西安临潼区房地产发展概况

临潼区房地产市场

发展报告

一、临潼区经济发展现状

1、地理位置及历史地位

临潼区地处西安

市东部，关中平原中

部，南依骊山国家森林

公园，东邻渭南高新技

术产业开发区，西邻西

临潼区域 安市浐灞生态区和新

筑国际港务区，北邻阎

良国家航空产业基地。

全区总面积915平方

公里，辖20个街道、3

个乡，总人口70多万，

其中农业人口56.2万。临潼区距西安市中心20多公里，西潼高速

公路、108国道穿境而过，到咸阳国际机场40分钟；陇海、西延等

数十条铁路交汇于西北最大的新丰铁路编组站。

临潼区自古为西安的东大门，自周、秦到汉、唐，临潼一直为京

畿之地，处于全国政治、经济、文化活动的中心地带。临潼先秦时称

为栎阳，历经两千二百多年，1997年6月25日，国务院正式批准

撤销临潼县，设立西安市临潼区。

临潼区内存留着大量享誉世界的历史遗迹：拥有秦始皇兵马俑和唐代华清池两个国家5A级景区，秦始皇陵和骊山森林公园两个4A 级旅游景区，骊山山麓及温泉两处世界级品牌资源，同时秦始皇兵马俑和秦始皇陵还被列为世界文化遗产。区域实体旅游资源品牌知名度高，也较为集中。近代历史中，西安事变作为改变中国的抗战格局、影响中华民族存亡的重要世界性历史事件也发生于临潼。临潼区的历史底蕴大大增加了为西安的历史厚度，在中华民族的发展史上占有重要的地位。

2、发展格局

近几年来，随着临潼区经济

的快速发展，城区范围不断扩

大，城区建设用地已不能满足发

展需要。但由于受南部骊山天然

屏障阻隔和陇海铁路、西康铁

路、西潼高速等形成的交通走

廊，以及文物保护的制约，限制

了城市的发展方向。

2008年西安市总体规划修

编时，在临潼区“1366”的发展大格局下，提出了“东连西进，南抑北拓”的临潼区空间发展方向，即东连新丰、代王街办形成集中发展格局，西进连接新筑，开辟新城区；南部骊山北麓限制城市发展，

远期跨过渭河向北发展，形成西安向东北方向的发展轴。在空间发展格局上，临潼将形成“两城、两区、两带”，两城指东部的现状老城区和西部的紧邻新筑的临潼新城区，两区指骊山唐文化旅游区和代王的秦文化旅游区，两带指骊山观光旅游度假带和渭河休闲度假旅游带（“1366”发展格局指即围绕秦始皇陵一个中心，构建骊山、代王、新丰三大组团，打造临潼新区、旅游商贸开发区、新生代工业园区、新丰工业园区、秦文化旅游区、唐文化旅游区“六大经济板块”。）未来，西安将以建设国际化大都市为目标，实施享誉世界的一流旅游目的地建设，临潼区毫无疑问的要成为西安国际化大都市和国际旅游目的地的重要承载区域。目前临潼区已就秦唐文化旅游与曲江管委会于1999年签订了关于共建临潼国家旅游休闲度假区的合作协议。同年就临潼新区与西安经发集团签约，就零口镇与渭南经济开发区合办零口工业园区，与西安市经济开发就渭北现代工业新城开发达成合作协议。目前已基本明确了临潼区的未来发展格局。

曲江管委会参与共建的临潼区国家旅游度假区位于临潼区西南方向，距离西安城区15公里。

3、经济发展现状

临潼区属于西安现代化大都市的新城区，是大西安战略东向发展重点区域之一。2010年，全区生产总值完成150.61亿元，同比增长14.5%；地方财政一般预算收入4.59亿元，同比增长30.84%；全社会固定资产投资108.45亿元，同比增长31.9%；规模以上工业

增加值64.95亿元，同比增长19.7%；社会消费品零售总额39.43亿元，同比增长19%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入达到18213元和7156元，分别增长17.3%和23.5%；单位生产总值综合能耗降低5.5%。

