土地增值税练习题
土地增值税练习题
一、单项选择题
1．下列各项中应征土地增值税的有（??? ）。
A．房地产的继承
B．房地产的代建房行为
C．房地产的交换
D．房地产的出租
2．下列各项中，应征土地增值税的是（??? ）。
A．赠予社会公益事业的房地产
B．经税务机关核实的个人之间互换自有住房
C．抵押期满转让给债权人的房地产
D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产
3．某单位转让一幢1980年建造的公寓楼，当时的造价为1000万元。经房地产评估机构评定,该楼的重置成本价为4000万元，成新度折扣率为六成。在计算土地增值税时，其评估价格为（??? ）。
A．500万元? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ??????
B．2400万元
C．2000万元 ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ??????
D．1500万元
4．纳税人如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其房地产开发费用按地价款加开发成本之和的(?? )计算扣除。
A．5%以内??? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ??????
B．5%
C．10%以内? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ??????
D．10%
5．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其（??? ）按规定计算缴纳土地增值税。
A．超过部分的金额
B．全部增值额
C．扣除项目金额
D．出售金额
6．土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照（??? ）计算征收。
A．最高一档税率
B．扣除项目金额不得扣除的原则
C．成交价格加倍,扣除项目金额减半的办法
D．房地产评估价格
7．某企业转让一块土地使用权，取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时发生相关费用6万元，其应纳土地增值税（? ）万元。
A．37．89???
B．38??
C．38．12???
D．38．23
8．某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为( )。A．400万元???
B．1485万元???
C．1490万元???
D．200万元
9．某房地产开发企业建造一住宅出售，取得销售收入2000万元（城建税税率7%，教育费附加3%）。建此住宅支付地价款和相关过户手续费200万元，开发成本400万元，缴纳印花税3万元，该企业利息支出无法准确计算分摊，该省政府规定的费用扣除比例为10%。其应纳的土地增值税为（? ）。
A．412．3万元??? ??????
B．421．5万元????
C．422．1万元?? ?????
D．422．35万元
10．纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住地不一致时，在（??? ）的税务机关申报纳税。
A．住所所在地
B．房地产坐落地
C．办理过户手续所在地
D．自行选择纳税地点
11．土地增值税的纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应（??? ）主管税务机关申报纳税。
A．向房地产坐落地的上一级
B．向事先选择房地产坐落地某一方的
C．分别向房地产坐落地各方的
D．先向机构所在地人民政府缴纳,再向房地产坐落地上一级
12．以下项目在计算土地增值税时，不得扣除成本费用的有（??? ）。
A．建成后产权属于全体业主的会所
B．建成后无偿移交给派出所用于办公的房屋
C．建成后有偿出售停车场
D．建成后待售出租的商业用房
13．房地产开发企业取得销售（预售）许可证满（??? ）仍未销售完毕的，税务机关可要求其进行土地增值税的清算。
A．2年? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ??????
B．3年
C．5年? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ??????
D．8年
14．土地增值税纳税人应在签订房地产转让合同（??? ）日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报。
A．3?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ??????
B．7
C．15???? ?????? ?????? ?????? ?????? ??????
D．30
15．按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（??? ）。
A．税务部门估定的价格扣除
B．税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除
C．房地产评估价格扣除
D．房地产原值减除30%后的余值扣除
二、多项选择题
1．以下属于土地增值税特点的项目是（? ）
A．以转让房地产的增值额为计税依据
B．征税面比较广
C．实行超率累进税率
D．实行按次征收
2．土地增值税的纳税义务人可以是（??? ）。
A．外商独资企业 ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ??????
B．国家机关
C．事业单位 ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ??????
D．医院
3．以下应征土地增值税的项目有（??? ）。
A．取得奥运会占地的拆迁补偿金
B．将一项房产直接赠与某私立学校以支援教育事业
C．被兼并企业将房产转让到兼并企业中
D．房地产开发商销售楼房
4．以下应缴纳土地增值税的有（??? ）。
A．将使用过的旧房卖给某单位做办公室
B．将使用过的旧房赠与子女
C．将使用过的旧房出租
D．将使用过的旧房换取股票
5．房地产开发成本的项目有（??? ）。
A．取得土地使用权支付的金额
B．土地征用费
C．耕地占用税
D．周转房摊销
6．下列项目不属于土地增值税征税范围的有（??? ）。
A．以收取出让金的方式出让国有土地使用权
B．以继承方式转让房地产
C．以出售方式转让国有土地使用权
D．以收取租金的方式出租房地产
7．在计算土地增值税应纳税额时，纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除。这里的地价款是指（??? ）。
A．以协议方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金
B．以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款
C．以拍卖方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金
D．以行政划拨方式取得土地使用权变更为有偿使用的，为补交的土地出让金
8．房地产开发企业在计算土地增值税时，允许从收入中直接扣减的“与转让房地产有关的税金”有（??? ）。
A．营业税???? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ??????
