密云县建材项目建议书

密云县建材项目

建议书

泓域咨询

规划设计/投资分析/产业运营

报告说明—

建材工业是国民经济的重要基础产业，是改善人居条件、治理生态环

境和发展循环经济的重要支撑。“十二五”期间建材工业持续较快增长，

规模以上工业增加值年均增速在10%以上。2015年，水泥产量23.6亿吨，

平板玻璃产量7.4亿重量箱，建筑陶瓷产量101.8亿平方米，较2010年分

别增长25.5%、12.1%、30.5%；规模以上建材工业增加值占全部工业比重达7.3%，比2010年提高1.9个百分点。

总体而言，建材行业平稳增长的态势已经基本巩固，主要经济指标保

持持续平稳运行态势。但受需求市场、产能过剩等因素影响，行业增速放缓、发展动力不足的迹象仍较为明显，行业平稳运行基础还需要不断维护。

该建材项目计划总投资9433.03万元，其中：固定资产投资7654.18

万元，占项目总投资的81.14%；流动资金1778.85万元，占项目总投资的18.86%。

达产年营业收入16117.00万元，总成本费用12585.61万元，税金及

附加179.63万元，利润总额3531.39万元，利税总额4198.11万元，税后

净利润2648.54万元，达产年纳税总额1549.57万元；达产年投资利润率37.44%，投资利税率44.50%，投资回报率28.08%，全部投资回收期5.06年，提供就业职位338个。

从2019年上半年全国房地产市场情况来看：政策层面，中央多次强调“房住不炒”，各地“因城施策”、“一城一策”持续推进;市场表现方面，上半年房价涨幅收窄，整体价格趋稳，一线城市及热点二线城市成交整体

保持稳定，三四线城市整体下行态势明显，各线城市市场分化加剧。

第一章基本信息

一、项目概况

（一）项目名称及背景

密云县建材项目

2018年以来，建材行业经济运行总体保持平稳，表现为稳中有变的运

行特征。这一方面是由于近年来建材行业以推动供给侧结构性改革为重点，在环保、质量、错峰生产等综合手段共同作用下，致力于产业结构调整和

控制产能释放，努力维护市场供需动态平衡的结果。而另一方面，产能严

重过剩等结构性矛盾还没有得到有效缓解，市场需求下滑、企业内生动力

不足的问题仍然存在，行业下行压力不断积聚。

“十二五”期间，建筑节能法律法规体系初步形成，建筑节能标准进

一步完善。供热计量和既有建筑节能改造力度加大，完成既有居住建筑供

热计量及节能改造面积9.9亿平方米，大型公共建筑节能降耗提速，完成

公共建筑节能改造面积4450万平方米，可再生能源在建筑领域应用规模不

断扩大。积极推进绿色建筑，建立集中示范城（区），在政府投资公益性

建筑及大型公共建筑建设中全面推进绿色建筑行动，成效初步显现。

建材工业是国民经济的重要基础产业，是改善人居条件、治理生态环

境和发展循环经济的重要支撑。“十二五”期间建材工业持续较快增长，

规模以上工业增加值年均增速在10%以上。2015年，水泥产量23.6亿吨，

平板玻璃产量7.4亿重量箱，建筑陶瓷产量101.8亿平方米，较2010年分

别增长25.5%、12.1%、30.5%；规模以上建材工业增加值占全部工业比重达7.3%，比2010年提高1.9个百分点。

（二）项目选址

某产业集聚区

密云区隶属北京市，地理坐标西起东经116°39′33"，东至

117°30′25"，东西长69公里；南起北纬40°13′7"，北至北纬

40°47′57"，位于北京市东北部，属燕山山地与华北平原交接地，是华北

通往东北、内蒙古的重要门户，故有“京师锁钥”之称。2014年，幅员面

积2229.45平方千米，是北京市面积最大的区。2014年，户籍人口43.3万（常住人口47.8万），辖17个镇、2个街道和1个乡（地区办事处）。2014年，实现地区生产总值211.9亿元，比2013年增长7.6%。2009年12月，被国家人口计生委评为“全国计划生育优质服务先进县”；2010年5月，被国家教育部评为“全国阳光体育先进县”；2011年11月，被国家科技部评为“全国科技进步先进县（市）”。密云区的主要特产有密云甘栗、红香酥梨、御皇李子、“云岫”李子、熘鸡脯等。

