某商业项目可行性方案研究报告

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第一章投资环境分析

一、房地产在国民经济中的支柱地位和作用

(一)房地产业对经济增长的贡献1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2007年，房地产行业增加值从3454.5亿元上升为11854.3亿元，年均增长14.7％，高于国民生产总值的增长速度。1998年到2007年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率从6.32％上升到11.56％，年均9.15％。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到2007年房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率从8.71％上升到15.93％，年均12.61％，房地产开发投资对GDP增长直接贡献率加间接贡献率由1998年的15.03％上升为2007年的27.49％，成为对经济增长贡献最大的产业。要消除全球金融危机对中国经济增长的负面影响，刺激经济增长首先要房地产繁荣，房地产投资每增加1％，就可贡献0.275个百分点的GDP增长率。房地产业对经济增长的巨大贡献源于房地产是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。

(二)房地产业对投资增长的贡献

对经济增长贡献40％的是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重最大，高达20％以上。

以固定资产投资对经济增长贡献40％计，房地产投资对经济增长贡献高达8％，是符合国际标准定义的主导产业。

(三)房地产业对消费增长的贡献

消费对经济增长贡献37％，房地产销售额近5年平均占全社会消费品零售总额的23.5％，是占消费份额最大的行业。在全球经济危机日益加深的环境下，扩大需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大需不可替代的重要选择。

(四)房地产业对进出口增长的贡献

房地产业对进出口的贡献表现在扩大进口、降低过高的贸易顺差、平衡国际收支。2008年房地产业投资中包含了近1.5万亿建安成本，高端豪宅采用大量进口的石材、铝合金材料、卫生陶瓷材料，约占8％建安成本，近1200亿元。

(五)房地产业对就业增长的贡献

166.5万，年均增长6.6％，比同期我国全部就业人员的平均增速(1.0％)和第三产业就业人员平均增速(3.1％)分别高出5.6和3.5个百分点，体现了对增加就业的推动作用。更重要的是，通过带动相关产业的发展，房地产业对其他产业的就业增长也发挥了积极作用。2007年我国与房地产业直接关联的建筑业、建筑装饰业就业人数分别为3085万人、1400万人，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。由此估计，我国与房地产业相关的就业人数约1亿人，分别占到2007年全国就业总人口及城镇就业人口的近1/7和1/3。

(六)房地产对产业的拉动作用

房地产在经济中的支柱地位最外在表现就是对上下游相关联产业的链条长，长达60多个关联产业，近300个细分行业，拉动力非常强大。

与房地产关联度排在前五位的分别是:

金融保险业:2008年1－3季度，中国对房地产开发商融资贷款高达2万亿元，对住房销售贷款3.3万亿元，占整个信贷总额的16.8％，住房按揭成为银行安全性高、盈利能力强的主业之一。

商业:房地产的80％住宅项目都有住宅商铺，作为商业地产项目的大型购物中心、酒店、写字楼等都会增加商业经营，促进商业消费。

建筑业:房地产开发成本中，有近一半是建安费用。2008年3万亿元房地产开发投资，1.5万亿元会直接间接转化为建筑业营业额。

建材、装饰装修业:房地产开发原材料需求直接拉动建材业。据统计资料，钢材新增产量中的60％用于房地产项目开发。

家具、家电制造业:全部酒店、写字楼、商场、住宅都创造各类家具、家电的巨大需求，房地产是拉动这些产业发展的主要驱动力。

据华东师大学魏润卿的研究，中国房地产对相关产业带动系数为1.42，与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。

(七)房地产业对财政收入的贡献

房地产开发企业对财政收入的贡献分三大类:

一是土地出让金。2007年房地产开发企业向地方财政交土地出让金1.3万亿元，当年地方财政总收入2.27万亿元，土地出让金占地方财政收入57.2％、占房地产开发企业总支出的30.36％、占房地产开发企业总成本的42％。

业向政府交纳的税收占房地产开发企业总支出的19.06％。

三是政府向房地产开发企业收费。占房地产开发企业总支出的10％左右。

土地出让金、税费三项合计流向政府收入占房地产开发企业总支出的59.42％，房地产开发企业对财政收入的贡献度达到房地产总支出60％的高比例。

地方财政收入总量至少60％左右投到各城市的基础设施建设、旧城改造、民生工程中。以2007年1.3万亿元土地出让金计，转化为地方投资7800亿元，如以1:3财务杠杆计，实际当年房地产投资带动了3.12亿元社会投资。

