房地产采购管理大全

目录

采购方式 (2)

采购人员所必须具备的几点基本素质 (9)

关系处理 (13)

房地产企业采购、招投标精细化管理分析 (22)

采购风险 (26)

采购发展 (64)

采购管理2 (104)

采购方式

1、什么是独家供应？适用于哪些状况？

所谓独家供应是指仅向一个供应商采购。适用于以下状况：（1）买卖双方利害与共（2）来源管制或独占市场（3）精密复杂试制品（4）产品生命周期短，及经常需要变更设计（5）产品需具有独特性。

2、什么是联合采购？有何优缺点？

所谓联合采购是指汇集同业或关系企业的需求量，向供应商订购。联合采购优点：（1）统筹供需，建立产销秩序（2）价格优惠（3）促进同业合作，达成经济外交。联合采购缺点：（1）采购作业手续复杂，主办单位必须煞费周章（2）采购时机与条件未必能配合个别需求（3）造成联合垄断。

3、联合采购适用于哪些状况？会遭遇哪些问题？

联合采购适用于：（1）进口管制下发生的紧急采购（2）卖方市场，买主势单力薄。联合采购面临下列问题：（1）数量分配不均（2）报价方式混乱（3）付款能力不一（4）提货工作缓慢。

4、如何寻找供应商？

寻找供应商广开来源，不管是自行征求或经由报转介绍，必须主动积极，另外供应商的寻求不应局限于本地或本国，也应该利用外地或国外的供应来源。途径来源：（1）利用现有的资料。从建立合格厂商的

档案或名册中甄选（2）公开招标（3）透过同业介绍（4）新闻专业刊物（5）公会或采购专业顾问公司（6）参加产品展示会（7）联合寻源。

5、是否只由采购人员来担负评选供应商的责任？

宜由采购、工程、品管及生管人员等组成评选供应商小组，收集思广义之效。

6、评选厂商有哪些客观标准？

评选厂商的客观标准包括一般经营状况、制造、技术、财务状况、品管能力及管理制度。

7、为什么合格厂商尚须加以分类、分级？

合格厂商的分类是按各厂的专业功能予以归类；分级是将各类的合格厂商按其能力划分等级。分类的目的是避免厂商包办各种采购案件，预防外行人做内行事；分级的目的是防止厂商大小通吃，配合采购的需求，选择适当的厂商。

8、询价的对象是否愈多愈好？

原则上来说，询价的对象应该是愈多愈好，因为报价的厂商愈多，就可精挑细选使供方竞争激烈，降低成本。

9、为什么供应商必须提供成本分析表？

由于买方预估的底价或预算有时并不十分可靠，若能借助供应商的成本分析(Cost Analysis)，或许可以事半功倍。

10、成本分析若由卖方提供，对议价有何不便？

成本分析使用的报表通常有两种方式：（1）由各报价厂商自行提供（2）由采购单位事先编订制式报价单或成本分析表，提供给所有供应商统一填报。若采用第一种个别提报的方式，会因各厂商之间报价的内容或成本分析的项目很难获得一致，而增加采购人员将来议价、比价工作的困难，甚至有些供应商可能会避重就轻，因陋就简，这种草率的成本分析表所能提供的效益就相当有限。反之，采购用第二种制式的成本分析表，则因报价内容与项目已经采购单位予以事先规划，各厂商报价基础完全一致，不会发生参差不齐的现象，使比价工作事半功倍。

11、为什么需要进行价格分析？

价格分析可相互比较供应商的报价内容，达到公平竞争之目的。进行价格分析将可获得下列效益：（1）事先发现报价内容有无错误，避免造成将来交货的纷争，且确保供应商所附带的任何条件（2）将不同的报价基础加以统一，以利将来的议价、比价工作（3）培养采购人员的成本分析能力，也可避免按照“总价”来谈判的缺失。

12、议价应从报价较高或较低的厂商开始？

经过报价分析与审查，将3～7个厂商的报价按高低次序排列(比价)，先找比价结果排行第三低者来议价，探知其降低的限度后，再找第二者来议价。经过这两次议价，“底价”就可能浮现出来。若此底价比报价最低者还低，表示第三、第二低者承做的意愿相当高，则可再找当初报价最低者来议价，以前述第三、第二低者降价后的底价，要求最低者降至底价以下来承做，若当初报价最低者不愿降价，则可交予第二或第三低者按议价后的最低价格成交。

13、采购人员如何善用上级主管的议价能力？

供应商降价的意愿与幅度，常因议价对象不同而有差异，如果采购人员对议价的结果不满意，应要求上级主管、采购经理、甚至总经理出马，邀约卖方的业务经理或更高层直接对话，因为高阶主管不但议价技巧熟悉，谈判能力较高，且社会关系良好、地位较高，比较容易赢得对方的信任与友谊，往往只要招呼一声，就可获得令人相当满意的议价效果。

