王荣洲：二手房买卖合同付款条款律师详解

二手房买卖合同付款条款律师详解

王荣洲律师

在上海进行二手房交易，必须签订由市房管局制定并由市工商局监制的用于网上备案的《上海市房地产买卖合同》。这个示范合同由三个部分组成：第一部分由两个特别告知组成；第二部分为合同正文，共14个条款；第三部分由两个补充条款和六个附件组成。合同正文不能修改，据实填写即可，补充条款和大部分附件都是由买卖双方自由约定的。整个示范合同中需要买卖双方特别注意的就是合同正文第九条、第十条违约责任条款，以及“补充条款（一）”和“附件三（付款协议）”。二手房买卖中请律师也主要是对“补充条款（一）”和“附件三（付款协议）”进行风险提示，并制定能够控制风险的条款。

本文所称的二手房买卖中的付款条款特指《上海市房地产买卖合同》中的附件（三）付款协议的内容。卖方关心付款条款，希望付款条款对自己更有利，能够尽快拿到房款。买方关心付款条款，希望能够通过付款条款控制自己的资金安全，使自己可进可退。二手房买卖中相对于卖方来说买方风险更大一点，搞不好就财房两空。本文就二手房买卖中附件（三）付款协议中的常见条款做一个详细的说明，并提供条款范例作为参考。下文中的甲方指出卖人，乙方指买受人。

1. 定金条款

范例：“在签订本合同前，甲方已经收取乙方支付的定金计人民币元整（大写：人民币元整），该定金在签订本合同当日自

动转为首期房款的一部分。”

【详解】买卖双方在签订网签的备案合同之前，一般买方就已经向中介支付了一定数额的购房意向金，在居间合同中一般都会约定意向金转为定金的条件，要么约定卖方签订居间协议之日意向金转为定金，要么约定卖方收取意向金之日意向金转为定金。卖方也可能是直接收取买方的定金，不要通过中介收取意向金再转定金。一旦收取了定金，买卖双方就要受到定金罚则的约束。

二手房买卖中，买方在双方签订网签的备案合同之前支付定金，其性质是立约定金的性质，即以定金的支付为双方订立网签备案合同的担保，若一方拒绝签订网签备案合同将承担定金罚则。一旦双方签订了网签的备案合同一般就不会再适用定金罚则了，而是适用合同中的违约责任条款来追究违约方的违约责任。

定金作为合同履行的一种担保方式，在合同正常履行的情形下，定金要么抵作价款或者予以收回，所以在合同中必要明确定金的处理方式。二手房买卖中一般都是约定定金抵作购房款。

2.首期房款条款

范例：“2.1甲方应在签订本合同的次日与贷款银行预约提前还贷事宜，并将提前还贷时间告知乙方及中介公司。在甲方与其贷款银行约定的还款之日，乙方将首期房款（含定金）计人民币元（大写：人民币元整）直接支付至甲方在贷款银行办理的还款账号，甲方当场出具收款收据。

2.2乙方支付的首期房款专用于甲方偿还抵押贷款之用，首期房

款若有不足，不足部分由甲方自行补足且清贷费用由甲方承担。甲方如果将乙方支付的首期房款挪作他用致使合同约定的过户日前未能还清抵押贷款，并注销抵押登记的，甲方应向乙方支付该房屋转让总价款的20%作为违约金，乙方并有权单方解除合同。”

【详解】二手房买卖中常见的情形时，卖方的房屋里尚有银行按揭贷款没有还清，买方需要通过办理银行按揭贷款的方式来支付购房款。上海现有的规定不允许转按揭，二手房如果想交易，必须事先还清银行按揭贷款，注销抵押登记。

卖方一般是用买方支付的房款来提前偿还银行的按揭贷款。这样操作对买方来说最大的风险就是支付的房款被卖方挪作他用。买方支付的首期房款本来是用于支付按揭贷款的，但卖方拿到钱款以后却挪作他用了。一旦被挪用，卖方又没有资金来偿还按揭贷款，买方的购房目的就可能落空，所以一定要监控资金安全。实践中常见的操作方法就是：卖方提前预约贷款银行（提前还贷的，银行一般都要求提前一个月预约），确定好还贷日期以后，双方一同到贷款银行，买方直接将房款支付至卖方在贷款银行办理的还款账号，由贷款银行直接划走。这样才能确保支付的房款专用于偿还银行按揭贷款。

3. 贷款条款

范例：“3.1甲方同意乙方通过向银行申请人民币元（大写：人民币元整）贷款的形式支付第二期房款。其中，商业性贷款人民币元（大写：人民币元整），个人住房公积金贷款人民币元（大写：人民币元整）。乙方应于签订本合同

次日起十个工作日内向银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。

3.2若乙方贷款申请未获银行审核通过，则甲、乙双方任何一方均有权单方解除本合同，本合同解除后，甲方已经收取的款项应当于合同解除次日起三个工作日内返还乙方，每逾期一日，甲方应支付乙方未返还款项日万分之十的违约金，除此之外，甲、乙双方互不承担违约责任。

3.3若乙方申请的贷款额度不足，则乙方应当于过户当日将其补足并支付给甲方，补足后双方办理房屋过户手续。

3.4第二期房款的支付期限以贷款银行的实际放款日期为准。”

【详解】房价太高，买方通过申请银行按揭贷款的形式支付房款是最常见的。个人住房贷款是最容易办理的，只要符合一定的条款都可以申请。如果能申请贷款来支付房款那最好了，资金是有它的时间价值的，因为贷款的利率低，如果你能用贷款来支付房款，实际上你是占便宜的，现在你到社会上去融资，融资成本至少年利率30%，而贷款的年利率现在只有6%左右。

申请银行按揭贷款有两种结果：

1）申请不到贷款。双方签订了买卖合同后，买方向银行申请贷款，但最后审核没有通过。这时该如何处理？对于买方来说如果能用现金的方式来补足，那可以继续交易，如果数额过大，无法用现金方式来补足，这时候买方当然希望解除合同，退还已经支付的购房款。对于卖方来说，如果买方贷不到款则导致其没钱付房款，一般也会同

意解除合同，退还已经收取的购房款。

2）申请贷款额度不足。如，本来申请了7成的贷款，最后只批了5成，这时候的不足部分就得由买方在过户之前补足。在贷款额度不足的情形下，买方要求解除合同，双方互不承担违约责任，一般卖方是不会同意的，卖方会让买方补足在过户。

买方在申请银行按揭贷款的时候，一旦出现这两种情形都会非常被动。所以买方在签订买卖合同前，甚至在签订居间合同之前就一定要到银行落实清楚自己到底能不能贷到款，能贷到多少额度的。如果出现上述两种情况，都得怪买方事先没有落实清楚。

4. 第二期房款条款

范例：“乙方以银行本票的形式支付第二期房款计人民币元（大写：人民币元整）。待房地产交易中心出具产权过户的收件收据后当日，乙方向甲方交付第二期房款的银行本票，甲方当场出具收款收据。”

【详解】如果买方不贷款，那么除了首付款以及尾款外，绝大部分房款要通过第二期房款形式支付。第二期房款一般约定在过户之日支付，这里有个先后顺序的问题，卖方希望先付款后过户，否则担心过完户，买方不付款；买方希望先过户后付款，否则担心付完款，卖方不过户。遇到这种情形其实解决起来也很简单，可以委托资信较好的第三方来监管房款，三方签订《资金监管协议》，约定好款项的支付条件。可以委托中介公司，也可以委托律师事务所，如果委托中介公司一定要委托资信好的中介公司，小的中介公司风险较大，搞不好

把房款都卷跑了。实际操作时，委托第三人监管资金显得有点麻烦，简单的操作就是过户当天让买方直接开好银行现金本票，如果是单位的开好银行转账本票，双方办理完过户手续，房地产交易中心出具产权过户的收件收据后，买方当场向卖方交付银行本票即可。

