车场、两个独立零售物业设施及29个独立停车场，物业总面积96万平方米，相当于全港零售物业总面积的9.1%，主要顾客为毗邻公共屋屯住户( 约占香港人口的40%)及其他访客；车位逾7.9万个，占全港商业车位总数的13.7%；服

务于零售物业设施的租户、顾客及其他访客。据独立物业估值师估算，截至2005年9月30日，领汇物业估值为338.02亿港元。

2.4领汇基金的特点

与一般的投资基金不同，领汇基金的投资范围只限于房地产领域，是专门用于国有房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资资金。

领汇基金有两大特点：其一,现金流巨大。领汇总资产的现金流平均每年在36亿多港币，这是可以成功发行REITs的主要保障；其二，现金流比较稳定。在标准差和变异系数上，领汇基金相对比较偏多，在趋势上也没有逐年上升的良好迹象，但考虑到领汇每年巨额的现金流入，每年1.4亿的变动相对于36亿港币而言，不会产生有风险性的威胁。

除了为香港住房保障筹集资金外，其设立的目的还包括分散国有物业风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场的健康发展等。通过IPO上市，集合民间力量，吸收公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式返送回社会投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。另一方面，领汇基金将筹集到的资金投入到建设公屋体系中，帮助国家大力发展住房保障工作，包括建造公屋、资助出售公屋以及资助低收入群体进行贷款置业。这笔资金来源于社会，产生规模效益后再投入到社会的公益事业中，形成了资金的闭环。通过资产证券化的方式收集民间资本，运用社会力量保障住房工作，实现了社会资源的充分利用。

图2-1领汇基金的现金流向

2.5领汇基金的成果

领汇基金上市当天，房委会就募集到资金233亿港元。加上领汇超额发售部分，总募集金额约320亿港元，这对财政紧张的房委会无异于“久早逢甘霖”。据香港房屋署署长陈镇源所言，领汇基金至少解决了香港公屋制度未来20年的资金问题。由此不难推断，资产证券化可以算是香港住房保障体系上的一座丰碑。资金取自于民间，又用之于民，人们共同拥有了政府的房屋资产，同时政府又有了继续发展公共房屋保障系统的资金，不仅解决了政府公有物业资产管理效率低下的问题，还帮助了政府调用民间力量、集合社会资金，投入到住房保障事业中去，可谓是一举两得，互利共赢。

2.6领汇基金的管理模式

领汇基金上市后，投资者持有了国家物业的股份，这样一来，更有利于监督国家物业的经营管理，提升综合实力。

图2-2领汇基金的管理模式

2.7领汇基金的经营成果

在二级市场上市后的领汇基金，实现了国家物业专业化管理，从而也收获了许多经营成果。以下便是诸多经营数据的一个统计结果：

图2-3租金及租用率持续增长

在这一张图中，我们可以看出，自从上市之后，国家物业的月租金正在直线上升，整体租用率呈现波动性上升态势。

图2-4物业收入净额比率及租约到期情况

由图所示，国家物业的收入净额呈现出非常明显额增长，这与实现专业化经营管理密不可分。

图2-5稳健的行业组合

另外，管理机构还将国家物业进行整合重组，淘汰旧产业，发展新的、有市场前景的产业，为投资者谋取利益的最大化。

3结论

通过领汇基金的案例，我们可以发现，资产证券化在住房保障体系中发挥了不可替代的重大作用。在国家资金入不敷出，面临资金链短缺的情况下，领汇基金犹如一波清泉，给干枯的国库资金注入了绵绵不断的江河之水；而且，投资者们通过领汇基金，找到了一条低风险、稳定收入的国家性投资之路，拥有了国家的物业股份。两者相辅相成，互相促进，互惠互利，即保障了民生事业，又发展了国家金融实力、实体经济实例，可谓是一举两得。

由香港领汇基金的案例，我们进行延伸，可以发现这一举动同样适用于中国内陆。中国政府可以将国有物业打包上市，实现专业化管理，国有资产归持于民，

谋利于民。同时，筹集到的资金亦可以发展国家公益事业，造福百姓。通过领汇基金，我们看到了资产证券化的闪光点。

参考文献：

《政府不动产证券化研究——以香港领汇基金为例》——窦尔翔

《香港领汇基金上市事件对我国政府管理公共资产的启示与借鉴》——王松华《香港住房保障体系对内地的启示》——陈瑞

《香港的公屋制度及其金融支持研究》——刘栋