万科集团环境分析

万科内部环境分析

所有企业都只能在某些职能领域方面具有优势，没有一家企业在所有的领域都有同样的优势。企业的内部优势与劣势是构成企业目标与战略的重要基础，明确企业内部条件是建立有效目标和战略的出发点。

3.1万科发展战略演化历程

（一）1984-1988 创始阶段

成立于1984年，公司以“现代科教仪器展销中心”的名称注册，国营性质。政府批准股份化改组方案，定名为“深圳万科企业股份有限公司”，成为中国大陆第一批上市公司。以2800万元购得第一块土地，进入房地产行业。

（二）1989-1992 多元化经营阶段

初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。房地产业务开始向上海、厦门、青岛、天津发展，为公司跨地域经营和规模发展奠定了坚定的基础。开始涉足零售行业，此后万佳成为广东省零售行业佼佼者。

（三）1993-1999 专业化经营阶段

确定以房地产为公司的核心业务。为适应集团跨地域业务管理的需要，集团总部完成职能部门管理架构调整，明确经营与管理的分离，形成集团管理模式。提出“专业追求永无止境”管理主题，职业经理队伍日趋成熟。

（四）2000-2005 持续发展和扩张阶段

从中国银行、中国农业银行、中国建设银行、中国工商银行、招商银行获得104.5亿元授信额度。“建筑无限生活”万科全国品牌战略全面展

开。

3.2万科微观研究

3.2.1 万科集团经营业务分析

（1）万科的主营业务是房地产开发，同时也进行物业管理，金融等其他业务，下面是万科2011年度业务的盈利结构：

图2.0 万科主营业务构成一览表

——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析从图中我们可以清楚看出房地产业务在他是总收入中在的比重；

（2）万科年度利润收入比较（根据万科的年度财务报表测算）

图3.0 万科年度利润构成一览表

——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析

（3）万科的价值评估

下面这张表是同花顺研究团队对万科价值分析的评估：

图4.0 万科价值分析表

——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析

3.2.2 万科主要竞争对手研究

（一）中海地产

中国海外发展有限公司，简称：中海地产。是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，其前身中海地产股份有限公司于2002年8月8日注册成立，注册资本金人民币61020万元，企业类型中外合资。) 原由国务院国有资产监督管理委员会直接监管，2010年8月起，成为中国交通建设集团有限公司的全资子公司。

（二）恒大地产

恒大地产集团有限公司是中国十大房地产企业之一，它连续五年荣登中国房地产企业10强，并拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。恒大地产集团年开发面积为690万平方米，在中国的土地储备已超过5000万平方米，其地产项目和土地储备分布在全国25个主要城市，拥有项目57个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。

（1）土地储备

恒大地产地产项目和土地储备分布在广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、西安、长沙、太原、昆明、合肥、贵阳、南宁、南昌、石家庄、济南、洛阳、郑州、兰州、长春、银川、海南等全国25个主要城市，拥有项目57个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。

（2）集团组成

**恒大建筑工程公司恒大地产集团旗下住宅建筑工程有限公司承

担各类工业与民用建筑、高层建筑、设备安装、高级装饰等工程。现有专

业技术人员350余人，其中一级项目经理30余名，中、高级职称80余名。

**恒大工程监理公司恒大地产集团旗下工程监理有限公司，公

司通过社会招聘、海外引进等方式聘请专业施工监理人才。曾监理恒大系

列项目30多个，监理项目总面积达580万平方米，使项目在同行业中始终保持质量领先优势。

**恒大物业管理公司恒大地产集团旗下金碧物业集团有限公司，物业管理总建筑面积430多万平方米。

有关恒大地产的一些新闻：

《1》恒大地产中报显示，2010年上半年，恒大公司新购土地26宗，新增土地储备建

筑面积2221.5万平方米。至此，恒大地产土地储备总建筑面积超过了7238万平方米，

成为“中国最大的地主”。

《2》截至2010年6月30日，恒大仍然拥有未使用的银行授信额度252.4亿元人民币、尚可收回的合约销售金额57.9亿元人民币，连同期末现金余额，可动用资金达

到495.2亿元人民币。

《3》恒大地产（3333.HK）披露了2010年中期业绩。报告期内，公司实现营业收入203.7

亿元，同比劲增11.4倍，位居国内房企首位；实现毛利49.5亿元，同比增长8倍；实现净利润25亿元，同比增长380.8%，每股盈利由去年同期的0.04元上升为0.16元，同比上升300%。

