商业物业管理委托服务合同协议书终审稿)

商业物业管理委托服务

合同协议书

文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

商业物业管理委托服务合同范本

委托方（以下简称‘甲方’）：

地址：

法定代表人：

受托方（以下简称‘乙方’）：

地址：

法定代表人：

根据《中华人民共和国合同法》及有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿协商一致的基础上，鉴于甲方希望委托乙方担任的物业管理单位，乙方愿意接受该委托，对实行专业化的全权委托物业管理服务，甲、乙双方共同于年月日在中国市签署物业管理服务合同如下，以共同遵守。

一、物业基本情况

1.1物业名称：

1.2物业地址：

1.3物业类型：

1.4物业权证（预售许可证/销售许可证/房地产权证）：

1.5物业总建筑面积：

1.6物业四至及状况：

1.7上述基本情况如果与市有关政府部门出具的相关证书、测量报告等文件所记载的内容不符的，则应以政府部门的文件为准。

1.8甲方同意全权委托乙方并以乙方的名义为提供专业物业管理及服务。乙方是物业管理方面的唯一受托人。

1.9乙方接受甲方的委托，并同意按照本合同及国家和当地政府制定的有关法律法规为提供专业物业管理及服务。

1.10乙方为甲方、本物业的全体业主和物业使用人提供服务，并应对其承担相应的管理责任。

1.11乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

二、物业管理服务范围及事项

2.1该物业规划红线范围内所有公共地上、地下建筑物，附属配套设施，其中包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、玻璃幕墙、楼梯间、电梯井、设备管道井、走廊通道、门厅等该物业共用部分的维护、保养和管理。

2.2共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、供配电系统、供暖系统、给排水系统、中央空调系统、公共照明、闭路电视系统、安全秩序管理系统、消防系统、楼内消防设备、电梯、地下层的排风系统、临时应急供电系统、车库收费系统等。

2.3公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、地漏、化粪池、隔油池、各类地下管线及管井、泵房（污水处理池）、内外停车场等。

2.4该物业自动化系统的维护保养和管理。包括：中央空调机组、电梯、监控消防报警系统、楼宇自动控制系统、通讯系统、卫星电视系统、停车场管理系

统、会议电视系统、办公自动化系统、综合布线系统、收集型号增强系统、变配电设备系统、上水（冷热）变频供水系统。

2.5安全秩序与消防管理，其中包括：维持该物业区域内公共秩序（巡逻、门岗执勤、装修管理、访客登记），项目区域内的警卫以及对各种突发事件的预防和处理；火灾的预防和发生火灾的救护和处理；保安监控和消防监控；并协助公安机关处理刑事案件。

2.6道路交通与停车场管理，其中包括：负责该物业规划红线以内的道路交通管理，地面停车及车辆疏导服务等（停车场经营管理事项将由甲乙双方签署补充协议或独立委托合同）。

2.7日常保洁与定期清洁，其中包括：该物业公共区域内的清洁卫生、楼宇玻璃幕墙的定期清洗、公共区域地毯定期清洗及地板定期打蜡服务等；每日生活垃圾及装修垃圾的收集、分拣和清运，化粪池定期清掏服务等；物业室外通道的地面道路清洗、灭虫、灭鼠；楼宇室内的有偿清洁服务。

2.8庭院绿化与花卉租摆，其中包括：为该物业规划红线以内的庭院花木及绿地提供日常养护服务；同时为客户提供室内有偿花卉租摆服务等。

2.9管理与该物业相关的工程竣工图纸、物业业主（或物业使用人）档案与竣工验收数据。

2.10代收代缴与有偿服务，负责向物业业主（或物业使用人）收取物业服务费、能源费等杂费以及另行提供的有偿服务的收费。有偿服务的具体项目以及有偿服务费的收取标准将另行以书面形式明确告知甲方、物业业主（或物业使用人）。

2.11对于物业业主（或物业使用人）房屋自用部位、自用设备及设施的维修、养护以及其他服务要求，在当事人提出委托时，乙方在其能力及服务范围内，接受委托并根据本合同的条款合理收费。

2.12对物业业主（或物业使用人）违反《“

”管理规约》、《业主临时管理规约》、《用户手册》、《装修管理规定》等的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、追索违约赔偿、民事诉讼等措施。甲方、物业业主（或物业使用人）应积极协助、配合乙方的物业管理工作。

