商铺投资方案
商铺投资方案
招商方案优选
第四部分招商方案优选
4.1招商环境
中心商业圈现处于成长状态ν
多个高尚住宅区正在形成ν
ν路网建设渐趋完善，各种商业正强势进入
旧商业和旧居住模式处于退隐阶段ν
片区商业建设有足够的政策倾斜度ν
ν定位相关产业的市场培育已开始并以初具规模
4.2招商方案总体要求
符合项目的商业定位ν
具有可操作性和实用性ν
ν方案要全面兼顾各方面的利益
ν确保项目后续操作的成功
4.3招商方案的提出方案A：整体出租，仅引进独立的经营管理品牌方案B：散租，引进小商家，自己成立管理公司
方案阐述：方案A：商场作为一个整体出租给某成熟的『旗舰商家』，发展商不参与后期的经营和管理，项目将以成熟的品牌商场（经营品牌）的形象进入市场。方案B：项目出租前须根据招商对象的数量规模和经营需要进行经营平面的分割划分，发展商成立专门的管理机构（或委托予专业的管理公司），商场将以新兴的卖场品牌店出现在市场。 4.4方案相关指标的评估
在A、B两个方案中，由于招商直接因素参与方式的不同，首先会影响各因素利益所得和相互均衡关系，然后会影响商场的后续操作和整个商场的市场形象，从招商行为所产生的各种关系中可取用如下指标进行方案的评估。
C11方案质量指标：
指标租金
收入返租
压力招商
难度销售
影响定位
相关性经营
条件经营
风险
方
案A 低大较易利好很好要求高小
B 高小较难一般一般一般要求大
指标说明：
租金收入：项目招商时产生的租金收益，其具体数据见C10指标取值范围为由低到高。
返租压力：招商后商铺销售手段——返租运用的必要性，返租必要性越强,商场后期销售压力越高，指标取值范围为由强到弱。
招商难易度：既引进商家资源的难易度，体现在招商成本的大小、商家进驻的快慢和招商计划实施和控制效果，指标取值范围是由难到易。
销售影响度：招商完成商家入驻后对商场销售的影响，包括商场市值、商场的升值潜力、商场的形象和昭示力度，以及商铺销售计划控制等。指标取值范围是由一般到好。
定位相关性：不同的招商方案决定了商场具体的商业形态和形象，即引进商家的经营模式、理念与商场定位的吻合度，指标取值范围是由低到高。
经营条件要求：不同类型的商家对经营场所的条件有不同的要求，这直接关系到了发
展商的另一项成本——装修成本，取值范围是由低到高。
经营风险度：不同的商家其经营能力和抗风险能力是不同的，经营的稳定性对商场的保值升值是最有力的保障，指标取值范围是由大到小。
C12方案量化指标（假设招租后即时发售）：
指标即时租金收入营销费用返租成本装修成本变动现金值销售价格负担
a b c d e f
方A 2,327,697 116,385 11,670,658 / -9,459,346 -1365
案B 4,065,779 331,005 0 / 3,734,774 539
指标说明及推算：
即时租金收入：招商过程中发展商直接从商场租赁中所获得的租金收入，其计算见表C10 招商营销费用：因招商工作量和强度的不同而对其相关营销费用产生影响，营销费用按租金年收益总额的2～4%比例；
A：b=484,937×12×2%=116,385元
B：b=919,457×12×3%=331,005元
返租成本：说明了招商方案对后期销售的影响。如选择了方案A且想加快销售和资金回笼速度，一般需要对商场进行分割并采用返租的促销手段。但本案认为，返租的促销手段不是必须的。对于方案B的后期销售可采用以租代售的销售策略（相当于分期付款的方式，付款年限3～6年，按月或季收取应付款项，价格相当于整体发售的水平）；而对于方案A，在后期市场培育比较成熟、商场经营比较成功、商服物业投资比较红火的天时地利情况下也可尝试整体发售给经营商家或大面积划分出售的销售策略。所以，返租成本非必然成本，只是不可预见成本。
假设返租期10年、返租回报率8%，5年固定租约、一次性返3年租金，招租后即时发售、均价17,519.35元/㎡（见C13），销售率100%:
则A；c={17,519.35元/㎡×0.08÷12－（65元/㎡+75元/㎡）÷2}×6,927.67㎡×3年×12月=11,670,658元;
B:c=0
装修成本变动：不同类型的商家对商场的内外部装修、软硬件设施的要求是不一样的，既不同的经营布局和环境要求有不同的装修标准和细部处理，其直接引起了装修成本的变动，此项指标的测算采用估算（无预算）。
方案现金值：属商场阶段性的经济指标，其大概表明了在商场发售时发展商大概的现金总体流入情况，是商场相关的一种产权收益，负值表示发展商为了完
成销售目标而可能承担的成本，不能完全以此项指标来进行方案的评估，必须要结合方案的质量指标来进行方案的优选。
A；e=a－b－c－d=2,327,697元－116,385元-11670658元=--9,459,346元
B：e=a－b－c－d=4,065,779元－331,005元=3,737,774元
销售价格负担：分担在商场单位面积上的方案现金值，可以与商场的经营管理现状相互的转化，其价值量表现为『旗舰商家』商场经营管理品牌给投资者造成的心理效应——优良的增值性，负数表示单价的提升。
A：f=e÷6927㎡=--9,459,346元÷6927㎡=-1365元/㎡
B：f=e÷6927㎡=3,737,774元÷6927㎡=539元/㎡
4.5方案销售影响
招商方案的直接目的是最大化地实现商场的商业使用功能，销售的目的是要实现商场的货币价值，前者的实施效果会反映在后者目的的实现效果上。
4.5.1计量分析
C13相关指标推算表：
楼层租金范围（元/㎡）组中值销售单价（元/㎡）面积（㎡）销售收益（元）
首层180~215 197.5 26,070 2,078 54,173,460
二层110~135 122.5 16,170 2,418 39,099,060
三层80~95 87.5 11,550 2,430 28,066,500
平均值/ / 17,519.35 / /
总值/ / / 6,926 121,339,020
销售总体均价：17,519.35元/㎡，整体发售和分割返租出售的价格比取0.78:1(价格78折,即13,665.09:17,519.35)，则方案A、B的销售影响计量分析如下表（C14）：
C14销售影响计量分析
方案A B 单位说明
相关销售方式分割反租销售整体、大面积发售
或以租代售
计量指标销售总额121,339,020 94,644,436 元
返租成本19,451,096 0 元共5年
营销费用3,033,476 1,892,889 元A:0.025/B:0.02
销售净额98,854,448 92,751,547 元
A、B销售净额差6,102,901 / / 元
可见,方案A和B对销售的影响可描述为:方案A的成功实施可比方案 B 多给销售带来6,102,901元的货币收入。
4.5.2优劣分析
4.5.1计量分析是在工作任务完成情况很理想的前提下做出的估算，以下是对工作任务的风险描述
方案优势劣势
A 销售额较高
客户源丰富
单个个体销售实现容易销售不畅预期收入无法实现
招商力度和效果不易控制
发展商垫付租金
众多业主与经营者的沟通协调增加经营的难度
经营运营风险的转嫁给了开发商
返租的财务压力
承担回购的风险
B 无返租财务压力
无销售压力
无招商压力
无后期经营风险
发展商无回购风险
资金回笼快速(整体性的) 售价较低(一般在70折到82折之间)
表面看回笼资金总额少
客户源狭窄不易成交
交易谈判难度大
4.6方案优选
5.3部分从方案相关的质量和数量指标两方面进行分析，方案优选的过程必须是对质数指标综合评估的过程。本案认为方案A整体上优于方案B，因为：
ν一个好的经营管理品牌对商场价值的提升不止(1365+539)=1904，而且这种升值刺激是永续性的。
ν方案数量指标是在招租后即时发售的假设上得出的，如等到商场市场培育期结束之后，返租成本不一定要发生。在方案A有效运作的情况下，商场的升值是一定能达到的。
ν商场成功的关键因素是经营者的实力和管理服务的素质，方案A的最终目的的引进有实力有信誉的优质『旗舰商家』以确保商场的成功。
ν方案A更好地符合了商场定位的思路。
ν如果方案A以分割返租的形式进行出售，其对销售有6,102,901元的增收影响。
第五部份招商准备工作
5.1招商主体
以同致行顾问为招商主体进行招商。
同致行将指定商业总监、项目经理、商业策划师各一名组建本项目商场的招商小组。
5.2招商对象
?精品家居零售商
精品家居代理经销商?
