《物权法》与物业管理相关条文解读
《物权法》与物业管理相关条文解读
《物权法》与物业管理相关条文解读作者：佚名
时间：2008-4-11
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《物权法》与物业管理相关条文解读
《物权法》获得通过后，物管行业最关注的莫过于涉及住宅和物业管理的相关法律条文。在仔细研究了《物权法》后，我们借用有关资料意图将繁琐的法律条文转变成简单易解的语言，希望能成为物管行业普通从业人员学习理解物权法的实用工具。
关键词：市场主体平等保护
为适应社会主义市场经济发展的要求，党的十六届三中全会明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。全国人大法律委员会委员、中国政法大学校长徐显明说，在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家、集体，还是私人，对他们的物权也都应当给予平等保护。物权法规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”
物权法属于民法，民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。“公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场
经济的基本法则。”全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出，在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系，各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。如果对各种市场主体不给予平等保护，解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样，就不可能发展社会主义市场经济，也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。”胡康生说。
中国人民大学法学院教授王利明对这部法律确立的平等保护原则给予积极评价。他认为，这是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要，是多种所有制成分共同发展的前提。“失去了平等保护，就失去了共同发展。”王利明说，“平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定，真正体现了社会主义的特色。”
关键词：物业管理
物权法明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”业主委员会或业主大会可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作。也就是说，物业公司已经不
再是小区业主选择物业服务的唯一选择。
虽然物权法对“其他物业管理人”没有明确的界定，但可以认为，这个所谓的其他其他物业管理人其实就是自然人或者几个人合伙。说白了，就是业主委员会可以和某个人或几个人签订物业管理合同，实行“包干到户”，比如一个人负责扫地，一个人负责修剪小区花卉等。
关键词：选聘和解聘
物权法规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。
对此，物权法对成立业主大会依法共同维权作出规定。物权法明确，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
根据物权法的规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
物权法同时明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦明确规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
物权法规定：选聘物业公司等一般事项，必须经过半数以上的业主同意，不仅如此，这半数以上的业主的住宅建筑面积总和也要超过整个小
《物权法》与物业管理相关条文解读作者：佚名
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浏览量：区建筑面积总和的一半以上。如果换作“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施”，就是要动钱的时候，面积总和和人数总和都要超过整个小区的2／3。
关键词：业委会诉讼权
物权法明确规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”同时规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害
的业主可以请求人民法院予以撤销。”
业委会的法律地位问题在物权法中并没有得到解决。不过，业主委员会虽然不是独立法人，但业委会可以成为诉讼主体，可以做原告和被告，这些内容规定下来了。但有法律界知名人士提到一个问题———业委会如果败诉，按道理应该由全体业主一起承担责任，但实际上很多业主可能不愿意承担责任，因此如何执行，仍然是法院的一个难题。
关键词：住宅建设用地使用权
“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这是将于２００７年１０月１日起施行的物权法作出的明确规定。
