船埠入口综合服务区建设项目可行性研究报告

船埠入口综合服务区建设项目可行性研

究报告

目录

第一章总论 (2)

第一节项目背景 (2)

第二节项目概况 (5)

第三节研究的主要结论与建议 (9)

第二章XX山旅游资源简介 (10)

第三章旅游市场分析及预测 (16)

第一节旅游客源市场现状分析 (16)

第二节风景区目标客源市场定位 (29)

第三节风景区市场规模预测 (35)

第四章建设内容、规模 (39)

第一节本项目使用需求分析及定位 (39)

第二节本项目建设规模和内容的测算 (40)

第五章项目选址 (43)

第一节项目的选址及分析评价 (43)

第二节土地的获取 (46)

第六章建设方案规划与设计 (48)

第一节总体规划原则和构思 (48)

第二节总平面设计 (50)

第三节建筑结构设计 (58)

第四节市政设施规划 (62)

第七章节能节水和资源利用 (69)

第八章环境影响分析与保护 (72)

第九章安全与消防 (80)

第十章项目建设与管理 (83)

第一节建设项目组织管理 (83)

第二节项目实施进度安排 (84)

第三节工程招投标 (86)

第十一章项目运营方案 (87)

第十二章总投资估算及资金筹措 (91)

第一章总论

第一节项目背景

一、项目名称

XX山船埠入口综合服务区建设项目

二、项目建设性质

征地新建

三、项目建设单位及简介

本项目的建设单位为湖北省XX山旅游开发有限公司，该公司由湖北省鄂西生态文化旅游圈投资有限公司、通山县政府共同出资组建。注册资本金1.1亿元，该公司遵循“政府引导、市场化运作”的基本原则，努力提升XX山的旅游竞争力、影响力和带动力，推进XX山景区“由行政接待向市场化经营转变、由夏季避暑向四季旅游转变、由区域性景区向全国知名景区转变”。力争通过三到五年的时间，将XX山打造成为国家5A级景区和全国知名的旅游目的地。通过规划和策划，以“重塑XX 山、再造XX山，打造中国最美的山地度假旅游目的地”的方案已初步形成：

一是依托“一镇八区”，打造“一环三线”。“一镇”即将云中湖建设为风情独特的山地度假小镇；八区即重点打造提升八个特色各异的旅游景区，包括中港、云中湖、铜鼓包、石龙峡、金鸡谷、闯王陵、老鸦尖、太阳山景区。“一环”是指景区山上公路与山下公路对接，围绕云中湖，形成旅游大环线。三线即以船埠入口区为起点，联动银河谷景区，

包含中港以及沿线景点，至云中湖景区，并以云中湖为核心，发散至铜鼓包景区、石龙峡景区形成东部旅游线路；以闯王陵为起点，经金鸡谷、老鸦尖景区，最终延伸至铜鼓包景区，形成中部旅游线路；以太阳山林场为中心，形成西部旅游线路。

二是完善“一主三辅”，重点建设六大项目。“一主三辅”入口服务体系，即在船埠建设主游客中心——XX山入口综合服务区；在金鸡谷、一天门、太阳山等次入口建设三个辅助游客中心。重点推进船埠入口综合服务区、云中湖度假小镇、云中湖索道、船埠（中港、内港、东港）旅游新村、环XX山旅游公路、八大景区提升6大重点项目建设。

四、可行性研究报告编制依据

1、《国务院关于加快发展旅游业意见》的通知

2.《旅游规划通则》GB/T18971-2003，2003年中华人民共和国质量监督检验检疫总局发布；

3.《XX山风景名胜区总体规划》（1998—2010年）同济大学；

4.《XX山国家级自然保护区总体规划》（1997—2015年）国家林业局调查规划设计院；

5.《通山县总体规划(1996-2020年)》通山县规划土地管理局；

6.《湖北省旅游发展总体规划》2003年；

7.《旅游区(点)质量等级的划分与评定》1999.10国家技术监督局；

8、湖北省旅游业发展“十五”计划和2015、2020年远景目标纲要；

9、《城市工程管线综合规划规范》(GB50289-98)

10、《XX山船埠入口综合服务区控制性详细规划暨重点地块修建性详细规划》

11、其他有关的法律、法规、规范和相关的调研资料。

12、委托合同及其他相关资料

五、可行性研究报告研究范围

在《XX山船埠入口综合服务区控制性详细规划暨重点地块修建性详细规划》报告中，分别按三个层次和范围来规划建设。其中第一层次按“入口综合服务区概念规划范围以现状船埠村为中心包括周边河流山脉约800公顷土地面积”来规划建设；第二层次“入口综合服务区控制性详细规划范围为现状船埠村及其周边河流、农田约90公顷用地范围”来规划建设；第三层次按“入口综合服务区修建性详细规划范围为船埠村及附近现状河流与东部山脉围合约273亩用地范围”规划建设。本报告以第三层次规划范围内为主要研究内容编制项目可行性研究报告。详见下图：