精品家居直营厂家?
有精品家居经营管理经验的『旗舰商家』?
5.3招商范围
?深圳各家居零售店
深圳各家居专业市场?
广东省内高档家居生产区域?
5.4招商物料准备
?招商手册、招商单张
详实的广告主题，商场概况，招商条件和日期，蒙太奇效果
A3大小，铜版印刷
广告公司制作，用于招商现场或直邮"
?条幅、路旗、导示牌和气球等POP物料
广告或礼仪公司负责，用于招商现场"
?现场VI物料（含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍、现场内外包装等）
设计＋礼仪公司负责"
招商合同文本?
"发展商负责
《招商细则》、招商流程、租赁协议等?
同致行负责"
商场平面分割图（规划效果图）?
"发展商＋同致行提供分割建议
5.4招商架构
本案以项目工作组形式，采用项目经理负责制，设两个招商小组,每个小组内各专业人员共同配合。项目经理向项目总监负责，与发展商进行招商工作协调、对接，督促媒体、广告公司、礼仪公司等协作单位的工作推进。
商场招商小组架构图和现有状况
5.5现场管理
?招商人员上岗前培训，进入现场做招商前准备；
每周项目例会，向发展商通报每周招商情况及当前亟待解决的问题；?
?每日以书面形式向发展商汇报招商情况，按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分析并以周、月小结形式报告呈报发展商；
?定期提交周例会纪要、招商周、月总结；
?每周定期与招商人员沟通，及时分析市场变化，相应调整营销策略，提交宣传推广计划书。
第六部份招商计划及实施
5.1实施战略及推广计划
5.1.1商场招商将实施快、准、灵的战略
?快：招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料，积极主动争取和大型『旗舰商家』取得联系并进行有效的沟通，尽早确定商家进驻的可能性，及早发现问题并及时调整招商方案；公关宣传工作全面铺开，以最快的营销媒介达到招商的全面认知、认同。
?准：认准时机准时开始招商消息的发布，把商场准确明晰的定位和商场未来无限的发展潜力展示给目标商家和未来的投资者；准确把握商家的心理和需求，做好招商相关的服务工作，专业地操作招商计划。
?灵：市场众多的不确定因素和招商工作中存在的人为因素都会影响招商方案的选择和计划实施的效果，在专业高效操作的前提下，我们会根据市场情况和计划实施的结果及时调整招商计划的各项内容。
5.1.2招商推广计划
商场的招商工作，本案有以下推广计划：
C15推广计划内容表：
推广阶段开始时间结束时间推广目标天数
初步推广工作2003/6/16 2003/7/30 完成方案A 的摸底和目标客户选择45
全面推广工作2003/8/1 2003/9/15 确定核心商家和方案A的可行性45
再次推广工作2003/9/16 2003/10/30 完成方案A/继续实施方案B，15
落实商户进驻商场2003/11/1 2003/11/15 完成方案B的95% 15
交付使用及试业开幕2003/11/16 2003/12/1 方案B的100%及开业条件成熟15 总计135
5.2招商实施
5.2.1招商总策略
走出去、请进来?
建立直复式的招商网络?
分组进行?
?以流动招商为主、现场招商为辅
招商初期因目标商家的数量小、直达性好，可生省去营销的知晓阶段而直接进行认知和认同度宣传，直复营销手段可低成本高效率地达到此目的。招商中期如执行方案有变化，则目标商家会有一定量地扩大，但家居产品商家分布的特征仍然是集中、区域的，此时加大人力和出行频率便可应付。
执行到评估阶段时，招商人员和工作要进行必要的分流，其中一组负责方案A的继续实施，另一组根据情况展开方案B的工作并适时调整招商条件。
5.2.2招商媒体策略
?媒体选择
适用的商场招商推广的媒体均有各自的优点和缺点，我们将根据各大媒体的优劣分析，针对每个推广阶段的目标，制订最适当媒体组合策略。
C16各大媒体的优点、缺点分析：
媒体优点局限
报纸灵活、及时、有良好的当地市场覆盖面、接受广泛、图文并茂、信息清楚、影响力强转嫁读者少、发布费用昂贵、地产广告集中、造成信息干扰大
电视传播范围广、受众面广、图文声并茂、传播速度快、感染力强制作费用昂贵；受播映时间限制，需一定的时间连续，才能出效果；观众可选择性差
直邮读者针对性强；灵活性好；同一媒体内无竞争对手，个性化强；费用低广告形象差广播当地接受性好；费用较低仅有听觉效果；宣传短暂；听众零星分散
户外广告灵活性好；保留时间长受众分散，针对性差
杂志读者选择性强；制作质量好；读者阅读时间长；保留期长；转稼阅读率高发行量不大，受众面相对为小
建议本项目在深圳方面的推广，以报纸、直邮为主，辅以POP、户外广告等（香港方面的推广可根据情况灵活把握）。
?媒体组合
组合原则：立体交叉组合，视觉感染：报纸平面广告、户外广告牌、POP、楼体形象、招商/售销中心等因素对商家产生最直接的冲击；听觉感染：与商户面对面的沟通交流；理念感染：本商场所定位的高档时尚商业定位逐渐深入人心；
长短期效应组合，报纸的时效较短，POP、广告牌时效较长，在推广前期注重长期即时效应媒体应用（如户外广告和直邮），有助于树立深刻的品牌形象；中后期偏重短期时效宣传（如报纸广告），敦促商家的进驻。
?媒体发布计划
C17媒体发布时刻强度表：
媒体
类别运作
时间运作强度广告目标广告指标
直邮21/6～15/7 100份直达方案A目标商家，回复率45% 知晓度
21/9～15/10 900份直达方案B目标商家，
回复率35% 知晓度
报纸21/9～21/10 特区报1次半版商场诉求推广，驱动犹豫商家认同度
决策驱动
21/11～30/11 特区报1次全版进场开业的公布，最后驱动决策驱动
POP 21/6～23/11 / 商场CI推广认同度
?相关营销活动计划（另呈）
5.2.3广告策略
?广告诉求点：
风华盛世.精品廊家居广场，中心区高尚商业的代言人
?诉求点诠释
商业，也有高尚的。
中心区，深圳规划的文化交流中心、深圳的心脏和主要的形象展示区。这儿的居民有时尚的居家理念、丰富的人文思想、典雅的生活品位和高档次的消费水平；这儿有通畅的交通路网，有最完善的市政设施；这儿的商业，不仅是一个交易的平台或物流中心，而应该有更多的文
化内涵；这儿的商业，赢利不再是问题，他们是在展示一种艺术。
在风华盛世.精品廊家居，消费不再是一种单纯的物品占有行为，顾客是在体验，体验家居精品更丰富的格调、更优美的线条、更舒适的质地。这儿，在风华盛世商业群楼，中心区商服物业与高档家居体验消费相结合，孕育出的将是深圳首个高尚商业。
?高尚商业概念定义
a) 出现在城市的行政文化中心区
b) 商业所处商圈市政设施完善、交通路网畅通
c) 周边高尚住宅林立，居民消费特征时尚、消费能力高
d) 经营的商品是同质产品中档次价格最高的
e) 其经营管理专业深度是同类商场中最深的
f) 以体验消费模式为导向，提供商品的服务附加值是同行中最大的
广告宣传语的提炼?