(八)房地产作为支柱产业的历史考察:

以美国为例分析

任何一个以市场经济为主体的国家的房地产长期发展趋势，都显现大致相同的规律性发展轨迹，考察世界最发达市场经济体美国80年房地产发展的长周期，可以研究判断未来中国房地产作为主导产业的长期发展趋势。

从现有的1929年－2008年的80年数据看，房地产业GDP增加值占美国GDP的比值一直保持在平均在8％－10％的水平，尤其是在上世纪二战后至80年代，基本保持在10％左右，成为美国经济中的支柱产业。

分析1929年－2008年房地产增加值和美国GDP数据的关系可以发现，美国80年来房地产增加值和美国GDP增长有着高度的一致性。战后50多年时间，房地产增加值增长快于GDP 增长，经历了持续35年的较快速发展期，显示出主导产业的明显特征；其后增长速度趋缓，与GDP增速接近；最后其增长趋势明显放缓，低于同期GDP增长速度，但仍然继续增长，持续时间约15－20年左右。

房地产在发达国家经济长期发展进程中，始终保持着支柱产业地位，中国经济处在发展长周期的加速阶段，房地产业的发展快于经济发展刚刚起步，至少持续到2035年，房地产业增加值的增长都会高于GDP的增长，是名副其实的经济增长发动机。

目前的经济环境与1997年亚洲金融危机很相近，不同的是危机围是全球性的，危机严重程度更深，对中国经济负面影响更大。在这样的外部形势下，如何正确地启动和振兴房地产业，已不单纯是救房地产业自身，同时更重大的意义是带动投资，扩大需，保障就业，拉动中国经济平稳较快增长。

2008年11月5日国务院出台刺激经济十项措施，11月住房和城乡建设部公布9000亿

房体系的建设，计划三年投入9000亿，解决1377万套保障房，以每套80平方米计，总量11亿平方米，三年年均供应495万套，年均供应面积3.6亿平方米，占2008年商品住宅5.5亿平方米销售总量的65.45％。已出台的振兴经济政策几乎没有包含对商品住房投资与开发的刺激政策。保障性住房能否带动房地产市场的复兴，国际、国已提供了可供研究和吸取的经验与教训。

2009年1月19日，全国工商联房地产商会REICO工作室发布了《我国部分房地产企业开发费用分析》的报告，报告抽样调查了北京、上海、等9个城市、62个房地产开发企业的81个项目，计算了这些项目的市场成本。在总成本构成中，土地成本占41.2％；在总支出构成中，开发和销售环节税收占19.06％，土地支出占30.36％，两项合计流向政府收入部分占49.42％；在总销售收入中，政府份额(税收＋土地出让金)占37.37％，企业经营成本补偿占36.49％，企业剩余〔不是利润〕占26.14％，政府份额占的比重高于企业剩余11.23个百分点；总税收构成:开发环节税收占11.55％，销售环节税收占88.45％，税收占企业总成本的26.06％。

在房地产开发企业总支出构成中，土地出让金和税收支出已占49.42％，政府收费占10％左右，合计流向政府部分已高达59.42％，其中政府收费是在房地产项目未开发前预交，土地增值税、土地使用税、企业所得税也是预交，这些预征交的税费，不仅加大了企业财务成本，也使房企资金链更加紧。

2007年四季度以来，、、等珠三角城市房价开始下调，2008年5月房价与2007年最高点相比回调36％，2008年底已回调近50％；上海房价2008年6月已回落23.5％，2008年底回落近30％；珠三角地区相当一部分开发商在按成本价销售，房地产开发企业降价空间已经很小。

产业发展环境和前景。房地产是周期性波动行业，行业风险β值在现代产业群中居于高端区。房地产开发企业要经历发展周期的不同阶段:高投入高利润期、高投入低利润期、高投入亏损期和低投入拨备期。2006年到2007年间，由于市场准入、城市化进程、外国直接投资和资源价格暴涨等多重因素共同推动，房地产价格出现了局部地区的过热和不理性涨势。2008年经济周期进入下行区间，房地产业和金融业面临着增大的风险，政府稳定房地产市场，应该从成本和售价两个源头入手:一方面房地产企业按照市场规律降价促需；另一方面刚性的土地成本和税费成本需要适当降低，建立合理的、可调整的、符合客观房价形成规