南京二手房交易流程全攻略

南京二手房交易流程全攻略

二手房交易纷繁复杂，上至金融、税收方面的宏观政策，下至产权、物业等方面的细节问题，稍一不注意，就会出现差错，基于此，本版就二手房过户流程、贷款流程、交易税费等一系列问题，为广大购房者一一解答。

一、二手房交易基本流程：

1.查询房源、发布房源：

2.实地看房：卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。

3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》：

卖方带房屋产权证、土地证身份证明等；

买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约5份

4.办理贷款手续：

买方准备贷款资料、卖方准备房产证明

买方资料：

身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶户口本原件/公积金贷款还需提供公积金缴存单原件

卖方资料：

卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件

若卖方有未成年人，需承诺公证书

若需提前还贷：

借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同

产权证及土地证

5.办理交易过户：（产权过户时间为一周）

买卖双方亲自前往房产局办理，携带相关证件原件（若委托办理，需出具公正委托书）办理交易过户时，买方需向卖方支付房屋首付款,过户同时买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票.

6.办理土地证过户：

买方可单独办理，需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。

银行放款到卖方账户。

7.户口迁出、房屋交验，费用结清：

水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接，签署《物业交接确认书》，支付房屋尾款。二、需要准备的费用（以下费用标准仅限于普通住宅）：

1.南京2009年1月1日至2009年12月31日(暂行)二手房交税表

2、交易服务费：

房改房：100元

存量房：3元/平方米

3、产权登记费：

房改房：40元

存量房：80元

4、配图费：

20元

5、共有权证工本费：

10元/本

三、银行按揭贷款：

如果购房人（以家庭为单位）第一套购房商业贷款可享受现银行利率的7折，商业贷款第一套首付30%，第二套首付提高10%。

重要提醒：在贷款前需进行个人资信的审核，如银行有不良记录（借款不按时还款）可能无法审核通过！

买卖双方提供的贷款资料：

1.二手房买卖契约原件1份；

2.申请人夫妻双方身份证复印件1份；

3.申请人夫妻双方户口簿复印件1份；

4.结婚证/离婚证复印件/单身证明原件1份；

5.收入证明原件1份；

6.土地证复印件1份；

7.卖方身份证复印件1份；

8.卖方原产权证复印件1份；

9.买方如是外地户口需提供暂住证.

10.如果公积金贷款需提供公积缴存单.

四、交房的主要内容

①内部设施

②清算费用及过户（包括水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等）

2、核查房屋的内部设施

3、清算物业费、水、电、煤气等欠费

4、物业处资料更新及水过户

5、电过户

6、煤气过户

7、有线电视过户

8、电话、宽带过户（需卖方陪同）

9、钥匙交接，签署《物业交接确认书》

五、交易时间表

1、交定金，签定合同，约定首付款时间，并于当日过户。

2、如原产权有贷款，过户前先进行还贷解押的手续，时间3-30天不等，每个银行不一样。

3、产权过户为七天，同时进购房人的贷款申请。（如是全现金购房领证当日即将剩余付清同时交房）

4、七天后拿产权证送到银行抵押，土地证变更。

5、如是商业贷款约7-15天下款，公积金或组合贷款约1-2个月下款（下款至房主名下）

6、房主收到银行贷款同时交付房屋。

（注：现是年底，银行的贷款申请和放款时间都有延迟现象)

二手房买卖九种典型纠纷提前了解免麻烦

纠纷一：逾期支付房款引起的纠纷

下家逾期支付房款时，上家可以要求继续付款之外，还可以要求下家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金，上家还要以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定下家用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，下家仍然要承担逾期付款的违约责任。

纠纷二：逾期交付房屋引起的纠纷

上家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如下家未按时付款，否则要对下家承担违约责任。

纠纷三：逾期办理过户手续引起的纠纷

上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不办过户手续，这时，下家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。