（三）项目用地规模

项目总用地面积30295.14平方米（折合约45.42亩）。

（四）项目用地控制指标

该工程规划建筑系数74.64%，建筑容积率1.06，建设区域绿化覆盖率5.74%，固定资产投资强度168.52万元/亩。

（五）土建工程指标

项目净用地面积30295.14平方米，建筑物基底占地面积22612.29平

方米，总建筑面积32112.85平方米，其中：规划建设主体工程23761.89

平方米，项目规划绿化面积1842.91平方米。

（六）设备选型方案

项目计划购置设备共计135台（套），设备购置费2974.82万元。

（七）节能分析

1、项目年用电量1115202.40千瓦时，折合137.06吨标准煤。

2、项目年总用水量17725.75立方米，折合1.51吨标准煤。

3、“密云县建材项目投资建设项目”，年用电量1115202.40千瓦时，年总用水量17725.75立方米，项目年综合总耗能量（当量值）138.57吨标准煤/年。达产年综合节能量43.76吨标准煤/年，项目总节能率28.10%，

能源利用效果良好。

（八）环境保护

项目符合某产业集聚区发展规划，符合某产业集聚区产业结构调整规

划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理

措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境

产生明显的影响。

（九）项目总投资及资金构成

项目预计总投资9433.03万元，其中：固定资产投资7654.18万元，

占项目总投资的81.14%；流动资金1778.85万元，占项目总投资的18.86%。

（十）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标

预期达产年营业收入16117.00万元，总成本费用12585.61万元，税

金及附加179.63万元，利润总额3531.39万元，利税总额4198.11万元，

税后净利润2648.54万元，达产年纳税总额1549.57万元；达产年投资利

润率37.44%，投资利税率44.50%，投资回报率28.08%，全部投资回收期

5.06年，提供就业职位338个。

（十二）进度规划

本期工程项目建设期限规划12个月。

认真做好施工技术准备工作，预测分析施工过程中可能出现的技术难点，提前进行技术准备，确保施工顺利进行。选派组织能力强、技术素质高、施工经验丰富、最优秀的工程技术人员和施工队伍投入本项目施工。

科学组织施工平行流水作业，交叉施工，使施工机械等资源发挥最大的使

用效率，做到现场施工有条不紊，忙而不乱。

二、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某产业集聚

区及某产业集聚区建材行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进某产

业集聚区建材产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着

积极的推动意义。

2、xxx有限责任公司为适应国内外市场需求，拟建“密云县建材项目”，本期工程项目的建设能够有力促进某产业集聚区经济发展，为社会

提供就业职位338个，达产年纳税总额1549.57万元，可以促进某产业集

聚区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率37.44%，投资利税率44.50%，全部投资回

报率28.08%，全部投资回收期5.06年，固定资产投资回收期5.06年（含

建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

在我国国民经济和社会发展中，制造业领域民营企业数量占比已达90%以上，民间投资的比重超过85%，成为推动制造业发展的重要力量。近年来，受多重因素影响，制造业民间投资增速明显放缓，2015年首次低于10%，2016年继续下滑至3.6%。党中央、国务院高度重视民间投资工作，近年来

部署出台了一系列有针对性的政策措施并开展了专项督查，民间投资增速

企稳回升，今年1-10月，制造业民间投资增长4.1%，高于去年同期1.5个百分点。近年来，从中央到地方加快了经济体制改革和经济发展方式的转变，相继出台了一系列重大政策鼓励、支持和引导民营经济加快发展。民

营经济已成为我省国民经济的重要支撑，财政收入的重要来源，扩大投资的重要主体，吸纳劳动力和安置就业的主渠道，体制创新和机制创新的重要推动力，为我省经济社会又好又快发展作出了积极贡献。

到2020年，全市工业总量明显壮大，质量明显提升，信息化水平明显提高。全面建成两化深度融合国家综合性示范区、国家级承接产业转移示范区、长江中上游区域性现代制造中心、国家产业转型升级示范基地。