B．印花税
C．契税 ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ??????
D．城建税
9．下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（??? ）。
A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的
B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的
C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的
D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的
10．转让旧房的，以下（?? ）可作为扣除项目金额。
A．房屋及建筑物的评估价格
B．取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用
C．转让环节缴纳的税金
D．房地产开发费用
11．下列情形中，以房地产评估价格为计税依据，计征土地增值税的有（??? ）。
A．隐瞒、虚报房地产成交价格
B．提供扣除项目金额不实的
C．交易价格低于评估价又无正当理由的
D．一次成交金额巨大，超过5000万元的
12．纳税人转让国有土地使用权应缴纳（??? ）税种。
A．土地增值税???? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ??????
B．耕地占用税
C．营业税???? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ??????
D．城市维护建设税
13．计算土地增值税扣除项目金额中不得扣除的利息支出有（??? ）。
A．10年以上的借款利息
B．境外借款利息
C．超过国家的有关规定上浮幅度的部分
D．超过贷款期限的利息部分和加罚的利息
14．下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（）。
A．直接转让土地使用权的
B．房地产开发项目全部竣工完成销售的
C．整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D．取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的
15．下列对法人转让房地产的土地增值税纳税地点的说法正确的是(?? )。
A．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税
B．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在房地产坐落地税务机关申报纳税
C．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税
D．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税
三、计算题
1．位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下：（1）按照国家有关规定补交土地出让金4000万元，缴纳相关税费160万元；
（2）写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元；
（3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；
（4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元；将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。
（其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。）
要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数：
（1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额；
（2）企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额；
（3）企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额；
（4）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金；
（5）企业应缴纳的土地增值税；
（6）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加；
（7）企业应缴纳的房产税。
2．某市房地产开发公司，2008年发生以下业务：
（1）1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金5400万元，缴纳相关税费210万元；
（2）以上述土地开发建设恒富小区项目（含住宅楼、会所和写字楼），住宅、会所和写字楼占地面积各为1/3；
（3）住宅楼开发成本2500万元，提供金融机构证明，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息50万元；
（4）与住宅楼配套的会所开发成本1000万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；
（5）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；
（6）9月份该建设项目全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入12000万元；将写字楼的80%出售，取得收入15000万元，10%无偿交给政府用于摆出所、居委会等公共事业。其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限计算扣除房地产开发费用。
要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：
（1）计算公司应缴纳的营业税：
（2）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；
（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；
（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；
（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金
（6）计算公司应缴纳的土地增值税。
同步强化练习题参考答案及解析
一、单项选择题
1．
【答案】C
【解析】房地产的继承、房地产的代建房行为和房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；房地产的交换属于土地增值税的征税范围。
2．
【答案】C
【解析】赠予社会公益事业的房地产虽发生了权属变更，但未取得收入，不征土地增值税。个人之间互换自有住房，经税务局核实，可免征土地增值税。抵押期满转让给债权人的房地产发生权属变更并给转让人带来利益（作价抵债），应征土地增值税。兼并企业从被兼并企业得到房地产，不征土地增值税。
4．
【答案】C
【解析】这里注意不要忽视有“以内”的字样。
5．
【答案】B
【解析】在土地增值税税收优惠条款中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。