a) 家居生活艺术、尽显中心区风华盛世
b) 高尚商业，为商家负责、为消费者负责、为城市形象负责
c) 体验消费，完成消费模式的升级，尽在风华盛世.精品廊家居广场
d) 高尚商业，商业新生代
5.3营销成本概算
根据具体情况，本着节约资源，提高单边收益的原则，主要费用将以后期投放为主。
?现场部分
商铺招商中心现场展示效果及相关形象包装费用：
招商现场包装展示（含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍等、内外包装）约10万元
?广告部分
直邮1000份 0.5万元
POP（路旗、导示牌、条幅、横幅、气球） 6万元
招商手册1000册、单张1500份约3.5万元
报纸，设计发布 42万元
促销活动费用 8万元营销推广费用共计
个人商铺投资要素以与商铺类型分析报告
个人商铺投资要素以及商铺类型分析
个人商铺投资要素以及商铺类型分析 投资商铺五大要素 1、市面：成熟的社区往往店家密集，还配有公园、影院等辅助设施。要判断市面是否好，也可参照“肯德基指数”：如果在某个区域有两三家肯德基快餐，就足以说明其市面在区域中是不错的了。 2、楼层：租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼、二楼的租金要相差2—3倍，而商铺的价格更会差2—5倍！因而一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障。 3、自主权：自主权越高，收益越单纯。 4、使用率：使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。水平一般只追求使用率，不在乎得房率。 5、产业市场：对于一条商业街而言，商铺是否在一楼并不是决定性因素，准确的市场定位则可以大大提高物业的回报。许多商业街已经形成了自己的产业市场，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。
商铺类型分析 1、商业街商铺商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 2、市场类商铺“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 3、社区商铺其经营对象主要是住宅社区的居民。 4、住宅底商住宅底商指位于住宅底层的商用铺位。 5、百货商场、购物中心商铺鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所以投资风险也比较高。 6、商务楼、写字楼商铺酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商业空间。 7、交通设施商铺交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
信谁不如信自己——谈商铺投资 “一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始流行的，现在一不小心就成了许多新开盘的商业地产对外宣传的广告语，真是脍炙人口，开发商爱说，投资者爱听，一百年后的理想就这么美好的变成了现实，商铺是卖出去了，那投资商铺的老百姓们该怎么办，难道就这么信了？投资是要很理性的，不能听风是雨，我们要有理性的分析，商铺投资更是如此。 我们学过政治经济学应该知道价值和价格这两个术语，价值来自商品的本身，价格来自供求关系变化的市场，价格与价值对等才符合整个社会的经济规律，但放在市场上来，大家追求的却更多是不对等的结果。就拿商业地产市场来说，开发商希望出售商铺价格高些，当然价值是大是小，我们还有待讨论；但投资者是一定希望得到价值大的商铺，因为影响商铺的综合因素的存在，其不断的变化和推动，是可以使投资者所购买商铺的价值得到不断的提升，价格也会随之变化攀升，但其中风险也会很大。那我们如何判断商铺的价值大小，是否值得投资，笔者这里就与想投资购买商铺和已涉足商铺投资的朋友们谈谈商铺投资的问题，虽说是老生长谈，但又不得不谈，因为它对我们投资人来说太重要了。
商铺租金谈判技巧
商铺租金谈判技巧 【篇一：店铺转让谈判技巧】 篇一：商铺租赁谈判技巧 商铺 租赁谈判技巧 商铺租赁谈判商 铺在出租和转让的谈判过程中，一定要力争主动，这就需要我们在 商铺租赁谈判中了解出租 方想使商铺租出一个好价钱所采取的方法： 1、找到商铺的卖点， 位置，人流，靠近高档楼 盘，租金低，周围的商铺的集群效应等等，总之，一定要找到1个 核心卖点和2--3个后备核 心卖点。 2、根据承租方的具体情况，尽快摸清承租方最看重店铺 的什么卖点。比如人流量， 就应该在谈判中反复强调人流量将对经营带来的“巨大”的帮助，并 以此作为说服承租方投 资的突破口。 3、既是投资，以万元为单位很正常，假如是成本、 费用，那以千元为单位， 都是比较“恐怖”的数字，应该压缩的。店铺租金有周围店铺的参照 标准，一般在谈判中不 太好争取一个好价钱，但是建立在“投资”上的转让费，则是不好横 向比较的。 4、转让费的谈判过 程中，一定要力争主动，主动做价格分解、分析，先入为主建立 “合理”的概念，在一些设 备费中可以把价格做低一点，装修费可以调高（正规的装修公司收 费的确高），要让步时候， 坚决不谈装修费，适当提高设备的折旧费用，慢慢让步，最后” 勉 强“成交”。上面四种是 出租方特别是转让方最为常用的宣传手段，那我们就要在谈判前找 出这些问题的破绽，以压 低费用从而签订合同。怎样才能租到一间物美价廉的商铺： 1、在 初步选定地点后，对相关 的情况做一定的调查分析后，这样才能决定是否最后把店面订下来。
2、特别注意在房租 的价格、租金交付方式和房屋合同签订隐含的细节方面更是大有学问。 3、附加条件不可忽 略：在租店面之前，与房东除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附 加条件。这可以使你节省 不少开支。首先，租房前应对店面内现有的情况(包括装修状况、设备状况等)都了解清楚。 然后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，拆除 原有已报废无法再利用的 设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁做基本的修缮，添置或维 修水电设施等。或者要求 房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。其次，通过谈判要求免 付押金。一般黄金地段的 门面房押金是比较高的，虽然这钱要还给你的，但如你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死 在那儿了。如果谈得好，完全是有可能卸掉的。再次，通过谈判要 求延期缴付房租。尽量压 低初期的租金，待生意走上正轨后，再按标准支付，并补足前期的 差款。只要你能主动p 艮 定延期期限，有些房东是会答应的。最后，缴付方式，交房租一般 最常见的有按月结算、定 期缴付和一次性付清等几种。很多人都觉得房租最好一个月交一次，这样能节约钱。但如果 你有能力一次性交清，那就可以跟房东要求优惠。也能省一笔开支。有的店面是长期定租的， 如果你有足够的资金，而且你看好选定的店面，也可以一次性将十 年二十年的房租全部付清。 这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能免受涨租的影响，节约不少租金。从长远 看，门面的房租价格总体是呈上升趋势的。有的门面房定下一年或 两年的租金后，其后再要 续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租 金缴付方式是每半年或一