三、主要经济指标

主要经济指标一览表

第二章项目投资单位

一、项目承办单位基本情况

（一）公司名称

xxx有限责任公司

（二）公司简介

公司坚持诚信为本、铸就品牌，优质服务、赢得市场的经营理念，秉

承以人为本，宾客至上服务理念，将一整套针对用户使用过程中完善的服

务方案。公司坚持诚信为本、铸就品牌，优质服务、赢得市场的经营理念，秉承以人为本，宾客至上服务理念，将一整套针对用户使用过程中完善的

服务方案。

公司生产的项目产品系列产品，各项技术指标已经达到国内同类产品

的领先水平，可广泛应用于国民经济相关的各个领域，产品受到了广大用

户的一致好评；公司设备先进，技术实力雄厚，拥有一批多年从事项目产

品研制、开发、制造、管理、销售的人才团队，企业管理人员经验丰富，

其知识、年龄结构合理，具备配合高端制造研发新品的能力，保障了企业

的可持续发展；在原料供应链及产品销售渠道方面，已经与主要原材料供

应商及主要目标客户达成战略合作意向，在工艺设计和生产布局以及设备

选型方面采用了系统优化设计，充分考虑了自动化生产、智能化节电、节

水和互联网技术的应用，产品远销全国二十余个省、市、自治区，并部分

出口东南亚、欧洲各国，深受广大客户的欢迎。公司是按照现代企业制度

建立的有限责任公司，公司最高机构为股东大会，日常经营管理为总经理

负责制，企业设有技术、质量、采购、销售、客户服务、生产、综合管理、后勤及财务等部门，公司致力于为市场提供品质优良的项目产品，凭借强

大的技术支持和全新服务理念，不断为顾客提供系统的解决方案、优质的

产品和贴心的服务。

公司生产运营过程中，始终坚持以效益为中心，突出业绩导向，全面

推行内部市场化运作模式，不断健全完善全面预算管理体系及考评机制，

把全面预算管理贯穿于生产经营活动的各个环节。通过强化预算执行过程

管控和绩效考核，对生产经营过程实施全方位精细化管理，有效控制了产

品生产成本；着力推进生产控制自动化与经营管理信息化的深度融合，提

高了生产和管理效率，优化了员工配置，降低了人力资源成本；坚持问题

导向，不断优化工艺技术指标，强化技术攻关，积极推广应用新技术、新

工艺、新材料、新装备，原料转化率稳步提高，降低了原料成本及能源消耗，产品成本优势明显。

二、公司经济效益分析

上一年度，xxx有限责任公司实现营业收入9640.27万元，同比增长19.34%（1562.27万元）。其中，主营业业务建材生产及销售收入为

8653.86万元，占营业总收入的89.77%。

上年度营收情况一览表

根据初步统计测算，公司实现利润总额2293.57万元，较去年同期相比增长504.94万元，增长率28.23%；实现净利润1720.18万元，较去年同期相比增长304.03万元，增长率21.47%。

上年度主要经济指标

第三章建设必要性分析

一、建材项目背景分析

按照住房城乡建设事业“十三五”规划纲要的目标要求，今后五年建筑业发展的主要目标是：

——市场规模目标。以完成全社会固定资产投资建设任务为基础，全国建筑业总产值年均增长7%，建筑业增加值年均增长5.5%；全国工程勘察设计企业营业收入年均增长7%；全国工程监理、造价咨询、招标代理等工程咨询服务企业营业收入年均增长8%；全国建筑企业对外工程承包营业额年均增长6%，进一步巩固建筑业在国民经济中的支柱地位。

——产业结构调整目标。促进大型企业做优做强，形成一批以开发建设一体化、全过程工程咨询服务、工程总承包为业务主体、技术管

理领先的龙头企业。大力发展专业化施工，推进以特定产品、技术、工艺、工种、设备为基础的专业承包企业快速发展。弘扬工匠精神，培育高素质

建筑工人，到2020 年建筑业中级工技能水平以上的建筑工人数量达到

8300 万。加强业态创新，推动以“互联网+”为特征的新型建筑承包服务

方式和企业不断产生。

——技术进步目标。巩固保持超高层房屋建筑、

高速铁路、高速公路、大体量坝体、超长距离海上大桥、核电站等领域的

国际技术领先地位。加大信息化推广力度，应用BIM技术的新开工项目数

量增加。甲级工程勘察设计企业，一级以上施工总承包企业技术研发投入

占企业营业收入比重在“十二五”期末基础上提高1 个百分点。

——建筑节能及绿色建筑发展目标。城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求，

能效水平比2015 年提升20%。到2020 年，城镇绿色建筑占新建建筑比重

达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，绿色建材应用比例达到40%。装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。