三、服务标准

乙方将按下列约定，提供24小时（含周末和法定节假日）不间断的物业管理服务。具体目标如下：

3.1房屋外观：破损获及时修复，具有相当的整洁度

玻璃幕墙清洁明亮

外墙定期清洗

大堂内布置合理

功能识别标识及入驻单位名录醒目有效

3.2房屋、公共设施、设备的管理及维修保养

设施设备的运行、使用有记录，无重大责任事故

制定设备安全运行岗位责任制

应急发电机可随时启用

严格遵守操作规程与保养规范，保持设施设备状况良好

制定应急处理方案

设备按照设计要求正常运行，不降低运行指标

3.3公共环境及卫生

大堂、洗手间、物业内公共区域每天循环保洁

物业外地面、设施设备每天清洁，并保持与楼宇标准相一致；大理石地面定期打蜡，保持地面整洁光亮

环卫设施完备，设有垃圾中转站

每天收集及清运垃圾

定期进行卫生灭杀

物业内废气和噪音等符合国家环保标准

无违反规定饲养宠物

3.4绿化

保持公共绿化的花草树木以及盆栽长势良好，修剪整齐美观

保持公共绿地清洁，绿地无纸屑

物业内绿化有管理措施并落实

3.5交通秩序

能及时制止车辆违规停

进出物业各种车辆管理有序，无堵塞交通现象

3.6安全秩序管理及消防

执行24小时值班及巡逻，熟悉物业环境，文明值勤，语言规范

接到报警后15分钟内赶到现场

结合物业特点，制定安全防范措施

详细的消防记录

消防设施设备完好，可随时启动

自动化系统设施设备运行有序，有记录并按规定期限保存

保持消防通道畅通，制定消防应急方案

3.7报修和投诉受理

紧急情况：30分钟到现场

小修：24小时内解决

四、服务期限

4.1甲乙双方均同意预计该项目正式开业日期为年月日，因此甲方全权委托乙方提供服务的期限为：

自该项目正式开业之日起为期年，即年月日起至年月日止。如该项目开业日期提前，则按实际开业日期计算。

4.2本合同期时，如双方同意继续合作，本合同可延长期限。且双方应在本合同届满前达成延长期限的协议；如任何一方拟终止本合同，应当提前三个月书面通知另一方。当标的物业权属关系发生变化（包括业权分散或变更）而未签署新的委托合同的情况下，可视为本合同自动以年度为周期延续，除非乙方认为本合同必须终止。

五、服务收费

5.1管理服务酬金及支付方式

5.1.1根据本合同所列乙方为本项目提供之服务，甲方同意向乙方支付如下物业管理服务酬金：

物业管理运行期服务酬金：每月人民币元整(RMB元/月)或按当月所收取的全部物业服务费的7%比例提取，按两者数额高的收取。

5.1.2在物业管理运行期间，服务期限每满一年，依据市场通涨率，物业管理服务酬金应当较前一年增加5%。本合同期满经双方同意续签之后，续签之服务期间应当与本合同服务期间连续计算并继续按照每年5%的比例递增物业管理服务酬金。

5.1.3每月5日之前，乙方将按运营期酬金标准自行从所收取的物业服务费中提取上月的管理服务酬金。如遇物业服务费资金不足时，甲方要负责及时向乙方以支票或转帐方式支付上月的管理服务酬金。该项费用在项目物业管理运行成本及费用中列支。

5.1.4管理服务酬金不包括其他额外开支，如税费、追缴费用而产生之法院和律师费用等。

5.1.5在收到上述服务酬金后，乙方开具正式税务发票。

5.2物业管理启动资金（开办费）

根据政府之有关规定，物业管理启动资金由甲方按项目建安费2%的比例提供给乙方，并列入开发建设成本。为节省甲方开支，乙方应根据实际需要制定物业管理启动资金预算，经双方确认后，由甲方在本项目物业管理筹备工作开展前1个月内一次性支付给乙方，该费用除人工成本、采购成本及相关费用以外，乙方在物业服务费中提取适当数额，自正常营运期开始之日起分5年返还给甲方。

5.3物业服务费

物业服务费标准

甲乙双方确认该项目的物业服务费标准暂定为：

A.写字楼区域：人民币每月每平方米（建筑面积）元（RMB元/月/平方米）。

B.商业区域：人民币每月每平方米（建筑面积）元（RMB元/月/平方米）。

本物业红线区域内的公共环境和中央系统的运行、维护、管理费用暂定人民币每月每平方米（建筑面积）元（RMB元/月/平方米）收取。

甲乙双方将根据该项目物业服务费用测算结果，据实确定物业管理服务费收费标准。并以补充协议或备忘录方式体现。但乙方向物业业主（或物业使用人）实际收取的物业服务费标准按向当地物价部门备案的金额为准，如备案的物业服务费低于双方确认的上述标准，其差额在乙方管理期内由甲方补足。

物业服务费收费标准的测算以甲方提供的总建筑面积、各功能区的建筑面积、各用户单元的销售的建筑面积，以及该项目各设备系统情况及其能源消耗数据为依据，综合考虑乙方为该项目提供的服务所需人员及其费用和其他管理支出，进行测算。如甲方提供的各项面积数据及设备设施情况与实际不符并有较大出入，由此造成物业服务费收入不能满足管理需要时，由甲方补足不足部分。