商铺投资八大风险概要
商铺投资八大风险 1、宏观调控:是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法从而使得这类市场内的投资风险增加的情形,比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。 2、供求关系:供求关系失衡也会产生投资风险。真正具有投资价值的商铺是一种稀缺资源,市场需求旺盛。但是一旦供求关系严重失衡时,就会影响整个区域的商铺价格。 3、规划失当:规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划,属于法规范畴,具有强制性,如果规划失当,也会造成商铺贬值。 4、环境变化:环境是指自然环境和商业环境,在自然环境趋向恶化时,该区域的商铺会 产生贬值,因人口难以生存。在商业环境发生变化时,如购买力流失等,也会使商铺的价值严重下降。 5、选址不当:选址是商铺投资者的最基本的功课,如选址不当,会造成投资者损失。 6、开发商的项目实施能力不强:开发商实施能力不强也会使投资者遭受损失。烂尾工 程会使许多投资者深陷套中。 7、业态变化:不同的商业业态有不同的商铺需求,如果商铺过分依附某种业态,投资 专用型商铺,也会使投资充满风险,因为这类商铺的通用性差,一旦业态变化,这类商铺的使用价值顿失。
8、商圈变化:本市的商业发展呈聚集——扩散的趋势,市级商业中心的核心部位确实在 增值过程中,其地理空间却在变化中,核心区位越来越小,如果投资该类街市又不处于核心部位的商铺,将有投资的风险。 商铺投资五大看 市口 成熟的社区往往店家密集,还配有公交、地铁(轻轨、公园、影院等辅助设施。要判断市口是否好,也可以参照“肯德基指数”,即如果在某个区域内有两三家肯德基快餐店,就足以说明其市口在区域中是不错的。 楼层 租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼与二楼的租金要相差2—3倍,而商铺的租金更会差2—5倍!因而一楼的商铺往往最好租、租金也高,对投资者也最有保障。 自主权 自主权越高,收益越单纯。类似襄阳路市场,主权性虽然比独立门面略逊,但比大商场由经营者“统一整体经营,投资者跟分股权”的模式要自主的多。 使用率 使用率提高一倍,就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间,客户流又比较简单、合理的话,就能有效提高商铺的使用率。注意,商铺一般只追求使用率,不在乎得 房率。 市场定位
项目投资分析报告
广州世贸服装城项目 投资分析草案 项目背景分析 广州世贸服装城位于广州市流花-矿泉服装商圈，是国内唯一的集合服装、鞋帽、皮革、钟表等民生日用品的综合批发集散地，更是全国、乃至东南亚最大的服装批发零售交易集散地，有着“全国第一服装商圈”的美誉。与白马服装市场为邻。 广州世贸服装城——占地面积超过8万平方米，总建筑面积超过30万平方米（其中商业20万平方米，住宅10万平方米），约3000多个铺位。投资约25亿。广州世贸服装城集商铺、写字楼及其他餐饮、会所、会展等众多配套功能于一体，拥有完善的硬件设施和软件发展空间，其配套设施有—4个大型豪华中庭、1个超大型室外下沉广场及4个小型下沉广场，不但提供了宽畅的视觉空间也提供了多个举办中小型互动推广活动的场地。100多台电梯，包括手扶电梯、大型货梯、观光客梯、汽车电梯等共同构筑了立体、完善、快速的人流、物流交通体系。两个超大面积的大型户外露天广场，适合举办大型户外活动；庞大、立体、完善的大型停车空间，拥有1000多个室内停车位的地下大型停车场、近200个车位露天停车场、5000多平方米的临时卸货区停车场，两个超大型露天广场也可为庞大的停车需求提供额外的应急停车空间。近万平方米的物流仓储中心，为本项目提供了庞大的物流中转基地，同时也可能为商圈带来新的科学合理的物流运作模式。5000多平方米的餐饮配套为客户提供了美食广场、品牌快餐、大型中式酒楼等不同档次的餐饮选择。3000多平方米的专业大型会议展示发布中心为厂商客户发布新产品及举办大型会议提供优质的场所。专设会员会所及各类专为项目客户量身打造的专业配套服务中心，合计面积过10000多平方米。 项目优势 当前中国服装批发行业风起云涌，品牌服装批发市场更是大行其道，这主要得益于社会财富的日益积累，以及人们对品牌的追崇愈演愈烈。2008年世界金融风暴以后，中国的加工或贴牌企业在寻求生存和发展契机，他们意识到最佳出路便是在逆境中打造品牌，而其中最有效、最快捷的方式，便是依托中国特有的批发市场平台，打造自己的品牌。“商贸企业如何从出口为主转到内销的市场里，最有效、最快捷的方式，便是依托中国特有批发市场的平台，快速塑造自有品牌。”业内人士分析认为。事实上，广东服
商铺投资的十二个技巧把握投资时机有诀窍
Usr 商铺投资的十二个技巧把握投资时机有诀窍 这年头，人人都在琢磨，怎么能让口袋里有限的银子多生出几个“崽”来。要想让钱更多地生钱，现代化的投资技术和理念固然必不可少，咱中华民族祖祖辈辈传下来的至理名言也是万万不能忘记的。俗话说，一铺养三代。投资商铺，如今仍不失为一个投资妙招。 商铺吸引投资者的主要是其诱人的投资回报。要使所投资的商铺长盛不衰，取得丰厚的投资收益，就要从最初的选购开始“眼观六路，耳听八方”。 商铺选购要考虑的因素很多，比如：房地产环境、商铺的商业环境、供求关系等。下面教你12个投资商铺的小技巧，仅供参考哦！ ★技巧一：因地制宜选行业 位于交通枢纽处的商铺，应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食、日常用品为主。在投资商铺之前，就应该为它寻找“出路”。 ★技巧二：坚决“傍大款” 如果你相中的商铺位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近，甚至就在这些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商铺市场的时间和精力，因为你的商铺将可以借助这些店面的品牌效应招揽顾客。 ★技巧三：巧用“物以类聚” 管理部门并没有对某一条街道、某一个市场的经营进行规定，但在长期经营中，某条街道或某一个区域，很可能自发形成销售某类商品的“集中市场”。 ★技巧四：独立门面不可少 有的店面没有独立的门面，自然就会失去独立的广告空间，你也就失去了在店前施展营销智慧的空间，这会给店面今后的促销带来很大麻烦。