——建筑市场监管目标。加快修订建筑法等法律法规，进一步完善建筑市场法律法规体系。

工程担保、保险制度以及与市场经济相适应的工程造价管理体系基本建立，建筑市场准入制度更加科学完善，统一开放、公平有序的建筑市场规则和

格局基本形成。全国建筑工人培训、技能鉴定、职业身份识别、信息管理

系统基本完善。市场各方主体行为基本规范，建筑市场秩序明显好转。

——质量安全监管目标。建筑工程质量安全法规制度体系进一步完善，

质量安全监管机制进一步健全，工程质量水平全面提升，国家重点工程质

量保持国际先进水平。建筑安全生产形势稳定好转，建筑抗灾能力稳步提高。工程建设标准化改革取得阶段性成果。

二、建材项目建设必要性分析

建材工业是重要的原材料产业。近年来，我国建材工业规模不断扩大，结构逐步优化，创新、绿色和可持续发展能力明显增强，对经济社会发展

和民生改善发挥了积极作用。但也要看到，受经济增速回落、市场需求不

足等因素影响，建材工业增速放缓、效益下降、分化加剧，水泥、平板玻

璃等行业产能严重过剩，部分适应生产消费升级需要的产品缺乏，一些长

期积累的结构性矛盾日益凸显。

全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央经济工作会议精神，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、

共享的发展理念，抓住产能过剩、结构扭曲、无序竞争等关键问题，在供

给侧截长补短、压减过剩产能，有序推进联合重组，改善企业发展环境，

增强企业创新能力，扩大新型、绿色建材生产和应用，积极开展国际产能

合作，优化产业布局和组织结构，有效提高建材工业的质量和效益。

坚

持市场主导。发挥市场配置资源的决定性作用，利用市场倒逼机制压减过

剩产能，优化供给结构，增加有效供给，促进优胜劣汰。

坚持企业主体。激发企业活力和创造力，发挥骨干优势企业的示范带头作用，创新经营模

式和业态。尊重企业主体地位，由企业自主决策、自愿参与联合重组。

坚持政策引导。健全公平开放透明的市场规则，严格执行环保、能耗、质

量、安全等强制性标准，依法依规化解过剩产能。完善支持政策，增强行业和企业的内生发展动力。

坚持统筹协调。发挥部门合力，创新工作机制，加强产业政策与相关政策的协同。优化产业结构，扶持新兴产业，提升建材工业整体发展水平。

到2020年，再压减一批水泥熟料、平板玻璃产能，产能利用率回到合理区间；水泥熟料、平板玻璃产量排名前10家企业的生产集中度达60%左右；建材产品深加工水平和绿色建材产品比重稳步提高，质量水平和高端产品供给能力显著增强，节能减排和资源综合利用水平进一步提升；建材工业效益好转，水泥、平板玻璃行业销售利润率接近工业平均水平，全行业利润总额实现正增长。

第四章市场调研预测

一、建材行业分析

中国家居建材市场是改革开放的产物，并随着政策调整、规范标准的出台、经济社会快速发展、人民生活水平的提高、工业4.0、城镇化加速、新农村建设进程和房地产经济的兴起而不断发展，使家居建材走过了从无到有，从分散到集中的过程。在80年代住宅商业化的推动下，公共建筑及住宅装修的兴起，刺激了改革开放前几乎为空白的建筑装饰装修材料和家居等的生产、流通、消费发展，在这样的背景推动下，家居建材市场规模

得以持续稳定增长。

统计数据显示，我国建材家居市场经过20多年的

发展于2014年突破4万亿元，并保持稳定增长态势。2018年我国家居建材市场规模达到4.34万亿元，而到2019年的市场规模将进一步增长至4.43

万亿元。

受全国房地产市场的直接影响，全国建材家居市场2019年上

半年保持“整体稳定、小幅波动”的主流趋势，但市场并未出现单边大幅

上扬局面，整体发展仍保持低位维稳向好。2019年1-6月，全国规模以上

建材家居卖场累计销售额为4647亿元，同比上涨4.7%。

2009年以来，

越来越多的传统家居建材企业开始进入电商领域。据中国电子商务研究中

心的统计数据显示，家居建材行业线上销售规模从2009年的177亿元，增

至2018年的3207.9亿元，复合增长率达38%，明显快于线下销售增速水平。2014-2018年，家居行业线上渗透率由2.9%增长至7.4%，预测2019年全年将增长至8.5%。