随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。物权法的这一规定，回答了广大群众关于“７０年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地７０年；工业用地５０年；商业用地４０年；综合用地５０年。据全国人大常委会法工委有关负责人介绍，我国从上世纪７０年代末开始改革开放，当时出让的一些土地使用期限较短，一些只有３０年，很快就要到期。特别是目前绝大多数城市居民都拥有了自己的住房，使土地使用权期满的问题更加引人关注。
虽然物权法关于７０年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”，但是，不少人注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。对此，全国人大代表王焕永表示：“中国老百姓从改革开放到今天，好不容易有了房子可以传下去，如果到了孙子那一代，房子的情况还说不清，多让人不放心！”他建议，国家在制定相关的规定时，一定要慎之又慎、反复斟酌。
关键词：道路、绿地
物权法明确规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”按照此项规定，小区建筑中的道路、绿地，是小区业主共有的地盘；小区内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，也是大家的地盘，与开发商无关。
关键词：车位、车库
物权法明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”《物权法》同时明确规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这些规定，将成为现在大量存在的车库之争裁判依据。
第一，目前城市居民私家车拥有量越来越多，小区的车
库、车位的归属及使用就有相当大的争议，《物权法》作出了相对比较明确的规定，首先在建设区划内的车位和车库首先应该满足业主的需要。
第二，强调在建设区划内的车位和车库，作为开发商和业主，他们可以通过约定的方式，由开发商把车位和车库出售给业主、出租给业主，或者是订立房屋买卖合同的时候赠与给业主，从这个法律规则来讲，总体上是把建设区划内的车位和车库所有权的归属认定成为开发商的。
第三，如果车位占用了业主共有的道路或者是土地，用来停放机动车的话，这个车位是属于业主共有的，但对这个价值判断的结论的妥当与否，一直有非常大的争议。比如占用了公共道路的停车位是属于业主共有的，在什么情况下是这样，赠与的情况是什么样，其实都区分的比较清楚，并不能一概说哪一块就是侵犯了业主的利益，所以在这个问题上有必要在法律通过以后做一些更加详细和明确的说明，更好地理解这条法律本身的立法意图。
关键词：住宅变经营用房
物权法明确规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。"《物权法》施行后，如果有业主想把住宅改变为商用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应
当经有利害关系的业主同意。也就是说，如果邻居或楼上楼下的居民不同意，业主就改不成。
关键词：分摊与收益
公用面积既需要出钱维护也会产生租金收入，对于小区业主应如何分摊及分配收入呢?物权法明确规定，对此有约定的，按照约定办理；没有约定或者约定不明确的，按照业主住宅建筑面积所占小区整体面积的比例计算。说白了，房子买得大，分摊费用多，收益拿得也多，权利和义务完全对等。
关键词：维修基金
物权法明确规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公《物权法》与物业管理相关条文解读作者：佚名
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浏览量：布。”维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，维修基金可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。
2018最新物业管理条例全文
2018最新《物业管理条例》全文 总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 业主大会 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (四)参加业主大会会议，行使投票权; (五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; (十)法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十一条下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则;
物权法案例分析范文
物权法案例分析范文 以下是四个物权法典型案例详细分析， 欢迎读者们参考学习： 案件一 xx年1月，甲不慎遗失其手袋，内有其名贵玉镯一只。乙拾得后，按照手袋内的名片所示积极寻找失主，与甲取得了联系，将玉镯归还给了甲。xx年5月，甲与丙结婚。甲、丙合计开设一家茶馆，茶馆办理工商登记注明的开办人为甲。因急需资金，甲持玉镯到信达典当行典当，经商议，玉镯出典，获资金8万元，约定3个月后赎回。因缺乏经验，茶馆惨淡经营，终致难以为继，xx年8月甲、丙决定关闭茶馆。此时茶馆对外负债2万元。同年9月，甲、丙自觉缘分已尽，协议离婚。 问题： 1.设，在乙向甲交还玉镯之前，乙不慎将玉镯摔裂，乙是否应当承担赔偿责任?为什么? 2.设，甲在丢失玉镯后焦急万分，遂在遗失场所张贴数份启事，称若有人能够找到玉镯并送还，愿以现金5000元酬谢。乙依此启事要求甲支付5000元时，甲提出，由于此玉是祖传，丢失之际一时心急才张贴启事，实非内心真实意愿，故请乙给予谅解，不能支付该笔酬金。在此情况下，乙的请求应否得到支持?为什么?
