地块可行性分析报告文件

增城罗岗村地块可行性分析及方案报告

前言

第一部分、增都市宏观环境分析

总体概况要点：

●增都市，紧邻广州，地区的经济增长力在省内第一大市的阻碍下

相对有限，地区经济进展处于初级时期，仍处于大部份城乡结合的水平。

●以自然资源、农副业、手工业为支柱产业，人均GDP较省内几大

都市为低，居民生活在质素处于提高时期。

●与广州相邻带来的优势是，房地产行业进展特不迅速，雅居乐、

碧桂园、新世界等外地巨头早早进入占地，为当地进展注入极大

的刺激元素，加大地区的对外吸力。

交通路网，公建配套等进展仍不十分健全，地区的进展潜力空间较大。

以下为对本地区各方面的详细介绍

一、增都市概况

区位优势：

增都市位于珠江三角洲东北

部、广州东部，南与东莞隔江相望，

东临惠州，北界从化、龙门，地处

广州、东莞、深圳、香港等发达区

间，紧连广州经济技术开发区和广

州科学城，进展空间大，前景好，

故称广州东部板块，是广州通往深

圳、香港和粤东各地的交通咽喉。南部新塘、永和两镇已列入广州都会区规划范围。

交通优势：

增城公路、高速公路、铁路、水路四通八达。

公路广汕公路（324国道）横贯中部，广深公路（107国道）、广深高速公路路经本市新塘镇。广州广园东路快速干线（广州－东莞）和广惠高速公路（广州－惠州）分不贯穿中南部各镇，广惠高速公路增城路段37公里，分不设置了永和、仙村、石滩、三江4个出入口。广州北三环高速公路（沙庄－荔城－广州新国际机场）、增莞深高速公路（增城－东莞－深圳）和新坪公路（新塘－从化太坪场－广州新国际机场），正在抓紧规划兴建。

铁路广九铁路（广州－香港九龙）横贯南部各镇，设有新塘、仙村、石滩三个火车站。广州的都市列车（每15分钟一车次）也将开通至新塘镇。

航空境内无机场，但至广州国际机场和深圳黄田国际机场仅需30至40分钟车程。

水路新塘镇紧邻全国第二大港广州黄埔港，本市在该镇也设有客货运码头，每天有客货轮直航香港。

增城交通网络总体较发达，部分区域交通路段随着市政规划及配套的完善，增城交通网络日渐完善中。

资源优势：

自然条件增城南部属漂亮的珠江三角洲平原。全市森林覆盖率达48％，拥有9个森林公园和自然生态爱护区，是广州东翼的“绿肺”，也是珠江三角洲大工业圈中的绿洲。

气候增城气候和气，土地肥沃，风调雨顺。年均气温21．6℃，年均降雨量1869mm，适宜于热带、亚热带作物生长，是闻名的荔枝之乡、鱼米之乡。

土地资源全市有农用地181．5万亩，可供大规模进展高产、优质、高效农业。已建和在建的工业园区多，具有生态环保特色的工业进展用地240平方公里，能为企业进展提供充足的土地，广州市规划在南部新塘、永和、沙埔、宁西、仙村、石滩等镇建设200平方公里的广州东部工业园区。正在建设60平方公里的新塘工业园、市东区高新科技工业园和15000亩现代物流园区，招商载体逐步完善。

旅游资源增城是何仙姑(八仙中的唯一女仙)的家乡，森林、水库、名胜古迹等旅游资源丰富。已建成有南华、荔湖、仙村等4个高尔夫球场，近期还将建设两个公众高尔夫球场。挂绿广场、增城广场、百花山庄、裕达隆花园、盈园、正果佛岩等景点建设已初具规模，吸引着越来越多的国内外游客。何仙姑景区、高滩温泉、人称“广东九寨沟”的正果畲族村等正待规模开发。

生活环境：

商业居住社区服务网络完善，商场、商店众多，商品门类齐全，拥有增城宾馆、百花宾馆、太阳城大酒店等四星级酒店和一批高级宾馆，为客商和居民提供了商务、娱乐、休闲和购物的场所。广园东碧桂园凤凰城、荔城碧桂园、叠翠华庭、中海都市广场、新康花园等房地产项目规模大、环境好、档次高，逐步形成绿色社区。

市政文化建有博物馆、图书馆、文化宫、电影院等文化设施。增城广场、挂绿广场、体育广场和增城公园规模大、现代文明气息浓,广场文化逐步形成.。

教育与人才有华南师范大学增城康大学院、广州大学松田学院、广东工业大学华立学院、增城广播电视大学等多所高等院校，人才资源丰富。华南农业大学、中山医科大学分不设有教育基地和产业园区。还创办了多所供外商子女就学、入托的中英文学校和幼儿园。南部到广州中山大学、华南理工大学、暨南大学、广东工业大学等均为30分钟左右车程，人才与劳动力市场完善。

医疗卫生全市有医院20多所，医疗服务网点近400个，医疗技术、设施比较先进，可为居民提供卫生防疫、体检、医疗和抢救等服务。

二、增都市总体规划

随着广州“东进”战略的加快推进，增城已定为广州市重点进展

的九大片区之一，增城将建设成为广州东部综合性工业基地、区域性现代物流中心、生态旅游休闲区和现代都市型农业生产基地，努力创建广州东部现代化新城区，逐步形成“四大主轴、五大组团”的进展格局。

以广惠高速公路为主轴，以工业基地为载体，大力进展现代组团式工业；以广园东快速路增城段为主轴，以新塘为龙头，大力进展现代商贸物流业；以广汕公路为主轴，以农业科技产业园为突破口，大力进展现代都市型农业；以增派公路为主轴，以何仙姑旅游景区为龙头，以大封门旅游景区为重点，大力进展生态休闲旅游业。增都市区拓展扩大新区，提升都市品位，建设漂亮城区；新塘聚五镇优势，工商并举，努力创建广州东部新都市中心；石滩汇三江资源，建设田园水乡特色生态工业城；中新发挥邻近广州及新机场优势，建设广汕公路工业明珠；派潭以大封门旅游景区为龙头，建设生态休闲旅游区。

三、增城经济面貌

增城紧连广州经济技术开发区、黄埔区和东莞市等经济发达地区，产业基础好，其中汽车、摩托车、IT业等高新技术产业聚拢效应越来越大，有强大的产业支撑，既可承受周边地区的产业转移，又能为周

边产业提供核心配套。非公有制经济十分活跃，外向型经济和民营经济是国民经济的主导力量。

工业在国民经济中的主导地位不断增强。形成了以服装、皮具、制鞋、建材、精细化工、机械等为主的骨干支柱行业。牛仔、休闲服装约占全国总产量的六成多，康威牌运动服名列全国前茅。

现代服务业拥有华润、屈臣氏、人人乐、麦当劳、肯德基等大型品牌商贸超市及连锁店，增城宾馆、百花宾馆．太阳城大酒店等四星级酒店和高级宾馆服务优质，设有多间日韩料理餐厅，按超白金五星级标准建设的凤凰城大酒店设有凤凰岛外商家园。

农业大力进展现代都市型农业，是广州地区和珠江三角洲粮食、水果、蔬菜、禽畜和鲜活商品的要紧生产基地。

支柱产业组团工业。重点进展汽车摩托车及其配件制造业、钢铁、精细化工、电子信息、生物工程、新材料、环保、光机电一体化等高新技术产业以及无污染、规模大的加工制造业及市场前景好的纺织制衣等传统优势产业。

房地产业逐步成为支柱产业，广园东碧桂园凤凰城、荔城碧桂园、新康花园、新世界花园等楼盘品牌好、实力强、规模大。商贸流通发达，新塘牛仔服、汽车、摩托车、家电专业市场交易活跃。

旅游业重点进展富有特色的生态与体育休闲式旅游项目,尤其是规

模大、吸引力强的旅游项目及四星级以上的度假式酒店。2004年我市加强了何仙姑旅游景区和白水寨风景名胜区的规划建设，加大了策划包装和宣传推介力度，举办了挂绿诗会、荔枝文化旅游节、新塘国际牛仔服装节、增城菜心美食节等系列活动，逐步形成了“荔乡仙境增城游”，白水寨被批准为省级风景名胜区。

第二部分、增都市经济水平分析（消费水平）

一、增都市2005年全年国民经济运行情况分析

2005年全年，增都市国民经济接着保持快速稳定增长，整体经济运行呈现良好的进展势头。全市实现生产总值255.26亿元，比上年增长13.9％。一、二、三次产业比例由2000年的14.35：58.24：27.41进展为10.71：59.2：30.09。工农业总产值587.08亿元，比上年增长23.61%，固定资产投资73.49亿元，比上年增长13.34%。

⑴工业进展步伐加快

2005 年，全年实现工业增加值138.74 亿元，比上年增长18.2% ；完成工业总产值 542.53 亿元，增长 25.36% ，其中，规模以上工业总产值 372.77 亿元，增长 25.21% 。