14、对于组合式的产品，应采取何种议价技巧？

应以“化整为零”的议价技巧：（1）请能供应完整产品的厂商提供报价单，但是报价单中必须将各项组件分开报价（2）依各供应商的报价单，找出总价最低者，订为将来成交价格的上限（3）另请其它专业厂商(不能提供完整产品者)就单项组件提出报价（4）从所有厂商的

报价单中，包括提供完整产品及单项组件者，将各单项组件的最低价挑选出来（5）将前述各单项组件的最低价格加起来，得到的总和定为将来成交价格的下限（6）依据第二项的上限，及第五项的下限，将来的成交价格介于上、下限之间。不过，下限只是各单项组件价格的总和，须加计组合费用、测试费用等，所以最低的总值应略高于下限。

15、为什么买方不宜过度压迫卖方降低价格？

（1）造成众多劣质厂商：当买方强迫卖方接受不合理的价格时，有些厂商可能会愤而离去，留存的厂商恐怕已无优秀，徒然造成交货、品质方面的困扰，就买方而言说不定是得不偿失；（2）造成报复可能：当市场状况好转时，原来委曲求全的厂商，必定会连本带利通通要回来，造成买方成本暴涨。

、要学会核价，不管采购任何一种物料，在采购前应熟悉它的价格组成，了解你的供应商所生产成品的原料源头价格，为自己的准确核价打下基础。这样谈判时，做到知已知彼，百战百胜。

2、信息来源要广：现今的社会是一个电子化的设备，作为采购人员要由不同的方面收集物料的采购信息，地域差别等。

3、选择适合自己公司发展的供应商，一个好的供应商能跟随着你共同发展，为你的发展出谋划策，节约成本，管理供应商很省心；不好的供应商则为你的供应商管理带来很多的麻烦．（判断一个好的供应商主要从其质量、价格、服务、技术力量、应变能力等多方考虑）。

4、采购人员的谈判技巧也是控制采购成本的一个重要环节（一个好的谈判高手至少会给你的采购带来5％的利润空间）。

5、批量采购的重要性，任何人都懂得道理，批量愈大，所摊销的费用愈低。采购计划人员需把好此关。

6、建立公司的采购信誉。条款必须按合同执行，如付款你可以拖一次、两次，但你决不能有第三次。失去诚信，别说控制成本，可能货都不会有人给你供。（除非你的公司有很大诱惑力）

7、建立月度供应商评分制度（从质量、价格、服务三方面），实行供应商配额制度，会收到你意想不到的效果。

8、建立采购人员的月度绩效评估制度。可以激励采购员的工作积极性。

9、有效的控制采购库存。避免停转产（调整要求）的风险及积压物资的风险，无形中控制自己企业的采购费用。

采购人员所必须具备的几点基本素质

一、外貌仪表

二、三个能力

1、语言能力：言语清晰、谈吐自如、条理分明、言简意赅

2、深入能力：即与各种不同人的沟通能力，使其对此项业务达到认知、认可并完全接受

3、理解能力：迅速学习技术、精通业务、融会贯通、灵活运用

三、敬业精神必须积极向上、乐观进取、勇于探索、不断增强自己接受新生事物的能力

四、心态问题对公司充满信心，对自己的能力充满信心。能不能成功，差别就在工作欲望。没有坚定的意念及不够积极的人，即使是拥有很高的学历，或是头脑很灵活，还是不能创造很好的业绩。而责任感的培养，必须要有强烈的"自己吃定了这行饭"的决心，才能逐渐拥有。才能全心全意地投入工作，以积极的态度即强烈的责任感，和百分之百的信心来开拓自己的工作领域。

当您具备了基本素质与能力后如何进阶为一个合格的采购。

一、首先强烈推荐的是熟悉公司产品如果您有幸由于自身的素质而被一家企业录用，那么先恭喜您获得了一个成为合格采购的机会。首要任务是要尽快熟悉公司产品，原因如下

1、公司产品各个生产环节的了解，可以让你明白将要采购的原材料、半成品等在产品中所担当的“角色”，从而对其品质要求与对应的数量需求知晓（这里仅仅需要了解，至于更高层次的要求并不在成为合格采购的内容，今后会细说）

2、在熟悉公司产品时，顺便你会对公司各个部门及相关联络方式进行初步了解，包括销售、生产、技术、质量、财务、物流等等（根据公司营运不同具体不一样）这些将会帮助您以最快的速度融入团队

二、其次推荐的是熟悉原料、半成品、贸易品等做为采购这将是您今后从事的主要任务基础，一般分为下面几个方面了解

1、了解所购品市场行情。由于先前您已经对公司需要采购的原料、半成品等质量要求方面有所了解，那么可以通过阿里、google及各