2010年，临潼区全年累计接待游客790.32万人次，其中海外游客63.24万人次；旅游直接收入5.16亿元，增长16%。旅游年接待旅客占到全市的15%，但接待海外游客的比例占到75%以上，可以看出临潼区国际级的旅游资源对游客的吸引。

目前临潼区占西安市经济比重仍相对较低，仅占到全市GDP的

5.5%，国际化的旅游资源并未给临潼区的带来较大的经济效益。不

过，各项主要经济指标年增长均在20%左右，特别是固定资产投资连续五年增幅超过30%。随着曲江新区临潼区建设国家旅游度假区启动，经发集团参与的临潼新区建设和西安经开区参与的渭北工业新城等重量级资源开发的推动，未来临潼区自然环境、经济环境社会环境将会大幅改善，未来旅游资源开发带来的经济效益比重也会加大。

二、临潼旅游度假区

1、地理位置；

度假区位于西安东北部临潼

区的西南方向，距西安市主

城区约15公里，是全国第

13个国家旅游度假区。规划

期限为2010-2020年，规划

用地范围北以西临高速至西

临城市快速干道为界；南界

东起烽火台西至洪庆沟；西

至临潼-灞桥交界处；东至临

潼环城东路与烽火台连接

处，区域面积约27.33平方

公里，其中可建设用地约18平方公里。

据悉，整个度假区的人口容量情况为：现状保留人口约3万人；度假居住人口约15万人左右；日观光游客容量5~6万人左右。

2、发展定位及目标：

发展定位：以临潼享誉世界的旅游资源为依托，以山水生态建设为先导，以历史文化和现代休闲旅游的交相辉映为特色，建设集文化旅游、休闲度假、康体养生、温泉疗养、商贸会展为一体的具有国际

影响力的旅游目的地，成为陕西、西安旅游的国际新品牌。

发展目标：建设世界知名、国内一流的旅游目的地；创造山水城市和现代旅游规划建设的国际典范；实现历史与现代、生态与城市、经济与社会和谐共融，协调发展；促进文化、旅游、休闲产业大发展，实现区域科学发展、创新发展、和谐发展。

3、规划布局

2011年5月23

日，西安市政府评审

通过了《西安临潼国

家旅游休闲度假区总

体规划

（2010-2020）》。根

据发展规划，旅游度

假区总体上形成纵向

三条带+生态廊，横向

四大组团+中心区的

功能布局。

纵向三条带+生态廊：从纵向上（东西向），度假区被三种不同的地形划分，即平地、坡地和塬地，在平地和塬地之间结合河道形成生态廊。

横向四大组团+中心区：从横向上（南北向），根据现状及自然地理条件（沟谷的分割），划分为四大组团并形成各自主题。从北至

南依次为温泉疗养及教育组团、风情小镇度假组团、活力度假组团和创意生活组团。在整个度假区的核心位置安排服务中心，这个中心区既是整个度假区的生活服务中心也是旅游集散服务中心。

4、发展计划

2011年5月23日，《西安临潼国家旅游休闲度假区总体规划（2010-2020）》获得西安市委市政府审议通过。

按照规划，临潼旅游度假区发展分五年三步走，共投入930亿元。预计到2014年，临潼国家旅游度假区建成后，将新增游客1500万人次，旅游收入将达到40亿元。

第一步是2010年至2011年，完成临潼度假区总体规划、详细规划以及修建性规划。全面展开起步区内道路、温泉采供中心、生态水系等城市基础设施建设，基本完成6平方公里起步区内的征地拆迁，完成华清池-烽火台景区、温泉疗养教育区的建设，并实施临潼度假区土地流转方案。