纠纷四：要求返还定金引起的纠纷

按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定。

纠纷五：因中介行为引起的纠纷

如上家或下家在与中介公司签订居间合同后，由于避开中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约，造成中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究其责任。又如中介公司在进行居间和代理时，不规范不尽责而造成的纠纷。

纠纷六：要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷

要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任。

纠纷七：因房屋质量引起的纠纷

由于上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同。根据有关规定，如果上家故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的问题明确告知下家的，那上家不承担责任。

纠纷八：因“黑白合同”引起的纠纷

“黑白合同”指的是在二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用。双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。

纠纷九：因户口迁移引起的纠纷

房屋交付后，下家才发现房内有上家的户口或他人的户口，即使合同中约定上家应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。

随着各地住房制度改革进程的加快，二级市场的开放力度不断加大，二手房买卖日渐红火，二手房由于具有位置好、价格低的优势，被众多的消费者青睐，但是，旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然，购买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。因此，在选购二手房时，要特别注意产权、房屋结构等问题。★一、弄清二手房的产权情况

在旧房交易中，产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，价值量巨大，法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定："国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。"因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权（如以标准价购买的公有住房）、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。

由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策，因此，如果是以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该房子的出售。

当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。

★二、了解二手房的房屋结构

二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。

另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，天花板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。

如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。

★三、实地看看二手房的周边环境和配套设施

随着人们生活水平的提高，对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工和入住的完成，逐步改善住区环境，一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变。因此，购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。

对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压，供电容量，燃气供应，暖气供应情况及收费标准，电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小时服务。如有机会最好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。

总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼。

★四、考察一下二手房的物业管理

购买房屋是一次性的消费支出，而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此，人们不论购买新房还是旧房，都越来越关注房屋

的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足，还能给生活、工作带来更多的便利。

对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进行走访，看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设施设备是否完好、运行正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质优价廉为好。

还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。

★五、买二手房选个安全中介

目前在许多城市，虽然已放开了住房二级市场，但**职能一般只是在两头把关，即审批入市资格和办理产权转移登记手续，而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂得多，因此，买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善，良莠不齐，经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此，中介机构的选择就显得尤为重要。

首先要选择经**行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。要亲自到中介机构办公场所进行考察，根据人员素质，办公设施现代化程度，信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。同时，在委托中介机构代理之前，还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目，如何收费？如果未能如愿成交，如何退款？如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失等。

中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步，成交量少，没有多少可供选择对比的实例，对于一般居民来说，准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此，也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价，使买卖双方都能感觉物有所值，皆大欢喜。

另外，如果对二手房买卖没有把握，最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问，特别是对产权等关键问题进行把关，以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准，因此，要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。

★六、二手房的交易手续要在交易场所完成

购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时，一怕麻烦，二容易轻信别人，三为了节省一点交易手续费，在售房人的花言巧语下，由售房人全权代办交易手续，结果拿到手的产权证有可能是假的，房屋所有权得不到应有的法律保护，引起纠纷；或是在多年之后再转让房产时，才知上当受骗，这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此，购买二手房时，买卖双方一定要到**指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取**颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房（指产权证）。

切不可因小而失大。只有这样，才能买到放心合适的房子。

保障利益二手房买卖合同须写明四大条款

房屋买卖合同是保证购房者利益的重要依据，而由于二手房的背景以及交易过程相对复杂，经常发生买卖双方由于二手房合同内容不够完备而引发纠纷的现象。

对此，业内人士建议，购房者在签订二手房买卖合同时必须写明“四大条款”。

一是要核实并写明签约主体。买卖双方在签订二手房买卖合同前，需要首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房屋买卖合同成立的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方担保的情况下，这个问题更需引起客户的注意。

二是要写明违约赔偿责任和赔偿金额。房产交易过程复杂且金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决，就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。

三是要写明房产、附属设施的交接时间和有关费用承担的划界时间。在确定和写明所购二手房及附属设施的交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。

四是要写明付款和过户时间。对首付款和尾款，房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付原房主。为此，合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚。