物业设备及智能化管理

物业设备及智能化管理

一：基础知识

1、智能物业的特点：a高效b安全c节能d舒适e便捷

2、现代物业应具备的物业设备系统：a运行设备系统b安全设备系统c通信

网络设备系统

3、通常建筑物本体的寿命在60到70年左右，而设备的寿命在6到25年不

等。

4、物业设备管理的内容：a物业设备运行管理b物业设备维护维修管理c物

业设备更新改造管理d物业设备资料管理

5、物业智能化管理：是指在物业管理中，运用现代计算机技术、自动控制技

术、通信技术等高新技术实现对物业运行设备、物业消防、安防等的自动监控和集中管理，实现对业主信息、报修、收费综合服务等的计算机网络化管理。

6、物业设备控制系统设备组成：①DDC控制器为直接数字控制器（常用的

控制）DDC控制器有四种类型接线端口，各种传感器检测到的信号分别通过模拟量输入接口（AI）和开关量接入口（DI），将采集的现场设备实时数据送给DDC，DDC按照一定的控制规律进行计算，最后发出控制信号，并通过模拟量输出接口（AO）和开关量输出接口（DO）传给执行器或设备的配电控制箱，对现场设备直接控制。②物业设备监控系统中常用传感器（起信息采集作用）常用的传感器有：中央空调系统中的温度、湿度、压力等传感器；给排水系统中的液位、流量等传感器；还有消防用温感探测器、烟感探测器，安防用红外线探测器、玻璃破碎探测器等。7、物业设备管理机构设置：一室五部（办公室、工程部、经营发展部、综合

服务部、安保部、计划财务部）

8、物业设备管理的质量一般用设备有效率与设备完好率来衡量。

9、智能化大楼设备故障按使用时间可分为初期故障器、偶尔故障期、磨损故

障期。

10、常用建筑设备自动化监控的核心设备是DDC控制器

11、物业中央监控室的职能是防火管理中心职能、安防、设备及信息情报咨询

中心。

二、给水排水设备设施及智能化管理

1、建筑给水系统的分类：a生活给水系统b生产给水系统c消防给水系统.

2、建筑给水系统的组成：a引水管b水表接点c给水管道给水d附件e配水装置和用水设备f升压和贮水设备

3、常用建筑给水方式：a直接给水方式b设置升压设备的给水方式c分区供水的给水方式d变频调速恒压供水

4、建筑排水系统的分类：a生活排水系统b工业废水排水系统

c屋面雨水排水系统.。

5、建筑排水系统的组成：a卫生器具b排水管道c通气管道

d清通设备e抽升设备f污水局部处理构筑物.

6、室内排水方式：分流制与合流制

7、建筑排水系统常用设备与设施：排水管道材料卫生器具排水附件。地漏（作用是：排除室内地面上的积水，通常有铸铁或塑料制成，地漏应设置在室内的最低处，坡向地漏的坡度不小于0.01）存水弯（存水弯有一段弯管构成）水封（在

排水过程中，弯管内总是存有一定量的水。作用：可防止排水管网中的臭气，异味串入室内）

8、排水设备日常运行管理：包括定期对排水管道进行养护、清通，定期检查排水管道和阀门等是否生锈和渗透现象，室外排水沟渠应定期检查和清扫，清除淤泥和杂物等。

9、给水管道包括干管、立管和配水支管。干管将引入管送来的水转送到立管；立管将干管送来的水沿垂直方向输送到各楼层的配水支管；配水支管再将水输送到各个配水龙头或用水设备等处。

10、DDC控制器通常用于建筑设备监控系统中，是整个系统的核心，作用是接收各检测设备的监测点信号，经过控制器运算，发出控制信号给执行设备。

三、供暖与燃气设备设施及管理

1、供暖系统的组成：a热源b热循环系统c散热设备

2、工作原理：在整个供暖系统中，还需有携带热量的物质，称为热媒，常见的热媒有水和蒸汽两种。

工作原理：低温热媒（低温水）在热源中被加热，变为高温热媒（高温水或蒸汽），经输送管道送往室内，通过散热设备放出热量，使室内温度升高；散热后温度降低，变成低温热媒（低温水），再通过回收管道返回热源，进行循环使用。如此不断循环，从而不断将热量从热源送到室内，已补充室内的热量损耗，使室内保持一定的温度。