第二步是2011-2012年，建设完成半山养生度假区、国际旅游休闲区的建设。重点建设国际运动公园、星级酒店群和空中观光缆车及旅游配套服务设施。

2013-2014年是最后一步，将完成文化设施、旅游设施建设，完成商贸居住区建设，基本建成功能完备、环境优美、服务设施达国际标准的世界旅游目的地。

5、目前度假区建设进展情况：

目前度假区已全面启动园区建设和招商工作：

在园区基础建设方面：目前已完成投资34.4亿元，建成了骊山大环线3公里标准段，启动了芷阳二路、四路和大环线4座桥梁工程。总占地1200亩的骊山新家园安置区，一期14栋楼主体工程即将封顶，胡王、芷阳安置区全面启动。同时华清广场目前已拆迁完毕，正在启动建设。

在主题招商方面：曲江新区与国家开行创立了开元城市发展（西安）基金，为度假区融资65亿元。与中铁建二十一集团签订了总投资20亿元的基础设施项目建设协议。同时与钓鱼台国宾馆、希尔顿、万豪和华纳兄弟等知名酒店企业分别就国际温泉酒店群、大秦帝国影视基地项目正在积极洽商。同时首期开发范围内的华清广场综合配套项目以及温泉酒店群配套低密度住宅开发等房地产项目正在与华侨城等企业进行洽商。

三、临潼区房地产发展状况

1、发展格局

虽然拥有世界级的

旅游资源，但临潼区房

地产发展起步相对较晚。同时，南部骊山阻临潼新区

东北二环

隔，北部渭河和陇海、西潼等高速铁路线的分割，使得区域内房地产发展受到地域的限制。另外，世界级旅游资源的存在也使得老城区区域内开发受到明显的限制。

目前区域内房地产开发主要处于两个区域，一个是位于陇海线以北，铁路北环线以南的临潼新区范围，另外一个区域则处于临潼老城区东北方向东北二环两侧。其中临潼区新城区聚集了群星莱骊、博尚希望城、花漾青城、银顶今城等楼盘，开发品质相对较高。东北二环附近则聚集了瑞麟君府、山水秦唐、，名仕公馆、星月公馆等一大批楼盘，开发档次相对较低。

2、房地产价格走势：

如前所述，临潼区房地产市场起步较晚，因此房地产行业统计的数据资料也较少。经过调研，基本可以确定临潼区近七年以来的房价走势脉络：03年起步——04-05年开始平稳增长——06年稳步上升——07-08年受第一轮宏观调控影响，价格出现下滑——08年至09年，受全国大势影响，再次稳步上升——09年至11年4月，受通胀等因素的影响，价格上涨速度加快——2011年4月至今，受限购政策影响较大，价格走势趋缓。

目前临潼新区的房价目前基本在4200-4800之间，东北二环附近的楼盘则在3800-4200之间。与西安市主城区近7000的价格相比仍相对偏低

3、土地供应情况

临潼区早期的土地基本被政府企业取得，如占地500余亩的临潼石油生活城项目的总开发商即为临潼区开发总公司。近几年随着土地市场的放开，临潼本外地的中小开发企业也开始在的土地供应量有所动作。但总的来说，由于西安市主城区建设正如火如荼，建设用地指标比较紧张，再加上临潼区尚无大型项目规划，因此可分得的建设用地指标相对较少。09年至今，临潼区一级土地市场总计出让住宅用地9宗，出让面积仅有286.8亩，最大的一宗土地也只有83亩。

土地成交价格方面，由于市场起步较晚，区域商品房成交价格也相对较低，可支撑的土地成交价格也不高。从现有的土地成交信息来看，在临潼新区周边，目前土地价格基本在120-150万元/亩，在临潼东北二环附近土地价格则相对较低，基本在60-100万元/亩。

不过考虑到临潼旅游度假区的强势启动，预计临潼区的土地价格将会快速上涨，特别是临潼新区周边，由于距离西安较近，轻轨能够直达，建设中的秦汉大道将直达西安市经开区，以及度假区内景观资源的提升，居住环境的大幅改善，预计在未来2-3年区域的土地价值将会大幅提升。

4、已进驻大型地产商情况

目前临潼区已进驻的大型房地产企业基本为西安本地开发商。由于西安主城区土地市场逐步公开化，竞争压力加大，外地大型开发企业众多，资金实力雄厚，本地开发企业依托政府资源拿地的难度越来越大，因此开始向西安周边经济实力较强或者发展前景看好的区域拓展。