10．
【答案】C
【解析】为了便于税源控制，纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
11．
【答案】C
【解析】纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应分别向房地产坐落地各方的主管税务机关申报纳税。
12．
14．
【答案】B
【解析】土地增值税纳税人应在签订房地产转让合同7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报。
二、多项选择题
1．
【答案】ABCD
【解析】土地增值税的特点有：以转让房地产的增值额为计税依据；征税面比较广；实行超率累进税率；实行按次征收。
2．
【答案】ABCD
【解析】土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织、个人、个体户。3．
【答案】BD
【解析】土地使用人取得国家征用土地的土地补偿金免征土地增值税；未通过政府机关和境内非营利团体的房地产直接捐赠应缴纳土地增值税；被兼并企业将房产转让到兼并企业中暂免征收土地增值税；房地产开发商销售楼房，土地使用权随之发生转移，应缴纳土地增值税。4．
【答案】AD
【解析】AD都发生了房地产权属的转移，且取得了收入，应缴纳土地增值税；B发生了房地产权属的转移但未取得收入，C未发生房地产权属的转移，都不属于土地增值税的征税范围。5．
【答案】BCD
【解析】区分“取得土地使用权支付的金额”与“土地征用费”不是一个概念。
6．
【答案】ABD
【解析】土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权的出让；不包括未取得收入的继承行为；不包括未发生房地产权属转移的出租行为；包括转让国有土地使用权并取得收入的行为。7．
【答案】ABCD
【解析】这里是考核考生对不同情况下地价款含义的理解。
8．
【答案】AD
【解析】房地产开发企业在转让房地产时缴纳的税金包括营业税、印花税、城建税及教育费附加（视同税金）。其中印花税通过管理费用进行扣除，营业税、城建税直接从收入中扣除。契税由购买、承受方缴纳，房地产开发企业作为销售方不涉及。
9．
【答案】AB
【解析】以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的和以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的，都没有发生权属的变更，不属于土地增值税的征税范围。被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但暂免征收土地增值税；以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的应征收土地增值税。
10．
【答案】ABC
【解析】转让旧房的，可作为扣除项目金额扣除的项目有：房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用、转让环节缴纳的税金。不涉及房地产开发成本和开发费用。
11．
【答案】ABC
【解析】成交金额巨大不构成以评估价格为计税依据的条件。
12．
【答案】ACD
【解析】纳税人转让国有土地使用权应就其转让额缴纳营业税；就其实际缴纳的营业税额缴纳城市维护建设税；就其土地增值额缴纳土地增值税。耕地占用税在占用耕地从事非农业建设时一次性缴纳，在土地再转让时不再涉及。
13．
【答案】CD
【解析】财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
14．
【答案】ABC
【解析】取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
15．
【答案】AD
【解析】纳税人是法人的，转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
三、计算题
1．
【答案及解析】这是近年土地增值税的命题风格，本题考核了完工项目已售与为首的成本分摊，也考到了土地增值税与营业税、城建税和教育费附加、印花税的关系。
（1）应扣除的土地使用权扣除额=（4000+160）×?1／2=2080（万元）
（2）应扣除的开发成本扣除额=3000×1／2=1500（万元）
（3）应扣除的开发费用扣除额=（4160+3000）×10%×1／2=358（万元）
（4）应扣除的相关税金=6500×5%×（1+7%+3%）+6500×0．5‰
=357．5+3．25
=360．75 （万元）
当题目中出现“合同”字样，就要考虑印花税。这是本题的主要陷阱之所在。
（5）?应扣除的费用总额=2080+1500+358+360．75=4298．75 （万元）
? ?? ?增值比例=（6500-4298．75）÷4298．75×100%=2201．25/4298．75×100%=51．21%? ??? 适用40%的税率，速算扣除系数5%。
应纳土地增值税额=2201．25×40%-4298．75×5%=665．56（万元）
（6）企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加= （6500+15）×5%×（1+7%+3%）=325．75 ×（1+7%+3%）
=358．33（万元）
（7）应纳房产税=15×12%=1．8万元
2．
【答案及解析】????????????????????????????????????????
（1）计算公司应缴纳的营业税：
应缴纳的营业税＝（12000+15000）×5％=1350（万元）
（2）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；
公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额＝（5400+210）×2/3+（5400+210）×1/3×（80%+10%）＝3740+1683＝5423（万元）
销售的住宅、写字楼以及虽不取得收入，但建成后产权属于全体业主所有的会所、用于非盈利公用事业等，可扣除相应土地使用权的费用。
（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；
公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额＝2500+4000×（80%+10%）+1000＝7100（万元）
（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；
公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目＝（300-50）+（2500+5610÷3）×5％+（1000+5610÷3）×10％+（1683+4000×90%）×10％+（5423+7100）×20%
=468．5+287+528．3+2504．6=3788．4（万元）
这里考核两种利息分摊状况带来的不同处理结果，同时考核加扣20%的规定。
（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金
公司缴纳土地增值税时应扣除的税金＝1350×（1+7%+3%）=1485（万元）
（6）计算公司应缴纳的土地增值税
增值额＝（12000+15000）-（5423+7100+3788．4+1485）＝27000-17796．4＝9203．6（万元）
土地增值率＝9203．6÷17796．4×100％＝51．72％，适用40％的税率，速算扣除系数5%，应纳土地增值税＝9203．6×40％-17796．4×5％＝3681．44-889．82=2791．62（万元）