六、新建的理由

一是风景名胜区规划的要求，在船埠村建设综合服务中心；二是自驾游的兴起，在旅游旺季时，云中湖地区车满为患，经常出现交通堵塞；三是大量车辆进入云中湖地区，加大了云中湖地区的噪音和空气污染。根据《XX山旅游发展总体规划》方案，通过在船埠村建设综合服务中心，配套建设大型停车场和游客换乘中心，外部车辆进入船埠入口服务区停车场后均换乘景区内部的环保车辆，游览景区各景点，以彻底解决旅游景区存在的上述矛盾。

第二节项目概况

一、项目建设地点

本项目选址在XX山船埠村，具体位置详见下图：

二、项目建设目标

本项目将紧扣XX山休闲度假旅游发展战略，充分结合项目建设区高低起伏、错落有致的地形、自然水体和山体等环境要素，兼顾旅游综合入口的功能需求，巧妙融合避暑胜地、英雄九宫、佛道胜地、生态九宫、温泉之乡、楠竹之乡的地域特质，精心打造出中国一流的风景入口综合服务区；中国一流的生态换乘转移中心；中国一流的旅游服务综合体。最终形成XX山风景区“一主三辅”入口服务体系，（即船埠主游客中心——XX山入口综合服务区；金鸡谷、一天门、太阳山三个次入口辅助游客中心。）

三、项目功能定位

1、作为XX山风景区游客的主集散基地，其担负的主要功能为大部分（约70%）XX山风景区的入口人流集散和换乘功能；

2、XX山风景区冬季旅游的主要旅游目的，集休闲、观光、度假、科普教育等多种功能为一体，是以自然风光观赏为主，辅以人文景观的旅游目的地。

四、建设规模、内容和标准

1、建设标准：

按我国5A级景区入口综合服务区的标准规划建设

2、项目建设规模：

本项目新增建设用地182161平方米（折合273亩）。主要建设景区游客服务中心、员工活动中心、生态停车场、游客换乘中心、民俗风情街及绿化景观工程。合计建筑物总面积 22766平方米，形成年最大接待60万游客出入景区的综合服务能力。

3、项目建设内容：

项目主要建设旅游综合服务区、商业服务街区、生态景观区三大功能服务区，建设内容如下表：

项目主要建设内容一览表

五、项目投入总资金及资金筹措

本项目总投资包括建设投资、建设期利息与流动资金，估算为4991.25万元，具体明细详见下表

资金筹措：1、项目建设单位自筹项目资本金3991.25万元；

2、申请政府旅游发展补助专项资金1000万元

六、建设时间安排

根据本报告建设方案和现场建设条件，参照国内类似工程的施工安排，初步预计本项目一其工程工期2年（2011年1月至2012年12月），其中半年的施工准备期，一年半的施工期。

第三节研究的主要结论与建议

一、结论

本项目是完善XX山旅游服务设施的力作，也是鄂西生态文化旅游圈会议确定的重点建设工程，与通山县政府提出的“旅游兴县”战略定位高度契合。随着本项目的建设，将极大改善景旅游服务设施与景观，促进当地旅游产业大发展、大繁荣，提升旅游景区招商引资品质和形象，同时也带来当地船埠村产业结构大调整，对当地农民就业和脱贫致富有极大的促进作用，是一项具有较好的经济效益、社会效益和环境效益好的项目，建议政府相关部门予以审批通过。

二、问题和建议

1、由于工程涉及周边农户进出，工程施工时应尽量处理好临时通道，保障周边农户进出的安全。

2、道路设计和施工时应做好边坡防护或临时防护措施，保护好生态环境。

3、由于施工现场尚无污水管道布置，设计时应由业主和相关部门协调好污水的临时排放措施。

第二章XX山旅游资源简介

旅游资源是旅游产品形成的基础，而旅游资源类型是否丰富、品质是否独特，是能否形成系列产品和具有市场竞争力产品的重要条件。

一．XX山风景区概况

国家级风景名胜区XX山，位于湖北省东南部通山县境内，距武汉178公里，距咸宁市区40公里。XX山横亘鄂赣边陲的幕阜山脉中段，西连横岳，东接匡庐，总面积210平方公里。既有江南山峰之奇秀，又具塞北峰岳之雄伟，兼有五岳之雄、险、奇、幽、秀，自然气候宜人，是湖北省旅游业的精品名牌和旅游名山。XX山1979年设立风景名胜区管理处，1989年湖北省人民政府批准为省级风景名胜区，1994年被国务院批准为第三批国家级风景名胜区。