3、供暖设备：热源设备（锅炉给水设备主要由给水泵、水处理离子软化器、软水箱等组成。散热设备（作用：负责将热媒所携带的热量传递给室内空气，达到供暖的目的。循环设备（提供水泵循环）管道、辅助器材及设备（集气管：为排除水中的气体而设置的集气管和疏水器等）

4、供暖系统的管理：a热源管理b热网管理c用户管理

供暖系统主要热源为锅炉，按燃料分为由燃煤、燃油、燃气

5、燃气的种类：a人工燃气b液化石油气c天然气

6、燃气供应方式：管道输送和瓶装两种

7、室内燃气管道系统由引入管、立管和支管组成；室内燃气管道多采用水煤气钢管，管道采用螺纹连接。埋地部分应涂防腐剂，明敷管道最好采用镀锌钢管，室内管道不允许漏气；室内燃气管道一般为明敷

四、通风与制冷空调设备设施及智能化管理

1、通风包括从室内排除污浊的空气和向室内补充新鲜空气两个过程。

2、通风方式分为自然通风（风压作用下的自然通风、热压作用下的自然通风）、机械通风两种

3、通风管道及设备：a风机（离心风机、轴流风机。离心式风机常用在管道式通风系统中，而轴流式风机因产生的风压小，很适合无需设置管道的场合以及管道阻力较小的通风系统，去地下室或食堂简易地散热设备）b通风管道：风道一般采用镀锌或不镀锌薄钢板制作，不燃烧，易加工耐久且较经济；管道断面具有圆形和矩形)c风阀（风阀装设在风管或风道中，主要用于空气的流量调节，多采用顺开式多叶调节阀和密闭对开多叶调节阀。D风口（分为送风口和排风口）

4、空调系统：通过加热或冷却，加湿或去湿，控制空气的温度或湿度，通风系统就成为空气调节系统。

5、衡量空气环境的主要指标：a温度（人体舒适的室内温度冬季宜控制在20~24℃，夏季控制在22~27℃）b湿度（人体舒适的相对湿度为40%~60%）c

清洁度

6、中央空调系统组成：a空气处理设备b空气输配系统

c冷（热）源系统d空调房间

7、空调系统常用设备与设施：a空气处理机b风机盘管

c空气输送与分配设备

8、中央制冷空调系统分为三个循环系统，分别是制冷装置、冷冻水管道、冷却水管道

A制冷系统的制冷装置：a压缩式制冷剂（原理：压缩机将蒸发器内所产生的低压低温的制冷剂气体吸入气缸内，经压缩后成为高压、高温的气体被排至冷凝器。在冷凝器内，高温高压的制冷剂与冷却水（或空气）进行热交换，把热量传给冷却水而使本身由气体凝结为液体。高压的液体再经膨胀阀节流降压后进入蒸发器。在蒸发器内，低压的制冷剂液体的状态是很不稳定的，立即进行气化并吸收蒸发器水箱中水的热量，从而使冷冻水的回水重新得到冷却，蒸发器所产生的制冷剂气体又被压缩机吸走。这样制冷剂在系统中要经过压缩、冷凝、节流和气化四个过程才完成。常用的制冷剂为冷媒，热效应高，对环境造成污染）b吸收式制冷剂（采用两种沸点相差较大的溶液，沸点低的溶液做制冷剂，沸点高的做吸收剂。一般采用水为制冷剂，溴化锂溶液作吸收剂（很容易吸热量））B冷冻水系统C冷却水系统（组成：水泵、冷却塔、供回水管道等组成

9、空调系统的调节：a温度调节b湿度调节c风量调节

10、空气处理设备是空调系统的核心，作用对混合空气的除尘温度调节、湿度调节。

11、管道式温度传感器的作用是测量管道内风的温度

五、供配电系统

1、以电压划分：强电110V以上（高压1KV A以上、低压1KV A以下）弱电：110v以下（用于传送数据控制信号）36V A以下称为安全电压。

2、电力系统采用三相交流电，即采用三相三线制输电、三相四线、三相五线制配电。L称为相线，N称为中性线，PE称为接地保护线。

L1_______ L1_______

L2______ L2______ (三相五线制)

L3______ L3______

N_____ N_____

三相四线制PE______

3、建筑和小区的供电负荷分三个等级，一级负荷必须保证任何时候都不间断供电（如重大的交通枢纽、国家级场馆等），应有两个独立电源供电；二级负荷允许短时间断电，采用双回路供电，既有两条线路一备一用，一般生活小区、民用住宅为二级负荷；凡不属于一级和二级负荷的一般电力负荷均为三级负荷，三级负荷无特殊要求。一般为单回路供电。（一级与二级负荷为双回路供电，加备用电源）

4、变配电室由高压配电、变压器和低压配电三部分组成。

5、变配电室的主要电气设备：高压配电柜、变压器（环氧树脂干式变压器、油浸式变压器）、低压配电柜、自备发电机组（保安型负荷、保障型负荷、一般负荷）

6、常用建筑配电方式：放射式、树干式、混合式、链式

7、照明的种类：正常照明、事故照明、警卫值班照明、障碍照明、彩灯和装饰照明

8、建筑物的防雷装置由接闪器、引下线和接地装置三部分组成。接闪器的形式有：避雷针、避雷带、避雷网等。

9、物业中一般用电设备如水泵、通风机等设备，采用的供电电压是220V或380V.

10、电流对人体的危险性跟电流的大小、通电时间长短等因素有关。

11、变配电室是小区供配电系统的枢纽，它负担着接受电能、变换电压、分配电能任务。

11、低压开关柜中主要安装有低压断路器、低压刀开关、熔断器等，在低压配电系统中作控制、保护和计量之用。

12、电气照明采用的电光源按发光原理可分为两大类：一类是热辐射光源，如白炽灯等。另一类是气体放电光源，如荧光灯。

六、电梯及其管理

1、电梯可分为直升电梯、自动扶梯，直升电梯按其用途分为客梯、货梯、客货梯、消防梯等。

2、直升电梯电梯的主要组成：a曳引部分b引导部分c轿厢和厅门d对重装置（用于平衡轿厢负荷，一般对重采用铸铁块）e补偿装置f电气设备及控制装置

3、自动扶梯的组成：驱动装置、梯级、扶手装置、曳引链条、梯路导轨系统等部分组成。

4、电梯的日常运行管理主要包括：巡回检查、日检、周检、月检、季检、年检。其中季检和年检必须由设备厂家的技术人员和维修人员共同进行，经过技术检查后电梯应按劳动局年检程序进行调整试车。凡较长的时间放置不用（1个月以上）的电梯，应每周开启空载上下运行数次，以保证各部件灵活。

5、电梯维修保养：a机房内维修保养b井道与轿厢部分的维修保养c坑内维修保养

6、电梯的电动机带动曳引轮，拖动轿厢和对重在井道内作相对运动，轿厢上升，对重下降；电梯管理应具备专（兼）职管理人员。

七、消防系统及设备管理

1、建筑消防的分类：一类防火建筑（高级建筑、19层以上民宅公共建筑：医院、高级宾馆、建筑面积1000平方米以上的商业楼、展览馆或省级以上电信、电力调度、广播电视等；图书馆、书库；B二级防火建筑（10—18层民宅）除一类防火建筑的以外为二类，建筑高度不超过50米的教学楼、普通旅馆、办公楼、科技馆等。

2、一套完整地智能化消防系统，分为防、消、和诱导疏散。常用的灭火系统包括消火栓系统、自动喷水系统、气体灭火系统；诱导疏散系统由防排烟系统、防火门防火卷帘、消防广播等系统。其核心设备是消防报警联动控制器。

3、一个完整的消防系统主要有报警联动控制设备组成。①报警设备：温感、烟感、手报②自动灭火设备：自动喷淋设备③手动灭火设备：消火栓、灭火器④防排烟设备：卷帘门、排烟机⑤通信设备：电话、对讲机⑥避难设备：应急照明、引导灯⑦其他设备：洒水送水设备、煤气检测设备、航空障碍灯