土地增值税试题卷与答案
土地增值税试题 一、单项选择题 1、下列项目中,属于土地增值税免税范围的就是( )。 A、建造普通标准住宅出售,增值额超过扣除项目金额之与20％的 B、个人之间互换自有居住用房地产的 C、企业对外出租办公楼 D、企事业单位转让旧房 2、根据我国《土地增值税暂行条例》的规定,我国现行的土地增值税适用的税率就是( )。 A、比例税率 B、超额累进税率 C、定额税率 D、超率累进税率 3、下列不属于计算土地增值税时的房地产开发成本的就是( )。 A、取得土地使用权所支付的金额 B、前期工程费 C、建筑安装工程费 D、基础设施费 4、对房地产企业成片受让土地分期分批开发、转让房地产以及采取预售方式出售商品房的,土地增值税采取先按比率预征,然后清算的方法。东部地区省份预征率不得低于( )。 A、1% B、2% C、3% D、1、5% 5、出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时,其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按( )计算。 A、账载余额 B、重置成本 C、账载原值乘以成新度折扣率 D、重置成本价乘以成新度折扣率 6、个人之间互换自有居住用房地产,经当地税务机关核实,可以( )。 A、免征土地增值税 B、不征收土地增值税 C、减半征收土地增值税 D、按照正常计税规则征收土地增值税
7、我国土地增值税的计算采用的税率类型属于( )。 A、三级超率累进税率 B、四级超率累进税率 C、五级超额累进税率 D、七级超额累进税率 8、计算土地增值税时,纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出的,其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之与的( )计算扣除。 A、10%以内 B、12%以内 C、15%以内 D、30%以内 9、税法规定,纳税人转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款与按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格须经( )确认。 A、海关 B、财政机关 C、当地税务机关 D、省、自治区、直辖市人民政府 10、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产( )。 A、免征土地增值税 B、减半征收土地增值税 C、酌情准予减征或免征土地增值税 D、按照规定的税率与速算扣除数征收土地增值税 11、非房地产开发公司应自签订房地产转让合同之日起( )内,向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。 A、7日 B、10日 C、15日 D、30日 12、法人企业转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地的,应( )申报缴纳土地增值税。 A、向销售方机构所在地的主管税务机关 B、向购买方机构所在地的主管税务机关 C、向房地产的坐落地的主管税务机关 D、向合同签订地的主管税务机关 13、房地产开发企业取得销售(预售)许可证满( )仍未销售完毕的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法
土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
土地增值税习题
土地增值税练习题 一、判断题 纳税人转让旧房及建筑物时,为确定房地产的评估价值而发生的评估费用,允许在计算土地增值税时予以扣除。(∨) 1、土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上的建筑物及 其附着物并取得收入的单位和个人。(×) 2、《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定,纳税人转让 房地产取得的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益,但不包括实物收入。(×) 3、对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增 值税额时不允许扣除代收费用。(∨) 4、对于个人购入房地产再转让按发票所载金额并从购买年 度起至转让年度止每年加计5%计算的,对其在购入时已缴纳的契税,准予作为“转让房地产有关的税金”予以扣除。(∨) 5、对于个人购入房地产再转让按旧房及建筑物的评估价计 算扣除的,对其在购入时已缴纳的契税,不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。(∨) 6、房地产开发企业代收的费用一律并入转让房地产收入计 征土地增值税。(×)
7、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励,应在房 产移交使用时视同销售房地产。(×) 8、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施, 建成后产权属于全体业主所有的,不计算收入,其成本、费用也不得扣除。(×) 10、个人将房地产赠与他人的应视同销售不动产征收土地使用税。(×) 二、单选题 1、税务机关不应按照房地产评估价格对纳税人计算征收土地增值税的情形是 (A) A.纳税人不进行土地增值税纳税申报的 B.纳税人提供的扣除金额不实 C.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格 D.纳税人人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格有无正当理由 2、根据土地增值税有关规定,纳税人提供扣除项目金额不实的,在计算土地增 值税时,应按照(A) A.税务机关根据评估价格确定扣除项目金额 B.税务机关与纳税人协商价格扣除 C.市场同类房地产扣除项目平均价格扣除 D.房地产原值减除一定比例后的余值扣除
土地增值税案例分析与计算
一、土地增值税案例分析题 1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下： （1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2010年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。 （3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。 （4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。 （5）2012年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2012年8月底，销售面积为40500m 2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。 （6）2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。 (7)2013年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。 (其他相关资料：①当地适用的契税税率为4％；②其他开发费用扣除比例为5％) 要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。 (1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。 (2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除? (3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。 (4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。 (5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理? (6)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。 (7)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。 (8)计算2012年9月进行土地增值税清算时的增值额。 (9)计算2012年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。 (10)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。 (11)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税。 【解析】：（1）万家房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500÷45000×100%=90%，超过了85%。所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。 （3）2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=（17000+17000×4%）×90%=15912（万元）
增值税会计处理规定试题及答案
增值税会计处理规定 一、单选题 1、下列应计入“应交税费”二级科目的是（）。 A、待抵扣进项税额 B、进项税额 C、销项税额抵减 D、已交税金 【正确答案】A 【您的答案】 2、一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额，计入“应交税费——应交增值税”下的（）。 A、进项税额 B、减免税款 C、销项税额 D、待转销销项税额 【正确答案】B 【您的答案】 3、小规模纳税人需在“应交税费”科目下设置的明细科目是（）。 A、进项税额 B、抵减税额 C、待认证进项税额 D、应交增值税 【正确答案】D 【您的答案】 4、小规模纳税人购买物资、服务、无形资产或不动产，取得增值税专用发票上注明的增值税应计入相关成本费用或资产，不通过“应交税费——应交增值税”科目核算。（）。 A、应交税费——应交增值税 B、相关成本费用或资产 C、进项税额 D、待抵扣进项税额 【正确答案】B 【您的答案】 5、按照现行增值税制度规定，境外单位或个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，增值税扣缴义务人为（）。 A、购买方 B、销售方 C、中介机构
D、不缴纳税款 【正确答案】A 【您的答案】 6、企业发生税法上视同销售的行为，应当按照企业会计准则制度相关规定进行相应的会计处理，并按照现行增值税制度规定计算的销项税额，借记“应付职工薪酬”、“利润分配”等科目，贷记（）。 A、应交税费——应交增值税（销项税额） B、应交税费——待认证进项税额 C、应交税费——地抵扣进项税额 D、抵减税款 【正确答案】A 【您的答案】 7、一般纳税人提供劳务派遣服务，可以按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的有关规定，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依（）的征收率计算缴纳增值税。 A、10% B、3% C、5% D、20% 【正确答案】C 【您的答案】 8、选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，可以开具（）。 A、收据 B、普通发票 C、专用发票 D、付款单 【正确答案】B 【您的答案】 9、金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后（）个月内不得变更。 A、12 B、6 C、24 D、36
增值税练习题
增值税练习题 一、不定项选择 【例1 多选题】下列关于税收的说法中，正确的有（） A、税收分配是按照等价原则和所有权原则分配的 B、没有税收,国家机器就不可能效运转 C、国家政权是税收产生和存在的必要条件 D、税收是凭借政治权利对物质利益进行调节从而达到巩固国家政权的政治目的【例2 单选题】税收是按照国家法令预定的标准征收的；即征税对象、税目、税率、纳税义务人、计算纳税办法和期限等都是税收法规预先规定的，这体现的是税收( )的特征。 A、强制性 B、固定性 C、无偿性 D、稳定性 【例3 单选题】税收三大特征中，用于区别于国债等财政收入的是（）。 A、强制性 B、无偿性 C、固定性 D、有偿性 【例4 单选题】下列税种中，属于财产税的有（）。 A、增值税 B、车船税 C、印花税 D、城镇土地使用税 【例5 单选题】税收按照征税对象分为（）。 A、财产税 B、行为税 C、流转税 D、资源税 【例6判断题】中央和地方预算共享收入是指按照分税制财政管理体制，中央预算和地方预算对同一税种的收入，按照一定划分标准或者比例分享的收入。（）【例7多选题】下列各项中，按照计税计税标准的不同对税收进行分类的有( ） A、财产税 B、从量税 C、从价税 D、复合税 【例8 多选题】下列各项中，属于中央税的有( ） A、消费税 B、增值税 C、关税 D、车辆购置税 【例9 多选题】下列各项中，按征收管理分类中属于关税的有( ） A、进出口关税 B、海关代征的消费税 C、增值税 D、营业税 【例10 多选题】下列各项中，属于税收实体法的有( ） A、《企业所得税法》 B、《增值税暂行条例》 C、《中华人民共和国税收征收管理法》 D、《中华人民共和国海关法》【例11多选题】下列各项中，属于资源税的有( ） A、资源税 B、耕地占用税 C、土地增值税 D、城镇土地使用税 【例12 多选题】下列关于征税对象的说法中，正确的有（）
房地产公司的土地增值税如何计算
房地产公司的土地增值税如何计算 房地产企业土地增值税的计算 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附 着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。 三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产
取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登 记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开 发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于 税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值 额X税率—扣除项目金额X速算扣除数”进行计算。 举例如下：某房地产公司开发100 栋花园别墅，其中80 栋出售，10 栋出租，10 栋待售。每栋地价14.8 万元，登记、过户手续费0.2 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安
土地增值税练习题
