房地产投资分析复习题
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《房地产投资分析》期末复习试题
一、名词解释(每小题1分，共10分)
1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资
产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。
2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份，
从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。
3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等，
各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。
4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人
5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位
等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。
6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及
土地使用权的出让、转让等方面的投资。
7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境
8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境
9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和
相关服务等。
10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时
间。
11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用
12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产
具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。
13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必
须预留的费用；价差预备费是指建设期由于物价变动、汇率改变、税费调整所必须预先留置的费用。
14、流动资金：是指在房地产开发过程中，进行房地产经营、购买材料、支付工人工资和其他经营费用所需要的周转资金。
15、房地产投资成本：是指项目在一定时期内为生产和销售房地产产品而花费的各种耗费和垫支。
16、融资：是指货币资金的持有者和需求者之间，直接或间接地进行资金融通的活动
17、抵押贷款：抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款
18、财务评价：房地产投资的财务评价是从房地产投资项目或企业角度对项目进行的经济分析与评价。具体来讲是根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考核项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据此判断房地产项目的财务可行性。
19、现金流量：是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定经济活动而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称。即：企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量。
20、资产负债率：是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。
21、投资利润率：指项目的年利润总额与总投资的比率。
22、国民经济评价：是指根据国民经济长远发展目标和社会需要，衡量房地产投资项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。
23、风险：风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。
24、投资风险：指在投资过程中遭受各种损失的可能性。
25、房地产投资风险：是指从事房地产投资过程中遭受各种损失的可能性大小。
二．填空：
1、投资活动的构成因素包括：投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程。
2、投资方式包括直接投资和间接投资两种。
3、房地产投资时必须注意的三要素为时机、地段、质量。
4、投资活动依次经过投资资金的形成与筹集、投资的分配、投资的使用和投资的回收与增值四个阶段。
5、投资环境的基本特征表现在系统性、动态性、主导性和地区差异性四个方面。
6、流动资金主要包括储备资金、生产资金、成品资金、结算和货币资金四类。
7、房地产项目的开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用三个方面。
8、房地产投资的财务分析指标包括清偿能力分析指标和盈利能力分析指标。
9、房地产投资财务评价的基本报表包括现金流量表、损益表、房地产项目资金来源与运用表、房地产项目资产负债表。
10、房地产投资风险的防范策略主要有保险策略、投资分散策略、联合策略和融资策略。
11、按风险的性质划分，风险可分为静态风险和动态风险。
12、房地产投资风险分析的方法，主要有定性分析法和定量分析。
13、按决策目标的广度和深度以及重要程度划分，房地产投资决策可分为战略决策、战术决策和业务决策。
16、投资的行为过程即资金的形成与筹集、投资分配与使用和回收与增值，它是房地产投资的全过程。
17、投资按其性质的不同，分为固定资产投资和流动资金投资。
18、根据投资回收期的长短，投资可分为短期投资和长期投资。
19、按投资环境要素所具有的不同特点和作用，投资环境可划分为硬环境和软环境。
20、我国传统的用于房地产投资项目投资环境的综合评价方法主要包括主导因素分析法和多因素加权综合评价法两大类。
21、建设项目总投资估算包括建筑工程费、设备以及工器具购置费、安装工程费三部分。
22、流动资金主要包括储备资金、生产资金、成品资金、结算和货币资金。
23、房地产投资总成本费用，一般由开发成本和开发费用两大部分构成。
24、房地产开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用三个方面。
25、房地产投资财务评价过程中常用的方法比较分析法、比率分析法、因素替代法。