XX山雄奇险峻，景色迷人，不但是游览佳境，更是避暑胜地。主峰海拔1657米，盛夏季节日平均气温21℃左右。大崖头瀑布落差420米，为全国之最；位于海拔1230米的云中湖，是我国最具特色的高山湖泊；森林公园面积６万亩，有珍稀动物17种，珍稀植物34种。

XX山历史悠久，人文景观星罗棋布。史载，南朝晋安王，陈伯恭兄弟九人为避战乱建九座行宫于此，故得名。南宋道士张道清至XX山开

辟道场，香火之盛，为全国五大道场之一。1645年，明末农民起义领袖李自成殉难于XX山牛脊岭。国家重点文物保护单位闯王陵是全国唯一保存下来的农民起义领袖陵寝。

二．主要旅游资源简介

XX山国家级风景名胜区有丰富的自然旅游资源和人文旅游资源。

1、独特的花岗岩、变质岩体

亿万年的地质演变使XX山呈现出千姿百态的奇特景观。山上有不少具有很高旅游价值的高峰。如著名的铜鼓包，犹如铜鼓擂天，海拔1585米，极目千里可远眺鄂赣两省风光，孤高驾万里，千峰在足下，北边绝壁万仞，南坡繁花似锦。此外，山上奇特的岩石随处可见，其中包括“九宫十景”中的“虎伏天门”。伏虎岩位于一天门，是观九宫日出之处，伏虎岩如虎卧地，栩栩如生。

2、瀑布湖泊景观

瀑布湖泊景观是XX山旅游资源的特殊优势，山上奇特水景颇多。云中湖是我国高度仅次于天山和长白山天他的第三座高山湖泊。两百多里长的富水河被誉为“鄂南漓江”，百里库区，百里桔香。大崖头瀑布是我国落差最大的瀑布，气势磅礴，十分壮观。安坪、樱花沟等地共有瀑布一百多处。

3、岩洞地貌景观

长期的地质演变使XX山形成了许多具有旅游开发价值的溶洞，如狮子洞，青猿洞等。这些溶洞发育完全，造型奇特，颇值得一游。

4、气象旅游资源

XX山是我国有名的避暑胜地。“九宫天下爽”、“九宫夏日凉”，这是国内外游客对XX山这座“清凉世界”的赞誉。XX山因为海拔孤高，

海洋与大陆的南北气流交汇于此，因而气候特殊，夏季凉爽，温和湿润，空气湿度适中，特别清新凉爽。夏季最高气温30℃。7月份平均气温22．1℃，年平均降雨量为1800 毫米，年蒸发量达1250毫米；相对湿度为80％，极宜于度假疗养。云海是XX山的一大奇观。站在一天门看云海，纵横千里，波澜壮阔，它瞬息万变，扑朔迷离，如梦如幻，时而风平浪静一望无垠，恰似轻柔温顺的少女；时而波涛汹涌，气势磅礴，大有翻江倒海之势。此外，气象景观还有可与黄山媲美的日出、夕照、宝光和瀑布云等。

5、丰富的动植物资源

XX山自然保护区，是代表中亚热带植物群落的典型自然区。自然保护区内生长着世界五大洲的植物，仅木本植物就有83科，占全国木本植物总科的46.1％。保护区内列入国家重点保护的珍稀植物有银杏、

香果、杜仲等40余种，属我国古老珍贵的特产树种有30多种。同时这个巨大的植物园也是一座百花园，春夏秋冬皆有山花绽开，把山容打扮得多姿多彩，娇艳妩媚。

XX山丰富的植被为动物提供了天然的、良好的歇栖繁殖场所，山上动物种类繁多，包括列入国家级保护的黄腹角雉、白颈长尾雉、三宝鸟、锦鸡等。

6、道教胜迹

XX山历史上是我国五大道教名山之一，1400多年的道教历史在XX 山上留有不少道教遗迹。如今天保存下来的真君石殿，它位于云中湖，凤凰岭的“风头”上，面对香炉峰,已阅世780年，曾得到六个皇帝的敕封。相传此殿曾供奉XX山道教祖爷张道清的腊尸680年而不腐。

7、丰富的文物古迹

自南朝晋安王开辟XX山起，XX山经历了1400多年风风雨雨。1645年农民起义领袖李自成同清军决战，最后壮烈牺牲于XX山。闯王陵墓位于XX山西麓小月山下，由门楼、闯王墓、祭台和陈列馆组成，收藏有李自成生平、牺牲资料和金马镫等珍贵文物，是国家重点

文物保护单位。此外，山上还有皇躲洞、李家铺古战场等文物古迹。