、 土地增值税练习题 一、判断题 1、纳税人转让旧房及建筑物时，为确定房地产的评估价值而发生的评估费用，允许在计算土地增值税时予以扣除。（∨） 2、土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。（×） 3、《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，但不包括实物收入。（×） 4、对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值税额时不允许扣除代收费用。（∨） 5、对于个人购入房地产再转让按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算的，对其在购入时已缴纳的契税，准予作为“转让房地产有关的税金”予以扣除。（∨） 6、对于个人购入房地产再转让按旧房及建筑物的评估价计算扣除的，对其在购入时已缴纳的契税，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。（∨） 、 7、房地产开发企业代收的费用一律并入转让房地产收入计征土地增值税。（×） 8、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励，应在房产移交使用时视同销售房地产。（×） 9、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，不计算收入，其成本、费用也不得扣除。（×） 10、个人将房地产赠与他人的应视同销售不动产征收土地使用税。（×） 二、单选题 1、税务机关不应按照房地产评估价格对纳税人计算征收土地增值税的情形是（A） A．纳税人不进行土地增值税纳税申报的 B．纳税人提供的扣除金额不实 | C．纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格 D．纳税人人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格有无正当理由 2、根据土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（A） A．税务机关根据评估价格确定扣除项目金额 B．税务机关与纳税人协商价格扣除 C．市场同类房地产扣除项目平均价格扣除 D．房地产原值减除一定比例后的余值扣除 3、某单位转让一幢已经使用的楼房，原价为500万元，已提折旧300万元，经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，转让时缴纳各种税金共30万元，则计算土地增值评估价格为（B）万元。 ） A．200 B．400 C．230 D．430 4、下列房地产转让行为中应征收土地增值税的是（D）。 A．继承房屋 B．无偿赠与房屋给直系亲属
土地增值税情况计算方法详细
土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目
土地增值税试题
一、单项选择题 1. 房地产开发企业转让房地产的，其已缴纳的税金不得单独扣除的是()。 A.营业税 B.城市维护建设税 C.印花税 D.教育费附加 2. 某单位转让一幢已经使用过的楼房，售价500万元。该楼房原价为600万元，已提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成。转让时缴纳各种税费共27.5万元。该单位应缴纳的土地增值税是()万元。 A.25 B.24.15 C.20 D.21.75 3. 2008年8月某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得转让收入4000万元，转让环节缴纳税款以及有关费用合计220万元(不含印花税)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1600万元，房地产开发成本为900万元，利息支出210万元(能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但其中有30万元属于超过贷款期限的利息)。另知该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该单位应缴纳土地增值税()万元。 A.0 B.133.5 C.142.5 D.292.5 4. 某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，取得收入是20000万元，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元;该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息;该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行;该项目转让的有关税金为200万元。该商品房项目缴纳土地增值税是()。 A.1500万元 B.2000万元 C.2500万元 D.2060万元 5. 对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是()。 A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除 B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除 C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除 D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10% 6. 李某因改善居住条件，经向税务机关申报核准转让其已居住六年的普通住宅一套，取得转让房款24万元。经评估，该住房的重置成本价为20万元，成新度70%。住房转让时，李某已按国家统一规定交纳手续费0.18万元、评估费0.5万元、税金1.32万元。因此，李某应缴纳土地增值税()万元。 A.2.4 B.1.2 C.0.6
土地增值税计算例题,很有用哦
某房地产开发公司与某单位于2013年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为7%,教育费附加为3%，印花税税率为0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。 （1）确定转让房地产的收入：转让收入为15000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的金额为3000万元 ②房地产开发成本为4000万元 ③房地产开发费用为： （3000+4000）×10%=700（万元） ④与转让房地产有关的税金为: 15000×5%+15000×5%×7%+15000×5%×3%=825（万元） ⑤从事房地产开发的加计扣除为： （3000+4000）×20%=1400（万元） ⑥转让房地产的扣除项目金额为： 3000+4000+700+825+1400=9925（万元） （3）计算转让房地产的增值额: 15000-9925=5075（万元） （4）计算增值额与扣除项目金额的比率: 5075÷9925≈51.13% （5）计算应纳土地增值税税额： 应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）。 某工业企业转让一幢90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。 （1）评估价格＝600×70％＝420（万元） （2）允许扣除的税金27.5万元 （3）扣除项目金额合计＝420＋27.5＝447.5（万元） （4）增值额＝500－447.5＝52.5（万元） （5）增值率＝52.5÷447.5×100％＝11.73％ （6）应纳税额＝52.5×30％－447.5×0＝15.75（万元）