⑵农业生产结构进一步调整，都市农业稳步进展。

全市农业总产值 44.5 亿元，比上年增长 4.9% 。其中，种植业总产值 23.07 亿元，下降 2.24% ，牧业、农林牧渔服务业产值分不为 10.68 、 6.31 亿元，同比分不增长 13.5% 和28.89% 。林业和牧业产值分不下降 8.07% 和 1.64% 。

⑶2005年增城全市固定资产投资情况分析

2005 年全社会固定资产投资73.49 亿元，比上年增长13.34% 。其中，差不多建设投资21.63 亿元，增长 79.57% ；更新改造投资 2.95 亿元，增长 76.15% ；房地产开发投资 31.42 亿元，增长 38.71% 。农村单位固定资产投资 15.73 亿元，下降 36.6% 。城乡私人建房 1.74 亿元，增长 25.58% 。

“十五”期间，全市固定资产投资年均增长 35.52% 。投资规模接着扩大，投资结构进一步调整。第二产业投资减少，第三产业增加。第二产业投资 23.04 亿元，比上年下降 30.72% 。其中，制造业投资 20.11 亿元，电力煤气及水的生产供应业投资 2.91 亿元，分不下降 12.64% 和 68.06% 。第三产业投资大幅增加。全市第三产业投资 41.31 亿元，增长 28.61% 。随着部分大型房地产项目相继落户，房地产投资增长38.71% ，占全部投资的比重由上年的 34.61%上升至42.76% ，成为投资的要紧增长点。

按经济类型分，国有单位投资增长 30.20% ，集体单位投资下降

61.61% ，民营经济投资增长 26.6% ，外商及港澳台投资下降 6.03% 。

⑷建筑业增长平稳。

2005 年，全市实现建筑业增加值12.29 亿元，同比增长13.91% 。全市三级以上资质建筑业企业总产值 24.74 亿元，增长24.52% 。竣工产值 17.44 亿元，增长 6.4% 。房屋施工面积 241.12 万平方米，增长 39.62% ；房屋竣工面积 70.39 万平方米。全年工程结算收入 31.96 亿元。

二、增都市2005年全年财政收入

财政收入平稳增长，金融形势良好。财政总收入突破30亿元，达到33.71亿元，比上年增长43.82%，比2000年增加26亿元，增长3.37倍，年均增长34.32%。

地点财政一般预算收入13.07亿元，比上年增长19.88%。可支配财力19.78亿元，比上年增长31.52%。财政一般预算支出16.54亿元，比上年增长25.44%。

全市金融机构人民币存贷款余额分不达315.16亿元和125.8亿元，比上年增长17.98%和3.87%。金融机构不良贷款率由1999年的

53.08%下降到2005年的7.05%，金融风险多发区变为金融生态环境好的地区。

三、增都市市民收入水平

全社会从业人员 55.34 万人，全社会从业人员年平均工资 10156 元。城镇职工 8.57 万人，职工年平均工资 20800 元，比上年增长8.27% 。城镇居民人均可支配收入 14038 元，增长 10.27% 。年末城乡居民储蓄存款余额 220.91 亿元，增长 17.59% 。

农民收入稳步增长。据农村住户调查资料显示，农民人均纯收入5217 元，比上年增加 253 元，增长 5.1% 。人均可支配收入 5027 元，增加 131 元，增长 2.68% 。其中，工资性收入 3219 元，增长 7.98% ，工资性收入占纯收入的 61.70% 。

以上数据现示，增城居民收入随年增长，其中城镇居民人均收入增长速度较快；农民的人均收入随着社会的快速进展及政策的利好，从2000年至2005年期间有着质的变化。居民收入的增加，决定着消费水平的提升。

结论：

从上述分析中可得，我们关于本地区的消费劲及经济结构有如下

几点的结论：

1、以本地产业为要紧从业的本地居民，其经济收入处于一般的状态，可支配消费能力并不高。

2、同时，基于本地处于生活质素提高时期，住房的需求相当大，置业消费与一般日常消费的比例显得较不称。

3、土地资源相当丰富，可开发潜力较大，但基于公建设施处于初步时期，置业需求对配套设施有较高要求。

4、农转城户口流量较大，形成巨大的置业消费潜力。

第三部分、增都市房地产现状分析

一、增城现有房地产企业概述

①增都市目前有房地产企业为：碧桂圆凤凰城、紫云山庄、群星新城、帝景湾、锦绣香江花园、荔城碧桂园．叠翠华庭．中坚豪庭．新世界花园、新康花园等绿色社区规模大．环境好、档次高。凤凰城建设有专门的外商办公区及生活居住区。

②其中，碧桂圆凤凰城、紫云山庄、群星新城、帝景湾、新世界花园等为新楼盘，目前还在销售。