旧城区物业管理的特点、现状及问题

旧城区物业管理的特点、现状及问题

本文旨在通过分析旧城区物业管理的特点、现状及问题,探索和研究旧城区物业管理的发展,以引起对旧城区物业管理工作的关注,起到抛砖引玉的作用。

一、特点

要研究探索旧城区的物业管理,首先必须了解旧城区物业管理特点,因为只有认识其特点后,我们才能有针对性研究旧城区的物业管理。

旧城区是城市在长期发展和演变过程中逐步形成的。旧城区之所以称为"旧区"或"老区",是相对应于"新建小区"而言的,两者相比较,旧城区具有以下特点。

第一,旧城区数量多面积大。

解放以后,我国陆陆续续建造了一批又一批住房,特别是80年代,在改革开放初期,随着人民群众生活水

平的逐渐提高,对居住条件改善的需要越来越大,于是一幢高楼拨地而起,在这期间所产生的住宅区特别多。这类房屋随着时代的演变,新房已变成旧房。由于历史的积淀,旧区数量特别多,面积特别大,据有关方面估计,旧区的比例约占城市房屋总量的90％

第二,旧城区是商业、金融、贸易中心,也是人们生活的密集区。

一方面旧城区房屋混杂,不仅有大量住宅,而且还有相当多的商业用房、仓库用房、工业厂房、办公业务用房等;另方面旧城区人口数量多、人口密集、人员素质参差不齐。不仅新旧房屋交错,而且居住和经营交织。

第三,旧城区房屋陈旧,配套设施及环境质量存在先天不足。

就旧城区物业本身而言,全部是旧房,使用时间至少是2至20年不等,有的时间甚至还要久远,旧城区由于历史原因,没有很好的规划,大多房型老化,式样陈旧,房屋质量、设备、各种质量指标远远不到规范设计要求,老化程度较严重。特别是在老城市中,房屋陈旧的状况尤为明显。旧区房屋不仅存在原有质量先天不足或房屋使用不善留下的隐患,而且乱搭乱建的现象特别突出,严重破环了住宅区环境和公共设施。

第四,旧区的房屋福利性成份比较重。由于住房制度改革是在20世纪90年代后才比较深入地开展的,实行住房社会化、商品化、私有化的时间不长。在这之前,我国一直实行的是低工资、低房租的福利制度,住房由国家或单位统一修建,统一调配,统一养护,福利性住房是我国计划经济条件下的一个社会显著特

征。尽管旧区不少房屋目前已按优惠价出售给了职工,但公房出售本身就带有福利性色彩。同时,即使没有出售的房屋,虽然经历了多次房租的调整提高,但各大城市的房租仍旧未能达到成本租金的标准,所以仍可以说具有福利性。

第五,旧城区的房屋产权性质多样化。

旧区的房屋有的已按公房出售的形式变成了私有房产,有的是断续租住房管部门的公房,缴纳房租,使用权在住房,但所有权为国家所有,有的是住单位自管的房屋,但所有权在企业。在旧城区,这种产权、使用权分离的情况还比较普遍。而新建小区,住房商品化程度较高,私有化程度较重。

第六,旧城区管理体制传统化程度偏重,居民消费观念陈旧。

旧区房屋在房改以前一般主要有两种,一是直管公房,二是随着房改的不断深入,房屋的性质产生了变化,但仍有相当多的房屋仍属于公房,仍沿袭旧的管理体制。另方面,由于旧住宅区居民受传统的福利性住房观念影响较深,加之生活水平及经济承受能力普遍偏低,这使旧住宅区的居民消费观念比较滞后,对物业管理的认识和意识比较薄弱。

二、现状

旧区由于长时间采用行政性、福利性的管理模式,体制僵化,效率低下,房屋失修失养严重,使得旧区的居住环境与新建小区相比反差较大,群众意见较大。并且旧区原有的管理形式不对整个居住环境进行管理,既不适应居民日益增长的、改善居住条件的要求,也不适应两个文明建设的需要,而物业管理则不仅可以养护、保养旧区的房屋和公共设施,延长其使用寿命,而且还可以改善居民的生活环境,提高居民-的精神文明素质和现代化城市意识,同时物业管理还可以把整个城市的管理水平带动起来,推进现代化城市的发展步伐,有利于推进两个文明建设。