土地增值税计算实例
土地增值税计算实例 土地增值税超率累进税率表 例一： 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元） 例二：
某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下： 转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理
土地增值税习题
一、单项选择题 1、下列关于土地增值税的说法，正确的有（B）。 A.增值额未超过扣除项目金额20%的房地产开发项目，均免征土地增值税 B.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，不允许在计算土地增值税时的房地产开发费用中扣除 C.某房地产公司将待售的一栋花园别墅赠送给某影视明星，由于该房地产公司未取得收入，则不缴纳土地增值税 D.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时按评估价扣除取得土地使用权支付的金额 2、2014年8月某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得转让收入2000万元，转让环节允许扣除税金合计110万元。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为800万元，房地产开发成本为400万元，利息支出200万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但其中有30万元属于超过贷款期限的利息）。另知，该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该单位应缴纳土地增值税（D）万元。 A.292.5 B.133.5 C.142.5 D.0 解析：收入总额=2000(万元)，扣除项目金额=800+400+(200-30)+(800+400)×5%+110+(800+400)×20%=1780（万元）；增值额=2000-1780=220（万元），增值率=220÷1780×100%=12.36%<20%。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税 3、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，其成本费用不允许扣除的情况有（D）。 A.建成后产权属于全体业主所有的 B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 C.建成后有偿转让的 D.建成后产权属于房地产开发企业的 4、对房地产开发企业进行土地增值税清算，下列表述正确的是（A）。 A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除 B.房地产开发企业将开发的部分房地产自用的，应按照规定清算土地增值税 C.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出一律可以直接据实扣除 D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10% 二、多项选择题 1、根据土地增值税清算的规定，下列说法正确的是（ACD）。 A.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理 B.回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应作为房地产企业的销售收入 C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算土地增值税时不得扣除 D.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，在计算土地增值税时不得扣除 2、以下项目在计算土地增值税时，可以扣除其成本费用的是（ACD）。 A.建成后产权属于全体业主所有的会所 B. 建成后待售的商业用房
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理0001
房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会 计处理 1土地增值税的应税收入 《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2 016年第70号）：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题： 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税 方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方 法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 2、预交土地增值税的计算 根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时： 1、一般计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（ 1 + 11% * 土地增值税预征率 2、简易计税方法下： 预交土地增值税=预收款/（1+5% * 土地增值税预征率 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地 增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 女口：某房地产开发企业开发A项目（开工日期在2016年5月1日后），2017年7月销 售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%则： 1、正常情况下，土地增值税预征税款计算： 土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/（1 + 11%）=1000万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。 2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算： 应预交的增值税税款=1110/（1 + 11%）*3%==30万元
土地增值税试题
土地增值税测试题 一．单选 1． 下列各项中，应征收土地增值税的是（ ） A . 赠与社会公益事业的房地产 B . 个人出售自有住房 C . 抵押期满权属转让给债权人的房地产 D . 兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案及解析】C，ABD属于土地增值税免税范围。参见财税 [1995]48号、财税[2008]137号 2． 房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许扣除的与转让房地产有关的税金是（ ） A . 营业税、印花税 B . 房产税、城市维护建设税 C . 营业税、城市维护建设税 D . 印花税、城市维护建设税 【答案及解析】C，允许扣除的税金是房屋土地流转环节发生的 税金，房产税是保有环节缴纳的税金，另外“房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”不在与转让房地产有关的税金中扣除。（财税[1995]48号） 3． 下列各项中，应征收土地增值税的是（ ） A . 企业出售办公用房 B . 房地产开发公司为客户代建房产 C . 双方合作建房后按比例分配自用房产 D . 企业长期出租办公用房 【答案及解析】A，B、D没发生产权转移，C属于免税范围见财税[1995]48号 4． 在何种情况下，房地产开发费用按10%计算扣除（ ）