★技巧五：周边民众购买力需知晓 商铺周边人群购买力的大小和质量，决定了商铺的基本价值。当然，在那些购买力较强的区域，商铺的价值高，你获得投资回报的成本也相对较高。 ★技巧六：人流量很重要 投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公交、地铁的客流）。 ★技巧七：路边店能讨巧 如果商铺位于一条道路的一侧，就拥有了道路上来回两个方向的客流，这种临街的商铺，价值不低。 ★技巧八：建筑结构必须好 建筑物的结构也直接影响到商铺的价值，这一点很多人都没想到。建筑物的结构多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构，或者大跨度的无柱类结构（如体育场馆），这些结构的优点是：展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。 ★技巧九：了解商铺的开发商 选择品牌开发商，确保资金安全，是成功投资商铺的一个重要方面。实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。 ★技巧十：周边交通要便利 理想状态下的商铺或商业街市，应具备接纳八方来客的交通设施，周边拥有轨道交通、公交车站点，当然，停车场也是不可或缺的。 ★技巧十一：不忽略发展空间 投资商业物业要具有发展的眼光。有一些看似位置较偏的商铺，前期租金很低，商户难寻，似乎没啥“钱”途，不过你可别忘了，任何事情都可能发生变化。 ★技巧十二：把握投资时机有诀窍
海南房地产项目投资分析报告
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
商铺投资八大风险
商铺投资八大风险 1、宏观调控：是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法从而使得这类市场内的投资风险增加的情形，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。 2、供求关系：供求关系失衡也会产生投资风险。真正具有投资价值的商铺是一种稀缺资源，市场需求旺盛。但是一旦供求关系严重失衡时，就会影响整个区域的商铺价格。 3、规划失当：规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失当，也会造成商铺贬值。 4、环境变化：环境是指自然环境和商业环境，在自然环境趋向恶化时，该区域的商铺会 产生贬值，因人口难以生存。在商业环境发生变化时，如购买力流失等，也会使商铺的价值严重下降。 5、选址不当：选址是商铺投资者的最基本的功课，如选址不当，会造成投资者损失。 6、开发商的项目实施能力不强：开发商实施能力不强也会使投资者遭受损失。烂尾工 程会使许多投资者深陷套中。 7、业态变化：不同的商业业态有不同的商铺需求，如果商铺过分依附某种业态，投资 专用型商铺，也会使投资充满风险，因为这类商铺的通用性差，一旦业态变化，这类商铺的使用价值顿失。 8、商圈变化：本市的商业发展呈聚集——扩散的趋势，市级商业中心的核心部位确实在 增值过程中，其地理空间却在变化中，核心区位越来越小，如果投资该类街市又不处于核心部位的商铺，将有投资的风险。 商铺投资五大看 市口 成熟的社区往往店家密集，还配有公交、地铁（轻轨）、公园、影院等辅助设施。要判断市口是否好，也可以参照“肯德基指数”，即如果在某个区域内有两三家肯德基快餐店，就足以说明其市口在区域中是不错的。 楼层 租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼与二楼的租金要相差2—3倍，而商铺的租金更会差2—5倍！因而一楼的商铺往往最好租、租金也高，对投资者也最有保障。 自主权 自主权越高，收益越单纯。类似襄阳路市场，主权性虽然比独立门面略逊，但比大商场由经营者“统一整体经营，投资者跟分股权”的模式要自主的多。 使用率 使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单、合理的话，就能有效提高商铺的使用率。注意，商铺一般只追求使用率，不在乎得
商铺投资可行性报告 (4000字)
投资计划书 第一部分项目情况 一、项目名称 顺驰·洛阳第一大街名店街（商业效果图） 二、项目定位 高档品牌餐饮、休闲娱乐购物名店街（商业资料图片） 三、地理位置 河南省洛阳市洛南新区太康路与龙门大道交汇处（区位图） 四、产品 1、产品形式：独立全临街商铺，整体三层局部四层，全框架结构 2、外观：大面积玻璃落地窗，外墙采用红色拉毛砖，方钢横栅 3、面积总量：2万平米 4、单位面积区间：60—600平米 5、户型图： 6、单间商铺分布：附图 五、配套设施 1、水：自来水 2、电：240kw 3、气：可接市政管道天燃气 4、暖：市政供暖 5、电梯：升降电梯 六、业态分布（图示） s1——高档品牌特色餐饮、休闲、娱乐 s2——高档大型洗浴中心、休闲、娱乐 s4——餐饮、超市、洋果蔬菜行、 s5——家居家纺、装修装饰、美容美体、 七、目前情况 已入驻商家：上海凯德华洗浴城、信阳菜馆、上海美朝荣欣装饰有限公司、天津久安装饰有限公司、上海水星家访、特莱维美容美体中心第二部分推荐经营项目 一、行业 餐饮：洛阳惠迪隆饮食有限公司 二、经营项目名称：老洛阳面馆 三、消费人群定位 目标客户：行政事业单位、大众消费、中高档消费人群 四、经营项目介绍 1、来源：来自十一朝古都悠久的饮食文化，挖掘地方传统的餐饮名吃，弘扬洛阳饮食文化 2、发展历史：公司成立于1997年，现有十多家分支机构，营业面积有7000多平方米，老洛阳面馆作为洛阳经典老字号饭店，对出品质量要求非常严格，同时对原料进行自己加工、自己使用。老洛阳面馆以其多年的品牌信誉和品质，打造洛阳特有的中华名小吃，将奉献给洛阳市民最放心最美味的食品。 3、经营范围：面食、酒水、洛阳特色菜系 4、主要经营品种：洛阳浆面条、糊涂面、洛阳大角片、偃师卤面、洛宁蒸肉、蒜苗炒扁垛、小酥肉、浆水鱼、老洛阳扣碗、老洛阳皮冻、栾川醮汁豆腐、东关包子肉等。
商铺、营业房项目可行性分析报告(模板参考范文)
商铺、营业房项目 可行性分析报告 规划设计 / 投资分析
商铺、营业房项目可行性分析报告说明 该商铺、营业房项目计划总投资8954.46万元，其中：固定资产投资7751.52万元，占项目总投资的86.57%；流动资金1202.94万元，占项目总投资的13.43%。 达产年营业收入9124.00万元，总成本费用7098.36万元，税金及附加161.17万元，利润总额2025.64万元，利税总额2466.21万元，税后净利润1519.23万元，达产年纳税总额946.98万元；达产年投资利润率22.62%，投资利税率27.54%，投资回报率16.97%，全部投资回收期7.39年，提供就业职位203个。 项目报告所承载的文本、数据、资料及相关图片等，均出自于为潜在投资者或审批部门披露可信的项目建设信息之目的，报告客观公正地展现建设项目的现状市场及发展趋势，不含任何明示性或暗示性的条件，也不构成决策时的主导和倾向性意见。经项目承办单位法定代表人审查并提供给报告编制人员的项目基本情况、初步设计规划及基础数据等技术资料和财务资料，不存在任何虚假记载、误导性陈述，公司法定代表人已经郑重承诺：对其内容的真实性、准确性、完整性和合法性负责，并愿意承担由此引致的全部法律责任。 ......
