物业设施设备方案

物业设施设备方案

1.物业项目整体设计概况

1.1物业项目的基本概况

该项目位于天津滨海新区大港学苑路600号天津国土资源和房屋职业学院，临边天津医科大学临床学院，南开大学滨海学院，地球村等。

1.2项目的工作标准

1.2.1服务理念

亲情服务人文关怀依法诚信管理，竭诚高效服务，创造优美环境，持续不断改进。

2.物业项目设施设备管理人员配置

2.1设施设备人员配置的目的

定时检查、维护公共设施的功能，保障设施的正常使用。

3.设施设备人员的岗位职责

3.1设施设备的主要的岗位职责

每天对公共设备设施进行一次检查；

每月对消防栓、设备房内的灭火器、景观水池、管网、阀门、水底灯及变压器进

行一次检查和维护。对排水管网、化粪池、污水井、雨水井、隔油井进行一次巡查；

完成领导交办的其它任务；

检查共公设施损坏情况，落实修理；

3.2设施设备技术人员的岗位职责

是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。

各专业技术主管（工程师或技术员）

负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。

物业设备管理人员岗位职责

3.3设施设备维修人员的岗位职责

1.服从部门负责人工作安排，遵守纪律，树立良好服务意识。

2.负责本物业区域维修工作，熟悉物业管理区域内公用配套设施、设备的种类、

分布，掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。

3.对物业管理区域经常巡视，发现公用设施有损坏、隐患或其他异常情况，应

及时给予维修，保证公共配套设施、设备的正常运行。

4.积极为客户提供多项便民服务，接到客户报修，应及时赶到现场，排除故障。

确有困难应立即与负责人联系。

5.发现重要电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员抢修，分析

事故原因，做好记录，提出建议。

6.定期清洁配电房，做到“三净”（设备净、机房净、工作场地净），确保设

备正常运行。

7.工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程、工作标准，坚决贯

彻执行安全第一的原则。

8.积极参加岗位培训，刻苦钻研技术，不断提高工作水准，做好节能节材工作。

9.发挥工作主动性，完成领导交办的其他工作。

4.1设施设备人员的管理制度

1. 贯彻设备管理各项规章制度，制订设备维修计划和生产设施之维护保养管理工作。

2.负责建立设备、模具台账统一编号，对日常设备，模具进行维修管理。

3.参加设备、模具更新、改型工作，需添置设施、工装模具，由生产部提出申请，设备管理员办理。

4.根据公司生产实际情况，编制可行的维修计划，交相关人员对设备实施维修，确保生产能力和产品质量要求。

5.参加设备、模具质量事故分析，对设备、安全。人身事故坚持“三不放过“。

6.负责建立设备技术档案资料室，完善设备资料（包括图纸、说明书、合格证）。

7.定期对操作工进行正确使用设备的宣传指导和培训。

8.负责对设备、模具外购、外协加工任务，贯彻执行设备管理制度有关之规定。

9.负责生产指导部门、操作人员对设备正确使用、维护管理，督促操作者遵守有关生产设施、工装模具的使用要求。

10.负责制定公司安全、文明生产等各项管理制度并进行监督检查。

4.2设施设备人员的考勤制度

1.工程现场全体工作人员必须每天准时出勤。指纹打卡。工程开工后，工作时间为九小时。

2.工作人员外出执行任务需要向项目经理请示，填写外勤任务单，获准后方可外出。

3.项目经理外出需向分管副总汇报。

4.病假需出示病假证明书。

5.事假要向项目经理申请，填写请假条，一天以内项目经理批准，两天以内分管副总批准，三天以上董事长批准。获准假后方可休息。并送行政部备案。

6.因工程进度需要加班时，所有工作人员必须服从。由项目经理填写加班申请表。工作人员加班工资另计，项目经理不计加班工资。工作人员因自身原因不能按时完成自身工作任务，需要加班的，不计加班工资。

7.无故旷工三次或连续三天者除名。

1.为建立健全公司人事管理制度，进一步规范公司的请假制度，特制定此规范。

2.本规范适用于公司所有员工，包括临时工、合同制员工以及处于试用期的员工。

3.公司员工请假，需向相关领导和部门递交书面申请，如实填写《请假条》，并在总经办备案，否请假不做生效。

4.相关审批人员必须严格把关，保证员工请假的真实性，否则相关批审人员要承担相应的后果。

5.员工请假，应提前办理请假手续，填写《请假条》，因身体不适等紧急原因临时请假，应在上班前电话联系告知部门主管。返岗后补办请假手续。

6.员工请假半天以内经部门主管批准同意：请假半天以上部门主管同意后，需要总经办审核并上报总经理批准。批准同意后，请假员工持《请假条》到总经办备案，否则请假不做生效。

7.因为特殊情况需请假的，应经部门主管批准和总经办同意，否则做旷工处理。

8.部门主管请假，须经总经理批准，并至总经办备案。

9.员工确因生病不能坚持工作，请病假3天以上的，应提交医院出具的病历本或病假证明，病假期限届满时，员工应返岗。

10.按法定结婚年龄（女20周岁，男22周岁）结婚的，可享受3天婚假：符合晚婚年龄（女23周岁，男25周岁）的，可享受晚婚假15天（含3天法定婚假）。试用期员工不享受婚假。