3.设，甲并未张贴上述启事，乙寻找到甲，将玉镯奉还，但要求甲承担其为寻找失主所花费的电话费、车费、工时费320元。在此情况下，乙的行为性质应如何认定?为什么?其请求应否得到支持? 4.设，乙拾得玉镯后将其以5万元卖给不知情的第三人丁，甲三年后得知此事，可否请求丁返还?为什么?丁如何保护自己的权益? 5.甲将玉镯典给典当行，形成什么性质的法律关系?若3个月后甲未去赎回玉镯，将产生什么样的法律后果? 6.甲、丙离婚时茶馆对外所欠2万元债务仍未清偿。在此情况下，债权人如何主张自己的权益? 分析重点： 1、遗失物的保管的规定 《物权法》第一百一十一条拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的.应当承担民事责任。 拾得人拾得遗失物，在返还遗失物或者送交有关部门前，应当妥善保管遗失物。有关部门收到遗失物在遗失物被领取前，也应当妥善保管遗失物。拾得人或者有关部门因故意或者重大过失致使遗失物损坏灭失的，应当承担民事责任。 遗失物不易保管或者保管费用过高的，公安机关可以及时拍卖、变卖，保存价金。拾得人和有关单位不能自行拍卖、变卖遗失物。 2、关于抬金不昧的规定
中华人民共和国物权法释义(完整版)
中华人民共和国物权法（释义） （2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议 通过，自2007年10月1日起施行） 第一编总则 第一章基本原则 第一条【立法目的与依据】为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。 ［条文注释］本条是关于立法目的和立法依据的规定。 制定物权法最直接的目的是可以明确物的归属，充分发挥物的效用。主要体现在两方面：（1）定纷止争。依靠物权法确定的规则能够明确归属，定纷止争，稳定经济秩序。（2）物尽其用。物权法不仅有物的所有权人占有、使用、收益权利的规定，也有他人利用物的权利的规定，如用益物权、担保物权等。 同时，从基本法的层面作出明确规定，切实保护权利人的物权，维护广大人民群众切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐也是物权法的目的之一。 ［参见］ 《民法通则》 第一条为了保障公民、法人的合法的民事权益，正确调整民事关系，适应社会主义现代化建设事业发展的需要，根据宪法和我国实际情况，总结民事活动的实践经验，制定本法。 《合同法》 第一条为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。 《担保法》 第一条为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法。 第二条【调整范围】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人对特定的物享有直接支配（占有、使用、收益、处分）和
排他（对世权）的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 ［条文注释］本条是关于物权法调整范围的规定。 物的归属是指物的所有人是谁，这是对物进行利用的前提。因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。但是，物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系，也就是“民事关系”。而在经济社会管理活动中管理者与被管理者之间的纵向关系，虽然也涉及财产的归属和利用问题，但此类关系主要是由行政法、经济法调整，不属于物权法调整的范围。 不动产是指土地、房屋、林木等土地定着物；动产是指不动产以外的物，比如汽车、洗衣机等。而精神产品虽不是物权法规范的对象，其主要由专门法律如著作权法、商标法、专利法来调整，但在有些情况下，物权法也涉及这些精神产品中的财产支配和排他的权利。如著作权、商标权和专利权中的财产权可以作为担保物权的标的。 物权包括所有权、用益物权和担保物权。所有权是指权利人依法对自己的物享有全面支配的权利；用益物权是指依法对他人的物享有使用和收益的权利，比如农村土地承包经营权、建设用地使用权等；担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法有权就担保物的价值优先受偿，比如抵押权、质权、留置权等。 第三条【社会主义基本经济制度】国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。 国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。 国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。 ［条文注释］本条是关于我国基本经济制度与社会主义市场经济原则的规定。 宪法规定，国家实行社会主义市场经济。实行社会主义市场经济最重要的一条就是要保障市场主体的平等地位和发展权利，这是实行市场经济的前提。作为规范平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系的物权法，物权关系的主体具有平等的法律地位是物权法调整的平等财产关系存在的前提，这也是物权法乃至民法存在的前提。因此，物权法将实行社会主义市场经济与保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利作为基本原则。［参见］ 《宪法》第6—8、11、15条 第六条中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。社会主义公有制消灭人剥削人的制度，实行各尽所能、按劳分配的原则。 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度。