主要内容：总论、项目建设背景、产业分析、建设规划分析、选址科 学性分析、土建方案说明、项目工艺技术、环境影响概况、安全规范管理、项目风险应对说明、节能情况分析、项目计划安排、项目投资估算、经营 效益分析、项目综合结论等。
第一章总论 一、项目概况 （一）项目名称 商铺、营业房项目 （二）项目选址 xx产业示范基地 （三）项目用地规模 项目总用地面积31909.28平方米（折合约47.84亩）。 （四）项目用地控制指标 该工程规划建筑系数52.13%，建筑容积率1.14，建设区域绿化覆盖率5.04%，固定资产投资强度162.03万元/亩。 （五）土建工程指标 项目净用地面积31909.28平方米，建筑物基底占地面积16634.31平方米，总建筑面积36376.58平方米，其中：规划建设主体工程26840.37平方米，项目规划绿化面积1832.44平方米。 （六）设备选型方案 项目计划购置设备共计78台（套），设备购置费3281.75万元。 （七）节能分析 1、项目年用电量455324.14千瓦时，折合55.96吨标准煤。
商铺销售技巧总结(附房地产相关知识)
商铺销售技巧总结 （附：房地产相关知识）
1、售楼员的基本工作和职业特性需求？ 2、售楼员有哪些良好的职业心态？如何培养？ 专业素养，积极自信，诚实乐观。积极进行自我反省与总结。
3、成功售楼员做到以下几点： （1）忠于客户、忠于公司、忠于自己。（2）掌握行业知识，了解客户业务。（3）树立双赢观念。（4）对机会的感知和把握。（5）已自己的热情和投入赢取客户的支持和投入。（6）看到并感到别人的帮助。（7）保持健康的身体和良好的生活习惯。（8）有远见，要坚持不懈。（9）体贴别人，通情达理（10）要运用常识。（11）主动精神。 4、售楼员应克服的不良习惯： （1）言谈侧重道理，说话蛮横。（2）喜欢随时反驳。（3）内容没有重点。（4）自吹或过于自贬。（5）言谈中充满怀疑态度。（6）随意地攻击他人。（7）语无伦次或好说大话。（8）说话语气缺泛自信。（9）喜欢嘲弄别人。（10）强词夺理或是态度嚣张傲慢。（11）使用很难明白的语言。（12）开庸俗的玩笑。（13）懒惰。 3、售楼员的自我行为控制？ 准备 （1）服装仪容 a)头发要勤清洗、梳整齐 b)化淡妆，不宜浓妆艳抹 c)胡子每日刮修 d)指甲应常修剪，不可留太长
e)制服要常洗涤，并且要烫平 f)皮鞋常注意有无泥尘，每日擦拭一次 （2）自我训练笑容 （3）准备推销用具 楼书、价格表、名片、笔、计算器、订单。 （4）拟订拜访计划 a)售楼中心接待 b)电话拜访 （5）每次接待之后都应进行反思，对未能回复客户问题作出记录，可事后电话回复，也可避免类似情况重复出现 a)对方反对的主要理由是什么 b)我当时的回答是什么 c)我应该做的回答是什么 接近 （1）递名片后的开场白：捕捉客户特点，以称赞的言语展开话题 （2）注目的方法：与新客户交谈时，凝视其两眼之间的一点（3）重视第三者：注意不要冷落客户随行 （4）多讲“请”、“谢谢”、“抱歉” （5）名片策略：每次交谈都要留下名片 交谈 落座：选择最易与客户交流的位置，使客户、你以及你所要介绍
商铺定价原则及一般方式
心之所向，所向披靡 商铺定价原则及一般方式 2007-6-25 23:48:00 1、通过两个方面来定价： （1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期 （2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性 2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.5 3、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习 惯都有关系 商铺定价的几个参考: 1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5---- 2.5倍; 2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价; 3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类
别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格. 商铺定价的一些参考原则: 1.一层,二层的层差范围在25%-----40% 2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高 3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低 4.价格同商铺面积成反比 执行建议: 1.一拖二式的销售 2.带租约式的销售 3.返租销售 4.统一售后商业物业管理,统一招商 5.作好销售控制 定价方法参考 1、投资回报率法 投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。 2、周边价格参考法 周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项
投资商铺的18个理由讲解学习
投资商铺的18个理 由
投资商铺的18个理由 1.投资回报率高，但是较低的存款利率，会导致资产缩水。 由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他的对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式实现货币的保值和增值。 2.投资方式灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多的优势。 与投资黄金珠宝相比，一则大众购买商铺都能够鉴定商铺的好坏，而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可以自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下，购买商铺是唯一可让资产保值增值的稳妥方式。 3．投资风险小：股票市场变数大，且劳神费力。 投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活和工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力：涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身经历后纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息，而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。 4.商铺属于耐久商品，稳定性高。 商铺的使用寿命在几十年以上，买商铺，不仅不掉价，还会更值钱，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买跌，别看买商铺一出手就是几十万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，在需要用钱的时候，每年有丰富的租金进账或者把商铺一卖，钱就回来了。买商铺的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。 5.商铺越老越值钱。 二手住房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。再加上二手房市场以住房为主，二手商铺非常少，因为已经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。 6.商铺成熟有聚合效应。 成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，具体从两个方面来说明问题：一、经营者。成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对来说比较高，但还是会吸引各方的经营者去经营，使这个商圈越做越旺。二、消费者。商家越多‘商圈的人气越旺，消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推进，使商圈和商铺越做越旺。 7.租金的递增保证了租金长期的收益。 随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟，成熟商圈的房租每年可达8%-10%甚至高达20%远远高于住宅的租金（1%-3%），5-10年的租金就可以收回投资成本，随着租金的上涨，商铺也在不断增值。 8.商铺的租金可做养老金、旅游、或者教育子女费用来源。 商铺作为一个稳定的投资产品随着租金的不断提高，可以每年不断地为投资者