4、火灾自动报警系统一般分为：区域火灾自动报警系统、集中火灾自动报警系统、控制中心报警系统（最大）

5、火灾自动报警系统典型设备：①火灾探测器（感烟火灾探测器、感温火灾探测器、感光火灾探测器）②手动火灾报警按钮③火灾自动报警控制器

6、消防灭火系统

A消火栓灭火系统主要组成包括：水源来向（既水池、大型供水站等）、水泵、管网、消火栓、水龙头、报警按钮等。B自动喷水灭火系统的设备主要有：抽水用的水泵、报警阀、消防接合器、喷淋泵、稳压泵、水流指示器、泵头等。C气体灭火系统

消防诱导疏散系统a防火阻隔系统（常闭式防火门、电磁锁防火门、防火卷帘门）b防排烟控制系统（排烟机、排烟口、送风口）c消防广播系统d消防通信系统e应急照明与电源f应急电梯（通道）

7、一个防排烟系统主要有正压送风机、轴流排烟机、排烟口等。

8、感烟火灾探测器是一种感知燃烧或热分解产生固体或液体微粒，用于探测火灾初期的烟雾并发出火灾报警信号的探测器。常用于办公楼、商场、酒店等场所。手动报警按钮应设置在公共场所的出入口处。

9、防排烟系统的作用是为了防止烟气对流，在建筑物的安全通道、电梯前室等场所设有排烟装置。

八、物业安防系统及设备管理

1、物业安全防范的管理方式：封闭式管理与开放式管理

特点：综合性强，管理难度大；服务性强，服务标准高；

技术性强，人员素质高；

安防体系包括人力防范、物理防范、技术防范；

2、安防系统三个层次的保护：a外部入侵保护b区域保护c目标保护

3、安防管理原则：①预防为主，防治结合；②物业内治与社会治理结合；③专业治理与群防群治结合④重点防治与一般管理相结合；⑤服务第一，用户至上⑥软件硬件相结合

4、常用技术安防系统主要分三个部分：①出入口控制系统②入侵报警系统③视频监控系统；分七个子系统：门禁系统、周界防范系统、防盗报警系统、闭路电视监控系统（CCTV）、电子对讲系统、停车场自动管理系统、电子巡更系统；

5、周界防范系统组成：探测器、信号传输系统、报警控制器、报警监控中心；

6、视频监控系统组成：由摄像前端成像、图像传输系统、监控器、后端成像显示装置、硬盘录像机、矩阵；

7、电子巡更系统组成：电脑采集器、电脑阅读器、个人标识钮、地点标识钮、巡更棒、计算机；功能：注册、编码、巡更数据的读写；

8、电子对讲系统组成：（可视）对讲、遥控开锁、门铃、（一卡通）门禁卡、呼叫、监控；

9、停车场自动管理系统组成：智能卡、读卡器、自动道闸、地感线圈、图像采集卡、立杆支架、控制主机；功能：车辆管理、跟车驶入、报警、计时收费、注册卡；

10、指纹、掌纹、视网膜的识别是光学摄像图像对比技术；

11、入侵报警系统常用的探测器有：开关报警器、红外线报警器、玻璃破碎报警器、微波报警器、声控报警器、双鉴报警器（把两种不同的探测原理的探测器进行混合报警）

12、视频监控系统依功能分为摄像、传输、控制、显示和记录四个部分。

13、三表远程抄送是指：水表、电表、燃气表；

九、建筑通信及物业信息管理系统

1、综合布线系统的组成：七个布线系统（一区两间三系统加管理）工作区、设

备间、进线间、配电子系统、干线子系统、建筑群子系统、管理

1．现代智能化大厦在通信方面一般具有电话、有线电视、计算机网络、广播音响、多媒体技术应用等等。

2．通信网络设备的管理主要是对设备的软件和硬件进行保养和维护。。

3．网络中的安全问题有网络数据的私有性、授权、访问控制等。相应地，网络安全管理包括对授权机制、访问控制、加密与解密关键字的管理等。

4．物业信息管理系统是办公自动化应用于物业管理行业的软件。

5．住宅小区管理的基本内容保括房产管理、客户服务及管理、收费管理、工程设备管理、安防管理、环境管理、社区文化管理、及公司行政管理等。

1．简要论述什么是综合布线系统？

所谓综合布线系统是指按标准的、统一的和简单的结构化方式编制和布置各种建筑物（或建筑群）内各种系统的通信线路，包括网络系统、电话系统、监控系统等等。因此，综合布线系统是一种标准通用的信息传输系统。

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