银行本票是申请人将款项交存银行，由银行签发的承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。所以说如果买方出具银行本票的话，说明其在银行一定是存有相等数额的现金的。

5. 腾房及尾款条款

范例：“甲方在取得房地产权证后三个工作日内，双方办理完煤气、通讯、维修基金、物业管理等所有需要更名的事项（因更名产生的更名费用由乙方承担）；办妥原有户口全部迁移手续；结算完应由甲方承担的费用（相关费用的结算日期以交接之日为准）后，双方对该房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方腾房并将该房屋交付乙方，双方签署《房屋交接书》。完成上述全部事项当日，购房尾款计人民币元（大写：人民币元整）由乙方一次性支付甲方。”

【详解】二手房买卖一般都是要留有尾款的，留有尾款主要是对卖方一种制约。对买方来说留有的尾款当然是越多越好，但实践中一般是2万至10万不等，多了卖方一般是不会答应，少了对卖方又起不到制约的作用。尾款一般是在所有事项都做完了，买方买到了干干净净的房子的时候才支付。这些事项具体包括：办理完所有需要更名的手续；结算完应当由卖方承担的费用；所有户口全部迁出；卖方腾房等。

6. 付款方式

范例：“本合同项下乙方对甲方的付款以人民币的形式汇至甲方指定的以下账户或届时甲方指定的其他账户。乙方付款所发生的银行手续费等由乙方承担。乙方付款到达甲方的指定账户后，乙方完成付款义务。

甲方指定的账户：

开户银行：；

账号：；

户名：。”

【详解】购房款动辄几十上百甚至上千万，所以不可能以现金的形式支付，一般都是以银行转账的形式支付。以银行转账的形式支付即简单又安全，还能出具付款的凭证。既然通过银行转账的形式支付那就需要卖方提供账号，卖方提供的账号最后是其名下的账号，而不是他人名下的账号，这样能防止扯皮。如果卖方一定要求将款项转入其他账户或他人名下的账户，一定要让卖方书面确认，这样才能确保支付安全。

7. 甲方确认条款

范例：“甲方中任何一人或多人以任何形式收到本合同项下由乙方支付的任何款项，均视为甲方全体收到该款项。”

【详解】如果卖方为多人的，买方的每期付款可能并不是由全体共有人来签收的，所以得在合同中加上这样的甲方确认条款，明确只要卖方中的一人或多人以任何形式收取了买方支付的款项后，均视为

卖方全体收到了该款项。这样就不会出现明明买方已经付款了，但卖方中的一人或多人以买方没有向其支付款项为由，要求买方支付相关款项的情形。

以上是二手房买卖的示范合同附件三付款协议中常见的几个条款，当然在实际的二手房买卖中，因为买卖双方的具体情况千差万别，导致合同条款可能会更复杂。买卖双方需要根据实际情况对条款进行增减，选择对自己更为有利的条款。二手房买卖中买卖双方对付款条款的重视要高于对补充条款的重视。双方关心的就是交房付钱这点事，至于对双方可能存在风险点进行约定的补充条款，因为双方不是专业人士，不知道风险在哪，也没有那个脑力劲去想，所以只能更关心付款条款。

在二手房买卖中，买卖双方一般会认为已经委托中介公司了，而且合同都是示范合同，没有必要再委托律师了，如果有这样的想法是危险的，因为在二手房买卖中，律师和中介的作用是不一样的。中介的目的是提供交易信息，促成交易，收取佣金。中介有时候为了促成交易，会忽视风险，甚至隐瞒风险的存在。相比较交易风险，中介更关心钱。律师是替委托人服务的，会为委托人争取最大利益，而且在控制风险方面更专业。如果交易的一方委托了律师，另一方没有，那委托律师的一方一般会在合同条款中占有便宜。

【作者简介】

王荣洲，上海峰京律师事务所副主任，复旦大学硕士。

作者博客：王荣洲的思维田地。