临潼区目前已经进驻并落定项目的的大型开发企业有西安经发集团和西安紫薇地产，其中经发集团与临潼区正在合作临潼新区的整体开发，紫薇地产则早在2005年已经进驻临潼，目前在建项目为临潼东花园一期唐文化温泉酒店项目。其他大型开发商，虽然考察过临潼市场，但暂不落定的项目。不过，随着曲江管委会强势入驻临潼，与曲江管委会有过合作的大型开发企业，预计将会很快参与度假区的开发。

5、主要楼盘详情调研结果

临潼区房地产起步较晚，开发品质相对较低，为了更深入了解区域地产发展情况，近期我们对临潼区在售的重点楼盘进行了调研，调研结果如下：

1）、开发业态：

早期多为大盘开发，开发产品以多层为主，近两年随着城市的发展，为集约用地，区域规划部门已不再审批多层项目，目前高层和小高层成为市场主流。区域内有一个开发特例就是唐御坊项目，该项目位于城市中心地带，目前的开发业态涵盖商铺、星级酒店和精装酒店式度假公寓，销售情况良好，属于区域内小型综合体。

度假区范围内则由于原属于限制开发区域，区域内除了部分疗养院开发有度假别墅外，暂无开发项目。

2）、价格走势：

如前所述，目前临潼区地产开发基本集中于两个区域临潼新区和东北二环沿线。其中临潼新区由于距离西安市主城区较近，紧邻规划的轻轨和旅游度假区价格较高，价格在4200-5000之间，部分档次较高的楼盘突破5000元/平方米，如银顶今城项目。东北二环沿线是目前地产开发集中区域，土地供应量大区域竞争较为激烈，价格相对较低，目前售价在3800-4200之间。唯一需要说明的是位于度假区北侧唐御坊项目，目前在售精装酒店式公寓售价8500左右，商铺售价在18000元左右。

去年以来，临潼区房价涨幅较大，大部分楼盘住宅涨幅都在1000元左右。但今年4月份以来，受国家限购令的影响，区域内楼盘价格走势较为平稳。

3）、销售情况

由于2010年前，区域市场备案数据的缺失，我们只能通过市场了解区域的市场成交情况。据了解，09年至10年，临潼区市场成交量水涨船高，呈现了明显的量价齐升的走势，大部分楼盘销售情况良好，部分楼盘可以达到日均销售一套的成绩，如群星莱骊一期，石榴花城等。

但进入2011年，受政策的影响，市场成交量明显下滑，多数楼盘即使拿到预售证，楼座已经是准现房也推迟了开盘的节奏，如花漾青城等，各个销售人员均感到市场下滑带来的销售压力。

据备案数据了解，2010年，临潼区住宅成交套数近3200套，成交面积约32万平方米，占到西安市不到3%。

4）、客户群体

经过调查，前几年临潼区的商品房消费群体主要是原住居民，随着城市化进程而购房。临潼石油生活城、花漾青城一期、山水秦唐等楼盘的消费群体基本为当地具有一定经济实力的居民，本地客户群占到90%以上。

不过近几年随着城市的扩张，交通环境和旅游环境的改善，特别是临潼度假区、临潼新区以及各工业区的快速发展，区域与西安主城区的连接日渐紧密。交通便利开发档次相对较高项目的客户群体开始辐射区域周边。如群星莱骊项目由于处于西潼高速出口处，同时紧邻旅游度假区，客户群体中本外地客户各占到50%。银顶今城项目则由于项目档次相对较高，外地客户也占到20-30%。

5）、行销素质及卖场包装

调查发现，区域内大部分楼盘的营销理念相对落后，销售推广模式非常简单，销售前期的投入也较低，大部分楼盘的卖场仅为二三十平方甚至几平方的小场地。像群星莱骊、博尚希望城这样相对知名的楼盘也通过在别的楼盘门前派发宣传单页强拉硬拽来拉客户，卖场包装也较为简陋。