物业经典案例总结(专业分析)
物业案例总结 第一类案例(物业公司申请撤诉) 分析：申请撤诉意思表示真实、理由正当、应予准许，撤回起诉，诉讼费50元减半，由原告物业公司负担。 法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定 第二类案例 物业公司退还物业费（物业费适用小额诉讼程序独任审判）分析一：业主有权要求物业公司退还已经预收，尚未提供物业服务期间的物业费 分析二：如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，加倍支付延迟履行期间的债务利息 ，案件受理费50元，减半收取为50元，由被告物业公司负担（因原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告），
本判决为终审判决。 法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第九条第一款、《中华人民工会国民事诉讼法》第一百六十二条之规定。 第三类案例(房产所有权人欠缴物业费) 法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条 事实：物业公司具有从事物业管理服务的资质，与房产所有权人签订的前期物业管理协议合法有效，对双方当事人均有约束力。物业公司提供了物业管理服务，业主应及时向物业公司缴纳物业管理费及其它服务费用。 结果一：在判决生效之日起十日内给付物业管理服务费及逾
期付款违约金（自某年某月某日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。本判决为终审判决。 法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条 事实：物业管理为二级，物业公司为该小区的物业服务，质量标准在房屋管理、公共设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理方面存在与该小区物业管理服务等级标准存在质量瑕疵。 结果二：因原告提供的物业服务质量存在瑕疵，物业收取为80%。因物业在履行物业管理服务委托合同过程中在服务质量方面存在违约行为，物业无权向业主主张欠缴物业服务费的滞纳金。（驳回物业公司要求业主支付滞纳金的诉讼请求）本判决为终审判决
解读物权法中的几个热点难点问题
解读物权法中的几个热点难点问题 问题一、物权法概述 1．物权法的制定过程 始于1993年，出炉了官方稿（梁、王）和地方稿，并全国征求意见。2007年3月16日上午10时左右，全国人大十届五次代表大会对物权法草案历经7次审议之后做最后的表决，2799票赞成，52票反对，37票弃权，吴邦国委员长一声“通过”，标志着物权法尘埃落定。 2．物权法调整什么？ 1）物（第2条）：动产、不动产？有体物？ 三性：可直接支配、特定、有价值 种类： 有体财产：自然资源、野生动植物资源、土地（耕地、建设用地）、房屋、交通工具、生产设备、原材料、生活资料。 权利性财产：票据、债券、存款单、提单、仓单、基金股份、股权、知识产权中的财产权利、应收帐款。 无体财产权：有价值的特定空间、人力可控制的电气 虚拟财产：数字资源（数字号牌）、无线电频道、网络产品、特许权利（排污许可）。 未来财产：生命物化和物化的生命，对物权法的挑战。 结论：最终会越来越广。 2）物权： 支配权、绝对权、排他权、对世权 3）物权法：归属与利用 地主的生活VS现代人生活（社会分工、用益至上） 不使用他人财产，地球将停止转动！（基民） 利用： 自用——所有权（世上最圆满的权利）； 他用：利用物之功能——用益物权；利用物之价值——担保物权。 3．物权法的框架和专业术语 1）框架 五编＋附则——总则、所有权（3种？）、用益物权（4种）、担保物权（3种）、占有、附则；物权类型：所有权、用益物权、担保物权；自物权和他物权；完全物权和定限物权。 2）专业术语 物、物权、一物一权、物权法定、公示公信、物上请求权、物权变动、交付、所有权、相邻权、建筑物区分所有权、用益物权、地役权、担保物权、浮动担保、占有 4．物权法的评价 1）现代：私法文明、平等保护、现代生产方式、先进经验 2）国情：体制特点、公有财产保护、物权分类、农村物权、城市住宅和小区物权 3）粗糙：未来配套较多、衔接不明（物权保护和民法通则134条）、逻辑不严（农村承包经营权确认）、浮动担保仅限动产、动产抵押的种类。 4）非物权法全部：不是废除，而是离不开：1990年城镇国有土地出让转让暂行条例、2004年最后修订的土地管理法、1994年的城市房地产管理法、1995年的担保法。 问题一： 我把上课用的手提电脑/话筒当场卖给你，你可否获得合法的所有权？
典型物业管理案例分析
典型物业管理案例分析 物业公司不是“第二警力” 案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评： 当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 业主与业主直接对簿公堂 案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。 点评： 目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 物业管理费要明示 去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部