从20世纪80年代初,我国物业管理在一些沿海城市被相继引用,随着新建小区物业管理的发展和规范,物业管理所显示出来的优越性越来越明显,这对旧城区居民带来较大的影响和冲击力,居民的消费及生活观念发生了彻底变化。一方面居民盟对居住环境和生活质量的要求越来越高,另方面,居民的技资意识增强,深知住房作为一种稀有而昂贵的商品,不仅可以居住,而且还可以投资,正是基于这种考虑,居民也希望将以前的传统房屋管理形式转变为新型的物业管理,越来越迫切的希望同样也能享受物业管理这种新型的管理和优秀的服务。同时,随着社会主义市场经济体制建立,以前政府对城市房屋实行统一经营管.理的统管格局发生了新变化,房屋统管比重趋小,房屋自管和委托管理比重趋大,从而为发展物业管理带来了有利条件。而随着住房制度改革的深入,房屋产权多元化态势逐渐形成,这也为房管部门逐步摆..脱传统经营管理模式,走

向市场化的物业管理提供了良好机遇。由此可见,旧区物业管理是历史发展的必然,是改革开放的需要,也是建立社会主义市场经济体制的需要。旧城区推行物业管理工作,目前在深圳、上海、大连、青岛等城市已取得一定的成绩和经验。深圳在全国旧城物业管理流面走在前列,深圳市为了在旧区的物业管理方面取得突破,经过慎重考虑和多方酬调,1996年10月将旧住宅区鹿丹村面向组社会招标物业管理,消息一发布就引起社会各界的关注,最后有10家物业管理公司参加了竞标活动,经过激烈竞争,深圳万科物业管理公司取得了鹿丹村物业管理权。鹿丹村建成于1989年,占地7万多平米,建筑面积11万平米,住宅1200套。由于是旧区,投入时间长,房屋设施老化、配套不齐,管理费低,经费少,管理难度较大,住户意见多。1997年元旦,万科物业管理公司顺利接管鹿丹村后,便对该住宅区进行全面的整治,加强各方面的管理,最后获得了居民的满意,政府的放心,并在接管一年内获得"全国城市物业管理优秀小区"的称号。大庆市旧城区的物业管理工作也很有实效,比较典型的是东安物业管理公司东风新村管理处对旧区安康小区的整治和管理。东风新村管理处从强化旧城区的物业管理实际出发,对原辖的新村第一至第六住宅小区进行重新规划,分割为若干个便于管理的住宅小区,其中安康小区便是其中之一,东安物业管理公司按照《大庆市城市住宅小区物业管理规定》的要求,改革原来的管理体制,运作新的经营机制,多渠道筹措资金对安康小区进行综合恢复整治,对小区实行封闭管理,整治车栅、道路,开展优质的有偿服务,经过一段时间的努力,一个宁静、舒适的小区展现在居民眼前因为该小区物业管理成效显著,被评为黑龙江省物业管理示范住宅小区。南京市从1998年开始对旧区实施整治出新,全面推行物业管理,南京市政府确定的旧区出新基本原则是"不搞锦上添花,只是雪中送炭",物业管理方面基本达到了"管理规范有序,居住安全舒适,设备设施完好,环境美化绿化、服务优质及时,卫生干净整洁"的要求。南京市在1998-1999年间,旧区改造面积达5500万平米,市政府拨款达4000多万元。辽宁省经过1997-1998年两年努力,治理了1999年前建的旧区688个,占应改造旧区总数83.8%。

总的说来,旧城区的物业管理在一些城市取得了一定的成绩和突破,但由于旧区建成时间较长,而且环境较差,设施设备不完善并且年久失修,同时由于旧区规模或者太大,或者太小,房屋类型不一,质量差异大,存在分布零散、管理难度大等问题,致使旧城区物业管理工作难度较大,问题较多,成效不显著,管理水平低。目前,旧区物业管理存在以下几个突出问题:

第一,旧观念飞旧思维方式难以转变

由于旧城区多年来一直实行的是传统房屋管理体制,计划经济色彩重,福利性思想、浓。在开展物业管理工作中,一方面居民一时难以接受"自己花钱买服务"的方式,认为几十年来都是政府出钱维修,而现在自己要出钱,观念一时难以较变过来,对物业管理收费采取抵触和拖欠态度。另一方面,作为物业管理者而言,大多是