A . 凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 B . 凡能按按照转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的 C . 不论利息能否分摊或是否有金融机构的证明，开发费用一律按10%扣除 D . 利息支出以外的其他房地产开发费用划分不清的 【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 5． 土地增值税采用（ ） A . 超率累进税率 B . 超额累进税率 C . 比例税率 D . 定额税率 【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 6． 选择土地增值税适用税率的依据是（ ） A . 转让房地产的收入额与扣除项目金额之比 B . 增值额与转让房地产的收入额之比 C . 增值额与扣除项目金额之比 D . 扣除项目金额与增值额之比 【答案及解析】C，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 7． 对于不超过商业银行同类同期贷款利率据实列支的利息支出以外的其他房地产开发费用，按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，在（ ）以内计算扣除 A . 3% B . 5%
土地增值税练习题与答案
某房地产开发企业取得某块土地建造写字楼出售，2014 年发生的相关业务如下： （1）按照国家有关规定缴纳土地出让金4000 万元，缴纳相关税费160 万元； （2）写字楼开发成本3000 万元； （3）写字楼开发费用中的利息支出为300 万元（不能提供金融机构证明）； （4）写字楼竣工验收，通过销售取得收入13000 万元； （5）应扣除的相关税金为360.75 万元 ; （其他相关资料：该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产 开发费用。） 要求：根据上述资料，计算回答以下问题： （1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额； （2）计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额； （3）计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额； （4）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金； （5）企业应缴纳的土地增值税。 （ 6）若销售收入为18000 万元，写字楼开发费用中的利息支出为300 万元（能提供金融机构证明），应缴纳土地增值税为多少？ 【答案】 （ 1）应扣除的土地使用权扣除额 =（ 4000+160） =4160（万元） （2）应扣除的开发成本扣除额 =3000（万元） （3）应扣除的开发费用扣除额 =（ 4160+3000）× 10%=716（万元） （4）应扣除的相关税金 =360.75 （万元） （5）加计扣除额 =(4160+3000)× 20%=1432（万元） （6）应扣除的费用总额 =4160 +3000+716+360.75+ 1432 =9668.75 （万元） 增值比例 =（13000-9668.75 ） /9668.75=34.45% 适用 30%的税率。 应纳土地增值税额=3331.25× 30%=999.375（万元） 300 万元（能提供金融机构证若销售收入为18000 万元，写字楼开发费用中的利息支出为 明），应缴纳土地增值税为： （ 1）应扣除的土地使用权扣除额 =（ 4000+160） =4160（万元） （2）应扣除的开发成本扣除额 =3000（万元） （3）应扣除的开发费用扣除额 =500 +（ 4160+3000）× 5%=858（万元） （4）应扣除的相关税金 =360.75 （万元） （5）加计扣除额 =(4160+3000)× 20%=1432（万元） （6）应扣除的费用总额 =4160 +3000+858716+360.75+ 1432 =9810.75 （万元） 增值比例 =（18000-9810.75 ） /9810.75=83.47% 适用 40%的税率，扣除系数5%。 应纳土地增值税额=8189.25× 40% --9810.75× 5% =3275.7-490.5=2785.16 （万元）
最新土地增值税试题
土地增值税试题
土地增值税测试题 一．单选 1．下列各项中，应征收土地增值税的是（） A .赠与社会公益事业的房地产 B .个人出售自有住房 C .抵押期满权属转让给债权人的房地产 D .兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案及解析】C，ABD属于土地增值税免税范围。参见财税[1995]48 号、财税[2008]137号 2．房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许扣除的与转让房地产有关的税金是（） A .营业税、印花税 B .房产税、城市维护建设税 C .营业税、城市维护建设税 D .印花税、城市维护建设税 【答案及解析】C，允许扣除的税金是房屋土地流转环节发生的税金， 房产税是保有环节缴纳的税金，另外“房地产开发企业按照《施工、房 地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用， 已相应予以扣除。”不在与转让房地产有关的税金中扣除。（财税 [1995]48号） 3．下列各项中，应征收土地增值税的是（） A .企业出售办公用房 B .房地产开发公司为客户代建房产 C .双方合作建房后按比例分配自用房产 D .企业长期出租办公用房 【答案及解析】A，B、D没发生产权转移，C属于免税范围见财税 [1995]48号 4．在何种情况下，房地产开发费用按10%计算扣除（） A .凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构 证明的 B .凡能按按照转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明 的 C .不论利息能否分摊或是否有金融机构的证明，开发费用一律按10%扣 除 D .利息支出以外的其他房地产开发费用划分不清的 【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细 则》 5．土地增值税采用（）
土地增值税及计算公式及个实例
土地增值税的计算公式及9个实例 时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本：
1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－125.50 ＝470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？ 允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）