26、风险的特征括：随机性、客观性、相对性、对称性、可测性。
28、房地产的拥有方式主要有：个人单独拥有、分别共有、共同共有、信托共有。
29、房地产的投资方式主要有：个人直接投资房地产、合伙投资房地产、房地产公司投资、房地产信托投资。
30、房地产投资主体主要包括：国家、企业、个人。
三、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将
正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共20分)
1. 基于房地产投资( D )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。
A.适应性强
B.受政策影响大
C.对专业管理依赖强
D.不可移动性
2. 房地产间接投资不包括( A )。
A.房地产置业投资
B.投资房地产投资信托基金
C.投资于房地产企业债券
D.购买房地产抵押贷
款证券
3. 在房地产投资环境中，下列哪个要素不属于软环境要素（ D ）。
A、政治
B、经济
C、管理
D、区位
4. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（ D ）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A．出售 B．抵押
C．转让 D．经营
5. 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（ B ）。
A．购买价格 B．容积率及有关设计参数C．空置率 D．运营费用
6. 已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（D）。
A．％ B．％
C．％ D．％解析:700/2000=
7.某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（A）。
8.A．乙<丙<甲 B．甲<乙<丙
9.C．丙<甲<乙 D．乙<甲<丙
解析:890/1500= 910/1800= 1200/2200= 从小到大排列
8. 在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（A ）。
A．单元估算法 B．单位指标估算法
C．概算指标法 D．工程量近似匡算法
9. 在房地产开发投资中，属于财务费用的是（C）。
A．折旧费 B．审计费
C．金融机构手续费 D．无形资产摊销费
10. 在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（A）。
A．固定资产购置支出 B．企业所得税
B．C．固定资产折旧 D．贷款利息
11. 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（D）分析。
A．现金流量 B．清偿能力
C．资产与负债情况 D．资金盈余或短缺情况
12. 某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（C）万元。
A．330 B．450
C．650 D．700
13. 一个房地产公司在竞拍得来的土地上建设住宅小区,并将其销售出去,这一行为属于(A)
A.房地产开发投资
B.置业投资
C.间接投资
D.金融投资
14. 对一个特定的房地产投资项目而言,销售收入属于(A)
A.现金流入
B.现金流出
C.净现金流量
D.时间价值
15. (P/A，i，n)是( B )公式的复利系数标准表示法。
A.一次支付现值
B.等额序列支付现值
C.等差序列现值
D.等额序列支付终值
16. 在我国( C )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。
A.银行利率
B.社会资金供应量
C.土地供应计划
D.税收
17. ( D )主要用来反映计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用以选择筹资方案，制定适宜的借款及偿还计划。
A.投资计划与资金筹措表
B.贷款还本付息表
C.营业利润表
D.资金来源与运用表
18. 下列哪项内容不属于可行性研究的五个步骤之一的(
A )
A.接受委托
B.投资机会研究
C.调查研究
D.财务评价和国民经济评价
19. ( B )表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。
A.基准收益率
B.内部收益率
C.成本利润率
D.净现值
20. 个人住房贷款主要是指自然人取得用于购建自用住房的贷款，其性质为( A )贷款。
A.消费性
B.投资性
C.经营性
D.周转性
21. 金融机构对预售房发放个人住房抵押贷款，通过推出开发商全程担保贷款方式，就将主要贷款风险转到( B )身上。
A.承建商
B.开发商
C.银行
D.购房者
22. 存货周转率是反映企业( B )能力的指标之一。
A.长期偿债
B.短期偿债
C.经营管理
D.获利
23. 零售商业与服务用房投资通常不包括( D )。
A.写字楼
B.铺面房
C.中小型购物中心
D.大型购物中心
24. 下列税种中( B )的实缴税额不是城市维护建设税的计税依据。
A.增值税
B.所得税
C.营业税
D.消费税
25. 商业铺面房投资的成功主要依赖于( A )。
A.租客的业务的成功经营
B.业主与租客的良好合作
C.铺面的内外部装修
D.租约
26. 中型购物中心的可出租面积大约在( B )万平方米左右。
四、多项选择题(在每小题的五个备选答案中，选出至少两个正确
答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题2分，共20分)
1.政府用来调控房地产市场的主要政策包括(BCDE)，这些政策会对房地产投资产生较大影响。
A.个人收入政策
B.土地供给政策
C.金融政策
D.财政税收政策
E.住房政策
2.房地产投资项目开发周期大体由(ABC)阶段组成。
A.准备期
B.建造期
C.使用期
D.租售期
E.规划期
3.房地产投资的特点有(ABCE)。
A.盈利性
B.商品性
C.非流动性
D.流动性
E.风险性
4.房地产间接投资包括(BCD)。
A.房地产置业投资
B.投资房地产投资信托基金
C.投资于房地产企业债券
D.购买房地产抵押贷款证券
E.房地产开发投资
5.房地产投资项目分析的任务有(ABCDE)。
A.为投资人提供投资方向
B.为投资人提供运作方式
C.为投资人提供投资方式
D.为投资人预测投资收益
E.为投资人描述风险及提供规避风险的方法
6.从市场分析角度可将房地产市场信息分为需求、供应、市场交易和其他信息，其中，其他信息包括(BCD)等方面信息。
A.空置量信息
B.政策信息
C.金融信息
D.房地产税收信息
E.房地产存量信息
7. 利息计算的三要素包括（ABD）。
A.本金