《物权法》的法理学解读(一)
《物权法》的法理学解读(一) 关键词:物权法/立法价值/存在问题 内容提要:从价值层面看,《物权法》充分体现了党的新时期方针、路线和新修正《宪法》精神,以人为本,关爱民生,其颁行具有里程碑意义《；物权法》是社会主义市场经济得以健康、有效发展的基本指导规则之一；物权法颁布,还使得我国财产权利保护的法律体系基本上得以建立。从技术层面看,《物权法》又有诸多规则上的困惑,由于未确立一个统一的、逻辑严谨的物权变动模式,极易导致交易行为及裁判行为的困惑《；物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的规定,未能表达“业主权”的内在机理,其不当之处显而易见；此外《,物权法》对社会生活条件下主体的诸多法权要求及成熟的理论遵从不够,特别是对民族性特质的法权关系缺乏尊重。一、价值层面上《:物权法》颁行意义深远物权是民事主体在法律规定的范围内,直接支配一定的物并排他地享受其利益的民事权利。2007年3月16日,第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《物权法》。《物权法》的颁行具有极其重大的意义。（一）《物权法》充分体现了党在新时期的方针、路线和新修正《宪法》精神,以人为本,关爱民生,尊重私权,就此而言,《物权法》颁行具有里程碑意义由于受长期的计划经济体制及经济体制转轨的影响,在民事立法及社会生活中,重国家利益,轻私人利益,有诸多表现。传统经济和政治体制形成的“国家至上”、“国家中心”、“国家意志决定一切”等“国家本位主义”观念,深深地影响着我们的思维方式和行动。立法上对公权的保护在结构和逻
辑上多比较严谨,而对私权的保护则较为粗略。如在国家的宪法、刑法制度中,将国家的政权组织方式、国家机构、国家机关工作人员的职权、国家经济秩序的保护等内容放在显要位置,而将私权主体的权利规范,规定于较次要的章节；即便在民法制度架构中,也多将国家利益及公权力的保护、维持规则置于显要之处。国家本位主义对当今民法的影响主要表现为:国家财产在规则中和市场交易中的特权。这种特权具体表现有:如无主财产的国家原始取得规则；遗产的先税规则、破产财产的先税规则；合同法中损害国家利益的无效认定规范；交往观念上的“合同工具”意识（合同成了为维护国家利益而实行的治理方式）,1]等等。国家本位主义的形成有其深厚的历史渊源:一是土地的君主所有或社会少数人所有这种体制。社会经济生活中最重要的生产资源为少数人所控制,使得君主及地主阶级由拥有经济的控制权发展到拥有政治、文化、社会交往的管领权,进而造就了以君主为中心的国家利益的核心地位。二是偏重于战争的政权体制。在历史上,凡是偏重于战争、称霸的政权体制,多造就出“国家本位主义”观念。三是自然经济、村落社会的身份体制。村落社会的本性是身份关联,势必形成“家本位”思想。由无数个家族构成的社会必然要架构起金字塔式的“大家”,大一统的以皇权为中心的国家政权便责无旁贷地承担起维护宗法家族地位与价值的责任。四是“以国为家”的法儒文化的精神影响。法家“重农抑商”和儒家“重农轻商”虽然实现价值取向的方式不同,但殊途同归。由他们的观念与思想的互补与相融,构造起“国家本位主义”为主干的封建专制体制的思想基
对《中华人民共和国物权法》第十五条的释义
对《中华人民共和国物权法》第十五条的释义 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 【释义】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。 本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合
同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。 区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同。有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后，即使没有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。第二，有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。第三，有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求
22例经典物业案例
22例经典物业案例，各种角度着手，你一定需要了解！ 案例1：物业要求刷卡进出小区不买车位车就难回家 案例介绍： 不买停车位，就不让业主的车进小区。一小区物业管理公司要求有车业主刷卡进出小区，但没有购买车位的业主不能办理出入卡，也就不能进入小区。十多天来，没有购买车位的业主们只能将车停在小区外。高女士就遭遇了这样的规定。 高女士去年搬进了新买的商品房，私家车一直就随意停放在小区里。从上个月开始，情况出现了变化，物业公司贴出告示说小区内停车得交车位费。每月交了120元停车费后，物业就给一张门禁卡，业主开车进小区直接打卡进门。如果不交钱，从10月1日起就不让开车进小区了。高女士对物业的做法非常生气，她认为，物业公司只是进行一些职责范围内的管理工作，物业不让业主开车进小区就是“行为越位”。自己作为小区的业主，王女士有进出小区的自由和权利，物业公司的做法严重侵害了自己的合法权利。物业公司辩称：此举主要是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放。 案例分析： 让不让业主开车进小区和业主买不买车位是两个完全不同的法律问题。物业不让业主开车进小区，这种做法肯定是不对的。这侵犯了业主的自由出入权。业主购买了商品房，对小区院落内的处地享有共同使用权，车位只是商品房的附属物，业主有商品房就是物权所有人。该物业公司以不购买车位为由不让业主开车进入小区的做法侵犯
了业主的物权。 如果小区内要收取车位费首先应由业委会通过，按照物价部门的价格标准，并报街道办、派出所等有关部门备案。如果小区内没有业主的合法组织，则需由全体业主协商通过。在业主不知情的情况下，物业公司擅自定价的做法是不合法的。 案例2：在小区内摔伤物业公司是否承担责任? 案例介绍： 徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。 徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院。 案例分析： 原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。 但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。 案例3：物业合同争执
物业相关法律法规汇总
二、前期物业管理 （一）选聘物业服务企业 1、《中华人民共和国招标投标法》 2、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 （二）签订合同 1、《中华人民共和国合同法》 2、《中华人民共和国物业服务合同示范文本》（三）接管验收 1、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》 2、《房屋接管验收标准》 （四）质量保修 1、《建设工程质量管理条例》 2、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》 3、《房屋建筑工程质量保修办法》 4、《商品住宅实行质量保修保证书和住宅说明书制度的规定》 （五）装修 《住宅室内装饰装修管理办法》 三、物业管理的日常运作 （一）物业服务企业 1、《物业服务企业资质管理办法》 2、《物业服务企业财务管理规定》
3、《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》（二）业主 1、《物权法》 2、《管理规约》（即《业主公约》） 3、《业主大会规程》 4、《业主大会议事规则》 （三）物业管理服务 1、《城市异产毗连房屋管理规定》 2、《城市新建住宅小区管理办法》（即33号令） 3、《普通住宅小区物业管理等级标准》 4、《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》（四）物业服务收费 1、《中华人民共和国价格法》 2、《物业服务收费管理办法》 3、《机动车停放服务收费管理办法》 4、《物业服务收费明码标价规定》 （五）公共事业收费 1、《城市供水价格管理办法》 2、《城市电力供应与使用条例》 3、《城市燃气管理办法》 （六）维修基金 《住宅共用部分共用设备设施维修基金管理办法》
（七）法律责任 1、《物业管理条例》 2、《民法》 3、《刑法》 4、《民事诉讼法》
物权法重点条款解读
《物权法》重点条款解读十届全国人大五次会议16日表决通过物权法。国家主席胡锦涛签署第62号、主席令予以公布。 物权法约22000字，分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有共5编19章247条。这部法律自2007年10月1日起施行。 物权法规定，为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 物权法规定，国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。企业所得税法约6500字，分为总则、应纳税所得额、应纳税额、税收优惠、源泉扣缴、特别纳税调整、征收管理、附则等，共8章60条。这部法律自2008年1月1日起施行。 物权法明确：公私财产平等保护 将于２００７年１０月１日起施行的物权法规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 物权法属于民法，民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。我国宪法也明确规定：“国家实行社会主义市场经济。” “公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。”全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出，在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互
9种典型物业纠纷典型案例
9种典型物业纠纷典型案例 类型一、物业公司不是“第二警力 案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 类型二、业主与业主直接对簿公堂 案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。