原来房管所转制而成的物业公司,以前是管理者,而现在却成了服务者,这种身份和地位的变化,使不少物业公司人员思想上接受不了,致使服务不到位。

第二,旧城区基础工作差,实施物业管理难度大

旧城区往往存在房屋质量参差不齐,配套设施不齐全,而且由于以前旧城区实行的是低租福利制的管理模式,使得旧城区的房屋和基础设施得不到维修和保养,造成失修失养,致使设备陈旧、老化。另一方面旧城区的基础管理工作往往薄弱,房屋图纸、资料不完善,甚至缺失严重,管理制度往往不健全等。正是由于旧城区基础工作差,致使物业管理实施难度大。

第三,群众对旧城区物业管理意见多

业主对物业服务要求越来越高,但是由于旧城区本身就存在物业陈旧、配套不完善的缺点,而且物业公司服务往往又不到位,这就使得居民的期望与实际情况有较大的出入,致使群众对旧城区物业管理意见大。

第四,物业管理经费缺乏

新建小区存在物业管理经费困难的问题,旧城区在这方面的问题更加严重。旧城区有相当多的居民将居住的公房购为私有,但购房过程中往往享受许多优惠条件,公房出售后提取的维修基金并不多。另一方面,旧城区物业管理的启动资金往往也是由原有的房屋管理部门注入,资金也不多。同时由于旧城区的居民经济随能力相当有限,政府在制定物业管理收费标准时,更多的是考虑了居民的经济承受能力,部分城市的物业管理收费标准低于成本,尽管如此,旧城区有居民还往往以各种借口拖飞欠抵制物业管理服务费,这就使得旧城区物业管理的经费少之又少,对物业管理公司而言无疑是雪上加霜,经营举步维艰,亏损严重。

第五,业主自治自律意识不强,业主委员会制度不健全

虽然按规定,实施物业管理的小区应该成立业主委员会,但由于业主自身意识不强,旧城区的物业管理往往是由原来的房屋管理部门替代,至于是否成立业主委员会,或业主委员会如何组建等都是由原来的房屋管理部门说了算。业主委员会制度不健全,使得物业管理工作缺乏有效的国监督和约束,业主自身的权利得不到保障。

三、发展

目前,随着人民群众生活水平的不断提高和住房、医疗、养老和就业等各项制度改革的深入,城市居民与所在社区的关系愈来愈密切。他们不仅关注社区的发展,参与社区的活动,而且对社区的服务和管理、居住环

境、文化娱乐、医疗卫生等方面提出多层次,多样化的要求。这为物业管理发展创造了条件,提供了机遇。

尽管旧城区物业管理存在诸多问题,但旧城区物业管另涉及的范围相当大,在城市管理和社区建设中具有举

足轻重的地位。我们应该根据旧城区的实际情况,因地制宜,借鉴新建小区物业管理的经验和优点,结合城市社区建设,探索适应旧城区的物业管理新路子。

第一,领导重视,政府真抓实干

旧城区物业管理是一项涉及面广,普通群众密切相关的工作。领导重视,政府真抓实干是关键,大连市、上海市、深圳市等地区旧城区物业管理取得突破性成绩,很大程度上在于领导重视,亲自抓。因为只有领导重视,才有利于政策的制定和落实,领导重视旧区物业管理,能够推动旧区物业管理政策的合理制定和真正落到实处。同时由于旧区物业管理更多地涉及到方方面面,矛盾突出,领导在协调方面可以起到举足轻重的重要。

第二,更新观念,转换管理体制

首先要加强思想宣传工作。旧城区因为以前一直实行福利性管理,在观念更新方面,特别重要。要把植根了几十年的福利性住房观念转变到适应社会主义市场经济体制的物业管理,难度相当大。要多渠道、多形式、多角度的开展宣传活动,让市场经济观念深入人心增强群众物业管理消费意识,让群众心底明白传统的房屋

管理和新型的物业管理的优劣,使群众认可、理解、支持物业管理。其次,作为物业管理公司而言,也要转变观念,增强其服务意识,要明白管理与服务是有所不同的,在管理体制上要由"婆婆"的管理转变为优质的服务。传统的房屋管理体制已不能适应新的形势的需要,只有打破传统的"铁饭碗",将诸如房管所之类的事业单位体制转换为实行企业化、社会化、市场化的物业管理公司,城市管理工作才能跃上新台阶。