从2019年上半年全国房地产市场情况来看：政策层面，中央多次强调“房住不炒”，各地“因城施策”、“一城一策”持续推进;

市场表现方面，上半年房价涨幅收窄，整体价格趋稳，一线城市及热点二

线城市成交整体保持稳定，三四线城市整体下行态势明显，各线城市市场

分化加剧。

据国家统计局数据显示：2019年1-9月份，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1-8月份收窄0.5个百分点;商

品房销售额111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点;9月份，房

地产开发景气指数为101.08，比8月份提高0.14点。

由商务部与中国

建筑材料流通协会共同发布的“全国建材家居景气指数BHI”分析可见，

2019年6月份全国建材家居景气指数(BHI)为101.54，环比下降11.71点，同比上涨17.49点。

2019年上半年全国建材家居市场压力重重。一是6

月BHI分指数“出租率指数”为95.52，与2018年同比下降3.13点，为2014年以来该分指数最低值。可见卖场空置率仍持续走高，体现出当前传

统建材家居卖场运营压力之大，行业洗牌日益加剧;二是6月“经理人信心

指数”这一先行指数，本月环比下降25.44点，同比下降31.25点，且其

绝对值为46.6(高于50看好后市、低于50看弱后市)，进入不景气区间。

除了短期淡季因素影响之外，也受到下半年全国房地产市场预期走向影响，预计随着房地产调控政策持续发力，下半年全国楼市或将继续降温，各线

城市仍延续分化走势，三四线城市房地产市场下行压力加大。

二、建材市场分析预测

2011 至 2015 年，各地规模以上家居建材市场年均销售额始终维持在

了万亿元之上。根据显示，2015年中国建材家居行业市场规模达到 41597 亿元，同比增长 2.2%，市场空间庞大。

近年来我国城镇化水平稳步提升，国内城镇化率已由 1996 年的 30.48%，逐步上升到了 2015 年的

57.35%。而根据城镇化标准，我国仍处于城镇化发展的中期阶段。整体来看，我国城镇化率与发达国家基本超过 80%的城镇化率水平相比，仍有较

大差距，而同人均收入与我国相近的其他发展中国家超 60%的城镇化率平

均水平相比，也具有充分的提升空间。

从地域差异上来看，我国中西部

地区的城镇化率均不足 50%，区域城镇化进程明显滞后，从而也就具备了

充分的成长空间。随着我国城镇化进程向纵深领域推进，城镇边际范围逐

步扩大，以中西部地区以及乡镇区域为主的城镇化建设有望进入高速发展

阶段，对整个家居建材市场构成长期支撑。

通过对家居建材行业市场分析，2010 年后，我国住宅销售面积趋稳，基本维持在 10 亿至 12 亿平方

米上下的年销售面积，稳定的新增住宅面积夯实了家居建材市场成长的基础。在持续增长的住宅面积累积下，我国住宅总面积不断扩充，据统计，2016 年中国城市人均住宅建筑面积为 32.91 平方米，城镇常住人口

79298 万人，以此计算，目前我国存量房面积达 260.97 亿平方米。

一

般来说，老房二次装修周期一般在 8-10 年，而存量房的二手交易也将带

来翻修，存量房市场同样为家居建材提供了广阔空间。从国外经验来看，

美国在进入存量房时代后，除金融危机外，装修需求一直维持稳定增长，2014 年美国家装材料销售额 980 亿元，同比增长 3.40%。存量房时代，

装修需求仍将维持稳增，家居建材市场仍将稳步前行。

过对家居建材行

业市场分析，随着经济持续增长，我国人民收入水平不断提高，2015 年我

国城镇居民人均可支配收入为 31790 元，是 2006 年的 2.70 倍，年复合

增长率为 11.68%，2015年我国农村居民人均纯收入为 10772 元，是 2006 年的 3.00 倍,年复合增长率为13.00%。受益于政府近年来对内需增长的持续推动，不断提升的居民收入向产品消费端不断转化，提振了建材家居用

品的消费需求。

据统计数据显示，我国建材家居企业总数约为52万家，其中资产在5000万元以下的占主流为67.5%，亿元以上的企业仅占8.5%。