目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 类型三、物业管理费要明示 去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不服，提出行政复议。 分析：根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示，物价管理部门只是登记备案而已。 点评当前，有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律，遵守市场游戏规则的问题。总的来说，物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。 类型四、业委会擅自打官司 案例：本市东部某小区业委会今年共打了5起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房，业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉，须赔偿几万元，业委会希望每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此，业主表示
物业管理常用法律法规解读
物业法律法规知识 物业法律法规知识 授课讲师：刘玉颜（物业半岛分公司经理） 标准课时：7小时 课程大纲 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 2、物权法与物业管理条例 第二部分业主、业主大会与业主委员会 1、业主 2、业主大会 3、业主委员会 第三部分前期物业管理与承接验收 1、前期物业管理 2、承接验收 第四部分物业服务的收费管理办法 1、物业服务费的构成 2、物业服务的定价制度 3、物业服务费的公示制度 4、物业服务的收费制度 5、物业服务费的酬金制 6、物业服务费的缴费责任 7、物业日常费用的收费制度 第五部分物业室内装修装饰管理 1、总则 2、主管部门 3、一般规定 4、建筑主体与承重结构
物业法律法规知识 5、装修项目的申请与审批 6、申报递交的资料 7、装饰装修管理服务协议 8、物业服务的装修规约 9、装饰装修的委托与承接 10、装修装饰活动的环境影响 11、室内环境质量 12、室内装修的竣工验收 13、室内装修的保修 14、保修项目及期限 15、保修责任的例外 16、一些行为规约的处理规定 17、白蚁防治合同
前言相关的法律法规类型 1、《物业管理条例》 2、《业主大会和业主委员会指导规则》 3、《住宅专项维修资金管理办法》 4、《物业管理企业资质管理办法》 5、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 6、《住宅室内装修装饰管理办法》 7、《房屋建筑工程质量保修办法》 8、《城市异产毗连房屋管理规定》 9、《物业服务收费管理办法》 10、《物业服务定价成本监审办法（试行）》 11、《城市供水水质管理规定》 12、《商品房销售管理办法》 13、《住宅室内装修装饰管理办法》 14、《房屋建筑工程质量保修办法》 15、《中华人民共和国民法通则》 16、《中华人民共和国物权法》 17、《中华人民共和国大气污染防治法》 18、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 19、《城市房屋白蚁防治管理规定》 20、《城市建筑垃圾管理规定》 第一部分物业管理条例与物权法 1、物业管理的法律关系 1.1主体： （1） （2） （3） （4）
物权法案例分析
物权法案例分析
一、案例介绍 1994年7月26日，农行某地区分行房地产信贷部与某市飞鹰发展公司签订（94）农借合字第08号《抵押担保借款合同》一份，农行某地区分行房地产信贷部作为贷款方，贷款200万元人民币给飞鹰发展公司用于购买锡、锑矿，月利率为9.15‰，合同期限一年；同日，省渔用网具厂作为飞鹰发展公司借款担保人与农行某地区分行签订《抵押合同》，表明网具厂愿意以其有权处置的15亩土地、1600平方米厂房抵押，在飞鹰发展公司逾期不能归还贷款本息时，贷款人有权处置抵押物。在贷款到期前，农行某地区分行房地产信贷部于1995年7月4日向飞鹰发展公司发出《贷款到期通知单》，该通知单明确是根据（94）农行借合字第08号借款合同催收即将到期的贷款本息。飞鹰公司未能按期付清贷款本息，农行某地区分行房地产信贷部于1995年8月向本市中级人民法院提出诉讼，被告为：飞鹰发展公司和省渔用网具厂。要求被告清偿贷款本息。 中级人民法院受理后，经调查取证了解到：1、市飞鹰发展公司名为集体，实为个人投资经营的私营企业；2、就同一财产，省渔用网具厂已先于当年5月抵押给中国人民建设银行，并获得贷款；3、农行某地区分行房地产信贷部经营范围限于办理房改金融业务。 农行某地区分行房地产信贷部暂无从事房改金融业务外的信贷资格，故农行某地区分行房地产信贷部与市飞鹰发展公司签订的（94）农借合字第08号借款合同无效，主合同无效，其从合同抵押担保合同亦无效，其责任在于原告，被告省渔具厂不承担担保合同责任，市飞鹰发展公司应返还原告贷款本息，利率按人民银行规定的流动资金贷款利率执行。 二、原因分析 （一）农行某地区分行房地产信贷部在贷前调查中，工作不负责，对市飞鹰发展公司的经营性质、状况没有弄清楚，导致决策失误；对担保单位的资产状况也没有认真调查，在没有得到抵押物所有权有关证件且该抵押物已抵押给他行的情况下，仍给予认可。 （二）农行某地区分行房地产信贷部超越经营范围与市飞鹰发展公司签订借款合同是超越经营范围的借款合同，致使主合同无效从合同跟着主合同无效，抵押担保失去了法律保护，增加了贷款风险。 三、风险启示 银行广发放贷款应做好贷前调查，审慎决策，对于抵押贷款，要认真调查抵押物的产权归属和是否已经抵押。银行不应该超越经营范围发放贷款，即使有利可图，也不合法，风险太大。 甲将自己的房子出租给乙，双方于07-6-5日签订书面租赁合同，后甲又将该房子出卖给丙，双方在合同中约定房子所有权自丙支付完全部房款后即转移归丙所有，7-5日丙支付完全部房款，但一直没有办理过户登记手续，8-4日甲又将该房子出卖给丁，办理完过户登记手续，丙知道后，认为该房早归自己所有，甲无权将该房卖给丁，丁也不能取得该房所有权，遂于甲、丁等发生争执，此外，丁以自己已取得房子所有权为由，要求终止甲曾与乙签订的租赁合同，遭到乙的反对，问：1、丙可否取得房屋所有权，理由2、丙可否以自己与甲的买卖合同成立在先对抗乙3、若丁取得房屋所有权，则其是否有权终止甲与乙签订的租赁合同。 1、丙无法取得所有权，法律明文规定，不动产所有权变更登记后生效，丁已经取得所有权 2、不可以，丙只能追究甲的违约责任，要求其赔偿损失 3、不可以，买卖不破租赁甲购买某开发商的房屋，双方签订了房屋预售合同，约定一年后交房，甲缴纳两万元定金。后来房价上涨较快，开发商又将此房以高价卖给了乙，并办理了过户手续。问：谁能取得房屋所有权？乙能取得所有权，根据物权由于债权及物权的公示原则，既然乙办理了过户登记，就取得了房屋所有权，甲基于合同享有债权请求权，可请求开发商承担违约责任李某在公园内捡到一个皮包，包内除失主的证件外，还有价值15万元的现金、存折、首饰等，几天后李某在报纸上看到失主王某的“寻物启事花1.5万元寻找，请依据物权法有关规定回答下列问题： （1）当李某找到失主王某时，王某不肯支付15万元酬金，请问王某的行为是否合法？为什么？ （2）李某在还包时要求李某支付3万元酬金，协商未果，李某威胁不给线不还包，请问李某的行为是否合法？为什么？在这种情况下王某是否需向李某支付报酬？1、不合法，悬赏已经构成要约，归还行为构成承诺，因此王某应支付酬金； 2、不合法，如果不归还，应构成刑事犯罪（侵占罪或敲诈勒索）。这种情况下，王某不应支付报酬，未尽归还拾得物的相关义务的拾得人不享有取得报酬的权利。拾得人侵占遗失物，违反应尽的义务如通知、报告、保管、交付义务，或有其他违法行为的，丧失费用补偿请求权、报酬请求权案例： 甲公司购买一辆轿车作为办公用车，给经理张某使用，并将轿车登记在张某名下。 后来，张某擅自将车卖与王某。 甲公司知道后，要求王某返还轿车。 问：1.甲公司的主张能否得到法院支持？为什么？（请详细讲明原因） 2.甲公司应如何维护自己的权益？（请详细讲明原因）1、甲公司的主张不能得到法院支持。 根据物权法规定，王某的行为符合善意取得制度，在本案中，汽车属于动产，以交付为所有权转移要件，双方达成买卖合意后，把汽车交付王某就完成了所有权的变动，而且，不以是否支付对价为要件。且车登记在张某名下，王某在购买车辆时，完全有理由相信张某是车的合法所有者，尽到了善意的注意义务，因为王某已经是该车的合法所有者，该公司主张不能得到法院支持。 2、甲公司可以要求张某返还车款，同时要求他赔偿损失。 理由：虽车登记在张某名下，但甲公司可通过举证车款是其公司支付，只是登记在张某名下。那么张某将车擅自卖出给公司造成了损失，属于侵权之债，特别注意，在起诉时，不要起诉物权行为，只起诉债权行为。因为物权已转移给王某，再起诉物权已无意义，无法胜诉。 要谈第一个问题，得从物权法的基本理论谈起，原来我国关于物权转移的规定比较模糊，对物权行为和债权行为的区分不严格，很多地方是物权和债权不分的。新物权法将物权行为和债权行为作了严格的区分。如机动车的物权问题，现在登记只是公示效力，也就是说告诉外界你所拥有这辆车，而所有权的变动，在物权法上没有变化，还是交付为所有权转移的要件。其实你对24条做解读也能这个结论，24条说“未登记不的对抗善意第三人”也就是说登记不是物权的变动要件，而是对抗要件。 第24条的规定是为了防止这种情况的发生，A购买车并登记在自己名下，A将车卖给B，且B也支付了车款，但未办理过户手续，这时A又将车卖给C并同时办理了变更登记，这时C作为善意第三人就可以向B要求返还车辆，这里的C 是善意的，因为车登记在A的名下他有理由相信A是车的合法所有者。这时B 虽然有所有权但不得对抗C这个善意第三人，也就是24条所说的未经登记不得
最新物权法司法解释(全文)
物权法司法解释 物权法司法解释有两个： 1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2016年2月23日，最高人民法院向社会正式通报了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，当中对不动产物权与登记、按份共有人优先购买权、善意取得等问题作出了相应规定，这部司法解释将于2016年3月1日起正式实施。 目录 1 所有权纠纷 2 物业服务纠纷 所有权纠纷 最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过） 法释[2009]7号 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用 （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。