第三,加强旧城区的出新工作,为物业管理创造条件

针对旧城区普遍存在基础差、配套设施不完善等不足,不仅可以结合城市危旧房屋改造,对房屋进行更新改造,对房屋迸行更新改造,而且还要和功能布局的调整,生活服务设施的完善,道路等市政基础设施及公共设施相协调,进行综合治理。政府要制定出台旧城区新的实施办法,要因地制宜制定旧城区改造治理规划,制定实施方案,整治环境,折除违章搭建,完善公建配套,增加绿化,平整道路等,可以采取划片统一管理,能够实行封闭管理的就尽量封闭为相对独立的小区。

第四,理顺关系,规范业主委员会制度

旧城区往往存在多头管理的局面,要改小区内的多头管理为综合一体化管理。在旧区是,凡属物业管理事项,包括治安、车辆、卫生、绿化、维修、公共设施,社区文化、有偿服务、装修管理等,全部交由一个物业管理公司实施统一的社会化、专业化经营管理。

同时,旧区也往往存在有多家物业管理公司管理的局面。要通过业主委员会选聘,实行一个小区由一家物业公司管理,改变多家物业公司互相推读扯皮的现象。

旧区的业主自治自律意识比较差,政府要硬性规定实施业主委员会制度。建设部副部长宋春华曾在1999年5月份"全国的物业管理主管部门应当及时协调,指导建立业主委员会。"在旧区的公有住宅出售达到309毛-509b比例后,政府有关部门(特别是房管所)要指导居民根据自愿的原则成立业主委员会,使物业公司在业主委员会选聘后开展的物业管理工作得到约束和监督,居民与物业公司发生矛盾后也能由业主委员会协调,促使物管工作正常有序的开展。

第五,多渠道筹集资金,形成"以业养业"的供血机制

旧区本身就带着福利性、公益性色彩,物业公司对小区的管理就是承担了政府的一部分责任,小区原有的建筑和配套设施往往不完善,需要物管公司整治环境,完善设施等,这些费用原本应由政府补贴,但现在需要物管公司承担。可以采取"政府优惠一点,向住户收一点"的方式,一方面政府在税费等方面减免,另一方面根据住户经济承受能力收一部分。

同时,物业公司可以开展多种形式的有偿服务,多层次,多角度满足并服务于居民的需求,形成"以业养业"的供血机制。可以利用旧区经整治出新而有的房产、设备、场地等基础设施等资源,开办一些立足小区,面向社会的经营项目,在为居民提供方便搞好服务的同时,创造一定的经济效益。特别是旧区的房屋比较陈旧,需要改造,可以开展以改造改善旧有房屋为主体的危改开发服务。通过开发,用其盈利部分,作为旧区管理建设的再次投入,以弥补旧区设计的先天不足。这也拓宽了物业公司业务,增强了稳定的经济来源,使旧城区的物业管理产生良性循环。

第六,逐步推行适应社会主义市场经济的旧城区物业管理模式

要根据旧城区实际,因地制宜,不照搬照抄新建小区的物业管理,探索"便民、利民、为民"的旧城区物业管理模式。

一是旧区传统的管理往往是管理与作业(维修等)统在一起,这不利于市场化竞争和动作。物业公司可以建立专业化维修公司,或者直接聘请社会上的专业公司,并按市场经济的要求建立合同关系,用契约形式明确

双方权利与义务,真正实施产权人与经营者分离,管理层与作业层分离。这一方面有利于物业管理公司集中精力搞管理,另一方面有利于专业公司在竞争中提高质量水准和服务水准。

二是旧区的房屋类型多样化特征比较明显,住户要求不一样,可以采取分类分层管理。根据旧住宅区产权性质的比重不同,可以将旧住宅区分为公房为主类和公房出售后私房为主类,对公房比例大的旧住宅区,要改善传统的管理方式,尽可能的服务于住户,对私房为主的旧住宅区,可以逐渐推行社会化、专业化、市场化的物业管理模式。

三是对条件比较成熟的典型旧区,通过整治,完善基础工作,采取招投标形式,使业主和物业管理公司能够双向选择,使旧区物业管理真正步入社会主义市场经济竞争中去。

第七、结合社区建设,促进旧城区物业.管理迅速发展

要抓住目前社区建设大力发展的时机,旧城区物业管理要积极参与社区卫生、社区文化、社区环境、社区治安等社区服务与管理,一方面拓展物业管理业务;另一方面为促进社区建设作出自己应有的贡献。

总的说来,旧城区物业管理存在的问题不少,但发展的前景较大。只能根据旧城区有实际情况,逐渐探索出一套适应旧城区特点的物业管理模式。