B.利率
C.名义利率
D.计息期数
E.利润
8.下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（BCD）。
9. A．净现值 B．投资利润率
C．现金回报率 D．静态投资回收期E．内部收益率
9.下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（ABD）。
A．当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率B．实际利率真实地反映了资金的时间价值C．名义利率真实地反映了资金的时间价值D．名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
E．当计息周期短于1年时，年名义利率大于实际利率
10.下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ABC）。
A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力B．内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C．当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D．如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E．内部收益率越高，投资风险就越小
11.下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ADE）。
A．资产负债表 B．投资计划与资金筹措表C．借款还本付息估算表 D．资金来源与运用表E．损益表
12.投资项目可行性研究的根本目的包括（ABC）。
A．减少或避免投资决策的失误 B．提高项目开发建设的
经济效益
C．提高项目开发建设的社会和环境效益 D．为项目决策提供依据E．为项目后期的经营决策提供依据
13.写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ABD）。 A．商业信誉和财务状况 B．面积需求大小C．租金支付方式D．物业服务需求E．与写字楼业主的关系
15.对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为(ADE)等方面。
A.租金收入
B.销售收入
C.减少纳税
D.股权增加
E.物业增值
16.开发商在旧城区建设居民住宅的难度越来越大，主要体现在(ABD)等方面。
A.土地开发费用高
B.环境污染较严重
C.城市中高收入家庭呈现出的居住郊区化趋势
D.流动人口日益增加
E.与新城区相比，旧城区要求的绿地面积所占比例更大
17.房地产金融是与房地产有关的(ABCE)等各种信用活动的总称。
A.租赁、转让
B.交换
C.各种货币资金的融通
D.金融工具投资
E.各种货币资金的筹集
18.房地产开发企业发行企业债券时，还本付息的期限一般应根据
( ABCD )而定。
A.房地产开发周期
B.公司资产实力
C.房地产企业筹集资金的目的
D.金融市场的规律和有关法规
E.企业素质
19.企业所得税的应纳所得额为收入总额扣除准予扣除项目，准予扣除项目指与纳税人取得收入有关的(ABCE)。
A.成本
B.费用
C.税金
D.价外收入
E.损失
21.房地产开发投资风险防范策略与方法有哪些？(ABCE）
A.风险预控
B.风险回避
C.风险组合
D.风险控制
E.风险转移
五、简答题（每小题4分，共12分）
1. 简述房地产投资有哪些特点
(1) 资金需求量大，投资回收期长
(2) 房地产投资不确定因素多，风险大
(3) 房地产投资回报率高，效益好
2. 简述房地产市场投资有什么重要作用？
房地产市场投资的宏观作用：（主要表现在四个方面）
(1) 有利于国家增加财政收入
(2) 有利于改善城市建设和投资环境
(3) 有利于各级政府的投资行为及企业经营行为的合理化
(4) 有利于带动相关产业和促进城市经济的全面发展
房地产市场投资的微观作用（主要体现在三个方面）
(1) 房地产市场投资可以增值
(2) 房地产市场投资可以实现保值
(3) 房地产市场投资可以合理避税
3. 简述房地产开发投资过程一般由哪几个阶段构成。
房地产开发投资过程：（六大阶段）
（1）收集信息阶段（2）项目可行性研究阶段（3）取得土地使用权阶段
（4）项目规划（5）项目投资实施阶段（6）房地产租售阶段
4. 简述房地产投资环境分析的基本内容及基本任务。
主要内容（主要体现在八个方面）
(1)社会环境（2）政治环境（3）法律环境（4）经济环境（5）文化环境
（6）自然地理环境（7）基础设施环境（8）社会服务环境
基本任务
（1）分析房地产开发项目投资与国民经济发展和人民生活水平提高的关系。论证房地产投资方向是否正确，房地产项目投资的合理性。
（2）对于房地产项目开发的建设条件进行评价。研究房地产开发建设过程中，建筑材料、设备、人员及其他基础设施配套条件是否有保证。
（3）通过系统分析和综合评价，选择最佳的房地产建设地址。
5. 简述房地产项目的资金来源。
企业资本金（股本金）、银行贷款、预售收入、承包商带资承包和合作开发、社会合法集资（发行股票、发行公司债券）、利用外资等方式。
六、计算题（第44小题8分，第45小题10分，共18分）
1. 某项目第一，二，三年分别投资100万，70万，50万，以后各年均收益90万，经营费用均为20万，寿命期为10年，期末残值为40万，绘制该项目的现金流量图。（本题中建设期的投资资金发生的时间点为年初，经营期的收益资金发生的时间点为年末）
2.DJ公司拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为20%、20%和60%，第四年装修并开始出租，当年的毛租金收入为200万元，经营成本为50万元，装修总支出100万元，并预计在此后的第5-20年毛租金收入300万元和经营成本80万元，贴现率为10%。写字楼经营到第20年末转让，获得转让净收入1400万元。试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量表并计算出项目净现值(设投资和经营期间的收支均发生在年末)。
3. 某投资方案各年的净现金流量如下图所示，折现率为10%，则该方案财务净现值额是多少？
4. 已知某业主以40万元的价格购入一宗商业店铺物业，之后又花费10万元用于内装修，并在利用此店铺进行经营的20年中，每年花2万元用于店铺的维护维修，且第10和20年各花15万元将店铺重新装修一次，已知贷款利率为14%，贴现率为16%，则该业主在第20年末投入的全部费用现值之和为多少万元?
七、论述题（每小题10分，共20分）
46. 谈谈如何理解房地产投资分析中“钱能生钱”的含义。
47.试述房地产项目投资中的敏感性分析的主要步骤及其局限性。
48. 试述可行性研究中房地产市场状况分析的基本内容。