不过，区域内也有个别楼盘行销素质和卖场包装较显档次，如银顶今城和山水秦唐，卖场包装较显档次。特别是银顶今城项目，无论从卖场包装、格局布置、营销人员素质等方面均可与西安一些中档楼盘相提并论。同时由于处于城市繁华区，因此该项目目前也是临潼区最为高端的项目。

总之，区域内楼盘的整体素质偏低，开发水平和营销理念均有待提升，相对于度假区内高档项目的开发可比性不是很大。度假区内项目的启动短期内仍需要市场优势的挖掘和培育。

四、 临潼区未来房地产发展预测

1、 发展格局方向 从近两年土地

供应情况及城市规

划发展方向来看，

未来临潼区房地产

发展将主要围绕三

个区域：临潼新区

范围、东北二环范

围、度假区范围。

其中，临潼新区将成为临潼区新的行政中心的居住区，未来发展业态将主要为中档的高层小高层为主；东北二环区域则辐射东北方向的工业区，未来发展业态以中低档高层小高层为主；度假区则具有旅游资源优势、交通优势和环境优势等，未来发展业态则基本为度假型高档物业为主，包括酒店类别墅，度假酒店公寓，山地度假别墅等。

2、 价格走势

短期来看，当前受政策的影响，区域房价已经呈现“量跌价滞”的状况。

但从长期来看，受西安市国际化大都市定位以及西安市城镇化进程加快的影响，临潼区将逐步融入西安市主城区范围。随着周边城市

临潼

新区 东北二环 度假区

居民收入的快速增长，中高档消费人群的消费理念将从居住需求型转变为居住享受型，未来该区域将吸引大批周边城区的中高档收入者入住。同时该区域拥有世界级的温泉和旅游资源，随着度假区的强势启动，大型开发企业的进驻带来的超前的规划和营销理念，未来客户群体可辐射整个陕西及更广的范围，未来房价仍有较大的提升空间。

3、发展潜力评估

临潼作为西安的后花园，房地产发展较晚，近两年，随着旅游经济的发展，区域的房地产发展较为迅速。特别是知名地产商和策划的进入，给临潼区的居住品质带来了很大的提升。

区域发展优势：

1）、世界级的旅游景观资源，温泉资源；

2）、交通便捷，距离西安市主城区较近，仅20公里，规划地铁一号线和秦汉大道将延伸至该区域。

3）、曲江新区、经济开发区两大开发集团作为区域发展推手，未来发展快速高效；

4）、区域商品房价格相对较低，但均能实现温泉入户，性价比较高，居住环境优越；

5）、区域内大型开发企业尚未进驻，开发档次较低，发展空间较大。

区域发展劣势：

1）、区域经济发展相对落后，世界级的旅游资源并未给区域经济带来较大的提升，旅游资源产生的衍生经济尚未得到有效发展；

2）、居民收入水平仍相对较低，对区域房价的支撑力有限；

3）、温泉资源无序开发，资源浪费，区域优势旅游资源整合、包装和概念推广不足；

4）、作为旅游城市，游客众多，但能够吸引人留下居住的东西不多；

5）、区域内房地产发展档次较低，建设用地指标紧张，短期内无法形成像浐灞新区一样的居住新区，市场培育期较长。

发展机遇评估：

短期内区域经济发展相对落后，地产发展档次较低，各类旅游经济配套的设施不尽完善，市场培育难度较大，市场投资风险较大。

但从长期来看，随着温泉、地铁与旅游三力齐发，“秦风、唐韵、御温泉”三大旅游品牌的影响力不断加强，曲江、经开两大开发集团做推手，多元化主题旅游地产的出现和发展，必将为临潼的旅游市场和房地产市场找到契合点，临潼区今后房地产发展具有很大的想象力，最终将成为融生态、旅游，人文为一体的适宜人居的地方，临潼

作为三线城市低价位的房价具有较大的升值潜力，投资前景可以看好。