11.直系亲属丧亡，可以按规定请丧假3天。

12.按照《女职工劳动保护规定》常规产假为90天，难产增加15天。符合晚婚晚育年龄的女职工可享受180天产假，男职工陪产假期为7天。

13.请病、事假1天扣扣除当月满勤奖，婚假、丧假3天以内全勤奖照常计发。

14.未办理请假手续或超过请假期限不到岗的，一律作旷工处理，旷工1天，当月满勤奖不予计发，另扣发工资50元/天。

5.设施设备的操作规程

5.1水泵系统的操作规程及注意事项

运行前要熟悉和了解水泵机组的各项性能指标和操作使用。由熟悉和掌握水泵原理和机械操作规程及方法的专业人员操作，其他人员禁止操作水泵设备。操作人员必须正确地执行安全操作规范

5.1.1手动启动前的准备工作

1. 检查水源、水位情况，进出水阀门开闭状态。

2. 检查水泵控制柜电压表，信号灯等仪表指示是否正常。

3. 检查水泵机组是否有空气，有的话应予以排除。

4. 检查水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。

5. 用手盘转联轴器，检查是否平衡轻便，安全罩是否盖好。

6. 特别要检查联轴器是否有裂痕，其连接螺丝是否松动。

7. 检查填料是否松紧合适，填料压盖不得偏斜。

8. 检查地脚螺栓是否松动。

9. 水泵附近不得放置任何杂物。

10.确定旋转方向是否正确；

5.1.2启动水泵

1、合上水泵控制柜的电源开关，将转换开关盖于“手动”位置，启动水泵的启动按钮。

2、水泵启动时，注意观察启动电流，如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3min，如果三次未启动成功，停下来查找原因，排除故障后才能再启动。

3、如果启动成功，水泵运转5min以上，运行参数及运行工况应符合以下要求：A）电机电流不允许超过铭牌额定电流。

B）电机电压波动范围控制在额定电压的5%，短时间可在正负10%范围内运行。

C）电机温升，不得超过70℃，如超过额定电流应关小泵出水管上阀门，限制负荷。

D）泵轴承温度不得超过

65℃。

E）经常巡视出水管上压力变化情况，波动幅度应保持在规定范围内，压力表指示稳定。

F）时刻注意电动机和水泵机组在运行中有无杂音和振动，振动值应符合有关规

定，一般振动值应符合下表数值：

5.1.3水泵运转

1.确定运转时有无异常情况(如异常声响，异常气味等)。

2.检查运转时水泵漏水是否严重，是否漏水成线，若出现漏水严重情况，查找原因，水泵停止运转后进行维修。维修完毕后再次按上述要求启动水泵。若一切正常，按水泵“停止”按钮，水泵停止。然后将水泵开关置于自动位置，水泵自动启动并运行。

3.控制柜元件正常，无过热，基本无声，电器前后动作顺序符合要求，指示讯号指示正确。

4.电机欠压、缺相、过载、短路的保护装置应能及时动作，确保设备安全。

5.运行中发现异响、过热、昌烟、漏水或失压等不正常现象，应立即停机检查并处理故障，并可根据情况启动备用机组，情况严重时应立即上报部门主管。

6.水泵盘根不应发热，应有微量的水流出，以每分钟不得超过10—20滴为宜。如出现大量滴水，应做适当调整。机械密封以每分钟不得超过1—2滴为宜。

7.检查水泵进出水管各接头处有无泄漏现象，如发现有漏水现象，应进行修理，重新检查达到合格为止。

8.注意水池水位变化，最低水位不低于设定水位，最高水位不允许溢流，造成浪费。如发现水位器失灵，必须检修。

9.注意观察，有下列情况之一者，必须立即停车检查：

①电流表波动较大，或电流超过额定值时；

②水泵有明显振动或异常声响时；

10.发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不得交接班。

11、各转动部位在运转中不许打开防护罩进行检修和清洗。

12、水泵及其它设备的巡视检查，每2小时巡查一次，记录一次。

5.1.4水泵停止

1.水泵在正常运转过程中，若要停止水泵，要将转换开关置于“0”(停止)位置，或按下分闸按钮，水泵停止运转；如果需要长时间停止运转或检查，应拉下电源开关，关闭水泵的进出水闸阀。

2.为防止电机温升过高或水流产生冲击，停车后不能立即再次启动水泵。一般停5分钟以后才能再次启动。

3.每半个月应对备用机组进行手动运行3分钟的时间，以防水泵生锈卡死。

4.平时应将转换开关打在自动状态位置；水泵在检修和维保时要关掉电源，并挂上维修警示牌。

5.将停泵时间记入运行记录。

6.对水泵各部分进行详细检查、保养，使之达到完好标准，处于备用。

5.1.5注意事项

1.非有关人员不得随意进入机房。

2.水泵房水泵工作处于自动控制状态，值班人员应加强巡视，采用看、听、手摸等各种方式严密监视水泵及电机的运行状态。

3.观察各仪表指示读书是否正常，特别是水泵压力表，若发现压力异常应立即停机检查。

4.倾听电机及水泵的运行声响，若发现有异常立即停机。

5.触摸电机及水泵外壳，电机运行时七外表温度不超过80°，水泵外壳温度应接近水温，水泵轴承温度不应超过75°，否则应停机检修。

6.检查蓄水池水位不应过低，机房内所有阀门均应处于开启状态，严禁水泵污水空转。

7.不得随意按动变频泵控制柜内变频器及调节器控制面板上的按键，以免参数改变，影响水泵正常工作。

8.发现自动液位控制器失灵，应及时停电检查。

9.应及时排除控制柜底部布线沟内的积水，保持沟内干燥。

10. 每周应检查各控制柜内接触器及各控制器件工作是非正常，各仪表及指示灯显示是否准确，以及接线端子和内电器元件有无松动，导线连接是否牢固。

11. 应及时排除集水坑内积水。