《4》恒大地产营收“技术性”超越万科；

《5》土地储备是同行两倍；

…………………………………………………………（上述新闻均来自《金融报》）

（三）绿城地产

绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系

列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。历经15年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，拥有员工2600余人，房产开发足迹遍及30

多个城市。

历经16年的发展，绿城已辖有90多家成员企业，拥有员工2800余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水、富阳、临安、桐庐、淳安、慈溪、象山、海宁、德清、长兴、诸暨、新昌以及国内北京、上海、天津、唐山、大连、南京、无锡、苏州、南通、合肥、济南、青岛、胶州、新泰、郑州、长沙、海南陵水、乌鲁木齐等38个城市。至2009年12月底，公司土地储备总用地面积达2200多万平方米，规划总建筑面积达3200多万平方米。

绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公寓系列，以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列，以杭州桃花源、上海玫瑰园、长沙青竹园为代表的别墅系列，以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列，以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城为代表的大型社区系列，以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。自2005年起，绿城又介入城市安置房的建设。自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2009年绿城实现年度合同销售额达513亿元，比去年增加241%，位列全国第二。

绿城目前已连续6年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续5年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10，并在中国质量协会、全国用户委员会组织开展的“2004年度全国住宅用户满意度指数”测评活动中用户满意度、用户忠诚度双双名列第一。自1998年以来，历年都被金融机构评为AAA 级信用单位。“绿城中国”荣获2007中国内地在港上市房地产公司综合实力第七名、经济增加值第五名。2009年，绿城总品牌价值达58.36亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二。

相关新闻;

《1》继万科前10月销售破千亿之后，绿地集团也在今年前三季度成功晋升为千亿级别的

房企航母。绿地集团近日宣布，今年前三季度，绿地集团实现业务经营收入1312亿元，同比增长42%；

《2》与万科等纯房地产企业有所不同的是，绿地今年加大能源、金融等综合产业的布局和拓展，对企业整体经营业绩稳步增长形成了有力支撑。据悉，除了房产，能源产业作为绿地集团近年来重点发展的第二支柱产业，前三季度实现销售收入485亿元，同比增长72%，占集团整体经营收入超四成；

……………………………（来自《地产中国网》）

（四）保利地产

1. 保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。

2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队" 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。

2.保利地产年度利润收入：

图5.0 保利地产年度利润一览表

——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析

3.保利地产未来发展潜力：

图6.0 保利地产未来价值分析

——（来自实盘软件—同花顺机构报告）分析

4.保利地产相关新闻：

《1》在“万保绿金”四大地产商中，保利地产（600048，收盘价14.16元）今公布的三季报显示，第三季度公司实现营业收入60.42亿元，同比上升91％；净利润6.63亿元，同比上升69.87％；《每经济新闻》记者注意到，相比万科A（000002，收盘价9.2f0qb）、招商地产（000024，收盘价18.98元）、金地集团（600383，收盘价6.91元）三家公司，保利三季度的总营业收入已经赶超万科，比万科多了4.28亿元，而净利润方面紧随万科，跻身亚军位置；

《2》2011年2月28日晚间，保利地产公布年度业绩报告，2010年保利地产实现营业收入358.94亿元，同比增长56.15%；实现净利润49.2亿元，同比增长39.8%；实现销售签

约面积688.39万平方米，签约金额661.68亿元，同比分别增长30.7%和52.5%；销售均价9612元/平方米，同比增长16.7%。《3》保利地产的土地储备4195万平方米；

《4》深沪交易所公布的最新数据显示，11月24日两市共有84只个股被融券卖出。其中深市37只，沪市47只，具体来看，深市方面，万科A融券卖出106.21万股居首。沪市方面，保利地产融券卖出146.98万股居首；

3.3.3 万科近年公司经营活动状况

万科2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。截至2010年12月1日公司累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。这也就意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。2010年全国房地产业市场占有率继续稳居第一，达5.6%。

2007年—2009年房地产业务主要集中在珠三角，长三角和环渤海等城市密集地区。近年来，万科开始在全国布局，2010年中点进入二三线城市。

3.4万科竞争力分析（S W O T）

通过以上的资料下面对万科集团进行SWOT 分析，以找出未来万科的未来战略发展方向。

——（根据以上分析绘制）

第四部分：万科的未来发展战略

根据以上对万科集团的内外部环境分析，我们认为万科集团的内部优势明显，把握机会和规避风险的能力也处于行业上等水平，但其在行业中的竞争地位处于领先程度，可以得出基本结论：万科集团发展须依托集团强大的内部优势，开发高附加值的房地产产品，稳固在房地产行业的领先地位。并利用上市的优势，更好发挥万科集团的资本融资平台。万科集团战略方向可选择ST战略作为未来发展的战略，利用集团内部的优势回避或减轻来自外部的威胁。

万科企业战略（增长型战略）

（一）继续推进住宅建设专业化。

未来十年我国将是产业升级，社会转型的关键十年。按照我国经济发

展的这一主线，继续走专业化道路、继续专注于住宅业务。在过去20

年的发展中，万科完成了从业务多元化到业务专业化的调整，这是万科的

第一次专业化。在未来十年，万科住宅领域做到更专业，更优秀，更卓越，这是万科的第二次专业化。

（二）以住宅为主，商业地产为辅。

坚持以住宅地产为主营业务，适当发展商业地产（主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼）。

（三）继续扩张：业务布局及全国，重点发展二三线城市，城市圈聚焦。

走在专业化道路上的万科，一直有这样的愿景：成为房地产行业的持

续领跑者。万科已经在2010年提前完成2014年的目标，即销售额从03年的63亿元增长到1000亿元，占全国住宅市场的份额从目前的1％增长到3％。截至2010年12月1日公司已累计实现销售金额1000.6亿元。这也就意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。2010年全国

房地产业市场占有率继续稳居第一，达5.6%。

如今万科在很多方面都被强力的竞争对手所超越或逼近，公司应该时

刻保持警惕，不断的改进、创新。在未来十年，万科要全面布局，在长三角、珠三角和环渤海地区实行稳定型战略；重点发展二三线城市，实行增

长型战略。万科在北京、上海、广州、深圳等“一线城市”市场发展已相

对成熟，万科近年来又率先在行业中形成了全国性的战略布局，截至目前

万科已经进入了全国40多个城市。今年以来万科新进入昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊等新城市，使万科在全国市场的布局更趋均衡和广泛。

目前我国珠江三角洲，长江三角洲，环渤海等密集城市群已得到相当

程度的发展，未来20年万科要重点布局哈尔滨都市圈，齐大都市圈，长春都市圈，沈大都市圈，石邯都市圈，青烟都市圈，济维都市圈，郑州都市圈，徐州都市圈，盐连都市圈，驻信都市圈，武汉都市圈，南昌都市圈，长沙都市圈，南宁都市圈，成渝都市圈等16大都市圈。

第五部分结语

万科是我国多年来最具品牌价值的房地产从开发企业，我希望万科担当起民族产业的复兴，为我国房地产行业的发展做出应有的贡献。在此，我对对万科充满了崇敬和向往之情。希望万科在未来的发展中越做越好，成为世界著名房地产开发企业！