甲乙双方须于物业管理筹备期开始之日前的一个月以前，完成物业管理服务费测算工作，并以书面形式双方签字、盖章确认。

甲方对客户承诺减免物业服务费的，乙方以甲方书面确认为依据，被减免的物业服务费由甲方全额支付给乙方。

在项目开业后，空置房和甲方自用房的物业费和冬季采暖费由甲方全额承担；已销售但未办理入住之房屋的物业服务费和冬季采暖费由甲方垫付；由于销售承诺不兑现等甲方原因，造成物业业主(或物业使用人)拒交物业管理服务费，其费用由甲方补足。甲方的交费时间与本项目规定的其他物业业主(或物业使用人)交费时间相同。

物业服务费缴纳方式

如果物业服务费按月交纳，应当于每个月的前五日内缴纳。

如果物业服务费按年缴纳，应当于年度起算的第一个月底前缴纳。

对物业业主（或物业使用人）逾期交纳物业服务费的，乙方从逾期之日起按应缴费用每日仟分之叁（3‰）加收滞纳金。

5.4其他收费

有偿服务收费

乙方向物业业主（或物业使用人）提供有偿服务的收费标准以及该费用的收取按照如下优先顺序予以确定：

（1）按政府有关职能部门核准的价格制定；

（2）按本合同双方核准的价格制定；

（3）按物业业主（或物业使用人）认可的价格制定。

物业房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修费用承担：

（1）保修期内属保修范围内的物业房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修费用由甲方负责;

（2）不属保修范围内的物业房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用从物业服务费中支出（需动用维修基金的养护费用除外）

5.5欠款处理

若甲方未在本合同规定时间内支付上述有关款项，经乙方采取追缴措施后，甲方仍未在乙方指定日期内支付款项，乙方有权中止服务及收取每日仟分之叁（3‰）的滞纳金，并保留追索上述欠款及违约金的权利。

5.6税金

乙方不负担按本合同管理物业取得的全部报酬的营业税，而是向甲方收取应支付的该营业税所需资金。乙方负责缴纳中国境内对按本合同管理物业取得的全部报酬所征收的营业税以外的其他相关税费。

六、双方的权利和义务

6.1甲方的权利和义务（不公开）

6.2乙方的权利和义务（不公开）

七、保险

7.1在全权委托物业服务期间，乙方作为该物业的全权委托管理人，应以该物业服务机构之名义，购买该物业管理所必需投保的保险。

7.2该物业服务机构购买之该物业管理所必需的保险，其投保费用由物业服务费用列支，保险收益应列为营业收入并应用作弥补被损毁财产的支出。

7.3该物业的全部保险单应向当地的、并在中华人民共和国注册登记的保险公司投保。其投保的险种、保险金额等均按中国保险公司的有关规定和该物业的实际情况办理。

7.4物业保险范围一般应包含物业共用区域/设施/设备；而保险范围种类应包含物业财产一切险、机损险及公众责任险等。

八、甲乙双方的声明

因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理；因物业房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等可归咎于甲方的原因，达不到使用功能，造成重大事故的，乙方应及时发现，并把损失控制到最小，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定结论为准。

九、通知的送达

与履行本合同有关的通知须以书面方式送达对方时，应当以邮寄、专人送达、传真或者电子邮件等方式进行，并且该通知送达下列地址及受送达人即视为已经送达（如果拟接受通知一方之下列地址或联络号码发生变更，则其应毫不延迟地通知协议另一方变更情况）：

甲方的受送达人：

邮寄地址及邮政编码：

专人送达地址：

传真号码：

电子邮件地址：

乙方的受送达人：

邮寄地址及邮政编码：

专人送达地址：

传真号码：

电子邮件地址：

十、保密条款

10.1乙方从甲方处所获之物业信息资料，如需保密，应当以书面方式告知乙方。

10.2甲乙双方从对方处获得的商业机密和需保密的信息资料，均不得泄露给第三方，但是法律有相反规定或者应司法、行政等政府部门要求披露的除外。10.3乙方有权将自甲方取得的非保密资料运用于市场推广代理服务。

10.4甲方与乙方另签定保密协议的，应以保密协议的约定为准。

十一、违约责任

11.1甲、乙双方任何一方有违反本合同的行为，违约方应就其违约行为给对方造成的经济损失进行赔偿。如属双方的过失，则视具体情况由双方分别承担违约责任。

11.2本合同生效后，甲、乙双方任何一方出现股权转让、股东变更、法定代表人变更等任何情况，甲方将物业整体、部分转卖或任何非本合同规定的其他原因，均不构成修改或终止本合同的理由；除非甲、乙双方协商一致同意修改或终止本合同，否则违约方须于违约行为发生之日起三十日内一次性向对方支付违约金，违约金数额为三个月的管理服务酬金（酬金按违约行为发生时所处的管理期的酬金标准而定），因此给对方造成名誉或经济损失超过违约金的，还应给予对方相应经济赔偿。

11.3甲方不得在本合同期内或合同期满后一年内聘用乙方的顾问人员，否则甲方需向乙方赔偿相当于该员工当时工资标准一年工资的金额。

十二、争议的解决

凡因在履行本合同所产生的或与本合同有关的任何争议，双方应通过友好协商加以解决；若经协商不能解决时，任何一方均有权依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，除双方有争议正在进行诉讼的部分外，本合同应继续履行。