商铺销售基本知识和技巧
商铺销售基本知识和技巧 4、如何做商铺专家级的物业销售员？ 答：住宅销售和商铺销售是不同的。买住宅多半是为了自用，买商铺则是为了投资。商铺是非迫切需求的产品，客户对于该类产品要非常认同才出手投资，商铺销售人员除需要象售楼员一样要熟练掌握有关物业的所有资料信息，及有关房地产政策、建筑、城市规划、物业管理、物业开发及心理学、营销等方面的专业知识之外，还需要掌握以下知识：具备投资分析的头脑，了解投资客的心；了解并能详细分析物业的商业价值所在。 对于本项目商铺的推销，主要先体现在分析“风险”与“收益”的关系。在确保“风险”小的前提下，再来给客户分析实际“收益“。实际上讲的内容是类似的，但在先分析了“风险”小的情况下，放松了客户的戒备心理。 ——对于“风险“方面，本项目的要素： 1、步行街物业的规划，“百货主力店+步行街群”。物以稀为贵。加上其有成为特殊景点的可能，更是超人气所在，人气足的地方，投资风险小。 2、百货等品牌公司领衔进驻。他们也是经过周密调查市场才选择这里，跟他们失败的风险小。 3、地段好，生意机会长久。同时这里是株洲的商业中心区。独立铺位，方正好用，经营灵活。 4、2—3年租金一次性回报。2、3年内不担心没租金收，同时小首期，风险小 ——对于“收益“方面，本项目的要素： 1、比较福田深圳梅林“家乐福”、彩田“新一佳”辅营区，特别是宝安翻身大道的天虹百货周边辅营区的租金比较（特别强调该区域铺位想租都租不到） 2、比较40年的铺王的租金收益及铺位的升值价值。 5、如何把握第一次性成交？ 答：买商铺的客户的目的性较强，而且较冲动，因此第一次的接待至关重要，往往第一次不成交的话，一般很难回头。因此，第一次介绍完毕一定要客户表态，对于犹豫不决的客户，要逼一逼。买商铺通常在了解相关情况后，需要也能够立即作出判断，常常来一次就能确定购买。所以，不要相信客户说“回去商量”或“下次再来”的托辞，要尽可能的留住客户长一点时间，传递的信息要充分，说话的语气要肯定。
商铺投资五大法则
商铺投资五大法则 投资商铺就好比挖了一个泉眼，这个泉眼源源不断的涌出固定投资回报，同时商铺自身还以固定的速度不断升值。与市面上的无形资产投资相比，投资商铺是一个有形资产的投资模式，相对投资证券、股票等无形资产而言是目前最保险的投资。同时，商铺在继承过程中不需要缴纳继承税，所以俗话说得好“一铺养三代”。 商铺的价值体现在能不能有可持续并且可观的租金回报，那选择优质商铺主要看哪几点？1.口碑开发-商圈枢纽金岸 每个城市都有传统繁华的商业街，在传统的商业中心，商铺的价值往往是体现在有没有品牌开发商的号召力加持。品牌知名度是一种无形资产，选择品牌开发商从前期的规划到后期的运营管理都更有保证，且品牌开发商会配备优秀的商业管理团队，助力商铺价值持续增值，营造更加良好的商业氛围。 2.历久弥香-雄踞价值高地 商铺使用寿命在几十年以上，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落，越是贵价的商铺越能证明其价值，买商铺的人嘴上抱怨着价格太高，但实际都清楚未来会有更为可观的利益流入。二手住宅房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素，而商铺就不是这样的了，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，且其涨势远高于住宅的租金(一般为1%—3%)。 3.特色商圈-形成聚合效应 成熟商圈的商铺有很强的聚合效应：一来能够吸引商家，二来能够吸引消费者，且二者互相融合、互相推动，越丰富的购物选择越能刺激消费者群聚，使得商圈和商铺越做越旺。商铺既可以自行经营，也可以交给专人代为打点。与传统的沿街商铺比，商业综合体商铺也有其过人的优势，通过统一运营管理，根据其设计结构的特点，商家可根据经营的业态特色自主经营，可塑性极强。 4.稀缺旺铺-产品决定价值 目前住宅和商业存在价格倒挂的问题，房改政策的完善，对于商铺未来的价值提升有着非常好的推进作用，市场发展将逐步趋向于规范化，商业地产在未来有着极大的价值提升空间。 国家为了实现让老百姓“居者有其屋”，将会加大住宅对土地的占用比例，而这一大的宏观调控政策下，商业地产用地将被压缩，用以培养旺铺的土地也会越来越稀缺，好铺自然也会“一铺难求”。
金碧辉煌商铺招商文案
a金碧辉煌商铺招商文案 作者：佚名 1. 金碧辉煌(Loge组合) 2. 昆明首家世界风情情景商场 3. 潮流飓风驾到昆明！ 4. 缤纷华彩世界为你上演 5. 投资宝典 P2目录 P3投资大使档案： 姓名：索罗斯二世性别：男国籍：地球 职业：全球投资顾问 性格：脑筋灵活、眼光独到、胆大心细、诲人不倦 特长：精于把握投资方向、决不放过任何有利时机 任务：中国入关在即，加之中国西部大开发的利好消息，索罗斯二世受众多国际著名投资公司的委托考察中国西南地区。
投资新焦点：一到昆明就被赋有传奇色彩的近日商圈所吸引，古昔的繁华商地，今日兴旺的黄金宝地，促使他一次又一次的留连往返，这几日，他已经把近日商圈前前后后仔细考察了好几遍，对交通、人流、环境、特色等条件逐一作出分析，现在正准备公开他的投资心得，精明的投资者这时候一定要睁大双眼，细细阅读本手册，争取抢占一个最佳的商铺，赚取21世纪的最大回报。 P4—p5 一、（项目概括篇） 千禧扛鼎之作雕琢名楼之珠 效果图（夜景） 金碧辉煌大厦位于昆明城市中轴线黄金商业圈中心——三市街（商业文化步行街）内，是一座集情景商场、顶级豪宅为一体的综合性商厦，是昆明市新标志性建筑。南与金马碧鸡广场相对，北靠柏联百盛大厦，东侧的同仁街为法式骑楼风情步行街。这里地处交通便捷，尽揽繁华，是经商、居住的最佳选择。 二、（历史篇） 彩云南现金碧交辉 历史图片
金马碧鸡的由来 很久很久以前，清澈碧透的滇池中跃出一匹金光闪闪的神马，凡马若与之交配，便会生出能日行五百里的“滇池驹”，翡翠般的西山上，栖息着一只碧玉般的凤凰，她的歌声悦耳响亮，远近数十里可闻，展翅时五彩缤纷美不胜收，当地人不知它是凤凰，只道是“碧鸡”，后人把这金马、碧鸡的传说融入生活在昆明城内建起金马、碧鸡坊，金马、碧鸡象征着富足、吉祥和人们美好的向往。1999年重建的金马碧鸡坊，高12米、宽18米，颇具昆明民俗，雕梁画栋，精美绝伦。传说中有金碧交辉之绝景。唯六十年为一轮酉年中秋酉时，日西落而月升，日月正对而日月光相对时，日射金马坊影倒地，向西而进；倒影渐进，两影相接，形成“日月交辉”的人间奇观。 “金马钟秀，碧鸡吉祥”，金马碧鸡坊成为昆明市的象征。在1999年通过的昆明城市整体规划中，确定了以金碧广场为中心，辐射四周的重点规划方案，不仅标志着昆明向着国际性大都会的起飞，同时再度确定了金碧广场当仁不让的红心地位。 三市街、金马碧鸡坊自明清以来，已有三百年的商业文明历史，自古就是商业金融旺地，此片区更有龟蛇相交，帝王风
2021年投资商铺的10大卖点
投资商铺的10大卖点，如下： 欧阳光明（2021.03.07） 投资渠道对比 目前国内的投资渠道有：银行存款、股市、期货、基金、黄金、收藏品、房产。 （1）银行存款利率最近保持很低水平，随着CPI指数超过了3%中国的负利率时代已经来临，随着物价的不断上涨通货膨胀不可避免的就要来到，存在银行里的资金会越来越缩水。（钱变得越来越不值钱） （2）股市、期货、基金风险很大，尤其是最近一段时间行情暴跌，给很多投资者造成了很大的损失。而且炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力；涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打，一下回到解放前。（3）黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程，现在买黄金就有可能被套住。 （4）收藏品要求投资者有很强的专业眼光，因为这个市场鱼龙混杂，一不小心就会受骗，花很大的价钱买回一个不值钱的赝品，会给自己造成很大的损失。 房产是人们普遍认为可以抵御通货膨胀的一个投资产品，尤其是好的商业地产可以让你的资产保值、增值。这也是为什么最近投资商业地产的人越来越多的原因。房产是看得见摸得着，是实实在在的
东西，而且商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息（商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%），而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。 1、投资商铺好还是住宅好？ （1）大量炒房客已弃宅转战商业地产，商铺升值空间大。 本次国家对房地产市场的调控主要是针对住宅房的，目的是通过紧缩的银行信贷和严厉的税务政策对大量投资和投机、炒作住宅的炒房客进行打击，把他们挤出住宅市场，使住宅房的价格回归到一个理性的状态。目前国家房地产新政通过一个月的实施已经取得了初步的效果，大量的炒房客已经放弃住宅房市场把目光转到了受国家房地产调控政策影响小，同时有稳定租金回报的商铺。尤其值得注意的是有着房地产市场“风向标”之称的温州炒房团已经大规模的撤出住宅市场，并且在大量的购买商铺，所以未来商业地产价格的提升、价值的提升一定是有很大的空间的。 （2）二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般的成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。 （3）再加上二手房市场以住宅房为主，二手商铺非常少，因为已经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。 随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟，成熟商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%远远
商铺项目可行性分析报告(模板参考范文)
商铺项目 可行性分析报告 规划设计 / 投资分析
商铺项目可行性分析报告说明 该商铺项目计划总投资10531.08万元，其中：固定资产投资9370.20 万元，占项目总投资的88.98%；流动资金1160.88万元，占项目总投资的11.02%。 达产年营业收入10353.00万元，总成本费用7898.63万元，税金及附 加181.84万元，利润总额2454.37万元，利税总额2974.74万元，税后净 利润1840.78万元，达产年纳税总额1133.96万元；达产年投资利润率 23.31%，投资利税率28.25%，投资回报率17.48%，全部投资回收期7.22年，提供就业职位169个。 努力做到合理布局的原则：力求做到功能分区明确、生产流程顺畅、 交通组织合理，环境保护良好，空间处理协调，厂容厂貌整洁，有利于生 产管理和工程分区建设。 ...... 主要内容：项目总论、项目建设及必要性、市场研究、建设规划分析、选址评价、项目工程设计说明、工艺概述、环境保护、清洁生产、生产安 全保护、建设风险评估分析、项目节能概况、项目进度方案、项目投资分析、项目经营效益、总结说明等。
第一章项目总论 一、项目概况 （一）项目名称 商铺项目 （二）项目选址 xx经济开发区 （三）项目用地规模 项目总用地面积35304.31平方米（折合约52.93亩）。 （四）项目用地控制指标 该工程规划建筑系数59.69%，建筑容积率1.34，建设区域绿化覆盖率6.24%，固定资产投资强度177.03万元/亩。 （五）土建工程指标 项目净用地面积35304.31平方米，建筑物基底占地面积21073.14平方米，总建筑面积47307.78平方米，其中：规划建设主体工程35113.31平方米，项目规划绿化面积2950.80平方米。 （六）设备选型方案 项目计划购置设备共计128台（套），设备购置费4084.90万元。 （七）节能分析 1、项目年用电量828143.15千瓦时，折合101.78吨标准煤。
二手商铺投资技巧
二手商铺投资技巧 近年来，在经济形势大好而银行利率偏低的双重刺激下，越来越多拥有“大量闲钱”的人利用投资来保值、增值的意欲有所加强，纷纷把目光转向充满诱惑力的商铺投资领域。与推出时的那些大造声势、夸大地段优势和前景的新商铺相比，二手商铺更具实实在在的投资价值，但二手商铺的买卖并不像二手住宅那么容易，除了地段和人流以外，在购买二手商铺之前要调查和了解的还有很多，那么下面如何分析一下二手商铺的投资潜力、规避二手商铺的风险实现收益等问题。 二手商铺的4种盈利模式 首先，我们来了解一下二手商铺的4种类型，也就是二手商铺的4种盈利模式。 第一种模式就是商铺在销售以后再转售给投资人，原来的业主通过商铺销售的差价来赚钱。 第二种就是2003年、2004年盛行一时的以一手商铺炒号的方式，短期的获得商铺的产权或者购买的权利来炒商铺的收益。2003年，很多温州人就是这样的典范，其中大批的投资人会来到某个城市大家一起扎进某个商铺的楼盘，其实只是付了定金或者排了号，而签约之前这个号已经几经周转令每个周转的人都赚到了几万甚至几十万的收益。一手商铺炒号之前其实还不是产权，这种形式应该是一个典型的二手商铺的投机行为。 第三种模式是商铺的一个转让费的方式。这种情况并不意味着转让人就有产
权，比如某店被某人租下来做生意，第三人很看好这个位置的价值，从他手里再转租这个商铺，转租以后原来他和业主的租约第三人就需要继续继承，同时第三人还需要给转租户一定的转让费，这种模式在过去几十年都很发达。 第四种模式就是一些比较精通商业的人或机构先投资买下或者租下商铺，自己经营一段时间后，通过自己手里的资源以及对商业经营的专业性，从商业业态到品牌形象，迅速提升店铺影响力，经过这个过程后再把店铺转让给别人、卖给别人或租给别人。 从目前情况来看，国外和国内的二手店铺主要是上面讲的四种类型。买商铺再转卖给别人是一个传统意义上的商铺二手买卖。第二种模式到目前为止都还存在，在全国很多城市，前几年很兴旺的商铺投机性的炒作炒号过程中大家都并没有碰到商铺，在没有发生实体化产权交易的时候很多人却在赚钱。第三种是租赁的权益，当中最大的价值是炒转让费。第四种店铺的投资是社会发展到了一定的高度，很多参与商铺投资或者经营的机构和个人有了很好的商业理念和水平后进行的一个更有内涵的店铺投资后出让的方式。 总之，以上所说的四种二手商铺的盈利模式中第一种是传统的产权式商铺的转让，第二种是炒号的投机行为，第三种是收取转让费，第四种是懂商业的人先经营店铺然后进行出售。 二手商铺的特征与风险 对于一般的投资人来说，更多的投资手段是购买或租赁二手商铺自己做生意，接触到的多是传统的产权式商铺的转让。下面我们来详细介绍一下投资二手商铺的注意事项。